巧妙化する不動産投資詐欺の手口、遭わないために必要な対策や大切なこととは

不動産投資はある程度まとまったお金が動く投資です。

 

世間には「お金持ちがやる投資」などといったイメージが世間に浸透していることや、実際1回の取引が成立することで動くお金が他の投資に比べて大きいことから悪徳業者や詐欺師に騙される被害も多く出ています。

 

このような不動産投資詐欺の手口や、悪徳会社や詐欺師がよく使う誘い文句、対策方法、また不動産投資詐欺に遭わないために大切なことを紹介していきます。

 

不動産投資詐欺の手口

まずは、不動産投資詐欺の主な手口について紹介していきます。

 

手付金詐欺

まず紹介する手付金詐欺とは、支払った手付金を持ち逃げされ、実際の物件は手に入らないという詐欺のことです。

 

そもそも不動産投資の手付金とは、不動産の売買契約時に、買主から売主に対して支払うお金のことです。

 

契約の証拠金という意味合いの他、解約や債務不履行時の違約金としての役割もあります。

 

この手付金を使い、「優良物件ですぐ売れてしまうから手付金を払ってキープしておいた方がいい」などと説明し、手付金を支払わせるケースや、1つの物件に対し複数の契約を取り付け、各契約者に手付金を支払わせたのちに手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなるという悪質なケースもあります。

 

空室保証詐欺

「空室保証」とは、賃貸経営で空室が出た際に、家賃を保証する仕組みです。

 

空室保証自体は詐欺ではなく、空室保証を利用し空室になっても家賃収入を得ている大家も多数います。

 

しかし、意図的に空室保証について嘘をつき、詐欺まがいの営業を行っている営業マンも多くいるので要注意です。

 

特に多いのはサブリース契約を結ぶ場合の空室保証詐欺です。

 

契約を結ぶ際に、「空室・満室に関係なく、○○年間賃料を保証する」といった説明をしたにも関わらず、契約を結んだ途端に賃料の見直しで家賃の減額を請求してくる場合や、契約途中で契約の解除を申し出てくるケースもあります。

 

営業マンの知識や勉強不足で、空室保証について十分な説明が行われなかった場合は詐欺と言えず、不動産会社に責任を問うことは困難です。

 

空室保証詐欺は、多くの場合オーナーの泣き寝入りで終わってしまうので、空室保証を利用するのであればしっかり利用条件と契約内容の確認を行いましょう。

 

小切手詐欺

投資した不動産を売却する際に遭いやすいのが、「小切手詐欺」です。

 

買主が、「不動産購入代金を小切手で支払いたい」と申し立て、偽物の小切手を使って不動産を手にいれる手口です。

 

効力のない小切手はただの紙切れのため、お金を受け取ることができません。

 

「本物と偽物の違いくらい分かるのではないか」と思われる方も多いかもしれませんが、過去には効力のない本物の小切手を渡す詐欺もありました。

 

小切手自体は本物ですが、小切手には不渡りという仕組みがあり、これを利用すれば本物の小切手を渡しても相手にお金が渡らないようにすることが可能です。

 

小切手詐欺に遭わないためには、現金（振込）での受け取り以外は全て拒否しましょう。

 

二重譲渡詐欺

既に売却が決まっているにも関わらず、第三者にも売却済であることや購入希望者がいるということを故意に伏せて別の投資家に同じように販売するという詐欺です。

 

この場合、先に登記を備えた方に売却されることになるので、一方は売却代金を支払っていても物件を手に入れることはできません。

 

仲介業者が知らない間に売主が悪意を持って行っているケースもあれば、詐欺クループとして二重譲渡を行っているケースもあります。

 

海外不動産投資詐欺

投資先の物件が海外にあり、実際に現地を見に行くのが難しいことを逆手に取った詐欺です。

 

実態のない不動産を販売したり、実際の価格よりも高値で販売したりするほか、お金を持ち逃げされ、物件すら手に入らないというケースもあります。

 

測量詐欺

測量詐欺では、「所有している土地が高く売れるが、測量が必要になります。測量と売買手続きの委託をして欲しい」というような営業が入ります。

 

そしてその後、「測量には数十万円が必要だ」と不当な費用の支払いを求めるのです。

 

長年売れなかったような土地を持っている場合、突然「土地が高く売れるから、測量させて売らせてほしい」といった営業をされることもあります。

 

