不動産投資にリノベーションの選択肢を持つべき理由

投資をする際に不動産投資を選択肢に入れる方も多いのではないでしょうか。しかし新築物件の価格が高すぎて手が出ないように感じる方もいるはずです。

 

そこでおすすめなのが中古不動産をリノベーションすることです。場合によっては新築以上に魅力的な物件にして高収益を目指すことも可能です。

 

今回はそんなリノベーションの選択肢を、これから不動産投資をしようと考えている皆さんに提案していきます。

 

不動産投資におけるリノベーションとは

不動産や住宅に関する言葉で、「リフォーム」という言葉は聞いた事があるけど「リノベーション」は初めて聞いたという方や、「リノベーション」自体は聞いた事があるけど「リフォーム」とどう違うのか分からない、といった方もいるはずです。

 

まずは不動産におけるリノベーションの意味とリフォームとの違いを明らかにしていきましょう。

 

▼不動産投資におけるリフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションの違いについてですが、実はリフォームとリノベーションの違いを定める明確な定義はありません。

 

メディアやリフォーム会社、リノベーション会社がそれぞれの解釈で使い分けているというのが現状です。

 

どちらの言葉で表現しても間違いではないのですが、物件や住まいに手を加える時の意図や目的で使い分けられています。

 

「リフォーム」

不動産投資におけるリフォームは住まいの復元、元に戻すという意味で使われることが多いです。

 

設備を入れ替えたり、壁紙や床材を貼りかえる等、部分的・表層的な改修工事がリフォームという言葉に該当します。

 

「リノベーション」

不動産投資におけるリノベーションは、住まいの機能の刷新や性能、住み心地を向上させるという使われ方をします。

 

ゼロに戻すのではなく、今の環境を刷新しプラスアルファをもたらす事が求められます。

 

ですから、リノベーションは基本的に住まいの骨格以外を全て変える位のイメージを持っておくと、リフォームと区別しやすいかと思います。

 

不動産投資でリノベーションを使って可能な範囲

リノベーションは物件を大きく変更することになりますが、不動産投資をしようとしている物件によっては建築上変更できないケースがあったり、できたとしても改修費用が高くなってしまう場合があるため、天井の高さや、壁、配管（水回り）、間取りなどがどこまで変更可能なのかを事前にリノベーション会社に確認する必要があります。

 

またマンションと戸建の物件でも、リノベーションできる範囲は異なりますので紹介していきます。

 

マンションの場合

マンションの場合、リノベーションができるのは専有部分といって、所有者が単独で所有している部分（一般的には住戸部分）のみとなります。

 

間取りの変更は、住居内の専有部分なら可能ですが、マンションの構造によって影響を受けます。

 

例えば、ラーメン構造（梁と柱で建物を支える構造）というものが採用されている場合、部屋の間仕切りを取り除いた拡張がしやすいですが、壁式構造の場合は構造体となっている間仕切りを取り除くことができません。

 

また専有部分のキッチンやトイレなどの水回りの移動も、配管の位置で施工できる内容が左右されます。

 

一方住居内の専有部分では、壁材、天井材の張り替え、塗り替えなどは自由に変えられる場合が多く、室内の建具も変更できますが、共用部分となる窓サッシや玄関ドアは勝手に変えることはできません。

 

管理規約でリノベーションが制限されている場合もありますので、不動産投資で管理規約をチェックすることも欠かさないようにしましょう。

 

戸建の場合

戸建のリノベーションでも、建物の構造のほか建築基準法や条例などの法規制により制限を受けることがあるため事前の確認が必要です。

 

例えば、２階建てを３階建てに増築する場合、建築基準法による建ぺい率や容積率によって制限されることがあります。

 

また、建築確認申請の手続きを求められたり、防火地域などでは材料に不燃材の使用が必要となるケースもあったりするなど様々な法規制が適用され、結果的に改修費用が高くなる可能性があるので、不動産投資をする上では留意しておくべきところです。

 

不動産投資でリノベーションを選択肢に持つべき理由

ここまでリノベーションについて説明してきましたが、リノベーションをするには様々な条件や制約があり、リノベーションに投資をしてもそこまで魅力的な物件にならないのでは？と考える方もいるはずです。

