《2022年最新版》不動産投資の利回りとは？全国の利回りの平均相場や何%あれば理想なのかを徹底検証！

2022.01.03 1,007

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《2022年最新版》不動産投資の利回りとは？全国の利回りの平均相場や何%あれば理想なのかを徹底検証！

不動産投資とは、家賃収入を得ることや売却益を得ることを目的として、マンション・アパート・戸建てを購入して運用する投資方法です。この家賃収入を生み出す重要な数字が、「利回り」です。今回は、不動産投資の利回りについて、全国の利回り平均相場や、何%あれば理想なのか、そもそも利回りにこだわった物件の選び方は正しいのかなど、様々な調査データや情報をもとに徹底的に検証していきます。

不動産投資の利回りとは

不動産投資を行う物件を選ぶときに、参考になるのが「利回り」に関する情報です。

一般的に、投資に関する利回りとは、投資した金額に対する収益のパーセンテージを１年間の平均で表した数字であり、以下のような式で計算することができます。

投資の利回り（%）＝｛（分配金-税金）/投資元本｝÷運用年数×100

たとえば、株式投資で1,000万円を５年間にわたって資産運用し、600万円の分配金を受け取り、その株式を1,200万円で売却できたとしましょう。この場合、トータルで800万円、１年あたり150万円の利益となり、年間利回りは15%となります。

なお、不動産投資の投資効率を表す利回りには、次項で説明するとおり、「表面利回り」と「実利回り（NOI利回り）」の２種類があります。

不動産投資の「表面利回り」と「実利回り（NOI利回り）」の計算方法

不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実利回り（NOI利回り）」の２種類があります。以下で詳しく内容をご説明していきましょう。

・表面利回りとは

表面利回りとは、不動産投資の投資効率を端的に表す指標のことで、以下のような計算方法で求めることができます。

表面利回り＝１年間の家賃収入÷不動産物件の購入額×100

年間の家賃収入を不動産物件の購入価格で割るだけのシンプルな計算方法であるため、誰にでも簡単に算出することができ、すぐに不動産投資で得られるインカムゲイン（家賃収入）の収益割合を求めることができるので便利です。

しかしながら、この表面利回りを鵜呑みにすると、後々に思うような収益結果につながらない恐れがあります。なぜなら、表面利回りには、本来考慮に入れるべき１年間の維持管理費用や各種諸経費が含まれていないからです。

そのため、物件の収益性を厳密に評価するための本質的な利回りを求めるには、実利回り（NOI利回り）を算出する必要があります。

・実利回り（NOI利回り）とは

実利回りとは、NOI（Net Operating Income＝ネット・オペレーティング・インカム）利回りとも呼ばれ、営業純利益を表します。

表面利回りとは違い、実利回りでは１年間の維持管理費用や各種諸経費が含まれて計算されるため、より正確な物件の収益性を評価する数値を算出することができます。

実利回り（NOI利回り）は、以下の計算方法で求めることが可能です。

実利回り（NOI利回り）＝（１年間の満室家賃収入-１年間の維持管理諸経費）÷（不動産物件の購入価格＋不動産物件の購入にかかる諸経費）×100

なお、１年間の維持管理諸経費には、管理会社に支払う管理費、マンション・アパート・戸建てなどの建物の設備メンテナンス費用、共用部分にかかる光熱水費、入居者の募集・退居にかかる費用、各種保険料、各種手数料、各種税金の支払いなどが含まれます。

不動産投資の実利回りを算出する際に必要な年間支出の一覧

先ほど、実利回り（NOI利回り）を算出する際に必要となる１年間の維持管理諸経費について言及しましたが、具体的にはどのような支払いが発生するのでしょうか。ここでは、１年間の維持管理諸経費の項目を一覧でご紹介していきます。

