東京の中古区分マンション投資でも融資は厳しくみられる、融資の仕組みや引き出しやすくするコツを紹介

立地の良い東京の中古区分マンションでも融資を受けるためには、それなりに厳しい審査があります。

 

今回は競争の激しい東京の中古区分マンション投資で成功の確率を高めるための融資の引き出し方や、融資の基準などについて、東京の中古区分マンション投資の融資の細かい部分を紹介していきます。

 

東京の中古区分マンション投資の融資審査の現状

東京の中古区分マンションへ投資するために融資を組む方も多いかと思いますが、まず、融資の現状はどのようなものなのかチェックしていきましょう。

 

空室リスクの高さについて

中古区分マンションの融資審査が厳しい理由の一つが「空室リスク」です。

 

一棟マンションであれば複数の部屋が空室になっても他の部屋から家賃収入が見込めるため、借入金の返済が見込めます。

 

しかし区分マンションの場合は、空室になると家賃収入は完全にゼロになるため、借入金の返済ができなくなる可能性が高いとみなされる場合もあるのです。

 

複数の入居者から家賃収入を得られる一棟マンションと比較して、区分マンションは空室リスクが非常に高いため、審査は厳しくなります。

 

土地の評価

中古区分マンションは、土地を評価することができません。

 

借入金でマンションを購入した場合、金融機関は当該マンションを保全のため担保にとります。

 

中古区分マンションの場合には、共有部を担保に取ることができないため、金融機関が担保に取るのは建物の一部分のみです。

 

一方、一棟マンションは建物だけでなく建物の土地まで担保に取ることができます。

 

そのため土地まで担保評価ができる一棟マンションの方が担保評価額としては高くなる傾向です。

 

一棟マンションと比較して区分マンションは、担保評価額が低くなることから、融資審査は厳しい傾向にあります。

 

中古区分マンション投資で融資金額が決まる基準

東京の中古区分マンション投資で融資額がどのくらい出るのかは、投資の成功を左右する重要な要因です。融資金額がどのように決まるのかその基準を紹介していきます。

 

与信

与信とは信用のことであり、借主の属性によって決まります。

 

属性とは、年収や職種、勤務先、勤続年数といった社会的な情報のことを言います。

 

年収は高ければ高いほど高額な融資を受けることができる可能性が高く、一般的には年収500万円以上という一定の目安があります。

 

借主が返済可能かを判断するために、勤務先や勤続年数も判断材料となります。

 

なぜ属性が重要なのかというと、金融機関が融資した額を確実に回収するためです。

 

家賃収入があるとはいえ、家賃収入を得ることができなくなってしまったときに本業での収入だけでも返済できるのかどうかを判断します。

 

与信は社会的な信用を融資額として換算したものであり、個人としての信用度が融資額に影響してきます。そのため、与信は重要な要素なのです。

 

勤務先情報

勤務先については、勤務先企業の業種、規模、勤続年数、雇用形態などが、収入の持続性を計る際の材料として審査対象になります。

 

上場企業、公務員、一部士業などは金融機関の評価も高くなります。

 

勤続年数は長いほど評価が高くなり、一方で転職回数が多いと失業リスクが高いとされ評価は低くなる可能性があります。

 

これは物件の立地が東京であることなどは関係がないことなので、東京の中古区分マンション投資をすることを考慮されている方は今後の転職などについても考慮しましょう。

 

東京都の中古区分マンション投資における融資の受け方

東京の中古区分マンション投資の場合、どのように融資を受けることになるのか、また返済や借り入れ金額についてはどのようになっているのか紹介していきます。

 

固定か、変動か

ローンの金利タイプは、固定型のほうがやや高いものの返済額が一定なので安心感は高いといえます。

 

一方、変動型は当初は金利が低く物件の利回りを高めるものの、今後の変動によって金利が上昇するリスクがあります。

 

返済期間

長期ローンを組むことで、月々の返済額を下げることができますが、その分総支払額は増えます。

 

逆に短い借入期間にすると返済そのものは早く終わりますが、月々の返済額が増えるため、月単位の収益が低下してしまう場合があります。

 

借り入れ金額

融資額を増やし、より収益の見込める東京都内で投資用不動産を購入することも選択肢のひとつです。

 

しかし、その分返済額が増えるわけですから、融資の増額に見合うだけの収益アップが見込めるか検討が必要です。

 

全国平均の中古区分マンションの価格の目安は、1000～3000万円程度です。

 

