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ちょっと特殊な不動産投資、底地投資を知って他の投資家より差をつけよう!土地の権利や仕組みを詳細に解説

2021.09.30 147
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ちょっと特殊な不動産投資、底地投資を知って他の投資家より差をつけよう!土地の権利や仕組みを詳細に解説

不動産投資で思い浮かべることは「物件」関係である方も多いはずです。

 

しかし、不動産投資は物件だけではなく、「土地」も重要なポイントになります。

 

今回は不動産投資の中でも「土地」に特化した「底地投資」を紹介していきます。

 

そもそも底地とは借地権のついている宅地のことで、その土地の所有者(地主)が「底地権」を持ちます。

 

借地権を持つ借地人は土地を自由に使って良い代わりに、地主に地代を支払う決まりになっています。

 

土地の利用に関する権利は借地人にありますので、地主は土地を所有しているだけで収入を得ることができます。

 

簡単に言えば、固定資産税を納めて土地を維持するだけで良いのです。

 

底地には借地人の建物が建っているのが普通で、借地人の権利は法律で手厚く保護されているため、契約が解除されない限りは土地を返還してもらうことは困難です。

 

このように、底地を貸し出して安定した収入(地代)を得ることを底地投資と言います。

 

今回は不動産投資の中でも少し特殊な底地投資についての仕組みや特徴などを詳細に紹介していき、投資に値するかどうかの判断材料としていただければと思います。

 

一般の不動産投資と底地投資の違い

まずは底地投資と、土地と物件を購入して行う一般的な不動産投資とどのように違うのか紹介していきます。

 

空室リスク

一般の不動産投資はマンションやアパートなどの物件を第三者に貸し出して収益(家賃)を得るのが基本なので、部屋を借りる人がいないと収益が減ってしまいます。

 

つまり一般の不動産投資には空室リスクがあるのですが、底地投資には空室リスクがありません。

 

通常、底地には借地人の建物が建っているため長期的に契約してもらえるのです。

 

もし契約が満了しても、借地人がいなくなるので土地を自由に使うことができるようになり、売却しやすくなります。

 

家賃滞納リスク

一般の不動産投資では入居者が家賃滞納した場合、適切な方法で家賃を催促しなくてはなりません。

 

家賃滞納した入居者に対してすぐに退去してもらうことはできず、時間も手間もかかります。

 

一方、底地投資の場合は借地人が地代を滞納したら契約を解除できるため、家賃滞納のリスクは少ないです。

 

契約を解除したら土地を自由に使えますので、土地活用や売却することができます。

 

修繕リスク

底地のうえに建っている建物は借地人のものなので、当然のことながら修繕は借地人が行います。

 

不動産投資では入居者が住みたくなるように定期的に建物や設備を修繕しなくてはなりませんが、底地には修繕が必要ありません。

 

管理の手間

一般の不動産投資では建物の修繕や清掃、入居者募集などの管理が必要となりますが、底地投資は土地だけを所有しているため、管理の手間がかかりません。

 

管理が必要なのは借地人が所有している建物ですので、その管理は借地人が行うこととなります。

 

底地投資は管理の手間や費用がかからないのが魅力とも言えます。

 

底地投資で得られる収益

底地投資を行ってどのように収益を得るのか、その仕組みについて紹介していきます。

 

地代

土地の使用に対して支払われる使用料です。

 

地代の算出には、利回りや収益から算出する方法や、周辺の賃貸事例を基にする方法など、さまざまな計算方法があります。

 

一つの目安として「固定資産税・都市計画税の3~5倍程度」とするケースもあります。

 

ただし面積や知己、土地活用の程度によって、必ずしも一般的な目安や相場が当てはまるとは限りません。

 

正確な地代を算出したい場合には、詳細な不動産鑑定が必要となるでしょう。

 

底地は、借地人がいる限り地代収入を得続けることができるうえ、家賃のように経年による収益低下がないのが特徴といえます。

 

一時金収入

借地権では、借地人は地主の許可を得ずに建物の増改築や名義変更をすることはできません。

 

借地人は、地主に対して承諾料を支払うことで許可を得るのが慣例です。

 

その他、賃貸借契約の更新時における更新料など、定期的な地代収益にプラスして一時的な収入を得られる機会があります。

 