① 税金関係

不動産投資の物件運用を行う場合、避けて通れないのが各種税金の支払いです。滞納した場合には、延滞金などの罰則が科せられることになるので、必ず支払いの対応をするようにしましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産物件を取得後の６ヶ月前後で各都道府県から送付される税金のことです。納税通知書を使用して金融機関で納付を完了します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産物件を購入した後に、取得した不動産の所有者を登記するため、法律で定められている一定の金額を支払う税金のことです。

印紙税

印紙税とは、売買契約書・請負契約書・領収書などの各種契約書類に対して支払う義務がある税金です。契約書に記載される金額に応じて支払い料金が異なるため、詳しくは国税庁のホームページをご参考ください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、市区町村などの自治体が、自治体内の地域に不動産物件を所有する人たちに対して賦課する税金のことです。なお、固定資産税の計算方法は、固定資産税標準額に標準税率の1.4%をかけることで求めることができます。

また、都市計画区域内の市街化区域と呼ばれる場所に不動産物件を所有している場合、固定資産税とともに、都市計画税が課せられます。

② 手数料

不動産投資の物件を購入する場合、以下のような各種手数料が発生します。

司法書士手数料

不動産物件を購入する際に、各種登録手続きを行わなければなりませんが、これらの手続きは専門性が高いため、司法書士に対応を依頼する必要があります。

仲介手数料

不動産物件を購入する場合、物件の仲介を担当している不動産仲介業者に対して、手数料を支払う必要があります。

不動産ローン事務手数料

不動産投資でローンを組んで不動産物件を購入する場合、金融機関に対して、定額制または定率制の不動産ローン事務手数料を支払う必要があります。

ローン保証料

不動産投資でローンを組む際には、保証会社を保証人として立てる必要があります。その際に、保証会社に対して、保証人となってもらうためのローン保証料を支払います。

③ 保険料

不動産投資を行う場合、購入した不動産物件に万が一のことがあった場合でも補償が効くように、火災保険や地震保険に加入する必要があります。

火災保険料

火災保険とは、マンション・アパート・一戸建てなどの不動産と、建物の中にある家具・什器などの動産を補償する保険制度です。加入する場合には、火災保険料を支払う必要があります。

火災保険は、字面だと火災のみを補償する保険のように誤解されがちですが、火災以外に、落雷・破裂・爆発・風・雹・雪・水漏れ・衝突・騒擾（そうじょう）・盗難・水災など、地震以外のあらゆる損害に対応できるため、不動産投資を始めるなら必ず加入したい保険です。

地震保険料

地震保険とは、火災保険では補償されない地震・噴火・津波を原因とする建物の火災・損壊・埋没・流出などによる損害を補償する保険制度です。なお、地震保険は火災保険とセットで加入する保険であるため、地震保険単独では加入することができません。加入する場合には、地震保険料が必要となります。

④ 諸経費

不動産投資を行う場合、税金関係・各種手数料・保険料のほか、管理や修繕、リフォームにかかる諸経費も考慮に入れておかなければなりません。

管理費・修繕積立金

管理費とは、物件のエントランス・廊下・駐車場・駐輪場などの共用部分の清掃や、エレベーター・給排水設備・電気系統などの点検のために必要となる維持費用のことを意味しています。

修繕積立金とは、10年に１度くらいのペースで、マンション・アパート・一戸建ての外壁や共用部分などの建物全体に対して行う改修・修繕に充てるために積み立てをする費用です。

修繕費・リフォーム代金

壁のクロスの張り替え・畳の張り替え・ハウスクリーニングといった細やかな修繕費や、入居者の退居に伴うクリーニング代やリフォーム代など、いつ必要になるかが予測しにくい費用についても、事前に発生を想定して積み立てを行っておく必要があります。

このように、１年間の維持管理諸経費といっても、その種類は上記のとおり多岐にわたっており、不動産投資の初心者の場合、「自分の知識だけでは把握しきれない」と不安になっている方もいるのではないでしょうか。

そのような場合には、不動産投資ですでに成功している人のメソッドを知り、実利回り（NOI利回り）を正確に把握して、優良な物件を獲得する知識を得ることが重要です。

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不動産投資の利回りの最低ラインはどれくらい？

不動産投資の利回りの最低ラインは、いったいどれくらいなのでしょうか。ここでは、意識しておきたい不動産投資の利回りの数値と、そもそも利回りの数値だけに捉われてしまうことに問題はないのかを解説します。

