《2022年最新版》不動産投資の節税対策の効果は嘘？節税方法の仕組みとシミュレーション事例を解説！
《2022年最新版》不動産投資の節税対策の効果は嘘？節税方法の仕組みとシミュレーション事例を解説！
「不動産投資は節税に効果がある」ということを聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。不動産投資で利益を上げた場合、その分の所得税や法人税などの税金を納める必要があります。相続でマンション・アパート・戸建てなどを相続人から引き継いだ際には、相続税も発生します。そこで今回は、不動産投資には本当に節税対策の効果があるのか、節税に利用できる仕組みやシミュレーション事例をみながら解説していきます。
不動産投資が節税対策になる４つの仕組みとは
不動産投資が節税対策になると言われる理由としては、所得税・住民税・相続税および贈与税などで節税になる仕組みがあるほか、発生する様々な費用を経費として計上することにより、減価償却費として税務処理できる場合があるからです。ここでは、不動産投資が節税対策になる仕組みを、詳しくお伝えしていきます。
① 不動産投資が所得税の節税対策になる仕組み
所得税とは
不動産投資における所得税は、不動産所得と呼ばれる、不動産から得られる利益に対して課せられる税金のことを指します。不動産所得は、以下の式から計算することができます。
不動産所得＝不動産投資による家賃収入などの総合収入金額−不動産投資の諸経費
なお、不動産所得が諸経費を引いたうえで赤字になり、不動産所得以外に収入が全くない場合には、所得税はかかりません。
所得税は総合課税と分離課税等の２種類に大きく分けられますが、不動産所得はこのうちの総合課税に分類されます。不動産投資による家賃収入と、それ以外の収入をすべて足し上げた所得の金額に応じて、課税金額が決められます。所得税の税率は５〜45%まで７段階あります。
不動産投資が所得税の節税対策になぜつながるのか？
不動産投資の初期段階では、初期費用などの諸経費が多くかかり、建物の購入金額に対する減価償却費も多額になることがあるため、不動産投資で得られる家賃収入（インカムゲイン）よりも、諸経費の金額が上回る場合があります。
このとき、所得全体をひとつのまとまりとして考える総合課税では、サラリーマン・会社員であれば勤務先の会社から支払われる給料などの所得から、不動産投資の赤字分を、損益通算として相殺することが可能になるのです。
年収500万円の会社員の節税シミュレーション事例
たとえば、年収500万円のサラリーマン・会社員で、不動産投資による収益が年間50万円あり、不動産投資に年間120万円の諸経費がかかったとしましょう。
この場合、サラリーマン・会社員としての年収が500万円、不動産投資での損失が80万円（年間収益50万円-年間120万円の諸経費）となるため、年収500万円−損失80万円＝420万円が、損失通算を行った所得となります。
これによって、不動産投資を行わずにサラリーマン・会社員として働いているときよりも80万円分低い年収になるため、結果的に納める所得税の金額は減ります。これが、不動産投資が所得税の節税対策になる仕組みです。
② 不動産投資が住民税の節税対策になる仕組み
住民税とは
所得税は国に納める税金ですが、住民税とは、自分が住んでいる地方自治体に支払う税金です。住民税は、毎年６月から翌年５月を１年度として考え、納税者自身で計算するのではなく、確定申告の際に税務署から各市区町村の長に転送され、納税者に通知される仕組みとなっています。
住民税の金額については、所得に対して一定の割合（一律10%）が課せられる所得割、所得が全くない場合にも一定額を納めなければならない均等割の２種類があります。毎年、地方自治体に納める住民税は、所得割と均等割を合わせた金額です。
住民税にも、所得税と同じく損益通算制度がある
住民税にも、所得税と同じく損益通算制度が採用されています。住民税の金額は、先ほどもお伝えしたとおり、確定申告書の内容に従って市区町村で計算されます。
なお、住民税は基本的に所得税の計算ルールと連動している形で算出されるため、所得税がマイナスになる場合は、結果的に住民税もマイナスになり、それが不動産投資における節税効果となります。
③ 不動産投資が相続税および贈与税の節税対策になる仕組み
相続税および贈与税とは
相続税とは、不動産投資を行っている人が死亡した場合、その不動産物件の相続人が支払う税金のことを指します。一方、贈与税とは、不動産投資を行っている人が生前に不動産物件を第三者に贈与した場合、その不動産物件を受贈された人が支払う税金を意味しています。
