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意外と身近、不動産投資の家賃滞納問題。その発生理由や対策、解決までの手段を紹介

2021.03.29 572
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意外と身近、不動産投資の家賃滞納問題。その発生理由や対策、解決までの手段を紹介

不動産投資で最も大きなリスクとなり得るのが家賃滞納です。

 

家賃滞納されてしまうと、所有物件を満室にしても、家賃滞納をされてしまえば収入が得られないことになるので、不動産投資の収支に確実に悪影響を与えます。

 

今回は家賃滞納が起こってしまう理由や、家賃滞納が起こった場合、最終的にどのような手段を取ることになるのか、そして家賃滞納を起こさないために出来る有効な対策を紹介していきます。

 

不動産投資の家賃滞納が発生してしまう理由

そもそも、不動産投資でなぜ家賃滞納が発生してしまうのか、どのような理由で家賃滞納をするのかを紹介していきます。

 

よくある家賃滞納理由

家賃滞納は入居者のさまざまな理由によって発生します。

 

代表的な理由(言い訳)としては「入金を忘れかけていた」「手持ちの現金がなかった」「急病で支払いに行かなかった」「旅行や出張で支払いが困難だった」「入居者が行方不明になった」「そもそも支払う気がなかった」というようなものがあります。

 

ご覧になって分かるように、中にはやむを得ない事情によって家賃の支払いができない場合があるのも事実ですが、悪質な理由で家賃滞納をしているケースもあります。

 

家賃滞納で改善の余地があるケース

ついつい忘れてしまった場合は、急病や旅行など何らかの事情によって一時的に家賃の支払いが遅れてしまった場合は、改善の余地があります。

 

毎月の入金状況をしっかりとチェックするほか、未払いが判明した時点で即連絡を入れるとよいでしょう。

 

入金を促す連絡をしてもなかなか入金してくれないケースでなければ、チェックや通知を徹底しつつ入居者に支払いの意識を植え付けることが必要になるでしょう。

 

家賃滞納で改善の余地がないケース

行方不明になる・音信不通になる・居留守・支払いの約束を破るなど、悪質なケースでは家賃滞納の改善は困難になります。

 

繰り返し督促しても応じてもらえない場合には、裁判などの法的手段によって契約解除・差し押さえも視野に入れる必要があるでしょう。

 

不動産投資で家賃滞納が問題視される理由

不動産投資で家賃滞納が大きく問題視されている理由は何なのでしょうか。要因ごとに紹介していきます。

 

長引くことで滞納額が高額になる

家賃滞納が発生してしまうと、家賃収入が得られなくなります。

 

当然、長引くほど滞納額は増え続けて高額になってしまうため注意が必要です。

 

滞納額が高額になるほど回収が難しくなりますが、入居者側から見た場合も同じことがいえます。

 

滞納額が高額になると一気に支払うのが困難になるため、さらに滞納額が増え続けるという悪循環に陥ってしまうのです。

 

家賃滞納者の甘えが出てくる

家賃滞納が発生した際には迅速に対応しなければなりません。

 

1~2か月滞納しても大した催促がないと思えば、家賃滞納者にも甘えが出てきます。

 

したがって、滞納が発生したら必ず回収するという強い態度で望まなければなりません。

 

滞納が発生した時点で電話連絡しても、すぐ入金してくれる入居者ばかりではなく滞納を続ける入居者も存在します。

 

家賃が入らないことで発生する損失

不動産投資で、家賃滞納によって家賃収入が得られないことは大問題ですが、入金されないこと以外の間接的な損失が発生することも大きな問題となっています。

 

入居者を逃す機会損失

家賃滞納者に退去を要請しても、すぐに出ていってくれるとは限りません。

 

確信的に居座り続けるのであれば、当然新しい入居者の募集はできません。

 

家賃滞納の発生は家賃収入の減少ばかりか、入居者を得る機会の損失にもなってしまうわけです。

 

税金の支払いによる現金の損失

家賃滞納によって入金がない場合でも、経理上は売上として計上しなければなりません。

 

一般的に不動産投資では「発生主義会計」を採用しており、入金の有無に関わらず売上を計上すれば課税対象となるため、個人であれば所得税が発生し、法人なら法人税を支払わなければなりません。

 

何か月滞納されようと売上は発生していることになるため、滞納が解消されない限りは延々と無駄な税金を支払うことになり現金の損失になるのです。

 

