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不動産投資で見逃されがちな「借地権付き物件」の特徴から購入、売却を詳細に紹介

2021.07.30 315
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不動産投資で見逃されがちな「借地権付き物件」の特徴から購入、売却を詳細に紹介

借地権とは、土地を借りるための権利のことで、所有権を保有するわけではなく土地に建物を建てることを前提とした上で、土地の所有者と契約して土地を借りて使用する権利のことを言います。

 

また、土地の所有者は、必ずしも自分の土地を自分で使用しなければならないというルールはなく、土地を活用したい人と借地契約を結ぶことによって有効活用することができます。

 

借地権付きの物件について

不動産市場に流通している投資用物件を探す中で、「借地権付き物件」という物件を目にしたことがある方もいらっしゃると思います。

 

この借地権付き物件とは、土地の所有者と契約して借りた土地に建築された物件のことです。

 

したがって、投資ローンに加えて地主から土地を借りているぶんの貸借料を毎月支払わなければなりません。

 

また、建物部分の改装や修復の際には、土地の所有者に承諾を得る必要があります。

 

借地に関係がある権利

借地は、誰かが所有している土地を借りることを指しますが、借地に関係がある権利先程紹介した借地権を含め、3種類あります。残り2種類の権利について詳しく紹介していきます。

 

地上権

地上権は、借地権と同様に土地を使用することを目的とした権利の一つで、住宅などは建物以外にも竹や樹木などを所有する目的で土地を借りる権利のことを言います。

 

なお、地上権は、貸借料に対して明確なルールが定められておらず、所有者の承諾を得なくても自由に売却することができます。

 

貸借権

貸借権は、借地権と同様に土地を使用することを目的とした権利の1つで、土地の所有者と賃貸借契約を結ぶことによって、土地を借りることができる権利のことをいいます。

 

なお、貸借権は地上権と異なり登記の手続きをする必要はありませんが、所有者の承諾を得ないと自由に売却できないことになっています。

 

また、借地権については、契約期間の終了後は所有者に返却することが前提とされています。

 

借地権付き物件に不動産投資をするメリット

借地権のある物件に不動産投資することで、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

 

高利回りの物件が多い

借地権付きの物件は高利回りのことです。

 

所有権の物件と比べると、一般的に利回りは2~3%高くなります。

 

また、高利回りというだけでなく好立地にあることも多いのがメリットです。

 

不動産投資で利回りを理解しなければ、得られる収入も無くなってしまうことがあります。

 

以下の記事で不動産投資の利回りについて理解を深めましょう。

 

土地の不動産取得税・固定資産税がかからない

借地権付き物件に不動産投資をする場合には土地を所有しないため、土地への税金がかかりません。

 

土地を取得した時に課税される不動産取得税、および、不動産の所有者に毎年課される固定資産税・都市計画税が家屋についてのみ適用され、土地については課税されなくなります。

 

不動産取得税は、固定資産税評価額の4%、固定資産税は、課税標準額に対して1.4%、都市計画税は0.3%課されることになり、評価額の高い不動産では、キャッシュフローに大きな影響が生じます。

 

価格が安価で済む

土地を購入する場合、莫大な資金が必要ですが、借地の場合は比較的安価で済みます。

 

地域の地代によっても異なりますが、借地権で土地を利用する場合、土地を購入する費用の3~4割程度の価格で購入できる事が多いです。

 

新築物件で不動産投資をする場合、土地代+建物代が必要なため、費用を安く抑えられるのは大きなメリットと言えるでしょう。

 

長期間土地を利用し続けることができる

借地権付き物件に不動産投資をすれば、建物が利用できる状態であれば借主は借地契約を更新し、土地を利用し続けることができます。

 

建物が老朽化して朽廃した場合や滅失した場合は契約更新できないケースもありますが、地主の承諾があれば利用し続けられる可能性は高いと言えます。

 

このように、借地契約の存続期間が長期であることや、長期でなくても更新できる場合には、所有権付き物件と同じくらい長期にわたって土地を利用し続けることができるとも考えられ、大きなメリットだと言えるでしょう。

