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《2021年最新版》不動産投資の成功率は1割以下?!不動産投資で成功するための確率を高めるコツとは

2020.04.04 939
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《2021年最新版》不動産投資の成功率は1割以下?!不動産投資で成功するための確率を高めるコツとは

「不動産投資で成功したい」と考えている方は多いことでしょう。しかしながら、その成功率を上げるためには、どのような心がけが必要なのでしょうか。今回は、不動産投資で成功するために知っておきたいポイントや、リスクの考え方などについて詳しくお伝えしていきます。

不動産投資の成功事例はアテにならない?!夢を見るよりも失敗事例から学ぶ姿勢が大事

不動産投資の成功事例を語る本やインターネット上の情報はありますが、それらはどれくらいの価値があるのでしょうか。ここでは、不動産投資の成功事例から、どのような点を学ぶべきかを詳しくお伝えします。

一般的に不動産投資の成功率は1割以下とされるが明確な根拠はない

不動産投資の成功率は一般的に「1割以下」であるといわれています。しかしながら、この1割という確率は、特に根拠があるデータをもとに算出されているわけではありません。

たとえば、平成30年の総務省が行った「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の賃貸空室率については、18パーセントという結果となっており、空室率が年々高くなっていることがわかっています。空室率は、不動産投資の成功と失敗をわける重要な要素です。

上記のようなデータをもとにして、少子化および高齢化によって賃貸需要が下がり、不動産投資の成功率は下がり続けていると評論家が予想しています。

しかしながら、空室率と不動産投資の成功率の関係を実際のデータをもとに正確にシミュレーションしたような事例は存在しないので、評論家の意見や、一般的にいわれる1割程度の成功率などに関しては、あくまで参考程度に考えるのがベストです。

たとえ、全国的に賃貸需要が下がり、空室率が上がっていたとしても、不動産投資を成功させやすい需要がある地域は、リサーチの仕方によっては見つけることができます。重要なことは、上辺だけの二次情報などに惑わされ、自分で勉強しない人は、不動産投資で失敗する可能性が非常に高いということです。

逆にいえば、自分自身で勉強を重ね、独自に一次情報を取得し、リサーチを重視する方の場合は、不動産投資を成功させることができる確率を、自ずと上げることができるといえます。

不動産投資の成功事例を語る内容ばかりをチェックするのは危険

不動産投資の成功事例を語る本や、ウェブサイトに関しては、個人投資家が作成した、裏付けや根拠に乏しい内容が多い場合があります。

特に、不動産投資に関しては再現性の低い成功事例をチェックしたとしても、その通りに真似したところで、必ず成功できるとは限りません。たとえば、「主婦がアパート経営の不動産投資で成功」といった内容の本があったとして、すべての主婦がその方法を参考にすれば成功できるわけではないのと同じことです。

このような再現性の低い個人投資家の成功事例は、自分と同じ属性の人間(サラリーマン・主婦・学生など)が不動産投資で成功したことを知り、モチベーションを上げる分には効果があると思われますが、場当たり的な内容や、独自性が高すぎる内容をそのまま真似しようとすると、失敗してしまう可能性が高まりますので注意しましょう。

不動産投資の成功事例を鵜呑みにして失敗してしまうこともある

たとえば、個人投資家の本やウェブサイトで、「高利回りの郊外の木造中古アパートを1棟買いして大成功!」といった内容を読んだとしましょう。

素直な不動産投資の初心者の方が、「高利回りで郊外にある木造中古アパートを1棟買えば不動産投資で成功できる」と情報を鵜呑みにして信じ、その通りにした場合、果たしてその方は成功できるでしょうか?