不動産投資の利回りの最低ラインは10%とされているのは本当？

不動産投資の物件選びの水準として、インターネットや本などでよく取り上げられるのが、「利回り10%を最低ラインと考える」というものです。

しかしながら、利回りの最低ラインを10%と考えるのが正解かどうかは、投資の方針によって異なってきます。立地や新築・中古、構造などによって物件の利回りの水準は違ってきますし、融資の条件によっても異なります。

たとえば、利回りの低い関東エリアであっても、都心から離れた地方になれば10〜15%の利回りの物件が市場に出てくる場合もあります。

一方で、都心の中心部で利回り10%を超える物件というのは、なんらかの訳あり物件か、借地権物件で融資がつきにくいなどの制約がある場合が多いです。その他、利回りが高くても避けるべき物件のポイントについては、当記事の最後の項目で詳しくお伝えします。

「都心・駅近・中古」の不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい？

「都心・駅近・中古」の条件を持つ不動産投資の場合、空室リスクが低く、稼働率が高いというメリットがあります。

「都心・駅近・中古」の条件の区分マンションを投資対象とした場合、賃貸時の表面利回りは、20年程度の築年数で５％後半、20〜35年程度の築年数で7%前後が最低ラインだといえます。

たとえ、利回りが低い数値であったとしても、入居者が入りやすい物件に不動産投資する方が、空室リスクがなく、稼働率も高いため、安定した家賃収入を見込めます。

そのため、「都心・駅近・中古」の条件の区分マンションであれば、３〜3.5%程度などの低めの利回りでも、長期的に見た場合、キャッシュフローが有利になる可能性があることを知っておきましょう。

知っておきたい不動産投資の利回りのメカニズム

ここまで説明してきたとおり、不動産投資の利回りの最低ラインについては、不動産物件の立地・構造などの条件によって異なってくるため、一概に「利回りが高ければ優良物件である」とは言い切れないことがお分かりいただけたかと思います。

ここでは、知っておきたい不動産投資の利回りのメカニズムをご説明していきます。

不動産投資の利回りは新築物件が低く、中古物件は高くなる

不動産投資の利回りは、新築物件のほうが低く、中古物件のほうが高くなる傾向があります。これは、新築物件の場合、新築というプレミアブランドによって建物の購入金額が高額になるため、その分、利回りが低くなるメカニズムがあるのです。

新築物件は利回りが低いため、利回りを向上させるために家賃設定を高くする手法がありますが、立地の相場を考慮する必要があるため、いくら新築であるといっても、周りにある中古物件との値段差のバランスを崩すほどの高い家賃を設定するわけにはいきません。

そのため、結果的に、不動産投資の利回りは、新築物件のほうが低く、中古物件のほうが高くなります。

不動産投資の利回りは木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造と頑丈になるほど低くなる

不動産物件の構造は利回りに大きな影響を及ぼします。

不動産投資の利回りは木造（W造：主な構造部分に木材を用いる建築構造）が最も高い数値となり、鉄骨造（S造：建築物の軀体に鉄製や鋼製の部材を用いる建築構造）、鉄筋コンクリート造（RC造：建築物の柱や梁などの骨組みに鉄筋コンクリートを用いる建築構造）の順番に、利回りの最低ラインは低くなっていきます。

これらの利回りは、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造のそれぞれで、物件価格に差があるため、このような違いが生まれます。なお、法定耐用年数は木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年となっており、鉄筋コンクリートが最も頑丈です。

また、木造の場合はアパートのような集合住宅や戸建てが主になりますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は大型物件となるため、その規模の大きさなどによって修繕費用なども増大します。