地域差や土地の用途による違いはありますが、一時金の目安としては、

・条件変更の承諾料-更地価格×10%程度

・名義変更の承諾料-借地権価格(更地価格×借地権割合)×10%程度

・建て替え・増加築の承諾料-更地価格×3~4%程度

・更新料-借地権価格(更地価格×借地権割合)×5~10%程度

となっています。

 

ただし、これらの一時金は双方が同意していることが前提であり、法的な規定はありません。

 

地主との関係を良好に保つために支払われているという性格のものになります。

 

つまりこうした取り決めは、契約書に具体的な金額と共に「特約事項」としてしっかり記載しておかなければなりません。

 

借地人に底地を売却する

借地人は土地を購入するよりも安い地代で土地を利用できますが、所有権ではないためやはり権利には制限があります。

 

特に問題となるのが、建物の建て替えに伴って融資が必要になる時でしょう。

 

土地を担保にしなければ金融機関から融資を受けることは難しいため、土地を地主から買い取りたいというニーズが生じるケースもあります。

 

底地の買取専門業者などへ売却するよりも、高い収益性が期待できるでしょう。

 

賃貸借契約解除後に更地として売却する

旧借地法が適用されている底地は借地人の権利が強く、特段の事情がない限りは借地人の同意なしに賃貸借契約を解除して地主が土地を取り戻すことはできません。

 

契約期間が終了して地主が土地を返してほしいと思っていても、借地人が借り続けたいと考える限り契約は更新されてしまうからです。

 

しかし借地人の中には、相続などの事情により借地権を手放したいというケースもあります。

 

借地が返還された場合や地主が借地権を買い戻した場合には、地主の所有権は完全となり、更地として売却することが可能です。

 

底地投資のメリット

一般の不動産投資とは一味違う、底地投資ならではのメリットは何なのか紹介していきます。

 

安定した収入が得られる

借地権を持っている人がいれば、毎月安定した収入(地代)が入ってきます。

 

アパート経営やマンション経営ですと空室の分だけ収入は減ってしまいますが、底地は借地権がついている限り、収入が途絶えることはありません。

 

地代を支払わなければ借地人は土地利用の権利を失ってしまうため継続的に契約されやすく、滞納や空室リスクが低いというメリットがあります。

 

ランニングコストがほとんどかからない

建物は時間が絶つとともに劣化するため定期的なメンテナンスが必要で、人に貸し出すとなれば維持管理費が毎月かかってきます。

 

例えば管理費や修繕費、通信費などのランニングコストは高額になることが多く、しっかりと資金計画を立てて運用していかなければなりません。

 

それに比べて土地は修繕する必要がなく、ランニングコストは固定資産税のみです。

 

地代から固定資産税を差し引いた額が純粋な利益となります。

 

不動産投資とは違う底地投資の注意点

底地投資をする場合、どのようなデメリットや注意点があるのかについて紹介していきます。

 

エリアによって売却が難しい

すでに借地権が設定されている底地は、個人が購入することがありませんので、買い手が少なく売却が難しいというデメリットがあります。

 

とはいえ、商業地や路線価が高い土地などは、底地だけで収益があるというのが明白ですので、買い手を見つけやすいこともあります。

 

土地次第ということになりますので、いかにして売却しやすい価値の高い土地を見つけられるかが底地投資のカギになります。

 

借地人との関係

底地のデメリットは、借地人との関係の調整です。

 

土地を持っているだけで、何もしないで自動的に賃料などを得られるわけではありません。

 

賃借人との契約に基づいて賃借人が契約内容をきちんと履行するということが前提になります。

 

そのため、例えば地代を滞納した場合には、どのようにして回収するか、場合によっては強制執行・強制退去という手続きを踏む必要があります。

 

そのほかにも、更新料の支払い、賃貸借契約の貸主としての義務の履行の問題(管理など)、建物所有者が増築や建て替えをするような場合にはどのようにするかなどの権利調整も発生します。

 

不動産に関する法律などを知っている必要があることや、専門家に依頼しなければならなくなるような局面もあるというのがデメリットになります。

 

