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《2021年最新版》不動産投資の9つの失敗事例・体験談に学ぶ!ワンルームマンションなどの不動産投資の落とし穴とは?

2020.01.07 600
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《2021年最新版》不動産投資の9つの失敗事例・体験談に学ぶ!ワンルームマンションなどの不動産投資の落とし穴とは?

ワンルームマンションなどの不動産投資は、サラリーマン・会社員の副業や、不労所得が得られる方法として、人気の高い投資ジャンルです。しかしながら、不動産投資を安易に考えていたために失敗してしまった、といった事例も数多く存在します。
 
今回は、不動産投資の失敗事例・体験談を9つご紹介し、新築・中古のワンルームマンションや、ファミリータイプマンション、1棟買いアパートなどでみられる、注意すべき不動産投資の落とし穴を詳しくチェックしていきます。不動産投資で失敗したくない、初心者の方は必見です!
 

不動産投資の失敗とは?

 
まず、不動産における失敗とは、具体的にどのような状態を指すのかをみていきましょう。
 

トータルで赤字になった場合、不動産投資は失敗

 
不動産の失敗は、「トータルで赤字になった場合」を意味します。基本的に、不動産投資は融資を受けながら運用を行うものです。そのため、返済額が家賃収入を下回らないように、調整を行いながら返済計画を立てます。
 
しかしながら、当初予定していた入居率を下回る場合、それまで得ていた家賃収入よりも少ない金額で返済のやりくりが必要となります。
 
また、新築・中古のワンルームマンションや、ファミリータイプマンション、1棟買いアパートなどの不動産は経年劣化していくため、修繕費などを別途用意する必要も出てきます。
 
これらの資金繰りが、入居率の低下によって難しくなった場合、家賃収入による貯蓄が底をつき、毎月の給与を返済に充てていかなければなりません。最悪のケースでは、それでも返済が滞ってしまい、自己破産せざるを得なくなる場合なども考えられます。
 

不動産投資の運用中に発生する赤字は、必ずしも失敗ではない

 
注意すべき点として、運用中に発生する赤字は、必ずしも不動産投資における失敗ではないということです。
 
家賃収入によるインカムゲインからローン返済、修繕費などの諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっていたとしても、それによってローン残債が消化でき、売却時のキャピタルゲインで黒字転換できるのであれば、不動産投資は成功となります。
 
以上より、不動産投資における失敗とは、以下の2つのケースが挙げられます。
 
① 直近の家賃収入(インカムゲイン)が黒字だが、売却益(キャピタルゲイン)を含むトータルでは赤字となった場合
② 家賃収入(インカムゲイン)も、売却益(キャピタルゲイン)も赤字の場合
 
不動産投資を運用する人の中には、「トータルで赤字でも節税効果が得られればOK」と考える場合もありますが、損することを前提とした投資はあり得ず、あくまでも稼ぐことができてこその不動産投資であることを忘れずにおきましょう。
 

不動産投資で失敗する人の5つの特徴とは?

 
ここでは、不動産投資で失敗する人の5つの特徴をご紹介していきます。初心者の方は気をつけるようにしてください。
 

不動産投資で失敗する人の特徴① 「当事者意識の欠落と慢性的な勉強不足」

 
不動産投資で失敗する人の特徴の一つとして、「勝手に不動産が儲けを出してくれる」「不動産管理会社が世話をしてくれる」といったイメージから、当事者意識が欠落し、慢性的な勉強不足に陥っている場合がみられます。
 
このような特徴を持っている方は、不動産投資の営業マンの話を鵜呑みにしやすい傾向があります。営業マンの謳い文句である表面的な利回りに捉われたり、修繕費や入居率の低下を考えていなかったりする甘い収支シミュレーションをそのまま信用したりして、実際には収益化が難しい物件の購入に至り、後から後悔するパターンが多く散見されます。
 
不動産投資は、中古ワンルームマンションでも1,000万円前後、1棟買いの場合は億単位を超える大きな買い物です。初心者の方は、後悔しないためにも、不動産投資の営業マンが持ってくる資料をみて、具体的な質問ができる程度には勉強をしておくべきです。
 

不動産投資で失敗する人の特徴② 「不動産投資を事業経営だと考えていない」

 
不動産投資で失敗する人は、不動産投資を事業経営だと考えていないケースも多いです。投資金額を動かすのみの株式やFXなどとは違い、安定した家賃収入を得るためには、入居者が魅力を感じる住環境を整え、効果的な募集広告を打つなどの事業経営の目線が必ず必要になります。
 
