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不動産投資を始めるなら知っておきたい補助金・助成金制度の話

2020.09.23 276
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不動産投資を始めるなら知っておきたい補助金・助成金制度の話

不動産投資をこれから始めようと考えている方にとって、初期費用や運用のコストはなるべく抑えておきたいものです。住宅ローンやリフォームにかかる修繕費など、お金のやりくりに頭を抱えている方も多いのではないでしょうか。そんな方を支えるのは節税対策や経費削減だけではありません。

 

不動産投資には、物件の購入やリフォームに対して、公的な補助金制度や助成金制度があります。そこで、今回は不動産投資を始める方に向けて、補助金の種類や選び方について解説していきます。

 

不動産投資の補助金制度と助成金制度の違い

不動産投資に使える補助金制度や助成金制度は多くありますが、そもそも補助金助成金とは何が違うのでしょうか。どちらも公的に事業の支援のために支給されるもので、名前だけが違うと思われることが多いです。しかし、厳密な違いがあるため、言葉の意味を確認しておきましょう。

 

補助金とは

補助金とは、期間内に応募して採用された場合に支給されるもので、返済の必要のないお金となります。しかし、期間内に応募しなければ補助金を受け取ることはできません。また、応募のための要件を満たす必要があり書類の作成もしなければなりません。そして、書類を提出して期間内に応募できたとしても、審査が通らなければ補助金を受け取ることはできないという仕組みになっています。

 

助成金とは

助成金は、補助金と同じく返済の必要のないお金となります。しかし、補助金とは違い一定の条件を満たすことで必ず支給されるものです。もちろん、補助金と同様に手続きに書類が必要になりますが、条件を満たしていれば複数の助成金を利用することも可能です。

 

不動産投資の物件購入時に得られる補助金・助成金制度

補助金や助成金の言葉の違いがわかったところで、不動産投資を始めるにあたり、物件の購入時に得られる補助金や助成金の制度を確認していきましょう。

 

補助金・助成金制度①:エネファーム設置補助金

エネファーム設置補助金とは、家庭用燃料電池システムである「エネファーム」を新築時や住宅購入時に導入することで機器の導入や工事費の一部に補助金が交付されるという制度です。エネファームとは、水素と酸素から電気と熱をつくるシステムで、都市ガスやLPガスから取り出した水素と酸素を科学反応させることによって、電気を作り出します。

 

さらに、発電で得た熱は給湯に利用できるという環境にやさしいシステムです。補助金の申請には、詳しい省エネ計算などは必要なく、指定された機器の購入と設置で補助金が受けられることが特徴です。

 

補助金・助成金制度②:地方自治体の補助金制度

国が行っている補助金制度以外にも、不動産に関する補助金制度には都道府県や市町村で行っているものがあります。これらの地方自治体で実施されているのは、不動産投資の物件における耐震改修やリフォームにかかる費用の一部を負担するものが多いです。補助金を受け取る条件はそれぞれの地方自治体によって異なりますが、その地域の建設業者による工事であることや、その地域に居住の予定があることなどの条件が一般的です。

 

また、人口減少に悩む地域では、耐震改修やリフォームだけではなく、新築でも適応できる補助金もあります。これらの補助金や助成金の制度については、地域のホームページで確認することができますが、「一般社団法人住宅リフォーム推進協議会」のホームページから検索することもできます。

 

補助金・助成金制度③:ZEH支援事業

不動産の支援事業については、ZEH(ゼッチ)支援事業の制度があります。ZEHとは、「ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、簡単に言うと、エネルギー収支がゼロになる住宅のことです。太陽光発電でエネルギーを作り、住宅の断熱性や省エネ性能を上げて、空調や給湯、照明といった年間の消費エネルギーをプラスマイナスゼロにしていくことです。

 

国は現在、このZEHの普及を推進しており、ZEHを取得もしくはZEHに改修する方に対して補助金を交付しています。ZEHは先着順となっているため、必ず補助金を受けられるわけではなく、申請件数が公募件数を超えた場合には抽選で決定されるため、注意してください。

 

補助金・助成金制度④:サービス付き高齢者向け住宅整備事業

不動産投資で使える補助金としては、購入した土地もしくは、以前から所有していた土地に「サービス付き高齢者向け住宅」を建築することで補助金を受け取ることができます。

 