事業収入が入ってこない損失

不動産投資は家賃収入がないと成り立ちません。

 

事業収入がなければ経費を支払うこともできず、赤字運用となってしまいます。

 

家賃滞納によって収入がない場合でも、毎月のローン返済・共有部分の水道光熱費・修繕積立金・管理費など、さまざまな経費の発生は止められません。

 

家賃滞納によって事業収入を得られないと、家賃額以上の大きな損失を被ることになるわけです。

 

家賃滞納問題を解決できない、不必要な対処方法

家賃滞納の問題点や、それによって被る大きな損失について紹介してきましたが、家賃滞納を解決したいあまり、オーナー側が誤った対応を取り、家賃滞納を解決できなかったケースがあります。

 

また、場合によってはオーナー側が罪に問われる場合もあります。

 

ここからは不必要な対処方法によって家賃滞納を解決できなかった例を紹介していきますので、しっかり頭に入れておきましょう。

 

自主救済による解決

自主救済とは、法的な手段や手続きなしでオーナーの力のみで解決しようとする方法です。

 

入居者の留守中に無断で部屋に入ったり、荷物を搬出したりすると住居侵入や器物破損で訴えられることがあります。

 

また、管理委託している不動産会社が行った行為に対して、オーナー側が訴えられる事例もあるため注意しましょう。

 

賃貸借物件の鍵の交換

部屋の鍵を勝手に交換する行為もやはり違法です。

 

裁判に勝訴し、強制執行による退去が行われる場合は当然問題ありません。

 

しかし、契約書で謳ってあっても「緊急時のやむを得ない特別な事情」がない限りは、原則的に違法行為となります。

 

督促での威圧的な態度

約束通りに家賃が支払われない場合でも、威圧的な態度で督促してはいけません。

 

乱暴な言葉はもちろん、ドアをドンドンと激しく叩くような行為も止めておきましょう。

 

場合によっては、恐喝罪などで訴えられて刑事責任を問われる可能性があります。

 

また、「威圧的な行為で無理やり約束させられた」として、合意が無効になる場合もあるため注意してください。

 

玄関への催告書の貼り付け

家賃を滞納して支払わない事実を書いた張り紙や立て看板、催告書などを玄関に貼り付けてはいけません。

 

「玄関やドアに貼ったことで近隣住民に知られてしまった」と、プライバシーの侵害で訴えられる可能性があります。

 

最悪、損害賠償責任を負うこともあるでしょう。

 

不必要な勤務先・親族への電話

家賃滞納を催促するために、入居者の勤務先や親族に電話をしてはいけません。

 

この場合もやはりプライバシーの侵害と判断されて、損害賠償責任を問われる場合があるため注意しましょう。

 

緊急連絡先に指定している緊急連絡先や身元引受人である親族には、滞納家賃を支払う義務はありません。

 

滞納している入居者が行方不明になってしまったなど緊急事態でない限り、勤務先や親族へ不必要に電話をするのは止めておきましょう。

 

不動産投資の家賃滞納を防ぐには

不動産投資を管理する際、頻繁に起こる家賃滞納によるトラブル、この家賃滞納のトラブルに遭わないためにはどのような対策をとれば良いのか紹介していきます。

 

入居審査をしっかりする管理会社を選ぶ

家賃滞納を未然に防ぐためには、入居者の審査がもっとも重要です。

 

支払い能力の低い入居者が入居してしまうと、どうしても家賃滞納のリスクは高まってしまいます。そのため、入居の際の審査は非常に重要です。

 

管理会社に管理を委託する場合は、入居審査をきちんと行う管理会社がおすすめです。

 

ここからは入居審査の際に重要なポイントをいくつか紹介していきます。

 

書類や電話だけでなく、対面・ビデオでの審査をしている

入居者の属性や支払い能力などをきちんと見極めるためには、書類や電話だけの審査では限界があります。

 

そのため、対面やオンライン形式などきちんと顔が見える形で入居審査を行う会社をおすすめします。

 

特にビデオ審査は、審査を記録に残せる点や、入居候補者の様子をオーナーに見せることが可能になる点が大きなメリットです。

 

相手の顔を見て審査することで、家賃滞納だけでなく入居中のトラブルのリスクを避けやすいというメリットもあります。

 

支払い能力をしっかり審査している

毎月の家賃だけでなく、入居の際の引越し費用や初期費用などを支払えるかを確認します。

 