相続税および贈与税は、いずれも、財産評価基本通達による不動産評価額に対して、評価額の多寡に応じた10〜55%までの比例税率が課せられることになります。
不動産を相続および贈与する場合は現金よりも評価額が低くなる
現金を相続および贈与する場合、基本的に相続人または受贈者が受け取る金額が、そのまま評価額となります。たとえば、一人で1,000万円を相続人または受贈者が受け取った場合、財産評価額は1,000万円となるのです。
しかしながら、不動産を相続および贈与する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から不動産評価額が評価されることになります。
これにより、土地は８割程度、建物は７割程度の評価となるとされています。そのため、販売価格1,000万円の不動産が、評価額では６割程度にまで下がり、600万円くらいになります。さらに、建物を不動産投資物件として運用して、人に貸し出している場合、借地権や借家権が影響して、評価額はさらに低くなります。
そのため、まとまった金額の現金を相続・贈与するよりも、同額の不動産で相続・贈与するほうが、節税効果があると言われているのです。
④ 不動産投資で大きな経費として計上可能な「減価償却費」
不動産投資では、建物を購入する際に高額な購入費用が発生しますが、この金額をすべて一度に経費で計上することはできません。
不動産は長く保有する高価な資産であるため、経年劣化によって低下していく不動産の資産価値を、減価償却と呼ばれる計算方法で算出し、新築・中古の建物の耐久年数・償却率・償却期間などを鑑みたうえで、償却期限が来るまで毎年経費を申告することになります。
不動産投資を始めて、不動産物件を購入した直後は減価償却費に加えて、借入金利子、不動産所得費関連費用などが発生するため、計上する経費が多額となる場合があります。
これによって、不動産投資の家賃収入よりも諸経費の金額のほうが多くなり、結果として節税効果につながるのです。
不動産投資の節税効果について、税金の種類別にその仕組みをここまで詳しくみてきました。不動産投資の節税に関する実践的なメリット・デメリットを知りたい場合は、すでに不動産物件を購入して、資産運用を始めている方からリアルな情報を仕入れるのが一番です。
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不動産投資で節税対策するなら知っておきたい経費となる費用
不動産投資で得られる、家賃収入などの不動産所得に関する確定申告を行う場合、経費として計上できる費用と、経費としては計上できない費用があります。
基本的な考え方として、不動産投資で認められる必要経費とは、不動産投資によって家賃収入を得るために発生した支出のことを指します。
具体的には、以下のような種類の支出が不動産投資の経費として認められています。
管理費および共益費
管理費および共益費とは、エレベーターや電気設備などの建物に付随する設備の保守・点検、共用部分の清掃、法定点検業務（消防設備）、管理組合のサポート業務などに生じるお金のことを指します。居住者が快適に生活するために必要な費用です。
修繕積立金
修繕積立金とは、将来の建物の劣化等に備え、計画的に管理会社に支払う費用を積み立てるお金のことを意味しています。
分譲マンションでは、建物の外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持および修繕するために、定期的な大規模修繕工事が必要となるため、その分のお金を積み立てておく必要があります。なお、大規模修繕工事は10〜15年に一度のサイクルで行われることが多いです。
リフォーム代金
リフォーム代金とは、入居者が退去した後の壁紙変更や破損部の取り換えなど、入居者が入れ替わるたびに細かいメンテナンスに使われるお金のことです。空室リスクをできるだけ避けて、安定した入居率を維持するためにも、リフォーム代金は重要な費用となります。
賃貸管理代行手数料
管理会社に賃貸管理を委託する場合、契約を交わす際に、取り決めた賃貸管理会社に手数料を支払う必要があります。これを賃貸管理代行手数料と呼びます。
賃貸管理では、入居者の募集、賃料の集金、共用部分の管理、ゴミや騒音などに対する居住者からのクレーム対応などに至るまで、やらなければならない業務が多数ありますが、賃貸管理代行手数料を支払うことで、管理委託をすることができます。
損害保険料（火災保険料・地震保険料）
火災保険は、住まいが火災の被害にあった際の損害を補償してもらえるほか、風災、水災、雪災、盗難など、地震以外のあらゆる住まいの環境リスクに対応することができる保険です。
