《2021年最新版》不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションの違いとは？費用相場の目安や事例まとめ

2020.02.25 727

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《2021年最新版》不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションの違いとは？費用相場の目安や事例まとめ

不動産投資用マンションをすでに購入している方は、経年劣化によってリフォームが必要になる場合があります。また、築年数が経っている中古物件を購入した際には、そのままだと入居者をすぐに確保できず、空室リスクが伴うため、リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を高める方法もあります。

今回は、不動産投資用マンションをお持ちの方や、これから中古物件の購入を検討されている方のために、不動産投資用マンションにリフォームやリノベーションはなぜ必要なのか、費用相場はどれくらいなのか、メリット・デメリットなどを詳しくお伝えしていきます。

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションはなぜ必要なのか？

まず、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションはなぜ必要なのかについて、詳しくお伝えしていきましょう。

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションは物件の価値を下げないために必要

不動産投資用マンションの運用によるマンション経営は、人に部屋を貸すだけで家賃収入を得ることができ、不労所得を生み出してくれます。ただし、適切な時期にリフォーム・リノベーションを行わなければ、築年数が上がり、経年劣化が進むため、新規の入居者がなかなか決まらなくなり、競合物件にニーズを奪われてしまいます。

そのため、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションは、高い入居率を維持して空室リスクを避けたり、家賃を下げなければならない事態を防いだり、競合物件にニーズを奪われないようにするために有効な手段です。

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションは費用対効果に合わせて行うべき

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションが物件の価値の向上に有効である点は、前出のとおりですが、費用が適切かどうかは費用対効果を考えるべきです。

ただ単に、リフォーム・リノベーションに対して費用をかけすぎてしまった場合は、投資の回収に時間がかかります。一方、リフォーム・リノベーションの費用を投資することを躊躇しすぎてしまった場合は、空室リスクが上昇したり、競合物件にニーズを奪われたりしてしまう可能性が上がります。

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションを行うか否かを決定する際には、費用対効果を適切に判断するオーナーの経営手腕が問われます。そこで有効なのが、次項でお伝えするシミュレーションです。

不動産投資用マンションをリフォーム・リノベーションするなら勝算があるかを数字で裏付けする

リフォーム・リノベーションした不動産投資用マンションの利回りをシミュレーションする方法

不動産投資用マンションをリフォーム・リノベーションするなら、費用対効果が合っているのか、勝算があるのかを数字で裏付けするために、シミュレーションを行うことが重要となります。

リフォーム・リノベーションを行った場合について、不動産投資用マンションの利回りを計算するには、以下の式を利用すれば求めることができます。

年間の家賃収入÷（物件購入額＋リフォーム・リノベーション費用）×100＝利回り

たとえば、物件購入額が1,200万円、リフォーム費用が150万円だとすると、1,350万円が実質的な投資金額です。

この物件で月間の家賃収入が15万円見込めるとすると、空室なしの状態と仮定して、年間で得られる家賃収入は15万円×12ヶ月＝180万円となります。

これらの数字を当てはめた上で、利回りの計算をシミュレーションすると、以下のとおりとなります。

年間の家賃収入180万円÷（物件購入額1,200万円＋リフォーム費用150万円）×100＝利回り約13%

このシミュレーションによれば、空室が発生しなければ年間の利回りは約13%確保することができるため、リフォームによってひとまず２桁を超える利回りを得られることがわかります。

シミュレーションの結果から不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーション費用を算出

先ほどのシミュレーションでは、事例のひとつとしてリフォーム価格を150万円としましたが、この費用が高いか、それとも安いかを考える場合は、物件によって判断が分かれるところです。基本的には、キッチンや水回りなどのリフォームを実施すると、費用が多くかかりやすい傾向があります。

ただし、リフォーム・リノベーション費用をかけすぎると利回りが悪化し、不動産投資用マンションの運用に失敗してしまう可能性が上がってしまいます。

リフォーム・リノベーション費用が費用対効果に合っているのかを算出する場合は、前出の利回りの計算を実施して、「最低でも２桁の利回りを確保できるかどうか」を大まかな基準と考えると良いでしょう。