過去事例として、このような方法をそのまま真似して、同じような条件を揃えた物件を買い占めたものの、リスクを把握せずに不動産投資を進めたために、数年で破産してしまった例なども存在します。

不動産投資のプロフェッショナルであれば、木造中古アパートの1棟買いはリスクが高いため、相応の準備を行って慎重に投資をするものです。

不動産投資で成功するためには、成功事例をそのまま鵜呑みにして真似をするのではなく、リスクなども十分に把握したうえで、「どうすれば失敗しないか」の知識をできるだけ多く持つ姿勢が大切です。

不動産投資は、簡単に一攫千金できたり、不労所得を得られたりするものではないことを心得ておきましょう。

不動産投資は失敗事例からリスクを学ぶことのほうが大切

ここまでお伝えしてきたとおり、市販されている本屋、インターネット上でチェックできる不動産投資の成功事例は、あくまでもモチベーションをアップさせる程度にとどめ、鵜呑みにして真似をするのは危険であることはおわかりいただけたと思います。

重要なことは、不動産投資の成功事例よりも、むしろ、失敗事例からどのようなリスクがあるのかを学ぶことの方が大切です。不動産投資において、把握しておきたい3大リスクは以下のとおりとなっています。

空室リスク

空室リスクとは、不動産投資用のマンションやアパートに、入居者が入らないリスクを指します。せっかく不動産投資用物件を手に入れたとしても、そこに入居者がいなければ、家賃収入はそもそも発生しません。そのため、空室リスクをいかに回避できるかが、不動産投資の成功率にも直接関わってきます。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、不動産投資用に購入したマンションやアパートの築年数が経つことで経年劣化し、当初の家賃価格よりも下がっていくリスクのことを指します。不動産投資用物件の立地・間取り・築年数をあらかじめ把握し、どれくらいの時期に家賃下落が発生する可能性があるかを、事前に把握しておくことが大事です。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わずに滞納し、未払いのトラブルとなるリスクのことを指します。家賃は滞納の事実があったからといって、すぐに強制退去させられるものではありません。通知・督促などを行い、最終的に法的手段を取るかどうかまで検討する必要があります。家賃滞納にどのように対処するかは、事前に知識を得ておくべきでしょう。

不動産投資で成功する確率を上げるためにリスクを回避する方法とは

ここでは、先ほどご紹介した不動産投資の3大リスクである「空室リスク」「家賃下落リスク」「家賃滞納リスク」に対する対策方法についてご紹介していきます。不動産投資で成功するためにも、ぜひともチェックしておきましょう。

空室リスクへの対策方法とは

入居率を上げるために良い立地および環境を選ぶ

不動産投資を成功させるためには家賃収入を得ることが重要です。その家賃収入を得るために常に意識すべきなのが「入居率」となります。

例えば、家賃10万円で、全10部屋・合計10世帯が入れるマンションの場合、空室のない入居率100%の状態だと月100万円の収入を見込むことができます。入居率が70%に下がった場合、収入は70万円に減少してしまいます。

空室ができる原因としては、立地および周囲の環境が挙げられます。

「駅やバスなどの公共交通機関へのアクセスが悪い」「周囲にコンビニやスーパーマーケットがない」「近くに病院や学校などがない」といった理由により、空室ができやすくなることがあります。

そのため、不動産投資で成功したいならば、良い立地と環境の条件を備えている物件を、できる限りお得な金額で購入し、周囲の家賃相場と比べても高すぎず・安すぎずの適切な家賃で賃貸を行うことが重要です。そうすれば、投資した分の金額を回収し、収支をプラスにすることができるでしょう。

もしも、これらのような立地および周囲の環境の魅力がもともと少ない物件の場合は、オーナーが別途、何かしらの新しい価値を物件に付与する必要があります。次項で見ていきましょう。

入居率を上げるために需要の高い設備導入を検討する

先ほどお伝えしたとおり、入居率を上げるために重要なのは立地と環境です。しかし、それ以外の方法で入居率を上げたいならば、需要の高い設備導入を検討することが有効な手段となります。

たとえば、人気のある設備導入としては、高速インターネット、BS・CS放送を見ることができるアンテナ、セパレートタイプのバスおよびトイレ、オートロック、テレビドアフォンなどが挙げられます。

最近では、IoT(インターネット・オブ・シングス)と呼ばれる「モノのインターネット」により、スマートロックやスマートホームの最新設備を完備している不動産投資物件もあるようです。

ただし、これらの付加価値をつけるための設備導入には、ある程度の予算を見込む必要があります。不動産投資用物件の持つ本来の魅力と、設備導入の魅力を掛け合わせることで、どれくらいの物件価値の上昇を見込めるのかは、事前にシミュレーションをしておく必要があるでしょう。