 

しかしリノベーションに投資することで得られるメリットも沢山あります。リノベーションに投資するメリットを紹介しながら、リノベーションを不動産投資の選択に入れるべき理由を述べていきます。

 

不動産投資におけるリノベーションのメリット

 

不動産投資でリノベーションする中古物件は価格が格安

リノベーションは中古物件に新築並みの設備と住みやすさを付加することですが、いざ不動産投資をする上で気になる物件取得費用が新築の物件と比較して格段に安くなります。

 

２０２０年の首都圏新築マンションの平均価格は「６１２４万円」です。それに対し、同エリアの成約した中古マンションの平均は「６４．７５㎡」で価格は「３６２８万円」です。

 

平均価格の差ではありますが、取得金額は２５００万円程安く買うことができるのです。

 

不動産投資で中古物件は総じて立地が良い

リノベーション投資する中古物件は立地が良い傾向にあるという点が大きなメリットです。

 

日本は土地が狭く、住まいにとって好立地といえる土地は年々減少傾向にあります。

 

工場や大型施設が立ち退いた際や再開発などで好立地が空くことはあっても、近年の新築マンション建設の課題は土地がないことなのです。

 

その結果、最近の新築マンションは現在築２０年、３０年を迎えているマンションより、総じて「立地が悪い」ことが多いと言えるでしょう。

 

リノベーションで住まいの性能や住みやすさは向上できたとしても、立地の良さまで変えることは不可能です。

 

不動産投資において「立地」は唯一無二のものです。好立地の物件の選択肢が多いことは、中古住宅で不動産投資する非常に大きなメリットと言えます。

 

リノベーション費用を加えても新築より圧倒的に安い

不動産投資する物件の取得費用が安いとはいえ、リノベーション投資をするには一定の費用がかかります。

 

リノベーションにかかる費用は、物件の状況や広さ、リノベーション内容によって異なりますが、物件を全体的にリノベーションする「フルリノベーション」をするには平米数×１０万円程が目安だと言われています。

 

例えば６５㎡の中古マンションをフルリノベーションした場合、平均的にかかる費用は６５０万円程です。

 

これに取得費用を加えたとしても、新築を購入するより大幅に安く不動産投資を始められるでしょう。

 

「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」両者の収益向上が見込める

不動産投資を行う目的は、投資物件を貸し出すことで家賃収入（インカムゲイン）を得ること、また投資物件を売却することによる売却益（キャピタルゲイン）を得ることです。

 

このインカムゲインとキャピタルゲインの両者で利益を出すことが理想ではありますが、実質的には、数年間所有したあとにキャピタルゲインを狙うことは容易ではないと言えます。なぜなら不動産は経年と共に価値が下落していくのが基本だからです。

 

しかし、リノベーション投資はキャピタルゲインも充分に狙うことができます。

 

不動産業者の中には、買い取った不動産をリノベーションして再販し、利益を得ることを生業にしている企業もあります。

 

中古物件のリノベーションは、賃貸物件としての価値を高めるのみならず、資産価値を向上させる効果も期待できるのです。

 

もちろんリノベーション投資では安定的な家賃収入を得られる可能性も高いと言えるでしょう。

 

安定収入のためには、「満室経営」と同等の築年数の物件と比較したときの「家賃アップ」が必須条件です。

 

いずれかの要件を満たすためには、周辺物件との差別化が何より有効です。

 

フルリノベーションすれば、同等の築年数の物件と「需要」「家賃」の観点で差別化を図れるとともに、立地の良さで勝負すれば新築物件とも充分戦えるだけの魅力ある物件とすることができます。

 

このように新築の物件に投資をしなくても、リノベーション投資で得られるメリットは大きく、不動産投資の１つの選択肢として入れておくべき理由が分かったかと思います。

 

不動産投資でリノベーションをする上での注意点

不動産投資でリノベーションへ投資する上で注意しなければならないことがあります。順に紹介していきます。

 