地震保険は、火災保険ではカバーすることができない、地震や津波などで生じる被害の損害を補償してくれる保険です。地震保険は、法律に基づいて民間の保険会社と日本政府が共同で運営している公共性の高い保険となっています。そのため、どの保険会社で加入しても、補償内容や保険料に差はありません。
なお、地震保険は単独では加入することができず、必ず火災保険とセットで契約をすることが決められています。なお、火災保険のみに加入している場合でも、途中から地震保険をつけることができます。
租税公課（固定資産税・都市計画税・不動産取得税）
経費で落とすことのできる税金や公的な負担金のことを租税公課と呼びます。具体的には、固定資産税、都市計画税、不動産取得税など、不動産投資で不動産物件の購入や資産運用を行う際に発生する税金のことを指し、これらは経費計上することが可能です。
借入れ利子
借入れ利子とは、不動産投資ローンを組んで、金融機関から融資を受けた際に、ローン返済額の利息部分として発生するお金のことを意味しています。なお、不動産投資ローンの借入れ利子の金利は、融資の条件などによって、1.6〜4.5%と幅広く設定されます。
減価償却費
建物の価値は築年数を経るごとに低下していきますが、建物、附属設備、器具備品、物件の構造に応じて、定められた耐用年数から求める償却率をもとに計算して算出されるのが減価償却費です。なお、減価償却費は「建物価格×償却率」の計算式で求めることができます。
その他
物件の確認や管理会社との打ち合わせなど、不動産所有や運営に関する交通費や、不動産投資に関連する書籍購入にかかる新聞図書費、管理会社との連絡などに用いた電話代などの通信費、税理士や司法書士などへ支払う手数料なども経費計上することが可能です。
不動産投資を節税対策の目的で始めると失敗する？不動産投資の節税に関する嘘と本当
ここまで、不動産投資がある程度の節税対策になることを確認してきましたが、実は、不動産投資を節税対策目的で始めると、後から後悔することになるかもしれません。
不動産投資の営業マンは、不動産投資の節税対策のメリットを全面に出して営業トークを繰り広げることがありますが、メリットだらけかといえば、それは嘘になります。ここでは、不動産投資の節税に関する、気をつけておくべき本当のことをまとめていきます。
不動産投資でよく言われる３つのキーワード「節税対策」「相続対策」「老後の収入」
不動産投資でよく言われる３つのキーワードとして、「節税対策」「相続対策」「老後の安定収入」という謳い文句があります。
日本労働組合総連合会が実施した「日本の社会と労働組合に関する調査 2017」の「現在の生活満足度と将来に対する不安」のアンケート調査によれば、「将来に不安がある」と答えた人たちが、具体的な不安要素として挙げた項目は以下のとおりとなっています。
「老後の生活」 64.2％
「預貯金などの資産状況」 56.0％
「家計のやりくり」 52.4％
「自身の健康状態」 46.0％
「税金や社会保険料の負担」 43.7％
このように、多くの人たちが、将来や老後に関して不安を抱いていることがアンケートの調査結果からも読み取れます。
そのため、不動産投資の営業マンに、「節税対策」「相続対策」「老後の安定収入」という甘い謳い文句を言われると、そのまま鵜呑みにして、不動産投資で考慮すべき様々なリスクを顧みずに、不動産物件の購入に至ってしまうケースが多いのです。
もちろん、不動産投資に「節税対策」「相続対策」「老後の安定収入」などのメリットがあることは事実ではありますが、期待通りの節税効果、相続や贈与の対策、物件の収益性を実現するためには、正確なシミュレーションと収支計画が必要です。
以下で紹介するような、節税目的の不動産投資で起き得るリスクについても把握しておくことを忘れないようにしましょう。
経費が減って不動産投資の節税効果が小さくなる「デッドクロス」に気をつけよう
不動産投資は、長期間にわたって運用を続けていくと、住宅設備の減価償却費と不動産投資ローンの利息部分が目減りしていくため、必要になる経費がだんだんと少なくなっていきます。
住宅設備の減価償却費については、住宅設備の給湯器やエアコンの耐用年数は６年、給排水設備の耐用年数は15年となっています。そのため、これらの設備を購入した後、耐用年数が過ぎてしまった場合は、減価償却費として経費計上することができなくなってしまいます。また、中古物件であれば、耐用年数はさらに短くなるというリスクがあります。
不動産投資ローンの利息部分の減少については、元利均等返済が関係してきます。不動産物件の取得にあたって、不動産投資ローンを利用する場合、元金均等返済と元利均等返済の２種類のうちのいずれかを選ぶことになります。