審査が厳しい分、属性が相当良くない限りフルローンで投資を始めることは考えにくいですが、自己資金200～600万円程度あれば始めることができます。

 

それに対しての借り入れ金額は1500万円程度が一つの目安となるでしょう。

 

中古区分マンション投資には、税金や管理費用などの支出もあるので、それらも視野に入れておかねばなりません。

 

まず、いつまでにいくらの収入を得たいのかを考え、そのために最も効果的な融資を選び、長期的な視野で資金計画を立てていくことをおすすめします。

 

東京の中古区分マンション投資で融資を受けられる機関とは

東京の中古区分マンション投資で融資を受けることができる金融機関と、その特徴について紹介していきます。

 

都市銀行

全国に支店を展開しているメガバンクなどを都市銀行と呼びます。

 

日本にある都市銀行は三井住友銀行や三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4つで、東京都内にも数多くあります。

 

アパートローンで投資できる物件のエリアが広く、金利が低いのがメリットです。

 

しかし、金融機関の中では審査が激しく、ローンを借りるためのハードルが高いデメリットもあります。

 

地方銀行

特定のエリアや地方で営業している銀行を地方銀行と呼びます。

 

有名な地方銀行には横浜銀行やスルガ銀行があり、都市銀行に比べて不動産投資ローンの審査が通りやすいのが特徴です。

 

金利もそこまで高くなく、不動産投資ローンを借りる難易度が低いというメリットがありますが、自宅や投資したい収益物件が地方銀行の近くになければ、融資を申し込むのが難しい点はデメリットです。

 

もし地方銀行から融資を受けやすいのであれば、ローンの借入を相談しておくことも推奨します。

 

しかし、東京都内の店舗は少ないことを考慮しておく必要があるでしょう。

 

信用金庫

地方銀行よりも狭いエリアで営業しているのが信用金庫です。

 

店舗が自宅や投資したい物件の近くにあれば、信用金庫から不動産投資ローンを借りることが可能です。

 

主要銀行とは異なり経済力の低い人にも融資してくれる可能性があります。

 

ローンを借りやすいメリットがある一方で、金利が銀行に比べて高いデメリットもあるため注意しましょう。

 

中古区分マンション投資で利用できるローン

区分マンション投資で利用できるローンには「提携ローン」「非提携ローン」の2種類があります。

 

提携ローンと非提携ローンでは、同じ金融機関でも借り入れ条件が異なることが多いです。

 

提携ローン・非提携ローンについて

「提携ローン」とは、不動産会社と金融機関が提携して、顧客に特別な条件で融資をするローンのことです。

 

主に区分マンションを取り扱う不動産会社が、提携ローンを取り扱っていることが多いでしょう。

 

不動産会社を通して融資の申し込みを行うため、手続きなどを代行・サポートしてもらうことができます。

 

一方「非提携ローン」とは、自分で直接金融機関に出向いて融資の申し込みを行うローン、もしくは提携ローンのない不動産会社経由で金融機関に打診するローンのことです。

 

全て手続きは自分で行う必要があり、金融機関が設定する一般的な融資審査・金利設定などが適用されます。

 

提携ローンのメリット

提携ローンを利用する場合、どのようなメリットがあるのか紹介していきます。

 

メリットとしては「契約手続きが楽」「融資審査が通りやすくなる」「一般ルートよりも金利が低いケースが多い」「融資審査にかかる時間が短くなる」ということが挙げられます。

 

提携ローンは、すでに不動産会社と金融機関がお互いの信用の基に提携しており、事前に物件の評価・確認が済んでいることが一般的です。

 

そのため、ローン審査にかかる時間が短いことや、非提携ローンより金利が低く設定されることが期待できます。

 

特にマンション投資初心者にとっては、不動産会社の信用で融資審査に通りやすいことや、手続きを任せることができるなど、メリットが多いでしょう。

 

提携ローンは不動産会社選びの判断基準

不動産会社が提携ローンを持っているかどうかは、不動産会社選びの基準の一つとなります。

 

金融機関は、提携する前に不動産会社を厳しく審査するため、提携先が多い不動産会社はその分信頼性が高いといえるでしょう。

 

また、同じ金融機関でも不動産会社によって異なる金利条件を設定しているケースがあります。

 

より好条件で融資を受けられる不動産会社ほど、信頼度が高いと判断できるでしょう。

 

融資に有利な東京の中古区分マンションの特徴

中古区分マンションの中でも、ローン審査に有利に働くことが期待できる東京の中古区分物件には、ある特徴があります。

 