ある程度、管理会社に委託できる場合もありますが、すべての管理会社が丁寧に事業経営にかかわる業務を代行してくれるわけではありません。不動産投資を運用するのであれば、一経営者としての視点を持ち、収支バランスを常に見据えて行動する経営センスや手腕が必要となります。
 

不動産投資で失敗する人の特徴③ 「不動産投資を完全な不労所得だと勘違いしている」

 
不動産投資で失敗する人に多いのが、「不動産投資を完全な不労所得だと勘違いしている」というケースです。
 
不動産を運用して、家賃収入で安定した暮らしを満喫するのは、最終的なゴールとして理想的なものでしょう。しかしながら、不動産投資は前出のとおり、経営者としての目線も必要となる事業経営となります。
 
不動産投資を始めたら、後は不労所得が入るから何もしなくて良いのではなく、不動産投資を始めた瞬間に、経営がスタートするということを忘れないようにしましょう。
 
不動産投資に失敗せず、成功できるかどうかはあなた次第なのです。
 

不動産投資で失敗する人の特徴④ 「お金の使い方に計画性がなくて見立てが甘い」

 
不動産投資をする場合、融資のローン返済以外に、経年劣化の修繕費や、入居者が出入りする際のメンテナンスなど、不動産の物件を維持するためにお金のやりくりが必要となります。
 
不動産投資で失敗する人は、お金の使い方に計画性がなく、見立てが甘い傾向があります。高利回りだからという理由だけで、直近で大改修が必要な築古物件を購入してしまったり、無計画にリノベーションを実行したりすると、費用対効果が見合わずに、一気に赤字経営に陥ります。
 
上手なお金のやりくりと、計画的な見立ては、不動産投資において失敗しないために非常に重要です。
 

不動産投資で失敗する人の特徴⑤ 「人脈づくりや独自の情報網を持とうとしない」

 
不動産投資で失敗する人の特徴で、非常に多く見られるのが、人脈づくりをせず、独自の情報網を持とうと努力しないことです。不動産投資は情報戦だと言っても過言ではありません。より良い物件と出会い、より良い運用が可能な管理会社と、いかにしてタッグを組んでいくかが重要となります。
 
不動産投資は、成功している同業の不動産投資家との人脈が非常に重要です。不動産投資を長年やっている人しか持ち得ない知見や、狙い所の最新の物件情報などを、人脈による独自の情報網があれば、事前に知ることができます。
 
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不動産投資の失敗事例・体験談その1:空室リスクを考えていなかった!

 
ここからは、不動産投資の失敗事例・体験談を具体的にご紹介しつつ、失敗しない不動産投資の運用の仕方を詳しくお伝えしていきます。
 

T.Aさん 45歳の不動産投資の失敗事例・体験談「都内の新築ワンルームマンション」

 
T.Aさん(45歳)は、2年前に都内の新築ワンルームマンションを購入しました。駅からは徒歩12分、購入時の表面利回りは4.9%、家賃は10万円となっています。
 
老後の年金収入のみでは不安だと考えていたT.Aさんは、不動産投資の営業マンから「駅からはやや遠目だけど、物件は新築だし、安定して運用できれば同じ家賃で10年程度は貸すことができる」と言われ、新築ワンルームマンションの購入に踏み切りました。
 
しかしながら、最初の入居者はわずか1年半程度で契約更新前に退去してしまいました。管理会社がなかなか客付けの募集広告を出すなどの必要な行動を起こしてくれず、退去通知から1ヶ月以上経ってやっと募集を開始。
 
そこから3ヶ月ほど空室が続き、焦ったT.Aさんはやむなく家賃を5,000円下げる決断をします。すぐに入居は決まったものの、5,000円の値引きを行ったことで、利回りは悪化してしまいました。
 

M.Yさん 35歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古マンションの1棟買い物件」

 
M.Yさん(35歳)は、都内近郊に2年前に中古マンションを一棟買いで購入。駅からは徒歩10分、入居率は82%といった状況で、購入してから2年間は約10%の利回りを維持していました。
 