リノベーション出来る範囲を把握する

中古物件を取得する前には、マンションの管理規約や現在の状況からリノベーションできる範囲を把握しておきましょう。

 

不動産投資を始めて物件を取得してから、「壁は取れない」や「ここには水回りを持ってこれない」などの条件を知ることになると、理想の投資物件にならない可能性もあります。

 

取得しようとしている物件の、リノベーションできる範囲をしっかりと把握してから投資を行いましょう。

 

不動産投資では自分好みのリノベーションをしない

リノベーション投資をする上で重要なのは、広く多くの方々に「使いたい」「住んでみたい」と思ってもらうことです。

 

そのため、投資する物件のエリアの需要を十分に把握しておくことが大切です。

 

自分好みの壁紙や配置にしてしまうと、需要が下がってしまい効果的な不動産投資にはならなくなってしまいます。

 

あくまで「誰かに貸す」「誰かに売る」ということを意識し、住みやすさを考えてリノベーションをしましょう。

 

不動産投資の観点では、リノベーション済みの物件を選ぶことも考える

リノベーション投資は、中古物件を購入した後に自分でリノベーションすることだけでなく、既にリノベーションされた物件を取得するのも１つの方法です。

 

この手段を用いる場合、リノベーション費用と再販会社の利益が上乗せされた価格になるため、自分でリノベーションするよりも総額が高くなる点がデメリットですが、すぐに貸し出せることはメリットになりますので、状況によっては検討してみるのも良いでしょう。

 

不動産投資におけるリノベーション投資の成功確率を上げるコツ

不動産投資における、リノベーション投資の成功確率を上げるコツとしては、物件選び、リノベーション内容をしっかり考査する、利回りの計算、投資物件の管理といった要素を予算との兼ね合いや売却など、先のことを見据えた投資をしなければなりません。

 

しかし、独学だけではこれら全ての要素をカバーするには限界があるかもしれません。

 

そのような時にはコンサルティングを受けることをおすすめします。

 

コンサルティング業者に相談することで、より有効なリノベーションの提案や、物件選び、ローン計算など不動産投資におけるリノベーション投資をより成功させやすくなります。

 

ぜひ一度、リノベーションや不動産投資に関することで心配ごとや、疑問があればコンサルティングを受けることをおすすめします。

 

まとめ

不動産投資の選択肢にリノベーション投資への選択肢を持つべき理由についてここまでお話してきました。

 

リノベーションはリフォームという言葉と意味自体は大差ありませんが、不動産投資においてはリノベーションの方がリフォームより住居や物件の改造範囲が広く、より魅力的な物件になる可能性が高いことが分かりました。

 

また新築物件を購入するより、リノベーションは費用を抑えることができ、かつ中古物件を購入するため新築物件より立地が良い傾向にあることから、費用を抑えつつ、魅力的な物件を作ることができる点もリノベーション投資の大きなメリットです。

 

しかし、リノベーション投資をする際にも注意すべきポイントがいくつかあります。

 

物件によってリノベーションできる範囲が決まっていますので、それを把握をしておくことや、自分好みのリノベーションをせず多くの人に「住みたい！」と思って貰える物件作りをすること、状況によってはリノベーション済みの物件を購入することを考えて、しっかり総合的な判断をしてリノベーション投資をしましょう。

 

またリノベーション投資や不動産投資の成功確率を上げるためにコンサルティングを使うこともおすすめします。

 

不動産投資やリノベーションに関しては、初心者の方だと独学では限界があるかもしれません。

 

何か疑問や悩みを持った時に不動産に関する総合的な意見やアドバイスをしてもらえるのがコンサルティングの強みです。

 

自身では気づかないコンサルティングならではの意見で新しい発見や解決方法があり、より不動産投資やリノベーションの成功確率も高まるのでぜひ活用してみましょう。

 

新築の物件もかなり魅力的ですが、中古の物件でリノベーションという考え方を持つだけで同じ予算でも選ぶことのできる物件数が増加し、より魅力的で有効な投資ができるようになるかもしれません。

 

ぜひ、不動産投資をされる際にリノベーションへの投資も検討してみてください。

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