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不動産投資で今おすすめの東京23区オーナーチェンジ物件を紹介

2021.06.10 205
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不動産投資で今おすすめの東京23区オーナーチェンジ物件を紹介

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が賃貸契約を結び入居している状態の不動産を売買することです。

 

まさしく、不動産の貸借人はそのままにして不動産の所有者である「オーナー」だけが「チェンジ」する不動産取引なのです。

 

不動産の購入と同時に旧オーナーと入居者の賃貸契約が引き継がれるため、その契約状況によってさまざまなメリットとデメリットが生じる点に注意が必要です。

 

このオーナーチェンジ物件という不動産投資でどのようなメリットがあって、逆に注意すべきポイントは何なのかなど、東京23区のオーナーチェンジ物件がおすすめできる理由を総合的に紹介していきます。

 

オーナーチェンジをする理由

わざわざ高額の投資をした不動産のオーナーが代わるということはそれなりの理由があります。

 

まずはなぜ、オーナーチェンジするのかその代表的な理由を紹介していきます。

 

他の収益物件に買い替えるため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、その理由の1つ目として「他の収益物件に買い替えるため」が挙げられます。

 

今以上に家賃収入が期待できる収益物件への買い替えのあてが付いたともいえるのです。

 

不動産投資の経験を積んでいくと、物件情報の収集スキル、適正な物件価格・賃料相場・利回りの把握、入居者のターゲット予測など、オーナーとしてもステップアップしていきます。

 

より高いリターンを目指して、今の物件はオーナーチェンジとして手放し、その売却代金を元手に新たな収益物件を手に入れることはよくある話です。

 

利回りが悪く収益が上がらないため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、「利回りが悪く収益が上がらないため」という理由もあります。

 

現オーナーの投資計画や収益予測が甘かったことが主な理由です。

 

このまま所有して投資を続けても、期待する収益が上がらないのでしょう。

 

皆さんも何も考えずに購入すれば二の舞になります。

 

「利回りが悪く収益が上がらない」ことが手放す理由として予測できる場合は、オーナーチェンジ物件でも購入を見送るか、価格への指値が必要でしょう。

 

入居者とトラブルが起きたため

オーナーチェンジ物件を売る理由の一つとして「入居者とトラブルが起きたため」という理由もあります。

 

オーナー都合による修繕不足、入居者都合による家賃の滞納、物件使用上のマナー違反など、貸主借主間で生じたトラブルにより信頼関係が崩れた場合です。

 

トラブルが大きい場合は、法的リスクを回避する目的で手放すこともあるでしょう。

 

近年では建物の耐震強度不足が発覚し、入居者から訴訟がありオーナーがやむなく手放すという話もありました。

 

大小問わずオーナーと入居者間のトラブルは、今後不動産投資を続ける上で大きなストレスにもなります。

 

あくまで現オーナーとのトラブルで済めばいいのですが、購入した新オーナーも巻き添えになる場合は注意すべきです。

 

入居者の賃貸契約満了が近いため

オーナーチェンジ物件を売る理由として「入居者の賃貸契約満了が近いため」という理由もあります。

 

賃貸物件で契約期間満了を迎える入居者は、「退去か契約更新」どちらかの選択をします。

 

契約更新なら問題ありませんが、退去の場合は次の入居者を募集しなければいけません。

 

ただ入居者の募集は、不動産会社との連携が必要な他、広告費・時間・手間がかかり面倒です。

 

そのため現オーナーが新たに負担を背負いたくないときには、期間満了を機に手放すことがあります。

 

また、そもそも売却を考えていた場合もあります。

 

入居者が退去するとオーナーチェンジ物件として売ることができません。

 

一般的に入居者のいない収益物件は売りにくいことから、「入居者がいる内に売却しよう」という理由も考えられます。

 

オーナーチェンジ物件メリット

オーナーを代える理由が分かったところで、オーナーチェンジ物件のメリットはどのようなものがあるのか紹介していきます。

 

前オーナーから運営のノウハウを引き継ぐことができる

オーナーチェンジ物件はこれまでの運用ノウハウを引き継ぐことができるというメリットがあります。

 

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や賃貸するうえでの注意点などが確認できます。

 

また、設備の交換や修理の履歴なども含め、前オーナーから運用のノウハウを引き継ぐことができる点がメリットと言えるでしょう。

 

家賃収入がすぐに入るため収支計画が立てやすい

入居者がいない状態で購入した物件は、入居者が決まるまで家賃収入がありませんので、正確な収支計画を立てることが難しくなります。

 

また、長期間入居者が決まらない場合は、家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費などの支払いが増えるデメリットがあります。

 

しかし、オーナーチェンジ物件の場合は引き渡し後すぐに家賃収入が発生しますので、明確な収支計画を立てることができます。

 

オーナーチェンジ物件は安定した収入が最初から見込めるという点で、運用面でメリットが大きいと言えます。

 

不動産ローンの融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は不動産ローンの融資が受けやすい点もメリットの一つです。

 

投資用不動産の場合は家賃収入でローンを返済することが可能ですので、家賃収入がきちんと入る収益性の高い物件ほど、融資審査が通りやすくなります。

 

一方、空室が続いている物件の場合、金融機関から収益性が低いと評価され、融資額が減額される恐れがあります。

 

オーナーチェンジ物件は、収益面から金融機関の評価が高くなり、融資審査に通りやすい点も大きなメリットの一つです。

 

東京23区のオーナーチェンジ物件を狙うべき理由

オーナーチェンジ物件の良さや特徴は分かりましたが、なぜ東京23区のオーナーチェンジ物件を狙うべきなのか紹介していきます。

 

東京は人口が増加傾向にある

少子高齢化の影響により全国的な人口減の状況の中で、東京都の人口は増加の一途をたどっています。

 

東京都総務局統計部が発表している将来の人口推移予測にすると、東京都の人口は引き続き増加を続け2025年にピークを迎えるとされています。

 

少子高齢化による自然減(死亡数と出生数のマイナスの差)の現状は、東京も地方と変わりませんが、他を圧倒しているのは社会増(人口流入数と流出数のプラスの差)です。

 

これは、日本経済の中心である東京都に他県から人が集中してきていることが要因となっています。

 

人口は賃貸需要に直結する重要な要素なので、他のエリアを圧倒する人口増を維持する東京は、不動産投資においても非常に魅力的なエリアと言えるでしょう。

 

そのため、オーナーチェンジ物件でも入居者が入り続ける可能性が高く、家賃収入が得やすいため手堅い投資になります。

 

流動性が高く、売却しやすい

すぐに売買が成立する株式や外貨などの資産と比較して、不動産は流動性が低く東京23区のオーナーチェンジ物件は価格変動が起きにくい特徴を持っています。

 

しかし、流動性が低いことは資産保全性が高いメリットがある反面、現金化に時間がかかってしまいデメリットともなります。

 

特に地方エリアでは地価下落の懸念や人口減少のリスクから、流動性が低いというデメリットの影響を大きく受けることがあります。

 

地方エリアの物件は購入者の絶対数が少ないことや取引事例の少なさから、売却が長期化してしまうケースも少なくありません。

 

一方、東京23区の不動産は物件の資産価値のうち地価が占める割合が多く、金融機関の評価を得やすい特徴を持っています。

 

購入者希望者の絶対数や過去の取引事例が多いことから流動性が高く、オーナーチェンジ物件でも地方の物件と比較して売却による現金化しやすいメリットがあります。

 

東京23区でも優良物件を見つけるためには物件の探し方を知ることが大切です。

 

優良なオーナーチェンジ物件に出会えるようにするために物件の探し方やポイントをこちらの記事で確認しておきましょう。

 

オーナーチェンジ物件の注意点

東京23区のオーナーチェンジ物件に投資する場合、どのようなことに注意すべきか紹介していきます。

 

契約の変更がなかなかできない

「オーナーチェンジ」では、上述の通り物件購入をする前からいる入居者との契約も引き継がれます。

 

このため新オーナーが結んだ契約でないにも関わらず、契約によって生じた義務を負わなくてはなりません。

 

これらの契約は正当な理由がなくては破棄、変更できないので、不動産の所有権を得ても物件をオーナーの思い通りにすることはできないのです。

 

たとえば、賃貸料の変更や入居者の立ち退き要求をすることは容易ではありません。

 

これが新オーナーと入居者の間で、トラブルの原因となることもあります。

 

建物についての調査が自由にできない

また、入居者がすでにいるということは、物件はすでにその人のプライベートな空間となっていることを意味します。

 

このため、内装の見学、建物自体の老朽状況などの事前調査が難しくなります。

 

これらの調査は物件の瑕疵の有無を知るために行われ、物件購入における重要なステップです。

 

瑕疵とは建物自体についた傷や欠陥で、物件の価値を下げる要因を指します。

 

法律で定められた期間以内に瑕疵を発見すれば、瑕疵担保責任が適用され損害賠償を請求できます。

 

しかし入居者がいることで、調査できないまま期限を過ぎてしまう可能性もあります。

 

事前調査をスキップすることには、リスクが伴うのです。

 

入居者の属性を事前に把握することが難しい

入居者がどのような方であるかは、オーナーにとって大きな関心事項です。

 

場合によっては家賃滞納をする方や近隣住民とトラブルを起こす方もいらっしゃいます。

 

このような事態はオーナーとしてはなんとしてでも避けたいところです。

 

オーナーチェンジ物件でない場合、管理委託するだけで保証会社によって入居者属性の審査が行われ、問題のある入居者を避けることができます。

 

一方、オーナーチェンジ物件では物件と入居者がセットで引き継がれます。

 

当然、物件の購入も決めてしまうと入居者を選ぶことはできないうえ、物件購入の際に入居者について知ることも困難です。

 

