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《2021年最新版》不動産投資の家賃収入にかかる税金とは?税率の計算方法や確定申告などの基礎知識をご紹介

2020.02.27 688
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《2021年最新版》不動産投資の家賃収入にかかる税金とは?税率の計算方法や確定申告などの基礎知識をご紹介

不動産投資の運用を始め、家賃収入が発生するようになった場合、その得られる収入に応じて税金を支払わなければなりません。

不動産投資を不労所得・副業の目的で運用するサラリーマンの場合、給与収入のみであれば、会社に所得税などの納税を任せることができますが、不動産投資用マンション・アパートを経営する際には、自分がオーナーとして確定申告および納税を行う義務が発生します。

そこで今回は、不動産投資の家賃収入にかかる税金の種類や仕組み、税金が納税される範囲、計算方法、節税のポイント、確定申告の方法など、不動産投資を副業・不労所得の目的で運用するサラリーマンの方が知っておきたい基礎知識を詳しくお伝えしていきます。

不動産投資の家賃収入にかかる税金の種類とは?

ここでは、不動産投資の家賃収入にかかる税金の種類についてご紹介していきます。

所得税

個人の収入=所得に対して課せられている税金が所得税です。課税内容については、所得税法で規定されていますが、具体的には以下の10種類の区分に分かれており、所得税はこれらの区分に基づいて計算を行います。

区分 内容
利子所得 公社債や預貯金などの利子所得
配当所得 株式の配当や出資に対する配当の所得
不動産所得 不動産を貸し付けたことによる所得
事業所得 事業によって得られた所得
給与所得 勤務先から支給された給料・賞与の所得
退職所得 会社などを退職することで得られた所得
山林所得 山林を売却して得られた所得
譲渡所得 資産を売却して得られた所得
一時所得 一時的に得られた所得
雑所得 上記に分類できない所得

なお、不動産投資の家賃収入は、上記のうちの不動産所得に位置付けられます。

ここでの不動産所得とは、土地および建物の貸付による所得であり、家賃収入などを含めた不動産総収入から、不動産経営にかかわる経費を引いたものを指します。また、不動産所得は、貸付の規模によって、個人か法人かが判断されます。

住民税

住民税は、都道府県および市区町村が、行政サービス(ゴミ収集、教育、福祉など)を住民に提供するために徴収している税金のことを指します。

住民税は前年の所得に応じて課税される所得割と、所得の金額にかかわらず、一定額の納付を求められる均等割の2種類からなり、両者を合算して納税します。

東京都の住民税を例に挙げると、以下のとおりです。

所得割額 = (総所得金額 − 所得控除) × 税率(10%) − 税額控除
均等割額 = 都民税額(1,500円) + 市区市町村民税額(3,500円)

固定資産税・都市計画税・住民税は、居住する地方自治体に支払う税金であり、地方税法で大枠は定められています。ただし、条例などによって、別段の設定をしている市区町村もあるため、詳しく知りたい場合は、ご自身が居住している自治体の公式ホームページで確認するのがベストです。

法人として家賃収入を得ている場合の税金

法人として家賃収入を得ている場合の税金としては、以下の3種類が挙げられます。

法人税

法人税とは、法人が事業活動を通して得た所得に対してかかる税金のことで、国に納付する義務があります。

法人事業税

法人事業税とは、法人の所得に対してかかる地方税のことを意味しています。法人税は国に納付しますが、法人事業税は都道府県に納付する義務があります。

法人住民税

個人だけでなく、法人も支払う義務があるのが法人住民税です。たとえ法人であったとしても、都道府県や市区町村に住民税を納付する必要があります。

不動産投資の家賃収入として税金が課税される範囲とは 

ここでは、不動産投資の家賃収入として税金が課税される範囲について、詳しく見ていきましょう。

家賃収入に含まれるもの

不動産投資を行っている場合、家賃収入に含まれるものは、以下のリストのとおりです。

- 家賃収入(家賃滞納で未収の場合も含む)
- 更新料
- 管理費
- 共益費
- 駐車場代
- 携帯電話・WiFiなどのアンテナ基地設置料金
- 自動販売機の設置による収入