 

借地権付き物件に不動産投資をするデメリットを知ろう

借地権があることで発生するデメリットについて理解することも、不動産投資では成功のカギを握ります。

 

借地権付き物件を扱うことでどのようなデメリットがあるのか紹介していきます。

 

地代の支払いが発生する

借地権付きの物件を購入して、不動産投資を行うと毎月地主に地代を支払う必要があります。

 

この地代は借地契約に金額が定められている場合もあれば、固定資産税の何倍と表記されている場合もあります。

 

一般的な額は固定資産税の3倍程度ですが、契約によってまちまちです。

 

売却・増改築・建て替えの際には地主の承諾が必要

借地権付きの物件や売却や改築、建て替えを行う際には地主の承諾が必要となります。

 

地主への連絡が必要という手間があるほか、承諾を地主がしないなどのトラブルが発生することもあります。

 

さらに、承諾料として支払いが発生することもあります。

 

建て替えの場合は更地価格の約4~6%、譲渡承諾料は譲渡価格の約10%が承諾料として必要になることがあります。

 

不動産投資ローンの融資を受けにくい

金融機関が不動産の担保評価をする際、借地権は所有権に比べて評価が低くなる傾向があり、融資そのものが受けられない場合もあります。

 

借地権を譲渡する際、地主の承諾が必要であり、処分が難しい場合があることや、契約期間を更新できない場合があることが、担保価値を引き下げているといえるでしょう。

 

ただし、借地権付き物件も対象とする住宅ローンや不動産投資ローンを取り扱っている金融機関もあり、融資姿勢は金融機関によって様々です。

 

融資額が伸びなかったことや、融資を受けられないことになると、投資効率が低くなってしまうことになり、デメリットであるといえます。

 

流動性が低く、出口戦略が難しい

借地権付き物件は融資を受けにくいため、購入資金を調達できる第三者の買主が限定され、不動産投資の中では流動性が低くなる傾向があります。

 

また、売却の際に地主の承諾が必要な場合があり、そのことも流動性を低くしていると言えるでしょう。

 

出口戦略として、借地権を地主に買い取ってもらうという方法もありますが、借主が地主に対して買取りを請求する権利があるというものでもなく、買取りに応じてもらえるかどうか、また、いくらで買い取ってもらえるかは、交渉次第であり不確実であるといえます。

 

このように、土地の所有権を取得する不動産投資と異なり、借地権付き物件の出口戦略が難しい点はデメリットとなります。

 

借地権付き物件に不動産投資をする際のポイント

ここからは、借地権付き物件で不動産投資をする際に、成功へ近づくためのポイントについて紹介していきます。

 

流動性リスクを考慮した収支シミュレーションを行う

借地権付き物件は、流動性が低く、売却の際は地主に譲渡承諾料の支払いが発生することが多いといえます。

 

投資を検討する際は、借地契約の存続期間を念頭に置き、売却のタイミングと方法を考慮した収支シミュレーションを行うようにしましょう。

 

売却の方法については、借地権を第三者に売却できない場合に、地主に買い取り交渉することも検討しておくと良いでしょう。

 

土地を利用し続ける費用を考慮した収支シミュレーションを行う

借地権付き物件に不動産投資をして、土地を利用し続けることを前提とすると、借地契約の更新を視野に入れる必要があります。

 

毎年の地代の支払いに加えて、契約更新と建物の増改築や建て替えのタイミング、地主への更新料や承諾料の支払いなどを考慮し、十分に収益が出ることを検証しましょう。

 

特に、融資を受けられないか、あるいは融資額が伸びない物件の場合、投資効率も下がるため慎重に検討する必要があります。

 

借地権の種類、借地契約の内容に注意する

借地権付き物件を購入する際は、借地権の種類借地契約の内容を十分に確認してから購入するようにしましょう。

 

更新を前提とする旧法借地権や普通借地権であるかどうか、借地契約の残存期間がどれくらいかを確認し、今後どれくらいの期間土地を利用し続けることができるかという観点から不動産投資における借地権を評価するようにしましょう。

