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不動産投資の空室対策とは?低費用でできるリフォームの対策ポイント

2020.09.10 337
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不動産投資の空室対策とは?低費用でできるリフォームの対策ポイント

不動産投資のために物件の購入を検討される方や、すでに不動産投資を始めている方にとって一番大きな不安が空室だと思います。

 

特に金融機関から融資を受けて不動産投資をされている方にとって、空室は大きな痛手になってしまいます。

 

少しでも安定的に不動産投資をするためには空室対策や賃料を上げるためにリフォームを検討する必要があります。

 

今回は、不動産投資における空室対策についてと、低費用でできるリフォームのコツについてお伝えします。

 

空室対策としてリフォームをする前にできること

不動産投資の空室対策は、金融機関から融資を受けている場合に、早めに手を打たなければなりません。

 

空室対策と聞くと「まずはリフォームを!」と思ってしまう方も多いのではないでしょうか。

 

実は、空室対策はお金をかける対策が全てというわけではなく、お金をかけずとも空室対策をすることはできます。また、お金がかかるリフォームを検討するときも低コストに抑えることはできます。

 

空室対策の前に不動産投資で確認しておくこと

空室対策にお金をかけて検討を始める前に、不動産投資で確認しておくことは2つあります。「家賃の値下げの必要があるか」ということと、「空室対策を1社に任せていないか」ということです。

 

不動産投資で家賃の値下げは最終手段

まずは、空室に対して「家賃の値下げの必要があるか」というところを確認しておきましょう。

 

不動産投資で空室対策として家賃の値下げをすることは最終手段だと思ってください。なぜなら家賃を下げてしまうと、少ない収入で不動産投資を継続していかなければならなくなるからです。

 

不動産投資は、良くも悪くも一定の収入が得られるため、家賃収入の減少は基本的に入居者が引っ越さない限り、長期に渡って影響が出てきます。

 

ここで気をつけておいてほしいことは、不動産会社や管理会社から家賃の減額を提案されたとしても安易に家賃を下げてはいけないということです。

 

空室対策は家賃を下げる以外にもできることがあるため、まずは他の方法を考えてみましょう。

 

複数の不動産会社で空室対策をする

次に、「空室対策を1社に任せていないか」というところを確認しておきましょう。

 

不動産投資における空室対策としては、不動産会社を1社に任せきりにせず複数の不動産会社を活用してみることです。

 

空室になった場合に、入居者募集を1社だけに任せきりにしてしまうとなかなか空室が埋まりません。

 

不動産投資に成功している方は、空室時には複数の不動産会社に募集を依頼している方が多いです。

 

空室が埋まるかどうかには確率も影響しているので、1社のみに頼ってしまっては埋まる確率は低いままです。

 

また、管理を任せている不動産会社に空室対策の力が弱いという原因もあります。

 

複数の不動産会社で入居者の募集をすることで、空室が埋まる確率を上げていくのも1つの対策です。

 

リフォームの前に募集体制から対策しておく

不動産投資で空室が生じたとき、リフォームを検討する前に募集体制を対策しておきましょう。

 

ここでは、募集体制を強化するために2つの手順でお伝えしていきます。

 

手順①:空室対策には管理会社選びから始める

不動産投資で空室に悩む方は、空室対策を1社の管理会社に任せていることが多いです。1社だけに任せて空室対策ができず、なかなか入居者が見つからないのであれば、新たに管理会社選びを始めてみるのもよいでしょう。

 

しかし、管理委託契約などの縛りから他社に空室対策を依頼できずに諦めてしまう方もいるのではないでしょうか。

 

実際には、今の管理会社を専任窓口とすることで、管理委託契約を守りながら複数の管理会社へ募集をかけてもらうことができるのです。それによって、別の管理会社が入居者を見つけてきた場合には、広告費を支払います。

 

今の管理会社へは仲介手数料が支払われるため、管理会社側としても損はありません。不動産投資で成功するためには、空室対策のためにも複数の管理会社選びをしてみましょう。

 

では、実際に新しく管理会社を探すにはどうすればいいでしょうか。まずは、管理会社となる不動産会社を10社ほど自分の足で回ってみましょう

 

その時に効果的なのは、管理会社へ入居者募集チラシを自分で作って持ち込むことです。

 

不動産投資物件のオーナーであるあなたが、入居者募集チラシを作って持っていくと、担当者から好印象になることが多いです。

 

なぜなら、不動産の管理会社というのは物件を大量に扱うため、なかなか物件の特徴を考えるのに時間をかけることができないからです。

 

