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節税効果だけじゃない!知っておきたい不動産投資の税金リスク

2020.04.29 429
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節税効果だけじゃない!知っておきたい不動産投資の税金リスク

不動産投資を始める方の中には、「節税対策になる」といった目的を持って運用を行う方も中にはいらっしゃいます。しかしながら、節税対策を目的とした不動産投資は、必ずしも成功するものではなく、リスクも伴うことはご存知でしょうか。今回は、知っておきたい不動産投資の税金リスクや運用事例をご紹介しつつ、不動産投資の税金や節税対策について考えてみましょう。

不動産投資で節税は本当にできる?

不動産投資での節税は本当に可能なのでしょうか?もちろん、不動産投資で節税できる場合もあります。しかし、ただ考えなく不動産投資をはじめるだけでは、節税効果が得られないばかりか、コストだけがかさんでしまい、資産としてマイナスになりかねません。ここでは、不動産投資で節税になるケースをまとめてみていきましょう。

所得税および住民税

所得税は、所得にかかる税金のことを意味しています。

所得とは、収入から必要経費を指し引いた金額のことで、たとえば、サラリーマンとして給与を受け取っている人は、給与から所得税(+復興特別所得税)を天引きされるかたちで納税しています。

不動産投資を行って事業が赤字になった場合は、不動産投資で赤字が出たことを確定申告で報告することにより、赤字の分だけサラリーマンとして給与から納税した所得税を、還付してもらうことができます。

このような仕組みを損益通算と呼び、住民税も所得によって支払う住民税額が増減するため、確定申告をすることで、支払いの対象となる住民税を軽減することが可能です。

相続税

実は、相続が起こったときに、1億円の現金をそのまま現金として相続するよりも、1億円の不動産にしてから相続する方が、相続税が安く抑えられるという仕組みがあります。そのため、相続対策として不動産投資を行う選択肢もあることを覚えておくと良いでしょう。

また、不動産投資のために、法人を設立し、法人が投資を行って、配偶者や子どもを法人の役員にすることにより、贈与税や相続税を節税する方法もあります。

ただし、税金の知識に疎い方の場合は、ご自分で行うのは難しいかと思いますので、詳しい方法については、専門家である税理士なども交えて対策すると良いです。

法人化

不動産投資を長年運用することによって、物件数が増えて利益の規模が大きくなり、収入額が多くなった場合には、法人化をすると節税効果を得ることができます。

所得額が一定以上大きくなると、個人事業主が支払う義務がある所得税の税率よりも、法人税に課せられている税率の方が低く設定されているためです。

一方、法人を設立するためには必要経費と、書類整備や申請など、それなりの労力がかかります。不動産投資の規模や、不動産投資をこれからも長い期間にわたって運用し続ける予定があるかどうかなど、税理士をはじめとした専門家と相談しながら、慎重に検討しましょう。

減価償却と節税

不動産投資物件を運用するためには、諸々の修繕費や、火災保険料など、様々な経費を支払う必要があります。これらの経費はオーナーが支払期日に合わせて現金等を用意して支払わなければなりません。

一方で、オーナーがお金を支出しているわけではないものの、決算を行う際に経費として計上することができる「減価償却費」と呼ばれる費用があります。

減価償却費とは

減価償却費とは、固定資産を購入した場合、使用可能な期間に従い、少しずつかかった費用を計上する勘定科目のことを意味しています。

勘定科目とは

勘定科目とは、たとえば「仕事道具を買った」「インターネット代金を支払った」などの取引について、その性質ごとに記録するための項目です。

減価償却費が計上できる期間は法廷耐用年数まで

不動産投資物件のような建物についても、経年劣化により、その価値が下がってしまうのはやむを得ないことです。

そのため、経年劣化に応じて、毎年少しずつ、資産を簿価から切り下げて、経年劣化分を経費として支出していくという考え方によるもので設定されたのが、減価償却費です。

減価償却費は、不動産投資で上げた利益から差し引くことができるので、節税効果が得られます。ただし、減価償却費が計上できる期間は、不動産投資物件の持つ法定耐用年数までです。

不動産投資物件の法定耐用年数を過ぎると、減価償却費計上による節税効果はほぼ見込めなくなります。詳しくは国税庁ホームページの「建物の法廷耐用年数」をチェックしてみてください。

不動産投資の知っておきたい所得税・相続税の税金リスク

不動産投資の魅力として、真っ先に思いつくのは、家賃収入(インカムゲイン)です。そして、もうひとつの魅力が、先ほどもお伝えしたとおり、節税対策であるとされています。