貯金や年収、勤続年数(仕事を続けて安定した収入を得られるか)などのヒアリング、場合によっては預金残高まで確認できると安心です。

 

近年は賃貸市場が供給過多であるため、入居審査を厳しくし過ぎると入居付けができないという事情もありますが、家賃滞納を防ぐために支払い能力について慎重に見極める必要があります。

 

入居者に連帯保証人をつける

入居者自身が家賃を支払えなくなるリスクに備え、連帯保証人をつけるのも有効な滞納防止策です。

 

連帯保証人は賃借人本人と同じ責任を負うため、本人が支払えない場合は連帯保証人に家賃を請求することができます。

 

特に、外国籍の留学生、支払い能力が低い人、生活保護受給者などには連帯保証人を付けておくと良いでしょう。

 

家賃保証会社に入居者を加入させる場合には、ハイリスクな入居者に関しては保証会社から連帯保証人を付けるように要求されるケースもあります。

 

連帯保証人は、安定した収入があり、いざという時に連絡がつく人にしましょう。できれば家族や近しい親族が望ましいです。

 

家賃保証会社を付ける

親族が他界しているなどの様々な事情から、連帯保証人をつけることが難しい場合もあります。

 

そのような入居者は、家賃保証会社に加入してもらうと良いでしょう。

 

家賃保証会社は入居者が家賃を支払えなくなった時、代わりに家賃を立て替えてオーナーに支払います。入居者からの家賃回収も保証会社が行います。

 

保証料を払うのも入居者のため、オーナーにとっては非常にメリットが大きいです。

 

家賃を自動引き落としにする・カード支払いにする

家賃の滞納の全てが必ずしも悪質なものではありません。

 

単純に「うっかり入金を忘れていた」というケースも多くあります。

 

そのような家賃滞納を防ぐには、家賃支払いを自動引き落としにしたり、カード支払いにしたりすることが有効です。

 

なお、自動引き落としでは口座残額が不足している場合は引き落としができませんが、カード支払いであればその心配はありませんので、よりおすすめです。

 

コネクションを作る

家賃滞納トラブルに直面した場合や、トラブルの対策方法が分からないときは先輩投資家にアドバイスや教えを請けることが重要です。

 

入居者の審査や、トラブルが発生した場合など、家賃滞納のあらゆるトラブルに対して経験のある先輩投資家であれば、冷静に対応することが可能なので、コネクションを作ることで協力して家賃滞納トラブルに立ち向かうことができます。

投資家との関係を構築することでトラブルへの対応を早めたり、その後の投資に関しても有利に進めることが可能になるので、是非コネクション作りをしてみてください。

今回は家賃滞納のリスクや対策について紹介していますが、その他の不動産投資のリスクの種類や回避方法などについて気になる方はこちらの記事もチェックしてみてください。

 

家賃滞納から強制退去までの流れ

不動産投資で家賃滞納が発生しても直ちに退去を求めることはできません。

 

また、勝手に部屋に立ち入り、所有物を売却するといった行為は、反対にオーナー側が罪に問われる可能性もあります。

 

家賃滞納が発生していたら強制退去に至るまでどのような流れとなるのかについて、確認しておきましょう。

 

手紙・電話による未納通知

まずは、家賃の支払期日が過ぎている旨を手紙や電話によって連絡します。

 

悪意のない家賃滞納(うっかり忘れなど)は、この段階で家賃支払いをしてもらえるのが一般的です。

 

内容証明郵便・督促状の送付

家賃滞納をする入居者の中には、手紙・電話による未納通知をしてもなお、家賃を支払ってもらえないというケースもあります。

 

その場合には「再設定期日までに家賃を支払ってもらえない場合には、契約解除を行う」旨の内容証明郵便を送付します。

 

内容証明郵便は、送付日、宛先、差出人、文書内容が記録に残るため、裁判となった場合の証拠となります。

 

なお、契約終了の一定期間前に通知を行い、かつ正当事由がなければオーナーは契約更新を拒絶できない旨が借地借家法28条に定められています。

 

そのため、家賃支払いの再設定期日までには一定期間を設ける必要があり、この段階では直ちに強制退去させることはできません。

 

任意の明け渡し請求

これまでのステップを踏んでも家賃滞納が解決しない場合は、貸借人に退去してもらうしかありません。

 