なお、敷金・保証金として受け取った金額は、入居者に債務不履行がない場合には全額返還されます。ただし、債務不履行や敷金償却の契約により、返還を要しないことが確定した日に、その金額を収入に計上する必要があるので注意してください。

また、家賃がたとえ滞納で未収だとしても、未収分も、本来あるべき収入として家賃収入の計算に含まなければいけません。

ちなみに、その滞納家賃が無事に入金された場合には、追加の賃貸料として計上しなくても問題ありません。未収の家賃の回収が不能になった場合には、損失として計上することは可能です。

不動産収入を得るうえで経費になるもの

家賃収入から経費を差し引いたものが不動産所得にあたることは前出のとおりですが、家賃収入から差し引ける経費については、主に以下のようなものが挙げられます。

- 修繕費
- 管理委託費
- 減価償却費
- 修繕積立金
- ローン金利
- 広告費
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 損害保険料
- 司法書士・税理士への手数料など

不動産投資を行ううえで、物件の修繕費用、管理の委託費用、不動産会社に依頼して入居者を募集する広告費用などは、必ず発生します。これらの物件運用にかかわるお金は必要経費として計上することが可能です。

なお、修繕積立金とは、数年から十数年に一度の大規模改修に備えて行う積立のことです。国税庁は修繕積立金について、以下のとおりの見解を出していますので引用いたします。

「修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。」

- 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
- 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
- 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
- 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

したがって、オーナーの支払った修繕積立金については、原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、上記1ないし4のいずれの要件も満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

国税庁|賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱いより引用

その他、税金や融資を受けたローンの金利支払い分の費用、減価償却費についても、大きな金額の経費となりますので、これらは漏れなく計上していきましょう。

不動産投資マンション・アパートから発生した家賃収入や、その他の収益を合算した所得から、上記の経費を引いたものが、不動産所得として課税対象となります。

不動産投資の運用を始めたばかりの初心者の方が、これらの知識すべてを一気に覚えて、節税などの対策をゼロから立てていくのは、非常に大変なことです。そこで重要なのは、不動産投資ですでに成功している経験者の税金に関する知識や対策方法を知ることでしょう。

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不動産投資の家賃収入の税金の計算方法について

それでは、ここで不動産投資の家賃収入の所得税に関する計算方法などを詳しくご紹介していきます。

不動産投資の家賃収入の所得税の計算方法

不動産投資の家賃収入の所得税について計算するために、まずは課税対象となる不動産所得の計算を行います。

不動産所得=不動産収入−必要経費

前出のとおり、所得は所得税法で10種類に分けられており、不動産投資の家賃収入については、不動産所得に該当する場合がほとんどです。ただし、不動産所得が事業所得にあたる場合は、事業所得として申告することも可能となっています。

所得税法で区分されている10種類の所得のうち、所得額の計算をするうえで、他の所得と合算して良いかどうかは、以下の2つに分けられています。

総合課税

給与所得・事業所得・雑所得・一時所得・不動産所得など、それぞれの区分ごとに計算した所得を合算した後に、税額を計算します。

分離課税

利子所得・山林所得・譲渡所得などの区分ごとに納税額を計算し、他の所得と合算することができません。

まず、総合課税の各所得について、所得額を計算した後、その合計額が算出できたら、次に差し引くことのできる所得控除額を計算していきます。式に表すと、以下のとおりになります。

課税所得額=合計所得額−所得控除の合計額

所得控除の例

所得税の計算を行うにあたり、以下の所得控除があることを知っておきましょう。

基礎控除

基礎控除とは、所得税を納税する全員に一律で適応されるものです。控除額は38万円となっています。

社会保険料控除

社会保険料控除とは、所得税を納税する者が、自分自身はもちろんのこと、生計が同じ配偶者および家族のために支払った社会保険料分を控除するものです。社会保険料控除では、支払った保険料と同等の金額を控除することができます。

医療費控除

医療費控除とは、所得税を納税する者が、自分や配偶者および家族のために、年間10万円以上の医療費を支払った場合に受けられる控除のことを指します。

配偶者控除

所得税を納税する者に配偶者がいる場合、その負担を軽減するために設けられているのが配偶者控除です。控除される金額は38万円となります。ただし、配偶者控除を受けるためには一定の条件をクリアする必要があります。