家賃下落リスクへの対策方法とは

ここまでは、空室リスクを避けるために、入居率をどのようにして保ち、家賃収入を増やすかを説明してきましたが、同時に、家賃下落リスクへの対策も必要となります。

どれだけ立地・環境・設備が良い物件だったとしても、新築から何十年以上も経過しているのに、新築当時と同じ家賃を取り続けるというのは不可能に近いお話です。

そのため、不動産投資を成功させるためには、収支シミュレーションを立てる段階で、家賃下落リスクを考慮に入れておく必要があり、この点をおろそかにすると、失敗してしまうリスクも考えられるのです。

家賃下落リスクは必ず訪れるものであり、完全にゼロとすることは不可能です。しかしながら、事前に下落する幅を予想することで、不動産投資を失敗する確率は着実に減らすことができます。

家賃下落リスクを減らすためにも、以下の3つの要素は事前にチェックしておくようにしましょう。

立地

家賃下落リスクを避けるためには、会社、商業施設、大学など、人が集まる都心部や地方都市にある物件探しを前提とすると良いでしょう。このような立地の場所は、年月が経っても需要が途切れないため、家賃下落が比較的緩やかになります。

また、複数の路線が走っている主要駅からのアクセスが良いことも、家賃下落しにくい立地の特徴となります。住環境が整っていることも大切なので、駅から徒歩5~10分圏内かどうか、周辺に買い物ができる施設があるかなども、事前にチェックしてください。

間取り

間取りに関しては、単身者をターゲットにするのがベストです。たとえば、東京都総務局が行った2019年の調査によれば、東京では、2035年までに単身世帯の割合が50%を超える見通しとされており、今後も単身者向けの不動産投資用物件の需要が上がっていくことが予想されています。

単身世帯は、一般世帯(ファミリー層)に比べて部屋を賃貸する人が多く、回転率も速いため、ワンルーム、1K、1LDKなどがもっとも需要のある間取りであるといえます。

建物管理体制

そもそものところですが、清掃が行き届いておらず、住環境が悪ければ、入居者は嫌気がさして出ていってしまいます。また、経年劣化によって設備に不具合が生じれば、入居率が下がるだけでなく、家賃も自ずと下落してしまうでしょう。そのため、家賃下落リスクを下げるためには、建物管理体制の整備が非常に重要となります。

家賃滞納リスクへの対策とは

不動産投資で気をつけるべき3大リスクの最後は家賃滞納リスクです。

たとえ、苦労して入居率を上げて入居者を確保し、家賃下落しないように様々な努力をしたとしても、いざ入居者に家賃を滞納されてしまっては、収入を得ることはできなくなります。

このような家賃滞納リスクを避けるために重要なことは、できる限り確実に家賃を得るために、不動産会社や保証会社の協力を仰ぐことです。

部屋を貸す時点では審査に問題がなかった人でも、失業したり、病気になったりした場合は、支払い能力を予想外に失ってしまう可能性もあります。

そのような場合でも安全に家賃収入を得ることができるように、保証人や連帯保証人を事前につけておくなど、万が一の家賃の滞納が発生した場合でも、対応できる手段を講じておくことが重要です。

もしも、保証人や連帯保証人を見つけられない入居者であったとしても、保証料を家賃保証会社に支払ってもらうことにより、家賃滞納リスクを避けることができます。

このように、入居者による家賃の滞納が発生しても、家賃を回収する手段は色々とありますので、家賃滞納リスクに備えて、きちんと対策しておきましょう。

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不動産投資で成功するためには投資におけるリスクの取り方の見極めも大事

ここまで、不動産投資で成功するために抑えておくべき3大リスクについて確認してきましたが、そもそも、投資におけるリスクとはどのようなものか、リスクの見極め方についても知っておきましょう。

そもそも、投資におけるリスクとは?