不動産投資ローンの元利均等返済を選んだ場合、最初の年に一番利息が多くなり、その後、年々利息の割合が少なくなっていきます。そのため、経費として計上できる不動産投資ローンの利息部分がなくなると、デッドクロス（長期の移動平均線を短期の移動線が上から下に突き抜ける現象）が起こり、節税効果は失われることになるのです。
不動産投資の節税を意識するあまり賃貸需要のない土地の不動産物件に手を出してしまう
不動産投資の節税を意識するあまり、周辺の賃貸需要などについて十分に調査せず、不動産投資の業者に言われるままに話を進めてしまった場合、本来であれば賃貸需要がない土地の不動産物件に手を出してしまう可能性が考えられます。
不動産投資の節税効果というのは、あくまでも副次的なメリットであり、基本的には空室リスクを避けて効率的な運用を続けることによって家賃収入（インカムゲイン）を得ることが主な目的です。
もしも、賃貸需要のない土地の不動産物件を購入してしまったら、空室を埋めることができず、入居者が入らない不動産物件だけが残され、損益がかさんでしまって節税対策どころではなくなってしまう可能性もあります。
不動産投資の節税のために赤字経営を続けていると銀行融資が受けにくくなる
不動産投資のために新築マンションなどを購入した場合、多額の費用がかかるため、銀行融資を受けることを検討する場合が多いでしょう。また、銀行の融資の返済以外に、不動産投資の運用を続けていくためには、定期的な修繕費用や固定資産税などの税金の支払いなど、さまざまな諸経費が必要となります。
不動産投資で一時的に赤字経営となっていたとしても、損益通算で節税効果が見込めることは前出のとおりですが、赤字経営が続いている場合、別の銀行で融資を受けたくとも、審査に落ちてしまう可能性があります。
特に、10〜15年に一度の大規模修繕工事の時期に追加融資を受けたいタイミングと重なってしまうと、事態は深刻になります。老朽化した物件には入居者が入りにくくなってしまうので、空室リスクが増し、それによってさらに赤字が膨らんでいくという悪循環に陥ってしまう可能性があるのです。
不動産投資の節税効果のために空室の多い新築・築浅の不動産物件を購入すると後悔することになる
不動産投資の節税効果を得るために、高額な初期費用と多額の経費計上ができる新築・築浅の不動産物件を購入する方もいるでしょう。しかしながら、新築・築浅であるにもかかわらず、空室が多い不動産物件を購入してしまうと、後悔することになります。
なぜならば、本来であれば人気が高くて空室リスクが少なくなるはずの新築・築浅の不動産物件であるはずなのに、最初の段階から空室が多いとなると、その物件は立地や設備などに何らかの問題があるということが考えられます。
不動産物件は、築年数の若さがひとつの武器であるため、それが通用しないとなると、築年数が10年〜20年と経つ中で、ますます入居者を確保することが難しくなる可能性が高いです。
結果として、不動産投資で節税効果を得るどころか、空室が多くて収益の見通しが立たず、不動産投資ローンを返済できないまま、不動産物件を差し押さえられるなどといった事態にもなり兼ねません。
不動産物件を相続税の節税対策に利用すると共同名義でトラブルになることもある
現金を不動産物件に変えて相続を行うことで、不動産投資の対象となっている不動産物件を相続税の節税対策に利用することは可能です。しかしながら、不動産物件は現金と違って簡単に分けることができないため、相続発生時に問題が生じる可能性があります。
相続を公平に行うために、不動産物件の名義を配偶者と子どもの共同名義にすることでトラブルを回避する手法も考えられます。
しかしながら、共同名義にしてしまったばかりに、大規模修繕工事を行ったり、売却益（キャピタルゲイン）を得るために売却先を探したりする際に、共同名義人全員の同意が得られず、思うような修繕や売却を行うことができなくなる可能性も考慮に入れておかなければなりません。
不動産投資を活用して賢く節税を行うなら知っておきたい６つの心得
最後に、不動産投資を活用して賢く節税効果を得るために知っておくべき６つの心得をまとめてお伝えしていきます。
心得① 不動産投資を節税のみの目的で活用するのは間違っている
ここまで見てきたとおり、不動産投資を節税のみの目的で活用するのは間違っています。不動産投資で節税効果を得るためには、損益通算をするために赤字経営を続ける必要がありますが、それによって大規模修繕工事の融資が受けられなくなるなどの大きなデメリットを被る可能性があります。