「サービス付き高齢者向け住宅」とは、通称「サ高住」とも呼ばれ、介護不要な高齢者や要介護度の低い高齢者のための介護施設のことです。一般的な介護施設とは違い、日常的な介護を必要としない方に向けた住宅のことです。そのため、介護職員による見守りや生活相談などのサービスを受けながら自由に暮らすことができる施設となっています。

 

サービス付き高齢者向け住宅を建設する場合には、「サービス付き高齢者向け住宅設備事業」によって地方自治体から補助金を受け取れることがあります。

 

サービス付き高齢者向け住宅の要件は、3つあります。

・高齢者住まい法に規定する「サービス付き高齢者向け住宅」として10年以上登録すること

・家賃が、近くの同種の住宅と同程度であること

・入居者からの家賃等の徴収方法が前払いに限定されていないこと

 

これらの条件を満たすときに、補助金を受け取ることができます。また、補助金の額についても条件によって変わっていきます。

 

例えば、バリアフリー化され、入居者の状況把握と生活相談サービスの提供を必須とする高齢者向け賃貸住宅の場合では、新築の10分の1で条件によって90万円、120万円、135万円と上限金額が変わります。改修なら3分の1で上限180万円が補助金として受け取れます。高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービスを提供する施設の場合では、新築の10分の1で上限1000万円、改修なら3分の1で上限1000万円を受け取ることができます。

 

不動産投資で物件を購入する前に、サービス付き高齢者向け住宅を検討してみるのはいかがでしょうか。

 

不動産投資で物件の購入時には様々な補助金や助成金の制度がありますが、ご自身の運用計画に合った補助金を探すことはなかなか大変です。そんなときは、先人に話を聞くということも有効です。

 

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不動産投資のリフォーム時に得られる補助金・助成金制度

不動産投資物件のリフォームで利用できる補助金や助成金の制度には3つがあります。それぞれ詳しく解説していきます。

 

補助金・助成金制度①:断熱改修の補助金

不動産投資物件の断熱改修には、2つの補助金が受けられます。「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業」による補助金と「次世代省エネ建材支援事業」による補助金です。

 

高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業による補助金とは、ガラスや窓など指定された建材を使って断熱リフォームを行うことで15%以上の省エネ効果が期待できる場合に適用されるもので、リフォーム工事にかかる費用の3分の1以内で、120万円まで補助金を受け取ることができます。

 

また、次世代省エネ建材支援事業による補助金とは、高断熱パネルや潜熱蓄熱建材といった指定された建材を使って断熱リフォームを行うことで、補助金を得られる制度です。高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業と比較して、指定された建材の範囲が狭く、一定の施工方法でなければならないため、ややハードルが高くなります。しかし、リフォームにかかる費用の2分の1以内で、200万円と高額の補助が出るため、不動産投資物件のリフォームの際には検討してみるとよいでしょう。

 

補助金・助成金制度②:蓄電設備の補助金

蓄電設備の補助金としては、前述のZEH支援事業を適用することができます。ZEHとは省エネ性能が高く、太陽光発電などで得られるエネルギーと消費するエネルギーの量がほぼ等しくなるような住宅のことです。経済産業省の定めるZEHの条件を満たす蓄電設備のリフォームを行うことで、60~115万円の補助金を受け取ることができます。

 

また、戸建ての場合ZEHには、ZEH+とZEH+Rもあります。ZEH+は再生可能エネルギーの自家消費をより拡大させたもので、ZEH+RはZEH+に停電時の対応機能が加わったものです。

 

ZEH支援事業に関しては、リフォーム業者が登録と公表をしているため、補助金を受け取る場合には、登録されている業者に依頼をしましょう。

 

補助金・助成金制度③:長期優良住宅化補助金

長期優良住宅化補助金とは、劣化対策、耐震性、省エネ性の3つの側面において一定基準を満たすリフォームにかかる補助金制度です。リフォームにかかる費用の3分の1を補助する制度ですが、基準によって補助金の限度額が変わります。基準は、評価基準型、認定長期優良住宅型、高度省エネルギー型の3つに分けられます。

 

評価基準型は、長期優良住宅認定の取得には至らないが、一定の性能向上が認められるものとして、補助金の限度額は100万円となります。

 

認定長期優良住宅型は、長期優良住宅の認定を受けるものとして、補助金の限度額は200万円となります。

 

高度省エネルギー型は、認定長期優良住宅のなかでも、更にエネルギー性能を高めたものとして、補助金の限度額は250万円になります。

 

これらの補助金の申請はリフォーム業者が行います。また、補助金の第一次窓口もリフォーム業者となるため、補助金の制度を活用したい場合には、申請を請け負ってくれるリフォーム業者に依頼しましょう。