年の世界では、リスクという言葉は、一般的な危険という意味合いではなく、変動の幅を表しています。つまり、投資におけるリスクが大きい=変動の幅が大きい、ということです。

そのため、失敗することでその変動幅に応じて危険はあるものの、成功すれば、それだけの変動幅に見合ったリターンを得ることができるのです。

不動産投資は投資ジャンルの中ではミドルリスク・ミドルリターン

投資ジャンルの中で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンにあたります。つまり、ハイリスク・ハイリターンな投資ではなく、比較的安心して運用できるうえに収益も見込めるということです。

ただし、初心者が気をつけるべきなのが、たとえば、不動産投資もフルローンを利用して自己資金以上のレバレッジをかけた場合は、結果としてハイリスク・ハイリターンとなる点です。この点を理解しておかないと、再起不能の失敗に陥る可能性もあるので注意しましょう。

不動産投資の中におけるハイリスクとローリスクを見極める

不動産投資で成功したいならば、ハイリスクとローリスクを見極め、無理にレバレッジをかけずに、投資金額を比較的抑えられるワンルームマンションの運用などから始めるなど、工夫が必要です。

特に、先にもお伝えした「高利回りで郊外にある木造中古アパートを1棟買い」などといった不動産投資は、典型的なハイリスク・ハイリターンとなりますので、安易に挑戦しないことが重要だといえます。

不動産投資の初心者が成功を目指すなら、まずは都心の新築・築浅ワンルームマンションなど、比較的ローリスクな投資から検討すると良いでしょう。

不動産投資で成功するために知っておきたい情報収集方法とは

ここでは、不動産投資で成功するために知っておきたい情報収集方法をお伝えしていきます。

情報収集のチャネルを複数持つ

不動産投資の情報収集を成功させるためには、チャネルを複数持って、ひとつの情報源にこだわりすぎないことです。ひとつの情報源に依存した場合、万が一、その情報が間違っていた場合に大きな痛手を被ることになります。

最低でも3つ以上の情報源を持ち、多角的に情報を精査する癖をつけるようにしましょう。「大手業者・中小業者・インターネット」「マンション投資会社・アパート投資会社・金融機関」「不動産投資会社・不動産投資オーナー・入居者」などの組み合わせがおすすめです。

情報収集においては一次情報の取得にこだわる

不動産投資の情報収集において、重要となるのが一次情報です。一次情報とは、実際に見聞きしたり、体験したりした情報や、独自の調査および分析をもとに発信された情報などを指します。一方、これらの一次情報を引用・加工して、わかりやすく伝えるものを二次情報と呼びます。

一次情報を得るためには、国の不動産統計データを確認したり、IR情報(株主向け説明会資料)などを確認したり、不動産投資セミナーなどで実際に成功している人に話を直接伺ったりするなど、できるだけ情報源に近いところから、必要な情報を汲み取る努力が必要です。

情報収集する際にはセミナーなどにも参加して足で稼ぐ

価値ある一次情報は、待っていても手に入るものではなく、安易に手に入れようと思うと、根拠の乏しい二次情報ばかりに踊らされることになります。

そのため、情報収集する際には、不動産投資セミナーや異業種交流会などをはじめ、不動産投資で成功を収めている人との信頼できる人脈をつくるために、情報を足で稼ぐ努力が必要となります。

また、実際に物件を複数見て、良い物件と悪い物件を見分けることができる目を養うことも重要です。このような情報や知見を足で稼ぐ行為を怠ると、ほとんどの場合、不動産投資で失敗する確率が上がるといっても過言ではありません。

周りの不動産投資家が、面倒臭がってやらないようなことに、あえて意識して取り組んでいくことで、情報格差を生むことができ、それが投資の成功へとつながっていくのです。

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不動産投資で成功するために抑えておきたい5つのポイント

ここでは、不動産投資で成功するために抑えておきたい6つのポイントを一挙にご紹介していきます。不動産投資を検討中の方は、各ポイントを着実に抑えつつ、ぜひとも物件探しの参考にしてみてください。

① 優秀な不動産会社の営業マンから不動産投資物件を購入する

まず、不動産投資で成功するために重要なポイントは、優秀な不動産会社の営業マンから物件を購入することです。

優秀な営業マンというのは、「見た感じの雰囲気が良い」「その場のトークのセンスがある」といった場当たり的な意味ではなく、たくさんのお客様から信頼され、実績を持っている営業マンのことです。

優秀な営業マンであれば、すでにたくさんの見込み顧客・既存顧客を抱えているため、「不動産投資物件を探している」と条件を伝えれば、複数の顧客と交渉し、条件に見合ったマンションをピックアップしてくれることでしょう。