都市部の好立地にある物件

一般的に不動産投資ローンは、好立地にある区分マンションほど融資に有利になることが多いでしょう。

 

例えば、オリックス銀行の融資対象となる不動産は「原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であること」とサイトに記載されており、都市部に限定されていることが分かります。

 

その物件を融資対象となる金融機関が多いほど、複数の金融機関に申し込むことができ、より好条件な金融機関を選ぶことが可能になります。

 

また、最寄り駅がターミナル駅であることや駅近であるなどのポイントも重要です。

 

賃貸需要が高いと判断されれば、ローン審査や融資条件に有利に働く可能性があるでしょう。

 

そのため、東京で中古区分マンション投資をするのは、融資の面から見ても非常に有利であるといえるのです。

 

東京都内で狙うべきエリアや物件の選び方についてはこちらの記事もご覧ください。

 

耐用年数が長い構造の物件

建物には構造別に耐用年数が定められており、木造住宅の耐用年数は22年、RC造（鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年となっています。

 

耐用年数が短いほど、資産価値の減少スピードが早くなるということです。

 

ローン審査においては、より耐用年数が長い物件の方が審査に通りやすい傾向があります。

 

長期にわたって物件の資産価値が長く続くと判断されるからです。

 

さらに耐用年数が長ければ長いほど、より長い融資期間をとることができ、月々のローン返済の負担額を軽くする効果もあるでしょう。

 

金融庁の「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」においても、80％近い金融機関が３分の1以上の案件で融資期間を法定耐用年数以内に設定していると回答しました。

 

マンションのように大きな建物は基本的にRC造が多いですが、東京の中古区分マンションに投資する際は年のため物件の耐久性や構造を確認しておきましょう。

 

東京の中古区分マンション投資で融資審査に通過するためのコツ

東京の中古区分マンション投資で融資審査を通過するために、どのようなコツをおさえると審査に通過しやすくなるのか紹介していきます。

 

自己資金を増やして借入額を最小にする

できるかぎり自己資金を増やして金融機関側から見て有利となる状況で申し込むようにしましょう。

 

自己資金が増えれば増えるほど金融機関にとって融資額よりも担保評価額のほうが大きくなり、有利な条件で融資を実行することができます。

 

自己資金が多ければ多いほど金融機関は借入額に対して多くの担保を取ることができるため、金融機関にとってのリスクは低くなります。

 

できるかぎり多くの自己資金を用意することで審査通過の可能性が高くなるでしょう。

 

他社の借り入れを完済する

基本的に住宅ローンと不動産投資ローン以外の借り入れは事前に完済したほうが賢明です。

 

カードローンなどの無担保ローンは審査で不利になり、借り入れがあるだけで審査に落ちてしまうケースもあります。

 

「カードローン」「フリーローン」「クレジットカードのキャッシング」、これらの使い道自由で無担保のローンは、区分マンション投資資金の借り入れを申しこむ前に完済したほうがよいでしょう。

 

しっかりとした事業計画書を提出する

金融機関に融資審査を依頼する際、その物件でどのような経営を行おうとしているのかを示す事業計画書を提出することが一般的です。

 

事業計画書がいかに正確で現実的なものであるかどうかによって、金融機関の印象は大きく変わってくると言えるでしょう。

 

周辺調査による具体的なデータに基づくことや、家賃下落率など適切な数値を用いている計画書であれば、中古区分マンション投資でも金融機関からの信用度が上がり、融資を上手く引き出せるようになるでしょう。

 

まとめ

東京の中古区分マンション投資は、不動産投資の中でも初期投資額が少ないものですが、そうはいっても東京都内であれば1000万円以上かかることは多いため、融資を受ける方も多いでしょう。

 

しかし、区分マンション投資は空室になると家賃収入がゼロになるため、その部分を考慮して融資の審査が厳しく見られます。

 

属性を上げることでフルローンをすることも可能ですが、東京都内の中古区分マンション投資で融資を返済するリスクを考えると、現実的ではありません。

 

東京の中古区分マンション投資で融資を引き出すためには資金（頭金）を物件価格の2割～3割ほど用意するだけでも金融機関の印象は変わります。

 

また価値の付きやすい東京都内でも物件の立地や建物の状況、投資者の借金の有無などかなり細かい部分まで見られます。

 

自己資金と投資したい物件の価格、また事業計画書などを細かく作りこんで準備していきましょう。

 

東京都内で不動産投資を始めるための準備や、良い物件を買うためのコツについては以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい。