中古区分マンション投資で失敗する理由、そこから学ぶ成功への条件、想定すべきリスクを紹介
中古区分マンション投資で失敗する理由、そこから学ぶ成功への条件、想定すべきリスクを紹介
中古区分マンションは投資額の低さや、物件の立地が新築より良いなどの理由で成功しやすいという触れ込みも多くあることで、投資初心者やサラリーマンを中心に多くの方が投資をされていますが、実はリスクを理解していないことや想定の甘さで失敗に終わるケースも多いのが現状なのです。
今回は、比較的リスクの少なさそうな中古区分マンション投資でどうして失敗してしまうのかその失敗事例を紹介すると共に、成功するための条件も紹介して、皆さんが中古区分マンション投資のリスクへの理解や、投資に対する理解を深めて頂ければと思います。
中古区分マンション投資での失敗パターン
まずは、中古区分マンションに投資して失敗してしまう代表的なパターンをいくつか紹介していきます。
修繕積立金の値上がりを想定できず失敗
区分マンションは、新築時に近いほど管理費、修繕積立金の額は少なく設定されていることが多く、5年～10年の周期で増額されていきます。
販売会社はこれらの経費部分をあえて少なく設定して、負担を少なくして購入を促しています。
中古区分物件なら立地の良さなどのメリットに対してのお得感が増して、購入に至る方も多いようです。
しかし、購入して数か月でいきなり修繕積立金の増額が決まってしまうことも実際に起きています。
これが想定できず、修繕積立金の増額はされるのに物件がどんどん古くなって、入居者が付きづらくなり、売却しても価値が付かず赤字覚悟になってしまうという失敗パターンです。
ローンの使い過ぎで規模拡大に行き詰まり、失敗
安定した収入があるサラリーマンは、不動産投資ローンを利用しやすく、このローンを利用して中古区分物件から不動産投資を始める方も多いようです。
しかし、ローンの利用可否を宣伝文句として、投資用物件を販売している不動産会社も多く存在します。
その結果、ローンを利用して区分マンションだけを購入していった場合、借入額が与信限度額に到達し、規模拡大に行き詰まり投資が失敗に終わるというケースが投資初心者を中心に多く見られています。
また、区分マンションを2～3戸など所有していても、1戸空室が発生すると赤字が大きくなります。
区分マンションは1戸あたりの投資額が少なくて済む点がメリットですが、毎月の利益を拡大・安定させたい場合、物件の一棟買いなどの他の方法を取った方が失敗の可能性が低くなることもあります。
家賃保証を過信してローンを返済できなくなり失敗
中古区分マンション投資でこれもまた多い失敗の一つが、家賃保証の見直しによりローンの返済が難しくなって投資に失敗してしまった事例です。
家賃保証とは、万が一家賃の滞納や未払いがあった場合や、空室ができてしまった場合に、家賃保証会社が一定の家賃を保証してくれるというものです。
このシステムを利用することで、空室によって収入がなくなるリスクを抑えることができます。
しかし家賃保証は基本的には2年に一度見直しがある場合がほとんどです。
当初の保証家賃額が永久的に維持されるとは限りません。
よくあるのが購入から数年後に見直しで保証家賃額が引き下げられ、ローンの返済計画が狂ってしまい、返済ができず投資が失敗に終わってしまうパターンです。
家賃保証を過信して中古区分マンション投資をするのは危険です。
家賃保証に頼りきらず、中古の物件でも空室リスクを抑える努力をし、未払いなどがないように経営を行うことが理想です。
価値の低下で売却したくてもできずに失敗
区分マンション投資の販売価格には広告を出した不動産会社への利益や宣伝費、人件費が上乗せされているため、実質的な物件の価格より上乗せされていることが一般的です。
しかし中古物件ではすでに新築ではなく、入居者も何度もついているため、価格の下落が激しく、購入時の価格を下回ってしまうのです。
そのため短期保有で利益を狙っても失敗に終わるケースも多く、売るに売れない状態となり、ただの不良債権となってしまい大損をしてしまうのです。
家賃値引きが簡単にできずに失敗
区分マンション投資で売却益目的でない長期保有している場合、その利益は家賃収入のみなので、簡単には家賃値引きが出来ないということで失敗するケースもあります。
