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その土地に合った投資方法を見つけよう!不動産投資で土地活用をするポイントや費用について紹介

2021.09.30 114
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その土地に合った投資方法を見つけよう!不動産投資で土地活用をするポイントや費用について紹介

土地に投資することから不動産投資は始まります。

 

しかし、土地を所有するだけでも費用が発生し、活用方法を誤れば、赤字が続くことになってしまいます。

 

土地をいかに有効活用するか、これが重要であり、この方法は人それぞれなのです。

 

今回は、不動産投資で土地を所有することで発生する費用や、土地活用をより有効にするヒントについて紹介していきます。

 

土地のみ所有している場合にかかる費用

土地活用をする場合、土地をある程度の長期間所有し続けることになるので、まずは土地を所有することでどのような費用が発生するのかおさえておきましょう。

 

固定資産税

固定資産税は、住宅・マンション・土地といった不動産の所有者全員に課される税金です。

 

不動産を所有している限り、支払い続けなければならないのです。

 

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対し、その年の4~6月頃に納税通知書が届き、4月から始まる1年分の税金が徴収される制度です。

 

固定資産税は、「課税標準×標準税率」で算出されます。

 

標準税率は原則1.4%ですが、市区町村によって異なる場合もあります。

 

所有している土地が更地の場合、課税標準額は各市区町村の固定資産課税台帳に記載されている「固定資産税評価額」に負担調整措置を適用した額になります。

 

固定資産税評価額は、3年ごとに見直され、都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの税金を算出する際にも基準とされます。

 

都市計画税

都市計画税は、土地区画整理事業や都市計画事業に必要な費用を充てることを目的として徴収される税金です。

 

固定資産税と同様に、土地を所有しているだけで課される税金です。

 

毎年1月1日時点で土地を所有している方に対し、固定資産税と併せて徴収されます。

 

4~6月頃に届く納税通知書には、固定資産税と都市計画税の両方が記載されています。

 

都市計画税は「課税標準×制限税率」で算出されます。

 

制限税率は原則0.3%であり、自治体によって異なる場合があります。

 

都市計画税も固定資産税と同様に、土地に建物を建てることで税負担が軽くなります。

 

電気・水道代

所有している土地が更地であったとしても、電気代や水道代が発生している可能性があります

 

更地はそのまま放置していると草木が際限なく生い茂ってしまい、景観を損ねることや、周辺の土地や道路にはみ出して近所の住居や通行人や迷惑をかける恐れがあるため、定期的に管理が必要です。

 

草刈りをするためには、草刈り機などの農機具を用いる必要があり、それらには電気代がかかります。

 

場合によっては鳥獣などの侵入を防ぐために、電気柵を設置するケースもあるでしょう。

 

あまりにも地面が乾いていると、草刈りがしづらいことや、ほこりが舞って近隣に迷惑をかける可能性があります。

 

その為地面を濡らす必要も出てくるので、水も必要になります。

 

このようにただ土地を所有しているだけでも、電気代や水道代の負担が発生するのです。

 

自宅の電気や水道を使える環境なら問題ないですが、離れた土地を所有していて電気代や水道代として別に支払っていると、その負担は決して小さいものではありません。

管理委託

土地を管理するためには、草木などの手入れだけではなく、土壌の流出を防ぐ対策や、不法投棄への対策も講じる必要があります。

 

このような対策を講じるために、土地の維持管理を委託できるサービスがありますが、月々の費用が発生します。

 

土地の管理委託は、月々の費用が発生するものと、管理を依頼するたびに費用が発生するものがありますが、いずれにせよ土地を所有しているだけで積み重なる費用であるので、管理方法もしっかり考慮する必要があるでしょう。

 

投資目的で土地のみを購入するメリット

土地に投資し、保有するだけでも多くの費用がかかることが分かりましたが、土地活用を目的として、土地だけを購入して保有するメリットとは何なのか、以下で紹介していきます。

 