以下は、国税庁ホームページに記載されている、配偶者控除の控除対象配偶者となる人の範囲です。詳しくは、国税庁のホームページを参照してください。

※控除対象配偶者となる人の範囲

控除対象配偶者とは、その年の12月31日の現況で、次の四つの要件のすべてに当てはまる人です。

なお、平成30年分以後は、控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円を超える場合は、配偶者控除は受けられません。

(1) 民法の規定による配偶者であること(内縁関係の人は該当しません。)。
(2) 納税者と生計を一にしていること。
(3) 年間の合計所得金額が38万円以下(令和2年分以降は48万円以下)であること。
 (給与のみの場合は給与収入が103万円以下)
(4) 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。

扶養控除

扶養控除とは、扶養家族を持つ所得税納税者のために設けられている控除です。控除金額は扶養親族の年齢などによって異なります。

障碍者控除

障碍者控除とは、所得税納税者本人または配偶者および家族が所得税法上の障碍者(障害者)に該当する場合に受けることができる控除を指します。控除額は、1人につき27万円となります。

青色申告特別控除

青色申告特別控除は、確定申告の青色申告を行う所得税納税者にのみ適応される所得控除です。控除額は10万円または65万円となり、簿記の方法によって控除額が決定されます。

不動産投資の家賃収入の所得税率速算表

課税所得額が決定した場合、以下の所得税率速算表を用いて、所得税額を具体的に計算することができます。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円以上330万円以下 10% 97,500円
330万円以上695万円以下 20% 427,500円
695万円以上900万円以下 23% 636,000円
900万円以上1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円以上4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円以上 45% 4,796,000円

※国税庁|所得税の税率「所得税の速算表」を参照

所得税の税率は、上記のとおり、所得が多い人ほど税金の負担が重くなる累進税率が採用されています。課税所得金額が増加するごとに、税率が5%〜45%までの7段階で上がっていきます。

不動産投資の家賃収入の税金シミュレーション

それでは、ここで不動産投資の家賃収入の税金シミュレーションを行っていきましょう。

以下の条件に該当するサラリーマンが100万円の家賃収入を得た場合、どのようなシミュレーションになるでしょうか。

- 給与所得500万円
- 配偶者(妻)が専業主婦
- 青色申告
- 地震保険および生命保険は上限まで加入
- 社会保険料控除は30万円

500万- 154万(給与所得控除)- 38万(配偶者控除)- 38万(基礎控除)- 30万(社会保険料控除)- 10万(青色申告特別控除 ※簡易簿記)- 8万(生命保険料控除)- 5万(地震保険料控除)=217万円

217万円+100万円(家賃収入)=317万円

317万円−97,500円(控除額)=307万2,500円

この場合、所得税率は10%、住民税率も同じく10%であるため、年間の税金は約614,000円となります。

ただし、不動産投資に関する経費があれば、それらを家賃収入から引くことができます。

たとえば、新築の不動産投資用マンションを購入した場合、初年度では、各種税金や減価償却費を踏まえると、不動産所得がマイナスになることもあります。これらを正確に計上することは、結果的に節税になるので、経費は必ず漏れなく計上するようにしましょう。

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家賃収入が事業所得になる場合のメリットとその他の税金について

ここでは、家賃収入が事業所得になる場合のメリットと、所得税と住民税以外に、その他に納めなければならない可能性のある税金についてご紹介します。

家賃収入が事業所得になる場合のメリットとは

個人事業主として、家賃収入による不動産投資用マンションの経営を行う場合、一定の条件を満たせば、家賃収入を不動産所得ではなく、事業所得として確定申告することが可能となります。

具体的には、家賃収入が「独立した部屋の数がおよそ10室以上」または「独立した家屋がおよそ5棟以上」から得られる場合は、条件を満たすことが可能です。

家賃収入が事業所得として認められると、青色申告を行うことができ、以下のようなメリットを享受することができます。

- 青色申告特別控除(10万円または65万円)が利用できる
- 親族が事業に従事している場合は給与も経費にできる
- 損失(赤字)が出た場合は最長3年間繰り越せる
- 貸倒引当金を計上できる
- 30万円未満の資産をその年の経費に一括計上できる(限度額あり)
- 自宅をオフィスとして使用すると、電気代や部屋代などの一部を経費にできる