家賃を値引きするということは、自分に入ってくる収入が減ってしまうということです。
家賃を下げれば入居希望者は増えるでしょうが、それで賄っているローン返済などは遅くなり、利益が出にくくなり失敗してしまうのです。
中古区分マンション投資での成功条件
ここまで、中古区分マンション投資が失敗に終わってしまう理由について紹介してきましたが、ここからはどのような投資を行えば、投資が成功しやすくなるのかその条件について紹介していきます。
管理会社が入っていて、どのような会社なのか確認している
区分マンションでは管理組合がなく、自主管理で運営されている物件が一定数あります。
そのような場合は建物全体の管理不備（劣化、未補修、清掃等）、修繕積立金が貯まっていないために大規模工事ができない等の問題が発生しやすい傾向があります。
一棟買いができれば、しっかりとした管理会社を入れて再建も可能かもしれません。
しかし、区分マンションでは購入単位が区分なので自主管理で頑張ったところで限界があります。
そのため、このような自主管理しかできない物件は避ける投資ができる方は投資が成功しやすくなっています。
また、管理会社が入っていても適切な管理ができていない物件も多くあります。
あえてそのような物件を購入して再生させる投資手法もありますが、誰にでもできるわけではなく、むしろ難易度が高い投資になります。
区分マンションへの投資が初心者のうちは、投資に対する経験が少ないことを謙虚に受け止めて、多少管理費が高くついても大手の管理会社が入っている中古区分マンションを購入した方が物件リスクを小さくなり、成功する確率を高めることができます。
最低面積は16平米以上の物件を購入する
中古区分マンション投資で成功している人に見られるのは、16平米以上の物件を購入している方が多いことです。
何故かというと、そもそも狭すぎる区分マンションは融資が受けられないことがあります。
融資が受けられないマンションでは、たとえ皆さん自身が中古区分マンションでローンを使わずに現金で購入できたとしても、次の入居者も融資を受けられませんので、売却先が限られてしまいます。
なかには中古の物件では12平米程度しかないようなアパートもありますが、こうした物件はテレワークなど家で仕事の空間と居住空間を共にする時代では、広さとして不十分で、設備も狭さを感じるものが多いのです。
つまり、時代のニーズに合致した物件とは言い難く、入居者が限定されるため入居が付きづらいというデメリットもあります。
一部屋の広さは16平米以上を目安にすると、中古でも入居者が付きやすく、成功しやすくなります。
ほとんど土地の所有分がない
区分マンション投資で注意したいのが、ほとんど土地の所有権がない点です。
マンションは、土地を区分所有で全員で共有している上に、土地だけを売却したり個人の判断で用途変更できません。
長期修繕計画書の確認ができている
マンションの共用部の修繕は、管理会社が長期修繕計画書を策定し、その計画に従います。
その計画書が甘いと、結局修繕しきれずに資産価値がどんどん下がっていくリスクにつながるのです。
そのため、中古区分マンション購入前に、そのマンションの長期修繕計画は必ず確認しているほど、投資が成功しているのです。
とはいえ、長期修繕計画の質を見極めるのは大変なので、国土交通省が出典しているガイドラインを参考に、修繕の項目に過不足がないかなどを確認することをおすすめします。
ローンの条件が良い物件を見極め低金利で長期間借りること
中古区分マンション投資で成功するための条件の一つとして、条件が良い物件を見極めてローンを低金利かつ長期間で借りている人が成功しやすいということが挙げられます。
ローンを長期間借りることで、毎月の支出を抑え、手取り額を増やし余裕を持った経営が可能になります。
逆にローンの返済期間が短いとローンの返済が早く終わることで、資産形成はしやすくなりますが、毎月の返済額が高額になり、想定していなかった出費が発生した場合、高額の返済と出費で経営ができなくなることもあります。
不動産投資は長期間に渡って行うことで利益が出る確率も高まり、中古区分物件ならなおさらその傾向が強い分、ローンの返済期間も長い方ほど成功事例が増えているのです。
中古区分マンション投資で失敗しないために準備、想定しておくべきこと