3年目に入ってから退去が増え、入居率が一時35%程度まで激減してしまいます。そのため、毎月15万円程度の赤字に悩まされることになりました。
 
大手賃貸ポータルサイトに部屋の募集掲載が行われていないという管理会社のミスなども重なり、入居率が低迷した状態は、その後1年ほど続きます。
 
1年後、やっと入居率80%に戻したものの、空室期間の赤字は累計で200万円ほどに膨れ上がってしまい、家賃も下げたため、利回りは7.5%まで悪化してしまいました。
 

「空室リスクを考えていなかった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
新築ワンルームマンションと、中古マンション1棟買いでの不動産投資の失敗事例・体験談を見てきましたが、2つの事例で共通するのが「空室リスクを考えていかなった」ということです。そのため、空室発生時に管理会社との連携がうまくいかず、赤字の発生につながってしまいました。
 
不動産投資では、空室が発生するリスクが常にあることを考え、管理会社の協力体制がきちんと整っているかどうか、購入前にコンセンサスを取り、空室発生時に速やかに対策に着手できるように準備をしておきましょう。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その2:修繕費を考慮に入れていなかった!

 

S.Rさん 32歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ワンルームマンション」

 
S.Rさん(32歳)は、都心近郊の中古ワンルームマンションの購入。購入時の表面利回りは5.7%、家賃は83,000円でした。
 
S.Rさんは、物件の購入にあたり、管理費や修繕積立金はすでに支払われていると思い、不動産投資の営業マンからも特に言及がなかったため、そのまま購入に至ります。
 
しかしながら、なんと、物件購入した3ヶ月後、管理会社から管理費・修繕積立金の滞納金58万円の支払いを求められたのです。前のオーナーは海外に出張していた関係で、その期間の管理費・修繕積立金を支払っていなかったことが発覚しました。
 
S.Rさんは交渉したものの、管理会社から事前に提出された「重要事項に関わる調査報告書」に、前のオーナーの滞納金を代行する旨が明記されており、承諾のうえでの契約だと主張を受け、仕方なく滞納金を払わざるを得ませんでした。
 

N.Kさん 32歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ファミリータイプマンション」

 
4年前に東京都郊外の中古ファミリータイプマンションを購入したN.Kさん(32歳)。購入時の表面利回りは7.4%、家賃は12万円でした。
 
購入後、毎月の修繕積立金がどんどん上がり、不審に思って調べ直したところ、なんと不動産投資の営業マンが提示していたシミュレーションには、正確な金額の修繕積立金が含まれていませんでした。
 
気づいたときは、時すでに遅し。N.Kさんは、毎月膨れ上がる修繕積立金のやりくりを続けるうちに、入居者がいるにもかかわらず赤字になってしまいました。
 

「修繕費を考慮に入れていなかった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
ここでご紹介した二人の失敗事例・体験談では、修繕にかかる修繕積立金についての認識の甘さが、不動産投資の失敗につながったことが、おわかりいただけるのではないでしょうか。
 
不動産投資を始める前に、物件の管理費・修繕積立金に滞納金などがないか、収支シミュレーションに曖昧な点がないか、契約前に見落としている事項はないかなど、十分に確認するようにしてください。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その3:返済計画の見立てが甘かった!

 

M.Nさん 40歳の不動産投資の失敗事例・体験談「1棟買いの中古アパート」

 
地方の中古アパートを1棟買いしたM.Nさん(40歳)。当初の収支シミュレーションでは、15年で返済可能であるという見立てだったため、15年返済の融資を受け、ローンを組みました。
 
3年間は順調に運営していたものの、4年目から大幅に空室が出てしまい、赤字に転落。修繕費用が多くかかる時期に赤字が重なってしまったため、返済費用を工面する資金繰りが苦しくなり、購入後5年目で、ついに手放さざるを得なくなりました。
 

「返済計画の見立てが甘かった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
今回のN.Kさんの失敗事例・体験談では、返済計画を15年としていますが、1棟買いということもあり、もっと余裕を持った返済計画を立てるべきでした。
 
収支シミュレーションのキャッシュフローで、今回のように甘い見立てをしてしまうと、空室リスクや修繕時期などが重ねて発生した場合に、あっという間に赤字に転落してしまいます。
 
不動産投資で失敗しないためには、返済計画の見立てを十分に行い、万が一の空室リスクや、修繕などのリスクにも対応できる、余裕を持ったシミュレーションを行うようにしましょう。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その4:「値下げにつられて購入してしまった!」

K.Rさん 29歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ワンルームマンション」

 
K.Rさん(29歳)は、地方のターミナル駅から徒歩8分の中古ワンルームマンションを購入しました。購入時の表面利回りは5%、家賃は93,000円となっていました。
 
不動産投資の営業マンからの「地方の中心地の駅近徒歩8分、築浅10年の好条件で、物件価格を値下げしたばかりです」といった謳い文句に惹かれ、お得だと考え、下調べを詳しくしないまま、購入を急いだのです。
 