しかしながら、信用できない不動産会社の営業マンの場合は、無理に物件を勧めてきたり、「この物件を押さえるなら今しかありません」と無理に契約期限を決めてきたりする場合があります。

また、購入後のフォローアップも重要ですので、担当者がどこまで対応してくれるのか、退職予定が近々であるなどの特別な事情はないか、事前にヒアリングしておきましょう。

② 流動性の高い不動産投資用物件を見極めて購入する

不動産投資における流動性の高いマンション・アパートとは、不動産市場に出したときに、すぐに買いが入る物件のことを意味しています。すぐに買いが入るということは、希望額で売却しやすくなるため、不動産投資用物件を手放すときにも利益を得やすくなるのです。

一方、流動性の低い、買いが入りにくい不動産投資用物件を一度購入してしまうと、いざ売却したいときにも買い手がなかなかつかず、売却価格を下げざるを得ない事態となります。

このような苦しい状況を避けるためにも、流動性の高い不動産投資用物件を購入することにはこだわるべきでしょう。

ちなみに、不動産投資用物件には、さまざまな種類がありますが、この中で、特に流動性が高いのはワンルームマンションです。理由は、ファミリー向けや一棟物件よりも、物件価格が安く、取引されやすい点が挙げられます。流動性を重視する不動産投資家にとって、ワンルームマンションは有力な選択肢のひとつであると言えます。

③ 好立地の物件であることを確認したうえで手に入れる

好立地の物件は、先にもお伝えしたとおり、空室リスクや家賃下落リスクを抑えることができます。そのため、家賃収入(インカムゲイン)を得やすいといえます。また、好立地の物件は買い手も多いため、売却益(キャピタルゲイン)を得たい場合でも有利に働きます。

たとえば、不動産投資用物件の場合は、入居者がすでにいる状態のオーナーチェンジ物件は、すぐに家賃収入につながるため、人気の高い物件です。好立地の物件は、入居者が長く入居したり、新しい入居者が入りやすかったりするため、比較的高い価格で売却できるメリットもあります。不動産投資で成功したいなら、好立地の物件は間違いなく狙い目です。

④ 不動産投資における出口戦略を立てておく

不動産投資を始めることは、それほど難しいことではありません。しかしながら、「いつ辞めるのか」「どのタイミングで売却するのか」といった出口戦略を立てることは、簡単なことではないのです。だからこそ、不動産投資を始めるときは、出口戦略についても、最初の段階である程度考えておく必要があります。

具体的には、どれくらいの利益および損益が出た段階で「保有し続ける」「売却する」「相続する」「自宅にする」といった選択肢を取るのかを、ある程度決めておくのがベストでしょう。

そのように決め事をして収支シミュレーションをしておかないと、いざ損益が出た段階で、何も決定できずにずるずると塩漬け状態にしてしまい、気づけば貯金が底をついて手遅れ……といった事態にもなり兼ねません。不動産投資でスマートに成功したいならば、必ず、あらゆるケースの出口戦略を考えておくべきです。

⑤ 不動産投資における損切りのルールを決めておく

先ほどの出口戦略のお話にも通じますが、不動産投資における損切りのルールを決めておくことも非常に大切です。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資であるため、たとえ損益がではじめたとしても、株式投資やFX投資などと比べて相場の変動がゆるやかで、毎年数パーセント程度の値動きとなります。

そのため、「購入からX年後に、購入価格と相場価格がY万円を下回ったら売却する」「3年連続で価格が下落したら売却する」といった、自分なりに決めた損切りのルールを事前に決めておくことで、後悔のない判断をすることができます。

不動産投資は長期投資です。そのため、楽観的に「勝つ」ことばかりを考えるよりも、ある程度は経済動向などを悲観的に考えつつ、常に「負けない」ことを意識して運用を続けることが重要だといえます。

不動産投資で失敗せず、成功率を上げ続けるための極意とは?

今回は、不動産投資で成功するために知っておきたいポイントや、リスクの考え方などについて詳しくまとめました。不動産投資で失敗せず、成功率を上げ続けるためには、安易な成功事例や二次情報に飛びつくのではなく、きちんと一次情報を精査し、信頼できる不動産会社と取引することが重要であることが、おわかりいただけたのではないでしょうか。

なお、不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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