最後に中古区分マンションを購入して投資をする場合に、どのような準備や想定を立てておくことが失敗しない投資になるのかについて紹介します。
老朽化のリスクを想定しておく
区分マンションへの投資をするときの注意点として、マンションは老朽化するので必ず修繕が必要になるときが来ることを想定して、そのための資金を準備しておくようにしましょう。
特に複数戸の区分マンションに投資している場合、複数の物件が同時期に修繕するとなると大変です。
マンションの修繕計画についてもしっかりとチェックしておき、時期が重ならないように修繕積立金に問題ないようにしておきましょう。
計画的かつ慎重に検討する
区分マンションを複数戸投資するからには、リスク分散をするなど複数戸投資するメリットをしっかり受けられるよう計画的かつ慎重に物件を検討しましょう。
自然災害やマンションの資産価値低下などのリスクを下げるためには、できるだけ違う地域の複数戸の中古区分マンションを所有しておくほうが良いでしょう。
万が一に備えて、しっかりと計画を立てて物件や地域の下調べを行ってから投資しましょう。
立地の良い物件を探しなるべく安く購入する
不動産投資の基本はその物件にニーズがあるかどうかで決まります。
たとえ利回りが良くても中古区分投資は入居者がいなければ家賃収入がゼロになってしまいます。
そうしたリスクを回避するためには、立地の良い物件を探しなるべく安く購入することです。
地方の物件は価格こそ安いですが人気がなければ空室リスクは大きくなります。
そのため、多少高くとも立地の良い物件を選んで中古区分マンションをすることで成功を掴みやすくなります。
立地の良い物件として、都内の中古区分が挙げられます。
狙うべきエリアや物件の選び方についてはこちらもご覧ください。
中古区分マンション投資は1棟投資に比べて収益性が悪いことを理解する
区分マンションには1棟のアパートやマンションでは発生しない支出、修繕積立金があることを理解し、収益性が悪くなることを知っておきましょう。
管理費は建物共用廊下などの清掃にも充てられますが分譲マンション管理会社へ支払う手数料も含んでいます。
修繕積立金は、将来の大規模修繕工事に備え管理組合で積み立てるものです。
大規模修繕は1棟でも区分でもアパートやマンションには必要ですが、区分マンションの場合はオーナー個人で管理会社や大規模修繕の内容や計画を決定することはできません。
そのため管理会社に支払う管理費や管理組合に支払う修繕積立金が割高になる傾向があり、想定より収益性が悪くなる場合や、1棟投資より収益が出にくくなるのです。
中古区分マンション投資には融資の壁があることを認識する
中古区分マンションでは一棟買いと違い、追加の融資が通らず、投資規模を拡大しにくいことも認識しておく必要があります。
またその融資自体も受けられる金融機関が信販系金融機関のみで、地方銀行や信用金庫などの市中金融機関は区分マンションの担保力が弱いことからほとんど融資を出すことはないのが現状です。
安易にどの金融機関からでもローンが引き出せると思わないように、各金融機関のローンについてチェックしておきましょう。
中古区分マンションは経営の自由度が低いことを覚悟する
不動産投資が他の投資と比べて優れているメリットの一つに自らの創意工夫で収益性を高められる点があります。
ところが区分所有の場合は管理組合があるため、区分所有のオーナー一人の意思で外壁をおしゃれに塗装するなど、共用部分のリフォームができないのです。
あくまで室内のリフォームのみとなるため、1棟アパートやマンションに比べると自由度が低いことを覚悟して運用する必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。一見投資額が低く抑えられて不動産投資の中でも始めやすく思われる中古区分マンション投資ですが、さまざまなリスクがあることを理解しておかなければ失敗に終わるケースも多々発生しているのです。
今回紹介した失敗しているケースや成功している方の特徴を通じて、本当に自分自身が中古区分マンション投資に適しているのか、他の投資を検討するべきなのかなど今一度慎重に検討して頂ければ幸いに思います。
中古区分マンションで入居者の付きやすいエリアや、リスク対策について深く知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい。