普通の不動産投資とは違う、底地投資のポイント

ここからは普通の不動産投資と一味違う、底地投資を進めるうえでのポイントについて紹介していきます。

 

適切な地代が設定されているか

あまりにも低い地代であると、十分な収益が得られません。

 

適切な地代が設定されているか、また定期的に地代の更新が行われているか、履歴を確認しておきましょう。

 

周辺環境の変化により土地の評価額が大幅に上昇すると、固定資産税額も高額になります。

 

地代もその額に合わせて改定しないと利益が確保できないどころか、税金によって赤字になる可能性もあるのです。

 

適切な地代を設定しなおすという方法もありますが、先に述べたように地代の改定には借地人の同意が必要です。

 

地代の改定が定期的に行われていない場合は、借地人側からすると値上げは唐突に感じられる可能性もあり、難航する可能性が高いでしょう。

 

地代の改定に合理的な理由がありながらも借地人の同意を得られなかった場合には、調停や訴訟に持ち込まれなければならなくなることもあり、非常に手間と労力がかかります。

 

賃貸借契約内容が明確であるか

古い賃貸借契約の場合、契約書が存在しない場合や内容が曖昧である場合も少なくありません。

 

契約書が現存するか、内容が明確に記載されているか、きちんと確認しましょう。

 

このとき、更新料や承諾料の記載があるかどうかは、確実に見ておきたいポイントになります。

 

更新料や承諾料には法的義務がないため、契約書に記載がない場合、借地人によっては支払いを拒否する可能性もあるからです。

 

また、契約書に記載されていない内容であっても、借地人と地主の間で口約束を行っている場合もあります。

 

契約内容については双方から確認する必要があるでしょう。

 

立地環境が投資に適するか

底地投資は、借地人が存在する限り収益を得続けることができます。

 

しかし将来的な借地権の買い取りや売却を考えると、一般の不動産投資と同様に立地環境は重要視しなければなりません。

 

割安な底地だからと安易に投資すると、将来の出口戦略に困ることになる可能性があります。

 

特に、接道義務を果たしているどうかは重要です。

 

接道義務を満たしていない土地には建物の再建築ができないため、先々の活用方法が限定されてしまうでしょう。

 

土地の測量がなされているか、または借地部分が明確化されているか

たとえば、一つの土地に複数の複数の借地人がいた場合に、その一部分のみを投資購入対象とすることを想定しましょう。

 

一部の底地を購入するとなれば、分筆を行う必要があります。

 

分筆するためにも底地の実測測量を行う必要があります。

 

測量は、地主の土地なので、借地人の承諾を得ずに行えます。

 

ただし、後々のトラブルを避けるためにも、関係する全ての借地人の了承を得たほうが良いでしょう。

 

測量を行ったのち、借地境界確認書などを交わし、そのうえで分筆申請を行うといった流れになるでしょう。

 

底地投資物件の探し方

底地物件は権利関係に制約があるため、購入ニーズが低い傾向にあります。

 

そのため、地主が借地人以外に底地を売却する場合には、専門の買取業者を利用することが一般的です。

 

つまり底地投資を行いたいと思っても、物件情報が一般に出回ることはさほど多くありません。

 

底地投資を検討しているなら、普段から幅広くアンテナを張っておくことが大切です。

 

情報源は地域に根差した不動産会社や底地を積極的に扱う不動産会社、相続関係で底地を扱うことの多い税理士・弁護士など挙げられるでしょう。

 

底地物件は競売(公売)に出ることもありますが、十分に物件を見極める必要があります。

 

なぜなら、差し押さえ前に借地人に底地の買い取りを交渉したものの、その意思がなく競売に至ったケースがあるからです。

 

その場合底地を取得できても、借地人に売却するという一つの収益手段が閉ざされることに注意しなければなりません。

 

まとめ

運営上の手間やランニングコストが少ない底地投資は気楽にできることから、本業が忙しい方にもお勧めの投資方法です。

 

しかし、一般の不動産投資とは違う少し特殊な知識が求められることを理解しておく必要があり、初心者にはやや難しい投資かもしれません。

 

知識は必要とされますが、底地投資という方法を知っておくだけで、今後の不動産投資の可能性を広げられる可能性も高まりますので、長い目で見ながら検討してみてはいかがでしょうか。

 

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