これらの影響により、頑丈な建物であるほど、不動産投資の利回りは低くなる傾向にあります。

不動産投資の利回りは都心ほど低くなり、地方であるほど高くなる

不動産投資の利回りは、都心になればなるほど低くなり、地方へいくほど高くなる傾向があります。

この違いは、家賃相場と物件購入価格相場の差のメカニズムによって生じます。家賃相場の場合、都心と地方を比較しても、ワンルームなどの同一条件であれば、さすがに数倍違うことはあり得ません。

一方、不動産投資の利回りの分母を担う物件購入価格相場は、都心と地方を比較すると数倍違うことも多々あります。そのため、結果的に、不動産投資の利回りは都心＜地方となり、都心よりも地方のほうが高い数値となるのです。

2019年の不動産投資の利回り最新動向

不動産投資の利回りのメカニズムなどを詳しく見てきましたが、2019年の不動産投資の利回り最新動向はどのようになっているのでしょうか。

一般財団法人「日本不動産研究所」が2019年５月28日に発表した「第40回不動産投資家調査（2019年４月現在）」を参考にしつつ、東京の都心の期待利回りと、地方政令指定都市の期待利回りの最新動向をチェックしていきましょう。

東京都心の「城南エリア」の期待利回りは平均4.3%で過去最低水準

「第40回不動産投資家調査（2019年４月現在）」によると、賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは、港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される「城南エリア」で平均4.3%（前回比0.1ポイント低下）となっており、不動産投資家調査を開始して以来、最も低い水準を更新しているとのことです。

東京都心の「城東エリア」の期待利回りは平均4.5%で横ばい

墨田区や江東区など、東京都心の大手町まで鉄道沿線で15分以内に位置する「城東エリア」の期待利回りは、平均4.5%（前回比0ポイント）となっており、横ばいの結果となりました。

地方の政令指定都市の期待利回り平均は約5.3%

地方の政令指定都市（札幌・仙台・横浜・名古屋・京都・大阪・神戸・広島・福岡）の期待利回りは平均で約5.3%となり、それぞれの都市をみていくと、前回比と比べて、軒並み横ばいという結果になっています。詳しくは、以下の表をご参考ください。

※第40回不動産投資家調査（2019年４月現在）より引用

2019年の不動産投資の利回り最新動向は概ね「横ばい」

「第40回不動産投資家調査（2019年４月現在）」の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りをここまで見てきましたが、前回比で「横ばい」となる地区が多く見られる動向となりました。

日銀の量的緩和などのアベノミクス以降、不動産投資市場は活発な取引が行われる状態が続いています。しかしながら、昨今は不動産投資の利回りの過度な低下などが見られ、不動産投資市場の過熱を懸念するアナリストの声なども一部上がっており、このような結果になったと考えられます。

不動産投資家の投資姿勢は積極的な状態が維持されている

2020年に向けた今後１年間の投資に対する考え方のアンケートでは、「新規投資を積極的に行う」と答えた不動産投資家が94%となり、前回調査よりも４ポイント上昇している結果となりました。

一方、「当面、新規投資を控える」と答えた不動産投資家は６%で、前回調査よりも１ポイント低下する結果となっています。

世界経済の先行きに関する懸念の声が一部では上がっているものの、日本国内の不動産投資市場には、直接的な影響はあまりないと考えられており、2019年現在の不動産投資家の投資姿勢は、積極的な状態が維持されているとみられます。

不動産投資の実利回りを上げて成功させるための５ステップ

ここでは、不動産投資の実利回り（NOI利回り）を上げて、投資を成功させるための５つのステップをご紹介していきます。ひとつひとつを検討して、失敗しない堅実な不動産投資の運用を目指しましょう。

① 不動産投資を始める際、物件選定の指標のひとつに「実利回り」を活用する

不動産投資を始める際には、物件選定の指標のひとつとして、見かけ上の表面利回りではなく、１年間の維持管理諸経費も考慮に入れた実利回り（NOI利回り）を活用するようにしましょう。