不動産投資の家賃収入にかかるその他の税金

不動産投資の家賃収入にかかるその他の税金として、所得税や住民税以外にも、以下のとおり、消費税や個人事業税を納税しなければならない場合もあるため、注意してください。

消費税

消費税の課税売上高が1,000万円を超えた場合、消費税を別途納税する義務が発生します。ただし、賃貸物件が住宅専用であれば、消費税法上の非課税取引にあたるため、消費税を納税する必要はありません。

一方、事業用の物件を賃貸する場合や、駐車場のみを賃貸する場合は、消費税の課税売上高が1,000万円を超えた際に消費税を納税する義務が発生するため、知識として覚えておきましょう。

個人事業税

個人事業主として不動産投資の事業を行う場合、家賃収入などから必要経費を引いた金額である課税金額が290万円を越えると、事業所のある都道府県に対して、越えた分の金額にかかる個人事業税を支払わなければなりません。税率は、家賃収入の場合、5%となります。

また、不動産投資が一定の規模を越えて、不動産賃貸業を営んでいるとみなされた場合も、同様に個人事業税を支払う義務が発生します。目安としては、住宅戸建て5棟以上、マンションなどの区分所有物件10室以上、土地が10件以上または2,000平方メートル以上を所有している場合には、不動産賃貸業を営んでいるとみなされることがあります。

不動産投資の家賃収入にかかる税金の節税対策で知っておきたい3つのポイント

税金の節税対策は、どのような方法があるのかを具体的に知ることが非常に重要です。不動産所得に関する必要経費の項目を知らなければ、そもそも計上することはできません。損益通算などの制度も、確定申告を行って初めて利用できるものです。

ここでは、不動産投資の家賃収入にかかる税金を節税したい場合、知っておきたい3つのポイントを詳しくご紹介していきます。

① 必要経費を漏れなく計上することで節税

不動産投資の家賃収入にかかる税金をうまく節税するポイントの第一は、必要経費を漏れなく計上することです。不動産所得に関する必要経費は様々な種類がありますが、たとえ計上漏れがあったとしても、税務署が指摘してくれるわけではありません。

具体的には、以下のような費用・税金を不動産所得の必要経費として計上することが可能です。

- 共益費(管理費)
- 修繕費
- 町内会費
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 減価償却費(中古物件は注意)
- 管理委託費(家賃収納代行なども含む)
- 損害保険料(火災保険・地震保険)
- ローンの利息
- 地代家賃
- 交際費
- 交通費

実は、不動産投資の必要経費を計上する場合に、固定資産税しか計上しない方々が意外に多いのです。しかしながら、上記のように、必要経費の項目は多いため、面倒がらずに細かく計上を行えば、かなりの節税対策になります。

なお、ご自身で確定申告する場合には、上記のような項目を自分で把握しておく必要がありますが、税理士などに依頼すれば、まとめて対応してくれたり、アドバイスをもらったりすることもできるため、確定申告の時間を取ることができなかったり、知識を得ている暇がなかったりする方にはおすすめです。

② 不動産所得が赤字の場合は損益通算を行う

不動産投資を行う場合、不動産所得が赤字になる際には、損益通算と呼ばれる方法で節税対策を行うことも可能です。損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合に、他の黒字所得から差し引いて計算をすることを意味します。

たとえば、サラリーマンとして働きながら、不労所得・副業のために不動産投資用マンションの経営を行っている方がいるとしましょう。

しかしながら、初年度の諸経費や税金がかさんで、不動産投資で得られるはずの不動産所得が赤字になったとします。

その場合は、赤字の損失分については、他の収入から差し引いて所得が計算され、課税される損益通算を行うことにより、給与などのサラリーマンとしての黒字所得から赤字分を差し引くことができるため、結果的に課税対象額を小さく抑えることができるのです。

確定申告を行うことで、払いすぎた税金が戻ってくる場合もあるため、不動産投資が赤字だったとしても、税金の還付を受けられる分、節税対策の効果を得ることができます。

③ 確定申告の際には青色申告を行う

確定申告の方法は、次項で詳しくお伝えしますが、白色申告と青色申告の2種類があります。

通常の申告方法を白色申告と呼びますが、青色申告は、日々の取引状況を詳細に記帳した帳簿に基づき、正確な確定申告を行うことと引き換えにして、税制上の優遇措置を受けることができる申告制度のことです。