経年劣化しない資産を持つことができる

土地は建物と違い、長期間保有したとしても経年劣化することがありません。

 

税金や管理費などの維持費はかかるとしても、一度土地を購入すれば自分の資産として半永久的に所有することが可能です。

 

土地を購入して所有権さえ確保しておけば、自分の好きなタイミングでその土地を活用することができます。

 

土地活用の目的をニーズや用途によって変えることができる

土地に建物のない更地の状態であれば、活用の方法を目的やニーズによって変更することができます

 

たとえば、付近に大学や駅が近いといった立地条件であれば住居としての需要が見込まれます。

 

そのような場合にはアパートやマンションといった居住用の建物を建てることによって賃貸収入を得ることができるでしょう。

 

自分でプランを計画できる

土地のみに投資するスタイルは様々です。

 

初期費用は結構かかりますが、長期的に安定した収入を得ることのできるアパートやマンションを建設することや、狭い土地の有効活用を考えて賃貸経営の戸建てを建設すること、また今後の需要の多さを考慮して、高齢者の住宅経営などに着手するプランもできます。

 

少ない初期費用で簡単に始めることのできる駐車場などは、手軽に収入を得る事ができます。

 

このように土地の状態や今後のプランなど自分でいろいろと計画できるのが魅力です。

 

土地活用で稼げるようにするためのポイント

土地に投資するメリットを紹介したところで、次に土地活用で稼げるようにするためのポイントについて紹介していきます。

 

活用の目的を明確化する

土地に投資してどのようにして稼げるようにするのか、きちんと土地活用の目的を明確にしておく必要があります。

 

計画なしに、その環境に合わない活用をしても、当然収益は出ませんし、かえって赤字になってしまうこともあります。

 

その土地にあった目的と方法によって、しっかりと稼ぐための仕組みを明確化させなければなりません。

 

購入する土地の将来性を考慮する

土地の投資を考えるとき、その土地の将来性を考えておくことはとても重要です。

 

周りの環境が変化することや、これからどのようになるのか、その際の土地の重要性など、先々のことを見据えて土地の取得や活用を考慮しなければなりません。

 

将来性と、その土地に合った活用法を見つけ出すことで、はじめて土地活用が成立するのです。

リサーチに時間を割くことを心がける

土地をどのように活用するか決めるために重要なのは、リサーチをすることです。

 

せっかく土地に投資しても、需要がなければ活用しても利益を生み出すことはできません。

 

まずは、投資しているまたは、投資する予定の土地周辺をリサーチしましょう。

 

学生が多いのか、社会人が多いのか、マンションが多いのか、アパートタイプの住居が多いのかなど多くのことを調査する必要があります。

 

周辺環境や、住んでいる人の年齢層や職種などさまざまな要素が関係してその土地でニーズのある土地活用の方法を見極めなければなりません

 

また、その土地の周辺が発展していくのか、または人口の流出が止まらないのかなど将来的な収益性も考慮しなければならないため、土地活用の方法を見極めるにはリサーチに時間を割くことが重要なのです。

 

ちょっと変わった土地活用方法

土地活用の方法には、少し変わった方法で有効活用することができます。ここでは、狭小地や、土地活用のノウハウが無くてもできる土地活用方法について紹介していきます。

 

自動販売機設置

アパートやマンションが建てられるほどの土地を持っていなくても、土地を活用して収入を得る方法があります。

 

その一つとして紹介するのが自動販売機の設置です。

 

道路に面した土地の一部や狭小地でも設置することが可能で、通行人に飲料やアイスなどを販売して収入を得る仕組みです。

 

故障時には修理費用や工事費用などがかかることもありますが、自動販売機にかかる費用は基本的に電気代のみとなっていますので、毎月の売上から電気代を差し引いた金額が収益となります。

 

売上は、飲料メーカーや自販機専門業者などの運営業者と取り決めた割合が自分の取り分になります。

 

業者によって取り分は違いますが、飲料自販機の場合は売上の20~30%ほどが取り分になることが多いようです。

 