実利回り（NOI利回り）は、不動産投資を成功へと導くために立てる収支シミュレーションにおいて、非常に重要な意味を持つ数値です。

提示された収支シミュレーションが、表面利回りではなく、実利回り（NOI利回り）に基づくものかを不動産会社の担当者に入念に確認し、諸々のリスクも踏まえたうえでの不動産投資計画の立案を心がけてください。

② 不動産投資ローンの返済比率を確認し、借入金返済後の利回りをチェック

不動産投資を運用するうえで重要なことは、不動産投資ローンの返済比率を正確に把握しておくことです。理想的な利回りの物件を獲得できたとしても、肝心の不動産投資ローンの返済比率が、物件の収益と噛み合っていなければ、利益を出すどころか、赤字に悩まされることにもなりかねません。

実利回り（NOI利回り）を算出して、正確な物件の収益性を確認すると同時に、起こりうる空室リスクなどの運用面リスクも踏まえたうえで、不動産投資ローンの返済計画を綿密に立てておくようにしましょう。

特に、生活レベルでまかなえるギリギリのラインまで攻める不動産投資は、万が一の赤字に対応できなくなる可能性があるため、おすすめすることはできません。高い利回りに惑わされて背伸びをすることなく、無理のない不動産物件の運用計画を立てるようにしてください。

③ 不動産投資の実利回りを上げたいなら、できる限り空室を作らない

不動産投資の実利回り（NOI利回り）を上げたい場合には、できる限り空室率の低い不動産物件を選んで運用を続けることが重要となります。

どれだけ高い家賃を設定したとしても、肝心の借り手がいなければ、家賃収入を得ることはできません。その一方で、相場以下の安い家賃を設定してしまったら、実利回り（NOI利回り）はさらに下がって不動産投資ローンの返済がおぼつかなくなるかもしれません。

そのため、賃貸需要が旺盛な地域の不動産物件（都心のワンルームマンションなど）を投資対象にすることを心がけ、空室率の低い不動産物件を獲得して、安定した家賃収入（インカムゲイン）を狙うようにしましょう。

④ 不動産投資の実利回りを上げるために、サブリース契約を解除する

不動産物件の実利回り（NOI利回り）を上げるための方法として、都心のワンルームマンションなどの比較的空室リスクが少ない物件を獲得し、空室リスクを回避する家賃保証制度であるサブリース契約を解除するという手段もあります。

一般的なサブリース契約は、通常の賃料のうち、85%〜90%の金額をオーナーに支払うことになっています。そのため、オーナーは実際に得ることのできる家賃収入よりも少ない金額で不動産投資の運用を行うことになります。一方で、得られる家賃収入が少なくなる分を、空室の際の家賃保証に充て、リスク回避を行うのがサブリース契約の趣旨となっています。

しかしながら、入居率が90%程度の都心のワンルームマンションなどの場合、１年間で１ヶ月以上空室が続くというのは稀でしょう。そこで、サブリース契約を解除して、通常の賃貸借契約に切り替えることで、高い収益率で運用することが可能となります。

ただし、サブリース契約は契約内容によって解除の条件が異なり、「契約満了の６ヶ月前までに通知すればサブリース契約を解除できる」とするものもあれば、「サブリース賃料の半年分の違約金を支払うことで即時解除が可能」とするものもあります。

そのため、収支シミュレーションと照らし合わせて、通常の賃貸借契約のほうが、空室リスクやサブリース賃料の違約金などを鑑みても、高い収益率で２〜３年で投資回収できる見込みがある場合は、サブリース契約の解除も視野に入れてみる選択肢もあるのです。

⑤ 不動産物件のリフォームを行うことで不動産投資の実利回りを上げる

不動産投資の実利回り（NOI利回り）を上げる方法として、不動産物件のリフォームを行うという手段があります。

不動産物件は築年数が経つにつれて価値が下がり、家賃を下げざるを得なくなる場合があります。これは「不動産物件の外観が古くなる」という外見上の問題、「不動産物件の設備が流行から遅れる」という設備上の問題、「新築や築浅の物件が好まれる」という居住者の好みによる問題が重なることで発生します。