 

物件には固定資産税が必要になる

借地権では、土地は地主の財産なので借り手に固定資産税はかかりませんが、建物にはかかります。

 

特に、建物の固定資産税は新しいほど高いため、新築で建てる際には固定資産税の支払いを予算に組み込んでおきましょう。

 

不動産投資で借地権付き物件を扱うことで起こるトラブルについて

不動産投資では、借地権がつくことで発生するトラブルもあります。ここから借地権付き物件を扱うことで発生しがちなトラブルを紹介していきます。

 

名義変更料を請求された

借地人が亡くなって実家の借地権を相続することを地主に伝えると、名義変更料を請求される場合があります。

 

しかし、相続による借地権の取得は譲渡にはあたりません。

 

そのため、地主の承諾も必要なければ、承諾料や名義変更料を支払う必要もないのです。

 

もちろん地主もお金をだまし取ろうとして請求しているわけではありません。

 

譲渡と相続を分けずに理解していて、名義が変わるのならば当然地主の承諾が必要で、承諾料と名義変更料を請求できると思っていることが原因です。

 

したがって、もし借地権を相続したときに地主から名義変更料などを求められても拒否して構いません。

 

定期借地のトラブル

定期借地の物件で注意しなくてはならないのは、こちらは更新を前提にしていないため、仮に期間満了後も借地を借り続ける場合には、「再契約」を結ばなくてはなりません。

 

再契約は確約されていないので、地主に拒否されることもあります。

 

借地権付き物件を売却する際のポイント

不動産投資では、物件を購入して運用するだけではなく、売却を見据えて計画を立てることが必要です。

 

ここからは、借地権付き物件を売却する際にどのような点を注視すれば良いのかについて紹介していきます。

 

出来るだけ高く売却するためには

現在は、消費税率引き上げや様々なイベントが首都圏を中心に開かれることで、不動産の需要も高まっています。

 

さらに首都圏を中心に新築マンションの価格は上昇傾向にあり、しばらくは高い推移を維持することが見込まれています。

 

このような状況の中で、新築マンションに投資するよりも、借地権付き物件に不動産投資した方が安く購入できるために利回りが高めとなっています。

 

しかし、借地権付き物件に投資するには、先程も述べたように、売却の際にできるだけ高値で売却することを見据えていかなければなりません。

 

そのため、借地権付き物件を購入するにあたって、駅からの距離が近く、オフィス街や都心へのアクセスが良いなどの立地条件が良い物件を選ぶと、売却する際にも高い利回りを実現する近道となります。

 

譲渡承諾料を把握しておこう

借地権は、賃貸物件を借りる場合と同様に、一定の期間を決めた上で契約するため、契約期間を更新する際は更新料がかかります。

 

また、契約期間中に借地権付き物件を売却する場合は、土地の所有者に承諾を得る必要があることに加え、譲渡承諾料が掛かることを理解しておきましょう。

 

借地権に対する譲渡承諾料に関しては、法律上のルールが定められていませんが、借地権価格の10%が相場となっています。

 

借地権付き物件を売却することによるデメリット

もし皆さんが借地権付き物件を売却すると同時に、新たな投資物件の購入を検討している場合、土地に対する評価ができないために、金融機関からの融資が受けにくくなります。

 

また、借地借家法の改正によって、土地の所有者が土地を借地として活用しやすくなりましたが、世間での借地権付き物件に対する認知度は低く、借地権付き物件に対して抵抗がある人も多いのが現状です。

 

そのため、借地権付き物件の売却活動をスタートさせても、なかなか買い手が現れないというリスクがあるので注意が必要です。

 

まとめ

借地権付き物件は不動産投資の中でも認知度が低いですが、上手く活用することが出来れば、新築物件より高い利回りで利益を出すことのできる投資です。

 

また借地であることで固定資産税などの税金が軽減されることもメリットですので、借地権についての注意点を抑えながら投資を進めてみると良いでしょう。

 

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