しかしながら、その後、K.Rさんは個人的な事情で現金が必要になり、購入から3年で中古ワンルームマンションを売却することになりました。その際、なんと、業者から提示された売却価格は、購入時より3割以上も下回った金額だったとのこと。
 
なぜここまで下回るのかを業者に聞いたところ、K.Rさんがお得だと考えた金額は、実は地方の周りの物件相場と比べて、割高であったことが判明しました。現金が必要だったK.Rさんは、結局、そのまま売却に踏み切らざるを得ませんでした。
 

「値下げにつられて購入してしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
K.Rさんの不動産投資の失敗事例・体験談からは、値下げの言葉を鵜呑みにしたこと、地方のターミナル駅周辺の物件相場を下調べしなかったことが失敗の原因として挙げられます。
 
不動産投資を始める際には、もしも聞こえの良い謳い文句を聞いても、「本当にそうなのか」と考え、自分自身で下調べをし、地方の物件であれば、実際に足を運んで情報収集をしたり、不動産投資に詳しい人に相談したりするようにしましょう。
 
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不動産投資の失敗事例・体験談その5:「家賃を滞納されてしまった!」

 

U.Hさん 32歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ワンルームマンション」

 
東京都郊外の中古ワンルームマンションを購入したU.Hさん(32歳)。購入時の表面利回りは5.8%、家賃は85,000円でした。
 
購入して2年間は入居者も無事に入り、問題なく不動産投資を運営していましたが、入居者が退去し、3年目に転居してきた新しい入居者が、とつぜん家賃の滞納を始めました。
 
サブリース契約などは結んでいなかったため、すぐに赤字に転落。半年かけて建物明け渡し訴訟を起こし、弁護士を雇い、なんとか退去させました。
 
しかしながら、弁護士費用などが持ち出しで合計200万円程度かかり、U.Hさんの余裕のあった貯金は、残念なことにゼロになってしまいました。
 

「家賃を滞納されてしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
U.Hさんの不動産投資の失敗事例・体験談を見ると、不動産投資におけるリスクは、空室リスクだけでなく、入居者の家賃滞納のようなトラブルのリスクがあることもわかります。
 
このようなリスクを避けるために、管理会社との間に、サブリース(家賃保証)契約があるか確認したり、集金代行を委託する契約があるかチェックしたりすることが望ましいです。
 
また、入居者の家賃滞納などのトラブルに協力的な管理会社であるかどうかを、事前に下調べしておくことも重要でしょう。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その6:「まさかの事故物件になってしまった!」

 

G.Aさん 37歳の不動産投資の失敗事例・体験談「築浅ワンルームマンション」

 
5年前に都内近郊の築浅ワンルームマンションを購入したG.Aさん(37歳)。購入時の表面利回りは6.5%、家賃は105,000円となっており、入居者も途切れず、円満に運営が進んでいる状態でした。
 
しかしながら、なんと、入居者が職場でのパワハラを苦にして自殺してしまい、事故物件となってしまいました。当然、次の入居者が寄り付かなくなったために、大幅に家賃を下げて募集を出さざるを得なくなり、赤字経営に陥ってしまったとのことです。
 

「まさかの事故物件になってしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
G.Aさんの失敗事例・体験談は、不運としか言いようがありませんが、不動産投資ではこのようなケースも当然、想定しておかなければならないリスクのひとつです。1回の入居が入るまでは事故物件としての告知義務もあり、対処の難しいトラブルだといえるでしょう。
 
ただし、たとえ事故物件になったとしても、「家賃が安ければ気にせず住む」というユーザーは一定層いることに加え、事故物件を専門に仲介する業者も中にはいるため、打開策は考えられます。不動産投資を始める場合は、このような最悪の事態も、あらかじめ想定しながら準備を進めることをお勧めします。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その7:「近所の大学が移転してしまった!」

K.Nさん 34歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ワンルームマンション」

 
K.Nさん(34歳)は、地方の私立大学近郊にある中古ワンルームマンションを購入しました。購入時の表面利回りは8%、家賃は65,000円となっており、駅からは徒歩15分と遠いものの、近所の私立大学に徒歩で直接通いたい大学生をターゲットにしていました。
 
購入後、5年間は問題なく不動産投資の運営ができていましたが、なんと頼みの綱だった私立大学が移転。その影響で、入居している学生も引っ越してしまい、駅から徒歩15分という立地の悪さもあって、入居者の確保に苦労し、赤字経営となりました。
 