不動産投資で得た所得は、経費で課税所得を下げることができ、たとえば、サラリーマンの方であれば、本業の給与所得で得ている利益と、不動産投資でかかった損失を相殺することで、所得税の還付を受けることが可能です。

もちろん、所得税が減額されれば、住民税も減り、結果的に節税対策となります。しかしながら、節税することだけが目的で運用するような不動産投資は、ノーリスクではありません。ここでは、不動産投資で失敗する理由をまとめました。

不動産投資のリスクを考えずにメリットだけに注目

マンションやアパートなどを運用する不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであると言われているため、株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターン系の金融商品と比べると、リスクは低くなります。

しかしながら、不動産投資であっても、元本を毀損する可能性はもちろんあります。

そして、不動産投資を商材として取り扱っている不動産会社の中には、親身に取り組んでくれる優良会社はもちろんあるものの、顧客の利益よりも自社の利益を得ることを優先して営業や勧誘を実施している悪徳な不動産会社もあります。

そういった不動産会社の営業マンに遭遇した場合、知っておくべき不動産投資のリスクに関する説明が不十分なまま、良い面ばかりを説明されて契約に至ってしまうことも考えられます。

その結果、不動産投資の知識を豊富に持っていない、一般のサラリーマンなどが、単純にメリットだけを見て不動産投資を開始し、のちのち失敗する場合が少なくないのです。

不動産投資の所得税リスク

減価償却の節税効果は期間限定

不動産投資の運用を開始するためには、まずは賃貸物件を購入する必要が出てきます。そのため、不動産投資用物件の経年劣化部分を減価償却費として、必要経費に計算して入れることになります。

減価償却費については、先ほど説明したとおり、「現金が実際には出ていかないにもかかわらず、経費計上できる便利な経費である」とされており、課税対象となる金額を減らすことができる効果を見込むことができます。

ただし、減価償却費は決して、有利な側面だけがあるではありません。先ほどもご説明しましたが、減価償却は永遠に活用できるわけではなく、耐用年数に応じた期限があるからです。期限を迎えた場合、それ以降は減価償却できません。

その結果、節税効果はなくなります。不動産投資の初心者の方は、この点を誤解しないように注意して知識をつけるようにしてください。

黒字になったところから増税

これは税金の仕組みとして当然のことですが、もしも不動産投資がうまくいって黒字になった場合には、納めるべき税金の金額は増えます。

日本の所得税は、ご存知のとおり、累進課税制度を採用しており、課税対象となる所得額によって、次のような税率が適用されています。

▼所得金額   ▼適用税率
195万円以下           5%(控除額0円)
195万円超330万円以下     10%(控除額97,500円)
330万円超695万円以下     20%(控除額427,500円)
695万円超900万円以下     23%(控除額636,000円)
900万円超1800万円以下     33%(控除額1,536,000円)
1800万円超4000万円以下    40%(控除額2,796,000円)
4000万円超           45%(控除額4,796,000円)

それではここで、課税される所得金額が850万円のサラリーマンの方が、不動産投資の運用により、所得金額がプラス200万円になった場合を見てみましょう。

この場合、不動産投資の収益によって、適用税率は23%→33%となり、10%税率がアップします。結果として、所得税額が131万円程度から、193万円程度にまで増加します。

そのほかにも、所得税の申告内容については、住民税・国民健康保険・保育料などにも影響することになります。

住民税の所得割合である税率10%が20万円程度増加するだけでなく、他の公的負担も増加してしまうため、単純に計算すると、年間の公的負担が100万円以上になってしまう可能性があります。

そのため、たとえ収入が増えたとしても、所得と課税される税率の関係により、増加した税金や公的負担で、せっかくの儲けが消えてしまうかもしれないリスクがあることは理解しておく必要があるでしょう。

青色事業専従者が常に認可されるわけではない

また、不動産投資を行う投資家は、確定申告で税金を申告する際に、節税メリットが大きくなる青色申告を検討することが多いです。

これは、青色申告のメリットである「家族を青色事業専従者とすることにより、支払った給料を必要経費として計上することができる」という効果を期待して、家族を青色事業専従者とするケースがあるためです。

しかしながら、青色事業専従者の認可が、常におりるわけではない点には注意が必要となります。状況によっては「指定している家族は、青色事業専従者の条件を満たしていない」と判断されてしまう可能性もあるのです。

青色事業専従者については、家族であれば誰でも良いわけではなく、「15歳以上」でなければならない年齢制限があります。また、「不動産投資管理以外に他の仕事をしていない」という要件も満たさなくてはなりません。