不動産投資会社にシミュレーションを依頼する場合は内容を見極めることが重要

前出の利回りの計算による、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションに関する費用対効果の算出については、オーナーとなる方がご自分で行う方法もありますが、実際には、不動産投資会社にシミュレーションを依頼して、代わりに計算してもらうことの方が多いでしょう。

不動産投資会社にとって、リフォーム・リノベーションの費用対効果が高ければ高いほど、オーナーから発注を受けたり、物件購入に至ったりする可能性が高くなるため、数字のマジックを使って高利回りを実現できるように絵を描きたくなることは予想できます。

そのため、不動産投資会社から提案を受ける側であるオーナーの方は、提示された不動産投資用マンションのシミュレーションが、実際の運用で本当に実現可能なのか、数字のマジックが入りすぎていないか、リフォーム・リノベーション箇所の洗い出し、コストパフォーマンス、空室率の考慮などのあらゆる要素を含めて、正確なデータなのかを検証するようにしましょう。

そのうえで、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションを行うべきかどうかを、総合的に判断するのがベストです。また、上記のようなシミュレーションのチェックを細やかに協力してくれる不動産投資会社と取引することも、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーション成功の秘訣となります。

不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションの違い

ここでは、不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションの違いについて、詳しくみていきます。

不動産投資用マンションのリフォームとは

不動産投資用マンションのリフォームとは、「原状回復工事」をイメージするとわかりやすいでしょう。傷がついたり、機能不全となったりしている物件の設備のマイナス状態をゼロに戻すことで、不動産投資用マンションの価値を維持・向上させます。

低コスト・短期間で仕上がるケースが多いメリットがある

不動産投資用マンションのリフォームは、リノベーションと比べると、低コスト・短期間で仕上がるケースが多いです。

不動産投資用マンションのリフォームでは、傷ついたクロスを張り替える工事、傷ついたフローリングを張り替える工事、劣化したキッチン設備を従来の設備と入れ替える工事を行うなど、補修が主な目的となります。

費用はクロスや床の張替え、設備の交換などで安い場合は10万円前後、キッチンや水回りのアップグレードなどで高い場合でも150〜200万円程度に収まるため、オーナーの資金に余裕がある場合は、ローンを組まずにリフォームすることも可能です。

工期も長くて１週間前後で終わるものが多く、長い時間の工期をとることで空室リスクがアップする心配もありません。

居住スタイルの変更ができないため、コスパが悪いデメリットがある

不動産投資用マンションのリフォームの目的は、あくまでも古くなった部分を改修・修復して、元どおり使えるようにすることです。そのため、住んでいる人の好みやニーズに合わせて、居住スタイルを抜本的に変更することはできません。

また、不動産投資用マンションのリフォームの場合、１箇所あたりにかかる費用は比較的安く抑えることができますが、複数箇所をリフォームすると、その都度費用が発生するため、結果的にコストパフォーマンスが悪い場合もあります。

不動産投資用マンションのリフォームによって改修・修復しなければならない箇所が複数箇所ある場合には、建て替えやリノベーションを検討した方が、逆に費用を抑えることができるケースもあることは覚えておきましょう。

不動産投資用マンションのリノベーションとは

不動産投資用マンションのリノベーションとは、「用途変更」または「仕様のアップグレード」のための工事であるとイメージするとわかりやすいです。

不動産投資用マンションにおける現状の設備面のマイナス状態を、抜本的にアップグレードすることにより、プラスの状態にまで価値を付加するのが、リノベーションの役割だといえるでしょう。

自由度の高い居住スタイルに変更可能なメリットがある

不動産投資用マンションのリノベーションは、リフォームと違い、居住者の好みやニーズに合わせて、大胆なイメージチェンジを行ったり、ファミリー向け物件を単身者向け物件に作り変えたりするなど、居住スタイルの抜本的な変更が可能です。

中古物件にリノベーションを行うことで購入物件の選択肢が増えるメリットがある

不動産投資用マンションの中古物件については、リノベーションを行うことで、新築物件と比べて、購入物件の選択肢が増えるメリットもあります。

新築物件の場合は、立地は良くても、内装や間取りが気に入らないなど、すべての条件を合致させるのは難しいことがあります。

その点、中古物件にリノベーションを行うことを前提にすれば、まずは立地の良い物件を選び、内装や間取りなどの購入時に条件に合わない部分は、リノベーションで解決することが可能となります。

リフォームと比べて、工期が長期間かかったり、コストが高くなったりするデメリットがある

不動産投資用マンションのリノベーションは、リフォームと違い、工期がある程度の長期間かかったり、費用が高くなったりするデメリットがあります。

もちろん、新築物件の建築や建て替えに比べれば、工期も費用も割安とはなりますが、ある程度の期間の空室リスクや、ローンを含めた費用の工面は考慮に入れる必要があるといえるでしょう。

また、たとえばファミリー向けの3LDKの間取りを2LDKに変更するなど、リノベーションで間取り変更をする場合には、柱や壁を取り払う必要が出てきます。この際に、物件の構造によっては柱や壁の取り壊しが不可能なケースも出てくるため、注意が必要です。

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不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションの平均的な費用相場と事例

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションの平均的な費用相場はいくらなのでしょうか。ここでは、費用相場の目安をご紹介していきます。

不動産投資用マンションのリフォームの平均的な費用相場は10〜200万円前後

不動産投資用マンションのリフォームの費用相場は、修繕する場所などによっても異なるため、一概に出すことは難しいものの、代表的なリフォームを行う場所の費用相場の平均を出すと、以下の表のとおりとなります。

リフォームを行う場所	リフォームの費用相場
クロスの張替え	10〜30万円前後
洗面所	10〜50万円前後
トイレ	20〜50万円前後
キッチン	10〜100万円前後 ※セパレート・ユニットは10〜30万円前後 ※システムキッチンは30〜100万円前後
浴室	50〜150万円前後

不動産投資用マンションのリフォームを行う場合、複数箇所を同時にリフォームすることもあるため、平均的な費用相場としては10〜200万円前後となることが多いでしょう。

また、あまりにもリフォームを行う箇所が多い場合は、費用面のコストパフォーマンスが悪くなることがあるので、その場合にはリノベーションを検討するほうが結果的に費用面のコストパフォーマンスが良いことがあります。

不動産投資用マンションのリノベーションの平均的な費用相場は500〜1,200万円前後

不動産投資用マンションのリノベーションを行う場合、リフォームと違い、大規模な改修工事が必要となることが多いため、費用に関しても多額になる傾向があります。

不動産投資用マンションのリノベーションでかかる費用は、物件の間取りや改修規模などによって異なるため、一概に費用相場を出すことは難しいですが、不動産投資用マンションの物件ひとつをまるまるリノベーションする場合には、建て替え費用の50%〜程度のコストがかかると考えると良いでしょう。

たとえば、事例として、LDKと水回りをリノベーションする場合には約500万円程度、全室の間取りを変更するような大規模なリノベーションの場合には1,000〜1,200万円程度が概ねの費用相場とされています。

不動産投資用マンションのリフォームを行うメリットとは？

ここでは、不動産投資用マンションのリフォームを行うメリットを、今一度、まとめてご紹介していきます。

不動産投資用マンションの家賃の維持および上昇を期待することができる

不動産投資用マンションのリフォームを行うことで、家賃の維持および上昇を期待することができます。

物件検索には「リフォーム済み」の検索チェックボックスがあるほど、入居希望者はリフォームが行われているかどうかを気にしています。そのため、直近でリフォームを行っている場合には、物件の価値が向上し、家賃の維持および上昇を実施できる可能性があります。

たとえば、ワンルームの不動産投資用マンションのクロスとフローリングの一部を交換し、リフォーム費用が10万円かかったとしましょう。その際に、家賃を5,000円分上げることができた場合、年間60,000円の家賃収入アップとなるため、約２年でリフォーム費用を回収でき、以降は増益が期待できるのです。

不動産投資用マンションの物件自体の寿命を延ばすことができる

不動産投資用マンションのリフォームを行うことにより、物件自体の寿命を延ばすことができます。築年数が経過していても、リフォームによって、マイナスになっていた価値をゼロに戻せる可能性があるのです。

物件の寿命を延ばすことができれば、家賃の下落率が緩やかになり、空室リスクも下がるほか、売却を行う場合にも、資産価値のアップが期待できます。

不動産投資用マンションのリフォームはローンを組むこともできる

不動産投資用マンションのリフォームを行う場合、手持ちの資金を捻出せずにローンで対応することも可能です。金利は金融機関によって異なるものの、一般的な不動産投資ローンであれば、金利３%と同等か、少し高めの設定であることが多いでしょう。

すでに不動産投資ローンを借りている金融機関でリフォームローンを組めば、実績によっては金利の優遇を期待することもできます。

不動産投資用マンションのリノベーションを行うメリットとは？

ここでは、不動産投資用マンションのリノベーションを行うメリットをご紹介します。

間取りを再設計するなどして価値を向上させることができる

不動産投資用マンションのリノベーションでは、リフォームと違い、より抜本的な仕様のアップグレードが可能です。

たとえば、１LDKの区分マンションを所有していたとして、間取り変更工事をリノベーションで行うとしましょう。その際は、これまでの入居者の声を反映して、間仕切りの壁を動かし、リビング・ダイニングと寝室の割合を調整することなどもできます。

特に、築年数が古い物件の場合は、周辺環境の変化により、日当たり状態や開放感の演出などが建設当初とは違っていることがあるため、室内の帖数割合を変えることで、これらの問題を解決できることがあるのです。

中古物件でも新築物件にも劣らない需要を生み出すことができる

不動産投資用マンションのリノベーションは、リフォームと違い、間取りを調整したり、内装をモダンにしたりすることで、内容次第では家賃相場より５〜10%程度の高い家賃を付けることが可能になったり、中古物件でも新築物件にも劣らない需要を生み出すことができたりする場合があります。

たとえば、築年数が15年程度経っている中古物件でも、建物や部屋に古さを感じさせなかったり、従来にはない機能を有していたり、他の物件には見られないこだわりがあったりすると、新築物件よりも高い需要を得られることもあります。

不動産投資用マンションのリノベーションを行う際には、物件に対する入居者のニーズを把握し、効果的に行うべきだといえるでしょう。

投資しやすい低価格の中古物件を活用できるので高利回りを狙える

不動産投資用マンションのリノベーションは、投資しやすい低価格の中古物件を、新築物件に負けないほどの価値を持つ物件にまで改善することができる可能性があります。そのため、通常の新築・中古物件を運用するよりも、高利回りを狙えるメリットがあるのです。

このような、不動産投資用マンションのリノベーションのコツについては、すでに成功している不動産投資家の生の声を聞き、実際の運用に活かすのがもっとも効果的です。

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不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーション、どちらを選ぶべきかの基準とは？

不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションは、どちらを選ぶべきなのでしょうか。ここでは、大まかな基準について解説していきます。

リフォームとリノベーションのメリット・デメリットを比較

不動産投資用マンションのリフォームとリノベーションのメリット・デメリットを比較表に簡単にまとめました。以下の表を参考にしつつ、どちらを選ぶべきなのかをチェックしていきます。

-リフォームとリノベーションのメリット・デメリット比較表

	リフォーム	リノベーション
費用相場	10〜200万円前後	500〜1,200万円前後
間取り	自由度は低い	自由度は高い
対応物件数	多い	少ない
工期	１週間前後と短めなので工期による空室リスクが低い	改修範囲によっては長期間かかる場合がある

不動産投資用マンションが区分マンションである場合はリフォームで十分

不動産投資用の区分マンションを運用している場合、一棟買いのマンションに比べて家賃収入が相対的に少ないため、リノベーションした際には費用のコスト回収が大変です。その点、リフォームであれば少額の費用から改修することが可能であるため、１部屋単位の区分マンションならば、リフォームで十分だといえるでしょう。

一棟買いの不動産投資用マンションの場合は築年数および空室率で判断する

一棟買いの不動産投資用マンションは部屋数が多いため、リフォーム・リノベーションのどちらを選ぶべきかについては、築年数および空室率で判断する必要があります。

たとえば、築年数がかなり経過している場合には、部分的なリフォームでは改修が追いつかないので、リノベーションを選んだほうが費用面のコストや運用の手間を省けます。

また、空室率がすでに高い不動産投資用マンションについては、少々のリフォームで物件の価値を維持するよりも、物件のイメージを刷新できるリノベーションを抜本的に行うほうが、入居率アップにつながる場合があります。

不動産投資用アパートの場合は構造の違いで判断する

不動産投資用アパートの場合、たとえば、木造アパートの構造は、在来工法と２×４（ツーバイフォー）工法の２種類があります。在来工法の場合は、建物を支えている柱・梁・筋交いなどは比較的移動させやすいので、間取り変更の自由度も高くなります。

一方、２×４（ツーバイフォー）工法は木枠に合板パネルを組み合わせ、床・壁・柱などを組む構造となっているため、在来工法と比べると、間取り変更の自由度が低くなります。

ただし、在来工法の場合も、築年数の経過によって柱・梁・筋交いが劣化している場合には、構造体そのものを補強するリフォームを行う必要も出てきますので注意しましょう。

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションを成功させるためのコツとは

最後に、不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションを成功させるために知っておきたいコツをお伝えしていきます。

① 複数のリフォーム・リノベーション業者を比較検討する

同じリフォーム・リノベーションの内容であっても、業者によってかかる費用が異なる場合があります。そのため、ひとつの業者に見積もりを取るだけでなく、必ず複数の業者から見積もりを取って比較検討するようにしましょう。

業者の選び方は、費用や工期のコストをいかに抑えることができるか、豊富な経験と実績を備えているかの２点が特に重要となります。イメージどおりのリフォーム・リノベーションを納得のいく価格で実施してくれる業者を選びましょう。

② リフォーム・リノベーションにかかる費用をできる限り抑える

不動産投資用マンションのリフォーム・リノベーションにかかる費用は、不動産投資の場合、経費として計上することができるので、節税効果を期待することができます。

ただし、リフォーム・リノベーションをやりすぎて経費がかさんだ場合、費用の回収が間に合わずに、費用対効果を出すことができず、経営に支障をきたす可能性もあります。

そのため、たとえば壁紙は白地のスタンダードな仕様を選んでコストを抑えたり、床材はフローリングではなく、部分補修を簡単に行うことができるクッションフロアを取り入れたりすることで、費用をできる限り効果的に抑えることができるのです。

③ 無闇にリフォーム・リノベーションするのではなく入居者目線で実施する

不動産投資用マンションのリフォームおよびリノベーションの重要性をここまでご紹介してきましたが、リフォーム・リノベーションすれば何でも居住者が喜ぶというわけではありません。

たとえば、SUMMO（スーモ）が男女150人に対して実施したアンケート「リフォーム経験者に聞く！リフォームしてよかった場所ランキング」によれば、以下のような結果がみられました。

Q. リフォームしてよかったと思う場所はどこですか？（複数回答）

第1位　トイレ(42.0%)
第2位　浴室(32.0%)
第3位　キッチン(28.0%)
第4位　洗面室(18.0%)
第5位　外壁(17.3%)

こちらのランキングを見ると、トイレ・浴室・キッチン・洗面室などの水回りのリフォームの満足度が圧倒的に高いことがわかります。

このような居住者が求めるニーズを無視したリフォーム・リノベーションは、費用対効果に見合わない可能性が高いので、必ず上記のようなニーズを把握したうえで、効率的なリフォーム・リノベーションを行うようにしましょう。

④ リフォーム・リノベーションを行う場合には補助金を活用する

不動産投資用マンションをリフォーム・リノベーションする場合、一定の条件を満たせば、国や自治体から補助金を支給してもらうこともできます。

たとえば、平成29年10月に施行された「住宅セーフティネット制度」では、民間の空き家や空室を活用して、高齢者・低所得者・子育て世帯などの住宅確保要配慮者を拒まない賃貸住宅の登録を行うことで、改修費の1/3（上限50万円/戸）を補助してもらうことが可能です。

その他、性能向上や良好なマンション管理対応などの一定の条件を満たしたリフォームに対して補助金が支給される「長期優良住宅化リフォーム推進事業」、一定の省エネ効果が見込める高性能建材を使用した断熱リフォームを行った場合、経費の1/3以内を補助してもらえる「断熱リノベ」など、様々な補助金制度があるため、条件に合致するかどうかを確認のうえ、うまく活用しましょう。