 

不動産投資でリフォームを検討するときには、補助金や助成金だけではなく、コストをかけずにリフォームをするというノウハウもあります。なかなかご自身で検討しているとわからないことも多いでしょう。

 

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不動産投資に利用できる空き家に対する補助金・助成金制度

不動産投資を検討されている方の中には、空き家を有効活用したいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。空き家には補助金や助成金の制度があるため、活用することによって利益を得ることもできます。ここからは空き家に関する補助金について解説していきます。

 

空き家の除去に対する補助金・助成金制度

まずは、空き家を除去するときに受け取れる補助金についてお伝えします。空き家は放置すると治安や景観の悪化、倒壊による危険が生じるため、空き家法によって地方自治体は空き家の解体や撤去にかかる費用に補助金を受け取れるようにしました。

 

不動産投資において、空き家の除去に補助金を使うケースは、大きく3つあります。空き家を除去してアパートを新築する場合老朽化が進んだ部分のみを解体する場合空き家を除去して土地として販売する場合です。

 

以下に、各自治体で導入している空き家除去に関連した補助金制度の具体例を3つ紹介します。

 

1つめは、老朽危険家屋解体撤去補助金です。これは福岡県飯塚市で導入される補助金で、老朽化によって倒壊の危険がある住宅の解体費用の20~50%を補助してくれるという内容です。このように住宅の老朽化に悩む自治体は多いため、各自治体の制度を確認してみるとよいでしょう。

 

2つめは、都市景観形成地域老朽空き家解体費支援事業です。北海道函館市で導入されている補助金で、地域住民の安心安全と景観の維持のために、住宅の解体費用の20~50%を補助してくれるという内容になっています。

 

3つめは、建て替え建設費補助金です。これは大阪府大阪市で導入されている補助金で、古い住宅を建て替えるときに設計費や解体費の20~66%を補助してくれるという内容です。

 

これらの具体例のように、地方自治体によって呼び方は異なりますが、補助金が受け取れることがありますので、地方自治体のホームページなどを確認してみることをおすすめします。

 

空き家の改修に対する補助金・助成金制度

次に、空き家の改修をするときに受け取れる補助金についてお伝えします。

 

不動産投資において、空き家の改修に補助金を使うケースは、大きく3つあります。住宅の機能性を向上させる場合耐震性を強化する場合高齢者向けの住宅にする場合です。

 

これらの理由から、空き家の改修をするときに活用できる具体的な補助金の制度を3つ紹介します。

 

1つめは、民間住宅活用モデル事業です。これは東京都台東区で導入されている制度で、空き家活用モデル事業とも呼ばれます。子育て世代向けに空き家を活用する場合に改修費用の約50%を受け取ることができます。

 

2つめは、空き家改修工事助成制度です。これは島根県江津市で導入されている制度で、UターンやIターンで地元に戻ってきて空き家を購入する方や、地元に戻ってきた方に物件を貸し出す方に対して改修費用を補助するという内容になります。改修費用の33~100%まで補助されるかなり高額な補助金です。

 

3つめは、新エネルギー及び省エネルギー機器導入補助金制度です。これは東京都新宿区で導入されている制度で、新エネルギーや省エネルギーに関わるような機器を導入した時に、導入費用の33~50%を補助金として受け取ることができます。

 

これらの具体例のように、地方自治体によって様々な補助金が受け取れるため、改修を検討する前に、地方自治体のホームページなどを確認してみましょう。

 

空き家の購入に対する補助金・助成金制度

最後に、空き家の購入をするときに受け取れる補助金についてお伝えします。

 

不動産投資において、空き家を購入するメリットは、安く購入することができることと、売却益が出しやすいということです。さらに、リスクが少ないということもメリットとなります。しかし、空き家の購入にかかる補助金制度には、不動産投資には利用できないものも多いです。その中でも、不動産投資に活用できる補助金制度の具体例を2つ紹介します。

 

1つめは、空き家取得費補助金です。これは愛媛県大洲市で導入されている補助金で、圏外から圏内に移住する方や市内で空き家を購入する方に対して補助金を支給する制度になります。購入費の10%を補助金として受け取ることができます。

 

2つめは、空き家取得支援事業助成金です。これは、鳥取県倉吉市で導入されている助成金で、35歳以下の方、または市外在住で空き家を購入する方に上限15万円の補助金を支給する制度になります。

 