さらに、これらの要件をたとえ満たしていたとしても、家族の事業従事の程度が少ない事実が認められる場合には、「青色事業専従者としての程度が弱い」として、否認されて可能性もあるのです。

不動産投資の相続税リスク

居住者がいない場合は評価額がアップしてしまう

不動産投資の賃貸物件に関しては「借家権割合(相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって、一律30パーセントと決められている)」が加味されるため、相続税での評価額は低くなる傾向にあります。

ただし、借家権割合が認められるのは、不動産投資用物件に居住者がいる場合に限ります。不動産投資用物件に居住者がおらず、空室状況が続くようであれば、借家権割合が下がるため、評価額が上がる可能性があります。

今後、少子高齢化が進行していく日本において、空室が続く状況に関しては、現段階から注意しておきたいリスクだといえるでしょう。

相続開始の時点で評価額が購入時点を上回ってしまう

相続税や贈与税を計算する場合、財産評価指標として使用する路線価(市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1m²当たりの評価額)は、公示地価の8割程度を目安にして、国税局や税務署が算出しています。路線価は、不動産投資用物件の実勢価格と連動しているため、相続時の路線価が、購入時の時価を上回っている可能性は十分に考えられます。

つまり、安易に「安いから」といって不動産投資用物件を購入すると、後々値上がりし、相続税の負担に苦しむ可能性があり得るのです。

不動産会社が謳いがちの「路線価での評価額は実勢価格の8割程度だから安くなる」という言葉を鵜呑みにしてしまうと、「時価と連動している路線価は高くなる可能性がある」という事実を見落としてしまう可能性もあります。

そのため、不動産投資用物件を所有するということは、税金面以外にも、予想以上に管理費などにコストがかかるといったデメリットがあり得るのです。これから不動産投資を行う初心者の方の場合なら、まずは不動産投資のメリット・デメリットの両方を熟知したうえで、慎重に検討するようにしましょう。

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不動産投資は節税目的だけだと危険?懸念すべき4つのリスク

ここでは、不動産投資は節税目的だけだとなぜ危険なのか、懸念すべき4つのリスクについてご紹介していきます。

① 資金繰りが悪化してローン返済が滞ってしまう

不動産投資を節税目的で始めたいからといって、新築または築浅の段階から、すでに空室のある状態が続いているような物件を購入することはおすすめできません。

なぜならば、そのような物件はもともと人気がないわけですから、築10年〜20年と経つと、さらに入居希望者が少なくなるリスクを持っていることを、十分に理解しておく必要があります。

その場合には、たとえ資金繰りが苦しくなったとしても、築年数が経過してしまった物件で、大幅に新規入居者を増やすことは難しくなります。そのため、結果として不動産投資ローンの返済が滞り、物件を差し押さえられてしまうリスクも考えられます。

② 銀行融資を受けられなくなる

不動産投資用物件を新築したり、購入したりするためには大きな費用がかかるので、キャッシュで全てを支払える人はほとんどおらず、大半が銀行融資を受けるかと思われます。

また、銀行からの融資の返済以外にも、物件を維持するために、定期的な修繕費用や固定資産税の支払いなども考慮に入れる必要があります。

そのため、たとえ節税対策になるとはいえ、不動産投資用物件の赤字経営が続いている場合には、別の銀行融資を受けたい場合の審査通過がかなり厳しくなります。

このような理由から、必要となる大規模修繕のための追加融資を受けたくても受けることができず、築年数が経過して老朽化した物件には入居者が入らなくなり、ますます赤字が膨らみ、不動産投資の経営が滞る悪循環になりかねません。

また、新しい物件を買い増しするために購入しようと融資を検討する場合にも、同じく審査に通りにくくなる場合が考えられますので、注意が必要です。

③ 賃貸需要がない土地に物件だけが残される可能性がある

不動産投資を行うことにより、所得税・住民税・相続税などを節税したいとしても、周辺の不動産投資用物件の詳しい需要について調査をせずに、不動産会社の意見を鵜呑みにして物件を購入することは、絶対に避けてください。

賃貸需要のない土地に不動産投資用物件を所有したとしても、肝心の居住者が現れず、空室が埋められないまま、需要のない物件だけが残され、維持費のコストばかりかさんで大変な事態になりかねません。