しかし、裁判での明け渡し訴訟などでは費用がかかるほか、半年近く時間がかかり、その間の家賃収入も得られません。

 

できるだけ裁判以外の手段で解決し、早期に次の入居者を獲得するのが得策といえます。

 

任意の明け渡し請求では、「滞納期間の家賃支払いは免除する」などの条件で入居者に退去してもらうものです。

 

明け渡しの強制執行による費用負担などを考慮すれば、早期に解決できる可能性がある方法です。

 

管理会社と相談し、任意の明け渡し請求をすることを検討してみると良いでしょう。

 

法的手続き

任意の明け渡し請求でも滞納問題が解決しなかった場合には、法的手段を取らざるを得なくなります。

 

家賃滞納を解決するために取りうる3つの法的手段を、手続きの労力が少ない順に解説します。

 

支払督促

支払督促とは、裁判所から貸借人に対して送付される督促状です。

 

裁判を起こさずに書面での督促となるため、費用を抑えられるというメリットがあります。

 

また、裁判所から書面で督促することで、貸借人に対して心理的にプレッシャーを与えられるという効果があります。

 

支払督促では、最終的に財産の差し押さえまでできる可能性があります。

 

しかし、そもそも支払い能力がないために家賃を滞納してしまっているケースでは、差し押さえをしても債権を回収できないため、支払督促をしても効果はありません。

 

少額訴訟

少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払いを請求する手続きです。

 

審理は原則1回ですぐに判決が言い渡されるというメリットがあります。

 

こちらも支払督促と同様に強制執行による差し押さえができる可能性がありますが、そもそも支払い能力がない滞納者に対して少額訴訟を行っても意味がありません。

 

明け渡し訴訟

滞納者に支払い能力がないケースや一向に家賃を支払う気がないケースでは、最終手段として強制退去してもらうしかありません。

 

強制退去を求める手続きが明け渡し訴訟です。

 

支払督促や少額訴訟とは異なり、退去まで求めることができますが、その分最も労力がかかる手段です。

 

相手(滞納者)の住居を奪う訴訟であるため、1回で判決が出ることはなく、半年ほどの期間がかかります。また、訴訟費用も50万円程度が相場です。

 

明け渡し訴訟は強制退去までの期間に家賃収入を得ることもできないため、オーナーにとっても非常に負担の大きい手段です。

 

あくまでも家賃滞納を解決するための最終手段ですので、できるだけ他の手段での解決を目指しましょう。

 

まとめ

家賃滞納は不動産投資で最も起こりやすいリスクであるといえます。

 

しかし、家賃滞納を解決しようとすると、最悪法的手段を取らざるを得ない状況にまで陥ります。

 

だからといってオーナーが個人で住居に侵入するなどの勝手な判断で家賃滞納を解決しようとすることも良い結果を招きません。

 

できる対策は入居者をただ募るのではなく、入居者の審査をしっかり行う管理会社と協力することや、保証人を付けること、また家賃滞納が起こった場合の想定やシミュレーションを行うことが重要になります。

 

僕は今の時代不動産投資で成功するのは東京の中古区分だけだと思っています。だいたい、失敗してる人は新築区分で購入した方です。

 

キャッシュフローが5,000円以上出て、修繕保証がついている物件であれば買うべきですが、そんな物件を勧めてくれる会社は日本には何社しかありません。

 

自分で見つけてもいいと思います。

 

しかし、絶対に従業員から買わないでください。不動産投資したいのなら社長か役員とのつながりから買うべきです。

 

なぜなら不動産会社も従業員に成果報酬を支払っています。その分金額は高くなりますし、普通の会社であればいい物件は社長や役員のつながりからいい物件が回ってくるはずなので、平社員へは物件が回ってくるのは遅くなってくるはずです。

 

不動産投資に成功したいのなら社長仲間、つまりコネを作ることが必須条件です。

 

不動産投資を始めようとしたときに99%は平社員から買っているというのが事実です。

 

どんなに不動産投資をネットで探したり、セミナーに参加したとしてもコネがなければいい物件にたどりつける可能性は非常に低くなります。

 

いい物件を得られなければ不動産の知識をどんなに得たとしても意味はありません。

 

不動産投資にコネは必要不可欠です。僕が不動産投資で失敗した分、今から始める方には絶対失敗してほしくありません。

 

もしこの記事を見てコネが見つからない方は下記のLINEからご相談いただければと思います。

 

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