また、最近では不動産ポータルサイトに物件情報を載せるには多くの写真が必要になります。そのため、物件の写真を撮影しデータとして渡すことも好印象につながります。

 

手順②:不動産投資の管理会社へ相談する

空室対策として管理会社へ相談するとき、どこから足を運べばいいのでしょうか。迷ったらまずは、あなたが不動産投資をしている物件の最寄り駅の不動産会社へ相談してみましょう。

 

もしあなたが、物件を探している立場だとしたら、まずは駅前の入りやすい不動産会社へ行くと思います。また、個人運営の不動産会社よりも、名前を聞いたことのある大手の不動産会社へ行く方も多いです。

 

加えて、最寄り駅以外の不動産会社へも相談してみましょう。おすすめは、1~2駅上り方向の駅前の不動産会社です。

 

物件を探している方の多くは、交通の便がよく、家賃の高い上り方向の駅近くから始めていきますが、家賃に対する予算が合わずに、交通の便が悪く家賃の安い下り方向の物件を視野に入れていく人も多いです。

 

そのため、あなたが不動産投資をしている物件の最寄り駅の大手不動産会社と、1~2駅上り方向の最寄り駅の不動産会社に、管理会社として相談を持ちかけてみましょう。

 

しかし、実際にどのような不動産会社に相談するべきか、不動産投資を始めたばかりの方にはわからないことも多いと思います。

 

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空室対策の6つの方法

空室対策には、お金をかけてリフォームをする方法とリフォームせずに対策していく方法があります。ここでは、空室対策を大きく6つに分けて解説していきます。

 

対策①:リフォームで悩みを改善する

空室対策として一定の効果はあるが一番お金がかかってしまうのが、リフォームで入居者の悩みを改善するという対策です。

 

特に築古の中古物件に多いですが、建築当時はその時代に合った仕様だったのが、築20年、30年と経ってしまうと入居者にとって悩みの種となってしまうことがあります。

 

例えば、和室やユニットバスなどは入居者が物件選びで悩むポイントとなることが多いです。

 

和室は床が畳のため家具が置きにくく、入居者に敬遠されます。和室から洋室にリフォームすることで空室対策になりますが、畳をフローリングに替えたとしても、ふすまや板張りの天井が残ってしまうと完全な洋室には見えません。

 

ですが、完全な洋室にするとなるとリフォームの費用がかさんでしまいますので、あなたの予算に合った範囲でリフォームを考えましょう。

 

ユニットバスもまた、敬遠されがちです。リフォームで風呂とトイレを別にするには、多額の費用がかかってしまいます。ただユニットバスを外すだけではなく、排水配管を組み替える必要があるからです。

 

最低限、風呂とトイレは分けたいところですが、その物件で得られる不動産投資の収入とリフォームにかかる費用を天秤にかけて判断していくことが重要です。

 

対策②:リフォームで他の物件と差別化する

あなたが不動産投資をしている物件が空室となっている原因には、他の物件との差別化ができていないということもあります。空室対策にリフォームで差別化するといっても、設備を変更するだけが対策方法というわけではありません。

 

設備は他の物件と同じでも内装のデザインを変えることで差別化を図り空室を埋まりやすくすることもできます。

 

不動産投資における賃貸物件は基本的にハウスメーカー各社が万人受けするようなデザインで設計します。

 

例えば、天井と壁は白、床は茶系のフローリングといった具合にどの物件も同じようなデザインになってしまいます。そのため、差別化のためには、壁やフローリングを変えるだけでも十分効果があります。

 

近年では、壁紙やシートフローリングの種類も豊富となり、見た目だけではなく触ったときの質感も大きく変えることができます。

 

また、壁やフローリングだけではなく、照明を変えることも効果的です。ぶら下げ型の照明を使い、デザイン性の高い照明とすることにより比較的低コストで部屋の雰囲気を変えることができます。

 

しかし、リフォームで他の物件と差別化するためには、デザインセンスが必要になります。良いデザインにリフォームすることができれば、入居希望者が増え空室対策になりますが、失敗してしまうと空室が続いてしまうこともあります。

 

素人だけで考えるのではなく、デザインのプロに相談して差別化していきましょう。

 

対策③:リフォームでセキュリティ対策する

あなたが所有する不動産投資物件のセキュリティ対策をすることで、低コストでリフォームをすることもできます。

 

例えば、オートロック監視カメラモニター付きインターフォンに変えることでセキュリティ対策をして、入居希望者に安心感を持ってもらうなどです。

 

リフォームを検討するような中古物件の場合は、このようなセキュリティ機能がないことがほとんどです。

 

物件の入口に門を設置しオートロック機能をつけることで、セキュリティ機能としては薄いですが、オートロック付きとして募集をかけることができるため、空室対策につながります。

 

また、以前の監視カメラは高額でしたが、今は安価で解像度の高いカメラも増えました。オートロックをつける門が設置できない場合でも、入口に監視カメラを設置することで入居希望者にアピールすることができます。

 

さらに、モニター付きインターフォンが付いた物件は人気が高くなります。最近では、機種にもよりますが、電池式のワイヤレスタイプであれば20,000円前後から設置費込みで導入が可能なものもあります。

 

これらのセキュリティ機能は、周りの築古の中古物件には導入されていないことも多いため、リフォームで導入を検討してみてはいかがでしょうか。

 

対策④:リフォームなく一時金を減額する

リフォームをせずに空室対策をするには、一時金を減額するのも1つの手です。敷金や礼金の免除や更新料の免除などが、一時金の減額として挙げられます。

 

引っ越しを検討する入居希望者は、家電や家具の購入や引っ越し費用など出費がかさみます。入居希望者の負担を減らすために、礼金を免除している物件は多くあります。

 

しかし、敷金まで免除している物件は少ないです。敷金は、退去時の改修費用にもなるため免除してしまうと不動産投資物件のオーナーであるあなたが負担しなければならなくなります。

 

最近では、加えて更新料を免除する物件も増えてきました。敷金や礼金の免除に比べると効果は薄いですが、多少は入居希望者の負担を減らすことができます。

 

一時金の減額はあくまでも、最終手段である家賃の値下げの一歩前です。不動産投資の本来の目的である、本業とは別に収入を得るということを忘れずに、自分の収支設計を考えて一時金の減額を検討しましょう。

 

対策⑤:リフォームなく募集条件を緩和する

リフォームをせずに空室対策するには、募集条件を緩和するという方法もあります。例えば、ペット可能、ルームシェア可能、楽器演奏可能、単身高齢者可能などの、入居者の幅広いニーズに対して条件を緩和することです。

 

このなかでも、単身高齢者可能といった募集条件の緩和は効果的です。高齢化社会の日本では単身の高齢者が増えていますが、高齢の入居者が抱える最大のリスクは孤独死です。

 

孤独死とは、誰にも気づかれずに死んでしまうことで、遺体の腐敗が進んでしまうと、近隣住民にショックを与えることにもなります。

 

また、事故物件として扱われるため、家賃が大幅に下がってしまうことがあり、単身の高齢者を拒むオーナーは多いです。高齢者相手でも、管理会社に定期巡回を依頼するなどで、孤独死を防ぐこともできますので、募集条件を見直してみるのもよいでしょう。

 

対策⑥:リフォームなくターゲットに特化する

ターゲットに特化した物件にすることも空室対策になります。従来は、入居希望者が誰でも対応できるように万人受けするような物件であることが重視されてきました。

 

しかし、最近は人口減少に伴い賃貸物件が豊富になっているため、ターゲットを明確にした物件も増えてきています。

 

例えば、外国人専用アパートなどが挙げられます。近隣に外国人労働者が働く工場がある場合に、入居者を外国人に限定するというものです。その国の言葉で書かれたゴミ出しのルールを提示するなどのサービスをしてみるのも効果的です。

 

また、日本に在住する外国人の間で口コミが広がることもあります。空室ができると知り合いの外国人を紹介してくれるため、空室対策にもつながります。現在の入居者の状況を把握して、ターゲットに特化した物件にしていくのも検討してみてはいかがでしょうか。

 

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不動産投資でリフォームを成功させる対策ポイントと注意点

不動産投資で大きなリスクとなってしまう空室について、リフォームをするとなったときどのようなところに気をつければよいのでしょうか。

 

不動産投資におけるリフォームを成功させる対策ポイント

不動産投資におけるリフォームを成功させる対策ポイントは2つあります。

 

1つめは、ターゲットに合わせるということです。例えば、若い単身者向けの物件であれば、デザイン性を重視した内装や、オートロックや宅配ボックスといった設備が人気です。

 

対して、ファミリー層向けの物件であれば、システムキッチンやお風呂の追い焚き機能、耐震設備の補強などが人気となります。

 

単身者向けの物件は駅の近くに多く、ファミリー向けの物件は治安が良いエリアや商業施設が近い地域に多いため、あなたの物件がどのような層に人気なのか見極めてリフォームをしていきましょう。

 

2つめは、リフォーム前に利回りを計算しておくことです。不動産投資では利益を出していくことが目的となるため、どのくらいの期間でリフォームにかかった費用を回収できるのか把握しておきましょう。

 

不動産投資物件をリフォームが前提で購入する場合は、物件の購入費用にリフォーム費用が上乗せされます。

 

費用に対して毎月の家賃収入をシュミレーションして、最低でも2桁の利回りが見込めないなら、その物件で不動産投資を行うのは避けたほうが懸命です。

 

不動産投資におけるリフォームの注意点

不動産投資におけるリフォームの注意点を2つお伝えします。

 

1つめは、DIYは表面的な部分だけにしておくことです。不動産投資を始めるとなるべく管理にかかる費用や修繕にかかる費用を削減したいと考えるものです。

 

リフォーム費用を下げるために、DIYを始めようと考える方も多いのではないでしょうか。

 

しかし、DIYは壁紙やクロスの張替えといった表面的な部分だけにしておきましょう。壁や柱を壊して大掛かりなリフォームとなると専門的な知識が必要となります。

 

さらに、あなた自身で行うと業者に任せるよりも時間がかかってしまうため、空室期間も長くなります。空室対策としては、DIYはほどほどにして業者をうまく活用していきましょう。

 

2つめは、閑散期を狙うことです。不動産がよく動く繁忙期には、リフォーム業者の仕事も多くなります。進学や人事異動の多い1~3月や9月頃が繁忙期となります。

 

仕事が多い時期は費用が高くなるため、リフォーム費用を抑えるには、閑散期を狙っていきましょう。

 

繁忙期にどうしても入居可能な状態にしたいという急ぎの事情がなければ、繁忙期を外してリフォーム業者に見積りをしてもらうことをオススメします。

 

繁忙期と閑散期の価格差は大きいため、交渉次第ではリフォーム費用を半分まで抑えることも可能です。

 

低コストリフォームで空室対策をする方法

不動産投資で収入を増やすためには、コストを抑える必要があります。コストを抑えつつ空室対策をするには、低コストでリフォームをするという方法もあります。

 

ここでは、リフォームの検討方法と、安くおしゃれにリフォームするコツについてお伝えします。

 

リフォームにおける3つの検討方法

リフォームにかかる費用を安くするには、施主支給や分離発注をするという方法があります。リフォームを実施するときに検討すべきことについて、それぞれの特徴を解説します。

 

リフォームを管理会社経由で依頼する

管理会社経由でリフォームを依頼する方法が最も一般的です。多くの管理会社には提携するリフォーム業者があります。この方法では、不動産投資を行っているあなたは、管理会社にリフォーム内容を電話するだけですので、負担がかからず対応が楽です。

 

物件を熟知している管理会社が発注内容を確認して見積もりを行いますので、空室対策として最善のリフォーム内容を検討してもらうことができ、メリットは大きいでしょう。

 

そのため、品質が良すぎる部材を使って想定以上に高い金額になることや、手抜き工事になってしまうような事態を免れることができます。

 

しかし、オーナーとリフォーム業者の間に管理会社を挟むため、リフォームにかかる費用は割高になってしまいます。

 

リフォームを施主支給で行う

施主支給とは、オーナー自身がリフォームに必要な部材を集めて、リフォーム業者に施工してもらうということです。

 

例えば、フロアシートや壁紙をホームセンターやインターネットで購入して、作業自体はリフォーム業者に依頼します。

 

管理会社経由で依頼する場合と比較して、発注するあなたが部材の種類や量を決めないといけないため、手間と時間がかかります。

 

その分、仕入れにかかるコストを削減することができるため、リフォーム費用を抑えることができます。

 

リフォームを分離発注する

リフォームの分離発注とは、リフォーム工事にかかる作業ごとに分けて発注をするということです。

 

通常のリフォームでは、元請けとなるリフォーム業者がオーナーとともにリフォーム計画を立て、浴室工事やハウスクリーニングなど元請けとなるリフォーム業者ができない部分については下請けに依頼することもあります。

 

不動産投資における賃貸物件のリフォームでも元請けと下請けが発生することが多いため、下請けをオーナー自ら発注することでリフォーム費用の削減が期待できます。

 

しかし、分離発注はかなり大変なため、まずは1部屋などで試してみるのもよいでしょう。

 

安くおしゃれにリフォームする3つのコツ

不動産投資における空室対策では、リフォームを検討するときに、気をつけなければならないことがあります。

 

それは、リフォームはお金をかけようと思えばいくらでもかけられるということです。中古物件や築古物件では修繕が必須となりますが、全てを修繕するとリフォーム費用がかさんでしまいます。

 

できれば安くおしゃれにリフォームしたいものですよね。お金をかけずに安くおしゃれにリフォームするには、内装のリフォームが重要です。

 

内装は、空室となる度に修繕を検討しなければなりません。ここでは、安くおしゃれにリフォームする3つのコツをお伝えいたします。

 

ガスコンロをIHに替える

ガスコンロをIHに替えると物件がおしゃれに見えるだけではなく、ガス漏れによる火災を防ぐことにもつながります。

 

また、火災のリスクが減るだけではなく、入居者にとっては掃除も簡単なため入居率が上がります。ポータルサイトなどの広告では、キッチンがIH対応であることを強みとしたものも増えています。

 

IHヒーターは安いものでは13,000円程度からあるため、非常に安価に導入が可能です。自分で取り替えることもできますが、インターネットで購入してリフォーム業者に施主支給とすることでさらにコストを削減することができます。

 

自分でリフォームする場合には、既存のコンロを取り外す必要があるためリフォーム業者に依頼するほうがよいでしょう

 

蛇口を新品に替える

風呂やトイレ、キッチンなどの水回りが汚いと入居希望者への印象が悪くなり、空室が埋まらない原因になります。水回りのリフォームは10~50万円もかかってしまい、リフォームの作業としてはかなり高額です。

 

なかなかリフォームにお金をかけられないという方は、蛇口を新品にすることをおすすめします。

 

費用も工賃を含めて20,000円程度で済みますので、低コストで印象を良くすることができます。

 

また、蛇口だけではなく、手で触れる部分を新品にすることは効果的です。

 

例えば、ドアの交換となると50,000円ほどかかってしまいますが、ドアノブだけの交換であれば5,000円程度で替えることができます。

 

フロアタイルを張り替える

安くおしゃれにリフォームするには、フロアタイルを張り替えることもおすすめです。

 

フロアタイルとは、フローリングの上から貼ることができて、本物のような質感を楽しめる床材です。フロアタイルの張替えにかかる費用は、6畳の部屋で50,000~100,000円程度になります。

 

より安いものですと、クッションフロアという素材があります。こちらの場合は、6畳の部屋で5,000~6,000円程度とリフォーム費用を安くすることができます。

 

クッションフロアは安っぽいという声もありますが、入居希望者が床材で賃貸物件を選ぶことはほとんどありません。

 

それ以上に、全体のイメージが大事になりますのでターゲットに合ったデザインでフロアタイルかクッションフロアを選びましょう。

 

また、フロアタイルなら部分的に交換することもできるため、修繕が簡易な点もポイントです。

 

空室が続くなら不動産投資物件の売却を考えてみる

上記のような空室対策を行っても、空室が続いてしまうというときは、不動産投資を行っている物件を売却することも検討してみてはいかがでしょうか。

 

リフォームしても空室が続いてしまう状況では、不動産投資としての収入がゼロになってしまいます。

 

しかし、家賃収入がなくとも、不動産投資物件の維持管理には、管理費や修繕費、税金の支払いといったコストがかかります。

 

売却を検討する前に家賃を下げるという方法もありますが、不動産投資での収入が継続できるかどうかを計算し直さなければなりません。

 

家賃を下げても赤字が続いてしまうというならば、売却して赤字を減らしていくことが賢明です。

 

また、空室のときに売却することにはメリットがあります。それは購入希望者の内覧希望に応じやすいということです。

 

入居者がいる場合では、入居者の都合に合わせて内覧の日程を調整しなければなりません。その結果、検討している他の物件の購入を決めてしまうということもあります。

 

空室では入居者がいないため、内見希望者とあなたの都合で決めることができますので、内覧や売却がスムーズに運びやすくなります。

 

さらに、空室には、入居者の家具や家電がないため、部屋を広く見せることもでき、ハウスクリーンングを済ませておけば清潔感のある印象を購入希望者に与えることができます。

 

まとめ

今回は、不動産投資を安定的に行っていく上で重要な、空室対策についてお伝えしました。

 

空室は不動産投資物件からの家賃収入がゼロになってしまうため、対策しておく必要がありますが、リフォームには大きな費用がかかってしまいます。

 

リフォームを低費用で行いながら、不動産投資物件を運用していくにはこの記事でご紹介してきた不動産投資の利回りの基礎知識を取り入れる以外にも、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要です。

 

そして、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から実際のやり方を学ぶことです。

 

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