④ 相続時に共有名義にしたためにトラブルとなる

もともとあった現金などの資産を、不動産投資用物件に変えて相続させることにより、節税効果を得ることは可能です。

しかしながら、明確に分配することができる現金と違い、不動産投資用物件は簡単に分けることができませんので、相続時点で予想外の問題が発生するリスクもあり得ます。

たとえば、相続を公平に行うために、不動産投資用物件を配偶者や子どもとの共有名義にする方法も考えられます。

ただし、共有名義での不動産投資用物件の運用は、大規模修繕や売却を行う場合、名義人全員の同意を得る必要があり、思うように修繕や売却ができなくなるトラブルも起こり得ます。

そのため、不動産投資用物件は、たとえ家族同士であったとしても、安易に共有名義にするようなことはせず、事前に争いを防ぐことができるような方法を考える必要があります。

不動産投資の節税・税金対策に関するよくあるQ&A

ここで、は不動案投資の節税・税金対策に関するよくあるQ&Aをまとめました。

Q:不動産投資はそもそも節税対策になるのか?

不動産投資は、もちろん一時的には、所得税などの税金の節税効果を見込むことができます。しかしながら、その効果は永久に続くわけではありません。

そもそも、不動産投資による節税の仕組みは、家賃収入から経費を差し引いた金額が、赤字になることで、はじめて税金の還付が受けられるからです。

借入金の返済に伴う支払利息や、減価償却費の計上額の減少によって、経費が年々少なくなっていくため、どこかのタイミングで黒字転換し、税金については、還付から納税へと転じていくのが自然な流れとなります。

不動産投資用物件であるマンションやアパートで黒字が生じることは、それだけ不動産投資の運用が順調に進んでいるということに直結しているため、本来であれば喜ばしいことです。

このように、不動産投資の本来の目的は、運用をうまく実施することで、長期的かつ安定的に家賃収入(インカムゲイン)を得ることにあります。そのため、節税・税金対策をメインとして考える不動産投資の運用は、大きなリスクがあるといえるでしょう。

Q:不動産投資は相続税対策にもなるのか?

相続税の対策には、分割・納税・節税の3つの対策が必要となります。この3つの相続対策のすべてを満たしている不動産投資として、東京での中古ワンルームマンション投資が挙げられます。

ここで、東京での中古ワンルームマンション投資における、分割・納税・節税の3つの対策を見ていきましょう。

分割対策

たとえば、1棟アパートの場合、たとえ相続で分けるといっても額が大きい資産であるため、一人に与えてしまうと、遺された家族で争議が起こる可能性があります。

共有名義にすると、売却や大規模なリフォームなどを行う際にも、名義全員の同意が必要になります。そのため、アパートの老朽化が進んでも、売るに売れず、修繕もできないといった事態になりかねません。結局、共有名義は、将来に起こり得る相続問題の先送りに過ぎないと言えます。

その点、ワンルームマンションの場合は、1戸ずつ家族に分けやすいので、不動産投資用物件の相続の段階でも、財産を巡ってトラブルが起こりにくいです。

納税対策

相続税の納付については「相続発生から10ヶ月以内」「現金一括納付」といった厳しい条件がついています。

そのため、万が一、納税するための資金が足りず、不動産投資用物件を売らければ支払いができないとしたら、納付期限までに急いで換金する必要があります。

東京23区内の立地の良い中古ワンルームマンションなどであれば、価格も手頃に売買することができ、安定した利回りが取れるため、素早く換金できるのでおすすめです。

節税対策

東京23区内の立地の良い中古ワンルームマンションの場合、節税対策にも高い効果が期待できます。相続税評価額は、購入価格の3分の1程度まで圧縮することが可能であるため、相続税を大幅に抑えることができる見込みがあります。

Q:不動産投資は居住用住宅と同様に住宅ローン控除は受けられる?

居住用住宅を購入した場合、一定の条件を満たした物件であれば、住宅ローン控除を利用できるため、税金の控除を受けることができます。

しかしながら、不動産投資用物件の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除を受けることはできません。

住宅ローン控除を受けるための条件は、あくまでも自分が住むために購入した不動産物件であり、第三者への賃貸および経営を目的とした、不動産投資用物件のローンには適用できないため、注意が必要です。

Q:不動産投資はローンを組むと税金還付を受けることができ、節税になる?