このうち、「新築や築浅の物件が好まれる」という問題については、経年劣化していく不動産物件の性質上、対策を立てる手立てはありません。

しかしながら、「不動産物件の外見が古くなる」、「不動産物件の基本的な設備が流行から遅れる」という２つの問題については、リフォームを行うことで解決することが可能です。

多少築年数が経っている物件であっても、リフォームによって外見が近代的に修繕されていたり、流行から遅れているバス・トイレ・洗面台がひとつになっている三点ユニットから、バス・トイレを別々にする改修・修繕を行ったりすることで、大きな賃貸需要を取り込むことができる場合もあります。

不動産投資の利回りが良くても避けるべき不動産物件の６つのポイント

最後に、たとえ高利回りで不動産投資を運用できるように見えたとしても、避けるべき不動産物件の６つのポイントをお伝えしていきます。

① 借地権物件

借地権とは、地主から土地を借りて地代を払い、その土地上の建物を購入して所有する権利のことを意味します。

土地と建物の所有権を得る不動産物件に比べて、約２分の３程度の金額で手に入るため、一見、お得なように思えますが、毎月の地代や更新料がかかるほか、売却時には地主からの譲渡承諾を得るために名義変更料を支払う必要があります。

さらに、借地権物件の場合は融資がつきにくいため、購入希望の場合は自己資金で購入しなければならない可能性があるなど、土地と建物の所有権を得る不動産物件に比べると制約条件が多いデメリットもあるのです。

② 管理状態が良くない不動産物件

見た目が古びていて、設備も流行から遅れている管理状態が良くない物件は、売買価格が安く設定されていたとしても、入居者を取り込むためのリフォームなどの修繕費用が高くつく可能性があります。そのため、たとえ不動産投資の利回りが高くても、なるべく避けるようにしましょう。

③ 管理費・修繕積立金が高すぎる不動産物件

管理費・修繕費積立金が高すぎる物件は、売買価格が安く設定されていたとしても避けるのが無難です。なぜならば、売買価格を下げる分、管理費や修繕費積立金によって、不動産会社が費用を回収しようとしている可能性があるからです。

たとえば、総戸数20戸・18㎡の不動産物件があったとして、管理費・修繕費積立金が合計20,000円を超えている場合などは、明らかに高いと言えます。

④ 旧耐震基準で建てられている不動産物件

建物における耐震基準は、1981年６月に大幅に見直しが行われ、それ以前を旧耐震基準、それ以降を新耐震基準と呼称します。

旧耐震基準で建てられている不動産物件は、売却時に融資がほとんどつかない場合があり、仮についたとしても金利がかなり高く設定されるため、避けたほうが無難です。

⑤ 地方物件や駅から遠い不動産物件

地方物件や、駅から遠い不動産物件は、売買価格が低く設定されていることが多いため、表面利回りは高くなる傾向があります。しかしながら、その分、入居者がなかなか見つからない可能性があり、空室リスクが高くなるデメリットが考えられます。

不動産投資を堅実に成功させたい場合には、たとえ利回りが低めに設定されていたとしても、空室リスクを避けることができる都心にある不動産物件や、駅近の不動産物件を選んだほうが良いでしょう。

⑥ キャピタルゲイン（売却益）が得られる見込みが少ない不動産物件

不動産投資の収益を得る方法として、月々の家賃を得るインカムゲインのほかに、購入時の金額と売却時の金額の差分で利益を得るキャピタルゲインがあります。

しかしながら、築年数が経過している木造物件や、旗竿地（細い路地の奥のこと）に位置するような土地の利用価値が低い不動産物件の場合には、買い手がつかない可能性が考えられます。

その他、最新の鉄筋コンクリート造（RC造）一棟物件などは、魅力ある不動産物件である反面、個人の不動産投資家に運用され始めてからまだ数年程度しか経っていないため、売却事例がそもそも少なく、今後の動向は予測できない状態です。そのため、不動産投資の初心者の方は、データが出揃うまで手を出さないほうが無難だとも言えます。