そして毎月かかる電気代については、自動販売機1台あたり3000~4000円ほどになります。

 

薄利多売ですので、大きな利益は出にくいですが、土地をそのまま放置するよりかはリスク小さく始めることができる投資ですので、取り組む価値はあるでしょう。

 

トランクルームの設置

トランクルームは、自宅以外の収納スペースのことです。

 

近年、都市部を中心に住宅用の土地が小さくなり、自宅だけでは収納スペースの確保が難しい方が増えてきたことで注目が集まっています。

 

トランクルームのタイプとしては、屋内型と屋外型があります。

 

屋内型は倉庫やビルの中にあるトランクルームで、都心で多く見られるタイプで、1つの空間をパーテーションなどで仕切ることで複数の小部屋を作り、収納スペースとして貸し出すシステムです。

 

初期費用は200~600万円とされていてアパート・マンションなどの不動産投資に比べると安価に始められます。

 

屋外型は空いている土地にコンテナを起き、収納スペースとして貸し出すタイプです。

 

平置きのものや、コンテナに階段などを設置し2階建てにしているものもあります。

 

基本的50坪ほどの土地が必要で、コンテナ1基は100万円前後かかります。

 

その他コンテナ輸送費や営業費、看板代などがかかるので初期費用が屋内型に比べ高くなりますが、電気代やビルや倉庫の管理費を支払わなくてよい分、ランニングコストは屋内型より安くなります。

 

トランクルーム投資の利回りは満室で10%~15%ほど見込まれています。

 

アパートやマンションで人が住んでいることで起こるトラブルを避けることができますし、多少形が特殊な土地でも50坪あれば運用できるのが大きなメリットです。

 

ただし参入障壁が低い分、競争も激しく、満室になるまでに時間がかかり、利益が出にくい期間が長いこともあるのがデメリットです。

 

土地信託

土地信託とは、土地を契約した信託会社に託し、所有権をその土地のオーナーから信託会社に移して、土地の運用を行い、その中で得た利益に一部を配当金として受け取るというものです。

 

一見信託なので、投資信託と似たようなものに感じるかもしれませんが、投資信託のように上場されていれば誰でも購入できるものではなく、土地信託は信託会社との契約が必要で、それなりに価値のある土地でなければ契約を締結して運用してはもらえません

 

そのため、狭小地や道路に接していない土地は敬遠されやすくなります。

 

しかし、契約が締結されれば、土地の活用法を考えることから運用まで全て信託会社が行ってくれるため、土地の経営に関する知識が不要で、信託期間終了後にはその土地に建物が建てられれば、土地と共に受け取る権利も付与されます。

 

また、土地活用で必要な初期費用も信託会社が調達してくれるため、リスク小さく始めることができる土地活用の一つです。

 

駐車場投資

土地活用法として、駐車場投資も注目されています。

 

建物を建てる必要がなく、車が2台程度しか停められないほどの小さな土地でも収入を作ることができる手軽さ、そして事業を始めるのに手間がかからない点が魅力です。

しかし、税制面でのメリットが住宅に比べると少なく、収入も少額になるため年間単位で見ると、収入が作りにくいのがデメリットといえます。

 

土地活用で駐車場投資に関心のある方は以下の記事もご覧ください。

 

まとめ

どのように不動産投資をするのか決まらず、土地だけ所有して活用方法を練る方も多いですが、土地だけを保有するのにも費用が発生してきます。

 

できるだけ早く土地活用をしたいところですが、所有するまたはこれから所有する予定の土地は人それぞれです。

 

どのような活用方法が合っているのかは、その土地の形、周辺環境、近隣に住んでいる住民層によって大きく変わります。

 

土地活用と一概に言ってもマンションやアパート経営のような一般的な不動産投資以外にも多くの投資術があるので、その土地にあった活用法を見つけて、継続的に収入が出るようにプランニングをしていきましょう。

 

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