不動産投資が事業規模の場合は、一定の条件を満たすことで65万円、事業規模以外の場合でも、10万円の青色申告特別控除を受けることができ、節税効果が期待できます。

なお、この際の不動産投資の事業規模の基準は、アパートやマンションの場合は10室以上の室数、戸建の場合は5棟以上を運用していることが目安とされています。

また、不動産所得が赤字になり、損益通算しても全額が引ききれなかった場合、「純損失の繰り越し控除」と呼ばれる制度を利用することができます。これは、翌年以降3年間に渡り、損失を全額繰り越せるという制度です。

経費がかさむ初年度は、不動産所得が赤字になるケースも非常に多いため、こうした制度の恩恵を受けられることは、節税対策として大きなメリットとなります。

ただし、青色申告は、白色申告と比較すると、事前の届け出、記帳、必要書類の保管期間、優遇措置に必要な条件の確認などの手間がかかります。

そのため、受けられるメリットの大きさと手間が見合わないという場合もあるかもしれませんが、経営状態を常に正確に把握できるという点では、マンション経営のオーナーとして、節税対策以上のメリットがあるといえます。

不動産投資の家賃収入にあたる不動産所得を申告するために行う確定申告とは

最後に、不動産投資の家賃収入にあたる不動産所得を申告するために行う確定申告とは、具体的にどのようなものかをご紹介していきます。

確定申告には、手間のかからないシンプルな白色申告と、複雑な計算が必要である代わりに一定の控除が受けられる青色申告があります。

白色申告の場合

白色申告は確定申告の方法のうち、もっともシンプルな方法です。

青色申告で求められる複式簿記の必要がなく、税務署に行けば、白色申告の確定申告に必要な「確定申告書B」・「不動産収支内訳書」がもらえますので、そちらに記載を行えば完了です。なお、白色申告に必要な用紙については、国税庁のホームページからもダウンロードすることが可能となっています。

また、その他の書類として、「控除関係の書類」を用意する必要が有ります。白色申告は、青色申告と違って、全体的に手続きがシンプルでわかりやすいので、たとえ確定申告の初心者だったとしても、あまり戸惑うことはありません。

もしも、白色申告の書き方がわからない場合も、税務署でわからないことを聞きながら、確定申告書Bを作成できるので安心です。

青色申告の場合

青色申告は、白色申告と違って複式簿記を行う必要があり、手続きが複雑になります。そのため、簿記の知識を事前に持っていない初心者が青色申告を行おうとするのは、ややハードルが高いと感じるかもしれません。

ただし、青色申告は手間がかかる分、最低でも10万円の控除を受けることができ、不動産所得が事業規模になってくれば、65万円の控除を受けることが可能となります。

その他、家族に給与を与えてそれを経費として計上したり、赤字損失が出た場合は3年間の繰越を行って支出をコントロールしたりして、節税をすることが可能になるなど、節税対策のメリットは白色申告とは違い、非常に大きいのです。

手順としては、まず初めに、青色申告承認申請書を提出する必要があります。青色申告が必要である事業者としての届け出を、前もって行う必要が出てきますので、対応してください。

記載方法は複式簿記となるため、不動産に関する支出のみをまとめた仕分け書も必要です。確定申告前に一気に作業を行うのは初心者の場合、非常に大変であるため、申告の1年前ほどから、日常的に支出を記入しておくと良いでしょう。

提出する書類は、白色と同じように「確定申告書B」に「不動産収支内訳書」が必要です。また、青色申告の場合はさらに「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」も必要となります。

提出の必要がある控除に関する書類以外は、特に提出の義務はありませんが、保管の義務がある経費に関する領収書や納税証明書は、事前に用意しておきましょう。

家賃収入の税金について正しい知識をつけて不動産投資を成功させるコツとは

今回は、不動産投資の家賃収入にかかる税金について、どのような種類があるのか、その計算方法や確定申告の方法など、基礎的な知識を詳しくお伝えしてまいりました。

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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