空き家の購入にかかる補助金は、空き家の除去や改修に比べると少し額は減りますが、購入前にそれぞれの地方自治体のホームページを確認してみるとよいでしょう。

 

不動産投資オーナーが知っておくべきコロナの補助金制度

2020年から流行し始めた新型コロナウイルスにより、影響は不動産投資にも及んでいます。ここでは、不動産投資において、オーナーが知っておくべき不動産投資の補助金制度についてお伝えします。

 

入居者へ伝えたい補助金制度

不動産投資においてあなたの利益の中心は家賃収入となります。入居者が新型コロナウイルスの影響を受けて退去し、家賃の滞納が続いてしまうと、あなたの収入が減り、ローンの返済にまで影響が出てしまうかもしれません。

 

オーナーであるあなたが入居者のためにできる対策としては、セーフティネットの案内です。つまり、退去や家賃の滞納を減らすために、入居者に制度や支援金、補助金があることを教えてあげることです。入居者の中には、補助金や助成金、給付金といった制度を知らずに退去や家賃の滞納をしてしまうことがあります。

 

そのため、入居者に支援情報を提供できるよう、知識を身に付けることが大切です。

 

住居確保給付金

住居確保給付金は、休業や離職によって収入が減ってしまった方や、離職はしていなくとも給料が減ってしまった方について住居を失う恐れがある場合を対象に、原則3ヶ月から最長9ヶ月間の給付金が得られるというものです。

 

支給の上限額としては、単身世帯で53,700円、2人世帯で64,000円、3人世帯で69,800円となります。支払われる給付金は、入居者に支払われるのではなく、地方自治体から不動産投資のオーナーや管理会社の口座へ直接振り込まれますので安心です。

 

緊急小口資金・総合支援資金

緊急小口資金と総合支援資金はどちらも、新型コロナウイルスの影響で休業や失業した方への特別貸付となります。給付金ではなく貸付となりますが、保証人が不要で無利子のものとなっています。

 

緊急小口資金は、緊急かつ一時的に生活の維持が困難になった方が対象で、学校の休業や個人事業主の特例の場合は20万円以内、その他の場合は10万円以内となっています。

 

また、総合支援資金は、失業された方が生活再建までの間に必要な生活費用の貸付を行うものです。貸付の上限は単身では月15万円以内、2人以上の世帯では月20万円以内となります。原則3ヶ月以内ですが、自立相談支援期間による支援を受ける場合には、3ヶ月の延長が可能です。

 

持続化給付金

持続化給付金とは、新型コロナウイルスの影響により、ひと月の売上が前年同月比で50%以上減少している事業者を対象にした給付金です。資本金10億円以上の大企業を除く、中堅企業や中小企業、小規模事業者、フリーランスを含む個人事業者を対象としており、医療法人や農業法人、NPO法人など会社以外の法人も対象となります。給付額は法人では200万円、個人事業者は100万円となりますが、昨年1年間の売上からの減少分が上限となります。

 

家賃支援給付金

家賃支援支給金とは、新型コロナウイルスの緊急事態宣言の影響で、売上が減少した事業主に対して、家賃の負担軽減を目的とした給付金です。給付の対象としては、持続化給付金と同様に、資本金10億円未満の中堅企業や中小企業、小規模事業主、フリーランスを含みます。

 

もちろん、医療法人や農業法人、NPO法人、社会福祉法人といった会社以外の法人も対象の範囲となります。給付額は、申請日の直前1ヶ月以内に支払った賃料などをもとに算定された金額が給付され、法人では最大600万円、個人事業者では最大300万円が給付されます。

 

不動産投資オーナーが知っておくべき補助金制度

入居者へのセーフティネットの案内だけではなく、不動産投資のオーナー向けの支援もあります。不動産投資を維持していくためにも自治体の支援をしっかりと把握しておきましょう。

 

持続化給付金

入居者への案内として伝えた持続化給付金は、家賃収入を事業収入としている不動産投資の個人オーナーや法人オーナーであれば、給付金を受け取る対象になります。ひと月の売上が前年同月比で50%以上減少している事業者を対象にした給付金のため、前年から収入が下がった場合には活用を検討してみてはいかがでしょうか。

 

新型コロナウイルス感染症特別貸付

新型コロナウイルス感染症特別貸付は、日本政策金融公庫が提案している融資制度となります。対象者は、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、一時的な業績悪化に悩む方のうち、以下の1または2のいずれかに該当する方となります。

 

1.最近1ヶ月の売上高が前年または前々年の同期と比較して5%以上減少している方

 

2.業歴3ヶ月以上1年1ヶ月未満の場合等は、最近1ヶ月の売上高が次のいずれかと比較して5%以上減少している方

(1)過去3ヶ月の平均売上高

(2)令和元年12月の売上高

(3)令和元年10月から12月の平均売上高

 

資金の使い道としては新型コロナウイルス感染症の影響に伴う設備資金や運転資金となり、融資の限度額は8,000万円となります。

 

ただし、緊急小口資金・総合支援資金とは異なり有利子であることは注意しなければなりません。利率は基準利率となり、4,000万円を限度とし融資後3年目までは基準利率から0.9%引かれたものになります。また、要件を満たすことによって、4,000万円までは実質無利子になることもあります。利用には審査がありますので、一度検討してみるのもよいでしょう。

 

セーフティネット保証4号・5号

セーフティネット保証とは、経営の安定に支障をきたしている中小企業を救済する制度です。事業所所在地の市町村長の認定を受けることによって、通常の保証枠とは別枠で、最大無担保8,000万円、有担保2億円の保証の利用申込ができます。

 

セーフティネットには指定要件が1~8号まであります。

1号:大型倒産(再生手続開始申立等)の発生により影響を受ける中小企業者

2号:取引先企業のリストラ等の事業活動の制限により影響を受ける、直接・間接取引のある中小企業者及び近隣等に所在する中小企業者

3号:突発的災害(事故等)により影響を受ける、特定の地域の特定業種を営む中小企業者

4号:突発的災害(自然災害等)により影響を受ける、特定地域の中小企業者

5号:業況の悪化している業種に属する中小企業者

6号:金融機関等の破綻により当該金融期間からの借入が困難になるなど、資金繰りが悪化している中小企業者

7号:金融機関の相当程度の経営合理化(支店の削除等)に伴って、借入が減少している中小企業者

8号:整理回収機構又は産業再生機構に貸付債権が譲渡された中小企業者のうち、再生可能性があると認められた者

 

この中から、新型コロナウイルスに関するのは4号と5号になります。

 

4号は、日本全国が対象となり、新型コロナウイルスの影響により最近1ヶ月間の売上高もしくは販売数量が前年同月の売上と比較して20%以上減少し、なおかつその後2ヶ月間を含む合計3ヶ月間の売上高が前年同期の売上高と比較して20%以上の減少が見込まれる企業が対象になります。

 

5号は、指定業種に属する事業を行っている企業のうち、最近3ヶ月間の売上高等が前年同月比で5%以上減少している企業もしくは、製品等減価のうち20%を占める原油等の仕入価格が20%以上の上昇をしているにも関わらず、製品等価格に転嫁できていない中小企業が対象になります。新型コロナウイルスの影響により、指定業種の中に不動産取引業と不動産賃貸業、不動産管理業が追加されため、不動産投資についても指定業種に入ることになります。

 

金融機関への相談も視野に入れておく

また、補助金や助成金の制度以外にも、金融期間への相談を視野に入れておくことも大切です。補助金を使っても、新型コロナウイルスの影響によって入居者の退去や家賃の滞納などからローンの返済が難しいという状況に陥ってしまうことはあると思います。ローンの返済が厳しいと感じたら早めに融資を受けている金融機関に相談するようにしてみましょう。現在では、新型コロナウイルスの影響で返済が厳しいという方のために、専用の相談窓口を設けている金融機関も多くあります。

 

返済が滞って今後の投資計画に支障が出ないように、早めの行動を心がけていきましょう。

 

まとめ

今回は、不動産投資における知っておきたい補助金と助成金の制度として、不動産の購入時とリフォーム時に活用できる補助金制度をご紹介しました。また、空き家を活用する場合の不動産投資に有効な各地方自治体の補助金制度についてもご紹介させていただきました。

 

新型コロナウイルスの影響によって、不動産投資の計画が崩れてしまった方もいらっしゃると思います。そういった方には、まず入居者の退去と家賃滞納を防ぐことが重要です。そのためには、入居者が活用できる補助金、助成金、給付金をオーナーであるあなたが入居者に伝えていくことも効果的です。今後は、少しでも空室のリスクを防ぎ、ローンの返済が滞らないように知識を身に付けていくことが必要となります。

 

不動産投資を始めたばかりの方やこれから始めようとしている方は、実際の失敗事例から学び、不動産投資の本やインターネットから情報を得て勉強していくことが重要です。しかし、何よりもおすすめなのは不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

 

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