その後も、空室が相次いだため、K.Nさんは泣く泣く中古ワンルームマンションの売却を決定。大学の移転によって物件価値が大幅に失われてしまったため、買い手は思うようにつかず、結局、購入時の3分の1程度の値段でしか売却できませんでした。
 

「近所の大学が移転してしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
K.Nさんの不動産投資の失敗事例・体験談をみると、物件価値が近所の私立大学の存在に完全に依存していたことが原因であることがわかります。
 
大学に限らず、大手企業の本社など、近隣の大規模な施設によって不動産価値を維持する物件は少なからず存在しますが、万が一の移転のリスクは考慮に入れておくべきです。
 
可能であれば、K.Nさんの選んだ物件のような限定された価値しかないものは選ばず、駅近などの普遍的な価値を持っている物件を選んで、不動産投資を始めるようにしましょう。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その8:「表面利回りにつられてしまった!」

 

W.Eさん 39歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ワンルームマンション」

 
W.Eさん(39歳)は、東京郊外に、駅から徒歩13分、築年数30年の中古ワンルームマンションを購入。購入時の表面利回りは10%前後と高利回りで、家賃収入は6万円となっていました。
 
購入後、1人目の入居者はすぐに決まり、安定した収入が入っていました。しかしながら、2年後に契約の更新はなく、空室になった後、駅から徒歩13分、築年数30年以上という条件がネックとなり、2人目の入居がなかなか決まりません。
 
結局、空室期間は半年間におよび、家賃をかなり下げて入居者を獲得したものの、利回りは当初の10%から6%程度まで大幅に下がってしまうことになり、ローン返済を家賃のみではやりくりできず、毎月、W.Eさんの給与から持ち出しをしなければならない事態になりました。
 

「表面利回りにつられてしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
W.Eさんの不動産投資の失敗事例・体験談をみると、「10%前後の表面利回り」に惑わされて、「駅から徒歩14分、築年数30年以上」という、本来であればネックとなる条件を甘くみていたことが、失敗の原因となっていることがわかります。
 
周囲の環境、家賃相場、築浅・築古のグレードなど、詳しく下調べをせずに、表面利回りが高利回りであることだけに着目して物件を選ぶと、空室リスクに耐えきれずに赤字経営になりかねません。実利回りを確認し、物件の本質的な価値をしっかりと見て、不動産投資を始めるようにしましょう。
 

不動産投資の失敗事例・体験談その9:「競売物件に手を出してしまった!」

 

M.Gさん 42歳の不動産投資の失敗事例・体験談「中古ファミリータイプマンション」

 
M.Gさん(42歳)は、東京郊外の中古アパートの不動産投資で成功しており、2件目の物件として、都心にあるファミリータイプのマンション投資に興味を持っていました。しかしながら、都心は郊外と比べて値段が高く、実利回りも5%前後であり、良い物件がなかなか見つかりません。
 
そこで、M.Gさんが目をつけたのは競売物件でした。都心の繁華街近くの立地で、1LDKの間取りの中古ファミリータイプマンションを2,500万円で購入することに成功。近隣の同条件の相場が3,000万円程度だったため、かなり安い買い物ができたと満足していました。
 
しかしながら、借金の返済が滞った住人が住んでいた競売物件というだけあり、退去後の室内の状況は想像以上にひどく、大量のゴミや汚らしい床のシミが目立ち、結局リフォームに500万円以上の持ち出しが必要となりました。この一連の流れにより、競売で安く購入した意味はなくなり、心理的な疲労だけが残る結果となったとのことです。
 

「競売物件に手を出してしまった!」事例から学ぶ不動産投資の失敗を防ぐ秘訣

 
競売物件は、通常の物件とは異なり、「内覧ができない」「売主が瑕疵担保責任を負わない」「入居者は買主が退去させなければならない」など、特殊なリスクがあり、不動産投資の初心者にはハードルの高いものです。
 
M.Gさんは1件目の不動産投資で成功していることもあり、2件目にリスクのある競売物件の購入に敢えて踏み切ったところはあるものの、高い勉強代になってしまったとのことでした。
 

不動産投資で失敗しないために心がけるべきことは?

 
今回の記事では、不動産投資での失敗事例・体験談を参考にしつつ、避けるべき不動産投資の種類や、気をつけるべき不動産投資の判断方法などについて詳しくチェックしてまいりました。
 
不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、今回ご紹介した実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。
 
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