本当に高く売れるほど土地の値段が上がったのであれば、買主から売買予定価格の10％を手付金として貰うのが筋です。

 

不動産投資詐欺によくある言動

皆さんの知識が乏しいところにつけこんで、不動産投資がいかに良い投資か言葉巧みに説明し、正確な判断を妨げる不動産業者もいます。

 

そんな悪徳不動産業者や詐欺師はどのような言葉を使って詐欺をしようとするのか、紹介していきます。

 

「節税できる」

不動産投資で節税できる（不動産投資のリスクと見合った節税効果が期待できる）のは、年収900万円以上かつ物件が築古アパート・マンションの場合です。

 

もしあなたが、年収が900万円以下なのに新築あるいは築浅ワンルームマンションの不動産投資営業マンにこの営業トークされているとしたら、その営業マンが無知か、あるいは悪意を持って事実と異なる説明をしているということです。

 

節税効果の出ない人が節税効果のない物件を購入すると、当初不動産投資営業マンから聞いていた節税メリットはほとんどなく、逆に毎月手残りが赤字になってしまう事態も発生しうるでしょう。

 

「年金対策になる」

「ローンの支払いが終われば家賃が全て収入となり、年金の足しになる（年金保険のイメージ）ので、月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると思えばいい」という営業トークを不動産投資の営業マンからよく聞きますが、不動産投資が年金対策になるという点を重視すべきではないでしょう。

 

まず、自身で物件の管理をする場合を除き、多くの場合は、物件の管理会社に管理費用を支払う必要がありますし、ワンルームマンション投資の場合は修繕積立金がかかりますので家賃が全て収入となるわけではありません。

 

他にも、入退去があればその都度原状回復費用や入居付けに必要な広告料を支払わなければなりません。

 

また、物件購入のために35年ローンを組んでいたとすると、そのローンが払い終わるころには築35年以上になっていますので、物件にも傷みがでてきて突発的な修繕も増加するでしょうし、家賃収入だけでは賄いきれない大規模修繕が発生する可能性も捨てきれません。

 

「生命保険代わりになる」

「物件を売却すれば退職金代わりになる（生命保険の満期保険金のイメージ）ので、月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると思えばいい」という営業トークも不動産投資の営業マンからよく聞きますが、これも安易に鵜呑みにするのは危険です。

 

確かにローンを完済した物件が売れれば、手元にお金が残ります。しかし、35年ローンを組んでいたとすると、物件の築年数は35年以上になっており、市場価値はかなり下がっているでしょう。

 

手元にお金が残れば利益に見えがちですが、ローン完済までの間に発生してきた月々の赤字や入居、退去による一時的な費用の発生を考慮すると、一概に退職金代わりになるとは言い難いです。

 

これらを勘案すると、「年金代わりになる」にも共通して言えますが、月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると思えばいいというセールストークに違和感を抱くはずです。

 

月々の保険料と同じくらいの赤字が出るのであれば、毎月1万円～2万円を支払って数十年後に安定して保険金をもらえる保険の方がよほど安心ではないでしょうか。

 

不動産投資詐欺に遭わないためにおさえたいポイント

ここまで不動産投資詐欺はもちろんのこと、取引をする上で注意したい言動が多くあることを紹介してきました。

 

ここからは、不動産投資詐欺やトラブルに合わないために皆さんでできる回避法を紹介していきます。

 

不動産投資の知識をつける

まずは不動産投資の勉強をすることが最も大切です。

 

知識があれば「この話はおかしい」と気付きやすくなるでしょう。

 

また不動産会社に言われるがままではなく、自分で物件や投資の可否を判断することができるようになります。

 

投資の成功率を上げるためだけでなく、詐欺や悪質な勧誘から自分を守れるよう、勉強を重ねましょう。

 

Webサイトや書籍であれば、場所や時間を問わずに勉強できるのでお勧めです。

 

書籍などで独学をして、不動産投資に関する資格をとることも不動産詐欺に対して有効な対策です。

 

おすすめの検定や資格についてはこちらの記事も確認してみてください。

 

セミナーへの参加も有効ですが、必ず主催者の素性や信憑性を確認しましょう。

 

中にはセミナーで参加者から信頼を集め、詐欺の対象者とする悪質なケースもありますので注意が必要です。

 

勧誘電話は相手にしない

悪質な電話営業をする不動産会社もあり、一度相手をしてしまうとなかなか電話を切らせてくれなかったり、しつこく電話をかけてきたりする場合があります。

 