「不動産投資で利益を出した場合には、ある程度の税金の納付は必ず発生する」という認識をあらかじめ持っておき、無理のない範囲での節税対策を行うようにしましょう。
心得② 不動産投資で節税するときは銀行への印象も考慮に入れる
先ほども記載したとおり、不動産投資で節税効果を得るためには、不動産投資事業の収支を赤字計上しなければなりません。しかしながら、今後も銀行から追加融資を受ける予定がある場合には注意が必要です。
赤字計上した場合、「不動産投資の経営がうまくいっていない」と銀行から判断され、追加融資の審査に通ることが難しくなる可能性があるからです。不動産投資は、あくまでも節税効果を得るための赤字計上を目的とするのではなく、家賃収入（インカムゲイン）による黒字化を目的として運用するようにしましょう。
また、銀行への印象を考慮に入れるならば、たとえ赤字経営が続くとしても、なぜ赤字なのか、いつ黒字化するのか、現状の理由と将来の見通しを明確に説明できるように準備しておくことが必要です。
心得③ 不動産投資は節税に限らず、20〜30年後の未来を想像して運用する
不動産投資の節税効果が見込めるのは、不動産投資を始めたばかりの比較的初期の頃に限定されたものであると言えます。しかしながら、不動産投資は20〜30年などの長期にわたって運用を続けていくものです。
そのため、短期的な不動産投資の節税効果にばかり注目するのではなく、20〜30年後の運用を見越して、将来的な老朽化に向けて大規模修繕工事の時期を考えたり、入居希望者の傾向にあわせて設備のリフォームを行ったり、家賃などの入居条件を調整したりすることが重要です。
心得④ 不動産投資で節税対策するならば税制への理解を深める
不動産投資で節税対策を行いたい場合、不動産管理会社などに運用を任せっきりにするのではなく、オーナー自身も所得税・法人税・相続税などの税制に興味を持ち、日頃から勉強して理解を深めておくことが大切です。
毎年12月ごろには、日本政府や与党が翌年度以降の税制の仕組みをどのように変えていくか、基本的な方針が記載されている「税制改正大綱」と呼ばれる資料が発表されます。このような資料を手にとって自学自習しつつ、効果的な不動産投資による節税対策を考えるようにしましょう。
心得⑤ 不動産投資の節税効果を高めるならば「青色申告」で確定申告する
不動産投資の節税効果を高めたい場合には、青色申告で確定申告を行うことを検討すると良いでしょう。
青色申告は、複式簿記の形式をとっているため、シンプルな白色申告に比べて複雑で、帳簿付けにも手間がかかります。しかしながら、白色申告よりも控除額（非事業的規模の場合は10万円、事業的規模の場合は65万円）が増えるメリットを享受することができます。
なお、青色申告をしたい場合には、事前に開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。
事業開始年から青色申告したい場合には、青色申告承認申請書は事業開始日から２ヶ月以内には提出しなければなりませんので注意してください。翌年からの適応で良い場合は、その年の１月１日から３月15日までに青色申告承認申請書を税務署に提出しましょう。
心得⑥ 不動産投資での節税以外の方法も検討する
節税対策を行いたい場合には、不動産投資以外の節税方法も検討するようにしましょう。たとえば、個人型確定拠出年金（iDeCo）の活用を検討してみたり、扶養する親族の構成を検討したりするなど、様々な打ち手があります。
不動産投資による節税は、あくまでもたくさんある節税対策のうちのひとつとして捉え、より有効な節税方法を選ぶようにしてください。そのためにも、オーナーは税制の知識をある程度は身につけておく必要があると言えます。
不動産投資の節税の仕組みを正しく理解したうえでやるべきこと
今回は、不動産投資の節税対策の効果は本当なのか、それとも嘘なのか、不動産投資の節税の仕組みやシミュレーション事例をご紹介しながら、詳しく解説を行ってきました。結論、不動産投資には一定の節税対策の効果があることは事実ですが、節税目的だけで不動産投資を行うのは良くないことがお分かりいただけたかと思います。
不動産投資の初心者であるサラリーマン・会社員の方などの場合、この記事でご紹介してきた不動産投資の節税対策の基礎知識を取り入れる以外にも、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要です。そして、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。
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