不動産投資用物件は、ローンを組んで物件を購入することにより、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として計上することが可能です。支払利息分が経費として計上できるため、現金で一括購入する場合と比べて、課税される所得金額は少なくて済みます。

しかしながら、金利分が経費として計上できても、必ずしも税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合にのみ、税の還付が受けられるため、その点は留意すべきでしょう。

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不動産投資の節税・税金対策の実際とは?実例紹介

不動産投資は貸家事業にあたるため、不動産投資の対象となる建物には、すでにお伝えしたとおり、減価償却費の計上が、税法上の耐用年数の範囲内で認められています。

その結果、非資金費用となる減価償却費については、所得税率等分だけ、税金支出を抑えることができるという節税効果を期待することができます。

さらに、減価償却費を含む経費が多くなり、家賃収入を上回って赤字となった年度は、赤字分と会社員の給与所得を損益通算することができ、結果的に節税につながります。

それではここで、減価償却費と損益通算による節税効果の実例を見ながら、詳しく解説していきましょう。

減価償却費と損益通算による節税効果

東京都内・築6ヶ月・駅散歩6分以内の不動産投資物件の場合

購入費用  4,000万円
年間家賃収入 204万円(稼働率100%)
表面利回り 4.1%
頭金  1,000万円
返済期間  35年
金利  1.7%(ローン返済額年約113.8万円、うち利息が50.5万円)
年間経費等(管理費、固定資産税、返済利息等) 81.1万円
減価償却費(年間) 85.1万円
年間収支(手取り) 59万円

上記のような東京都内・築6ヶ月・駅徒歩6分以内の物件を、不動産会社に、不動産投資用物件として勧められた場合について、考えてみましょう。

物件取得費は4,000万円ですから、耐用年数47年で割ると、約85.1万円となります。

ちなみに、減価償却費は建物および設備などの部分に適用されるため、土地代の部分を除いた計算となりますが、ここでは簡単に計算するために、土地まで含めた値となっています。

つまり、物件から得られる年間利益は、

年間家賃収入204万円-年間経費等81.1万円-減価償却費85.1万円=37.8万円

となります。

また、これに5%の所得税が課されるため、所得税額は約1.9万円です。

ここで減価償却費の計上が特になければ、年間利益は、以下のとおり、

37.8万円+85.1万円=122.9万円

となり、これに5%の所得税が課されると、納税額は約6.1万円となります。

つまり、この物件では、減価償却費の計上によって、

元々の所得税額6.1万円−通算後の所得税額1.9万円=約4.2万円

となり、約4.2万円分を節税できることになります。

損益通算による節税効果

次に、高額マンションの不動産投資を運用していたサラリーアンが、年間の赤字を120万円分出し、会社員としての給与収入が1,000万円であった場合を考えてみましょう。

損益通算すると、

1,000万円+マイナス120万円=880万円

といった所得金額になります。

給与収入が1,000万円の場合の所得税額は、

1,000万円×0.33-153.6万円=176.4万円

となるはずです。

しかし、損益通算した場合の税額は、

880万円×0.23-63.6万円=138.8万円

になります。

つまり、損益通算を行うことにより、

176.4万円-138.8万円=37.6万円

となり、37.6万円分が還付され、結果的に節税できることになります。

節税対策で失敗する事例

このように、減価償却費計上による節税のメリットや、損益通算による節税効果があるのは間違いありません。

しかしながら、築年数が経過すると、年間の収益と費用は、次のように変化する可能性があることを忘れずにおきましょう。

年間家賃収入 183.6万円(原因:空室の発生と家賃の低下)
年間経費等 120.8万円(原因:経費・利息の上昇)
減価償却費 85.1万円

たとえば、年間の家賃収入は、居住者の入れ替わりによって、値引きされて減収してしまう可能性が考えられます。

ローンについても、頭金なしだと金利は上がり(1.7%→2.2%)、返済利息を含む返済額が大幅に上昇(113.8万円→164万円)することもあり得ます。

その他、管理費や修繕積立金についても、数年後の値上げは十分あるといえるでしょう。

このような収入の減少や利息・経費の増加が発生した場合、

現金収支183.3万円−支出199万円=15.7万円

となり、15.7万円の赤字が発生します。

場合によっては、会計上の赤字分を、サラリーマンとしての給与所得と損益通算した結果、節税できる金額以上の赤字となる場合もあるでしょう。

そもそも、所得税が節税できるということは、マンション投資の収支が赤字であるということが大前提となります。

繰り返しお伝えしているとおり、給与収入と損益通算することで節税になるというのは、聞こえは良いものの、節税以上の赤字が出てしまっては、せっかくの不動産投資の運用も本末転倒となります。

そのため、不動産投資を運用する場合には、あくまでも節税・税金対策の効果はサブと考え、毎月、毎年で黒字収支を継続していくことができる物件を選ぶことが第一です。

不動産投資の節税・税金対策について正しく知識をつけるためのコツとは?

今回は、知っておきたい不動産投資の税金リスクや運用事例をご紹介しつつ、不動産投資の税金や節税対策についてまとめてきました。

なお、不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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