知らない番号からの電話は出ない、もしくは勧誘と気付いた時点で「興味がない」とはっきり意思表示をして電話を切りましょう。

 

長く話を聞かないこと、相手にしないことが大切です。

 

「この話はおかしい」と気付くために、不動産投資セミナーで勉強をしましょう。

 

信頼できる不動産会社か見極める

信頼できる不動産会社や担当者には、次のような特徴があります。

 

「メリットだけでなく、リスクやデメリットも伝えてくれる」「顧客の状況や投資スタンスに合った物件を勧めてくれる」「リスクも含めた長期的なシミュレーションを作成してくれる」といった特徴があります。

 

逆に顧客の話をよく聞かずに物件を勧めてくる場合、不動産会社やその担当者にとって都合のいい物件を紹介されている可能性があります。

 

また不利な情報を隠す、目先の利益しか説明しない場合、不動産会社にとっては売却がゴールであり、その後のフォローなどが期待できない可能性が高いでしょう。

 

業界団体に加盟しているか、行政処分を受けていないか、不動産会社の評判（口コミ）はどうかなど、さまざまな角度から確認することをお勧めします。

 

不動産投資詐欺被害に遭ってしまった場合はどうすればよい？

ここまで不動産投資詐欺について気をつけるべき点や、詐欺に遭わないためのポイントを紹介してきましたが、気をつけていたにも関わらず不動産投資詐欺に遭ってしまった場合、どのような対応を取るべきか分からなくなる方もいるのではないでしょうか。

 

ここからは不動産投資詐欺に遭ってしまった場合でも、頼ることのできる相談先を紹介していきます。

 

免許行政庁

国土交通省では、悪質な不動産投資の勧誘を受けた場合、免許行政庁に連絡するよう通達しています。

 

しつこい営業や迷惑な時間の電話、自宅への押しかけ、脅迫めいた勧誘などを受けた場合には、不動産会社名、担当者名、やりとりの詳細などを記録して、担当の免許行政庁に連絡してください。

 

悪質な不動産会社には、営業停止や免許取り消しなどの行政処分が下される場合があります。

 

消費生活センター

身近な相談先の1つとして、都道府県や市区町村に消費生活センターが設置されています。

 

不動産投資などの投資トラブルに関して、公正な立場から苦情・相談の受け付け、情報提供を行っていますので、ぜひ活用しましょう。

 

消費者ホットライン「188」に電話をすれば、近くの消費生活相談窓口を案内してもらえます。

 

宅地建物取引業保証協会

宅地建物取引業保証協会とは、宅建業を営む不動産会社が会員となることのできる団体です。

 

所属する不動産会社が取り扱った取引に関する苦情や相談に応じ、解決しなければ、取引によって生じた債権について上限額まで弁済する業務を行っています。ぜひ相談先の1つとして覚えておいてください。

 

ほとんどの不動産会社が「公益社団法人　不動産保証協会」「公益社団法人　全国宅地建物取引業保証協会」のどちらかに所属しているといわれています。

 

これらの保証協会は行政機関ではないため、法的措置をとることはできません。しかし必要に応じて国土交通省などへの告発を行ってくれることも期待できます。

 

弁護士

不動産投資で法的なトラブルを抱えたら、法律の専門家である弁護士も相談先の1つです。

 

「どの弁護士がいいかわからない」「いきなり法律事務所に相談するのは気が引ける」という人もいるでしょう。

 

そのような時は、国が設立した法律支援法人の「法テラス（日本司法支援センター）」を利用してみてはいかがでしょうか。

 

法的トラブルの情報やサービスの提供が気軽に受けられます。

 

まとめ

不動産投資詐欺の手口は多様化しており、さまざまな言葉を使って言葉巧みに我々を騙そうとしてくることを紹介してきました。

 

私たちが詐欺に遭わないために重要なのは、「行動する」ことです。

 

そのうえでしっかりとした不動産投資の知識を得ることです。

 

そのために独学だけではなく、セミナーに参加することや様々な不動産会社の話を聞くことが必要になります。

 

また、知識をつけたとしても巧く騙されてしまうこともありますが、「おかしい」と思ったら免許行政庁や消費生活センターへ相談にいきましょう。

 

このように不動産投資詐欺の対策や、詐欺に遭ってしまったあとの対応には迅速な行動が重要になります。

 

皆さんはとにかく「行動する」ことが不動産投資では大切だということを覚えておいてください。

 

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