入居者にしてみれば、オーナーが代わることへの関心は小さいので、わざわざ機会を設けて新オーナーと会うことは期待すべきではないでしょう。

 

悪質なオーナーチェンジ物件が紛れている

オーナーチェンジ物件の中には、新オーナーを騙すことで儲けを出そうとする悪徳な物件もあるようです。

 

その具体的な手口の一例として、サクラの入居者を雇い良い条件での契約ができているように見せかけ、購入後しばらくすると退去してしまうというケースがあります。

 

サクラの入居者が高額な賃貸料を支払う契約を結ぶことで、利回りの良い物件であると購入者を騙し、物件の価値を吊り上げるというからくりです。

 

また、詐欺でなくても入居者が割高な賃貸料を支払っていて、特に入居者の居住年数が長い場合は注意が必要です。

 

建物は年数が経つにつれて老朽が進み資産価値も落ちます。

 

退去後は同じ賃貸料で入居者を募集できず、賃貸料の値下げをしなくてはならない可能性があります。

 

オーナーチェンジ物件を購入する前に確認すべきこと

東京23区のオーナーチェンジ物件を購入する前に、どのような点を確認すべきなのか紹介していきます。

 

オーナーチェンジ物件の購入前に修繕履歴を確認する

事前に部屋の中を見ることが難しいオーナ―チェンジ物件では、修繕履歴を確認するのも部屋の状態を予測する一つの材料になります。

 

修繕履歴にはこれまでの修繕箇所などが記載してありますので、頻繁に修理している箇所を把握することや、今後発生しそうな修繕を予測したりして資金計画を立てる際に参考にすることができます。

 

また、前オーナーを通して入居者に相談し、できるだけ室内を確認させてもらえるようにすることも検討しましょう。

 

入居者にとっても、壊れた箇所が発見されることでより安全な住環境になります。

 

前オーナーと入居者の協力を得ることで、瑕疵の発見につながるケースもあるでしょう。

 

現在の家賃と周辺相場を見比べる

大手の住宅情報サービスサイトで調べることや、該当地域に詳しい不動産会社に問い合わせるなど、現在の入居者の家賃と周辺相場を比較しておきましょう。

 

もし、現在の家賃を維持できない場合には相場に合わせた収支シミュレーションを作り直し、長期的な運用でも問題がないか確認しておくことが大切です。

 

前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する

物件の引き渡し前に、現在の入居者から預かっている敷金があるか確認をするようにしましょう。

 

敷金は入居者が退去する際に部屋の修繕費用に充てるか、修繕が発生しなければ返金しなければいけません。

 

そのため、売主が敷金を預かっていないかどうか確認をして、預かっているなら引き継ぐようにしましょう。

 

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

東京23区のオーナーチェンジ物件を購入する場合のポイントについては分かりましたが、不動産投資は如何に高く売るか、ということも重要です。

 

ここからは東京23区のオーナーチェンジ物件を売却する際、より高値でかつ買主側が安心して物件を買えるようにするために必要な点を紹介していきます。

 

更新料を無料にする

契約の更新期間が迫っている入居者がいる場合、更新料を無料にして住み続けてもらえるような対策をするとよいでしょう。

 

東京23区のオーナーチェンジ物件を購入する買主にとって最大の不安要素は、入居者が退去してしまい家賃収入が得られないことです。

 

売却前に入居者の契約更新を確約させることで、オーナーチェンジ物件の購入を前向きに検討してくれる買主が見つかるかもしれません。

 

賃貸物件に関する更新手続きの通知は、通常1~3か月前に郵送します。

 

更新期間が近づいている入居者には「更新料を無料にする」という内容を早めに通知しておきましょう。

 

集客力のある仲介業者に変更する

賃貸物件の空室にはさまざまな原因が考えられますが、その一つとして仲介業者の集客に問題があるケースが考えられます。

 

入居者の募集を仲介業者に委託しており空室状況が改善されないようであれば、別の仲介業者に変更する必要があるかもしれません。

 

集客力のある仲介業者を見極めるには、「接客の対応が丁寧であり、顧客目線を持っている」「宣伝広告が分かりやすく作成されている」などのポイントを見ると良いでしょう。

 

顧客に寄り添った環境や細やかな配慮がある仲介業者は、顧客を満足させることができるため集客力が高いといえます。

 

家賃や敷金・礼金を見直す

仲介業者を変更すること以外に、家賃や敷金・礼金の金額を見直す必要もあるかもしれません。

 

入居者が賃貸物件を選ぶうえで重視している条件のひとつに「賃料の安さ」があります。

 

また、入居時にかかる初期費用を抑えたいという人は、敷金・礼金が0円の賃貸物件を選ぶ傾向にあります。

 

そのため、入居率を改善する方法のひとつとして、家賃を下げて敷金・礼金をなしにすることも検討してみると良いでしょう。

 

ただし、賃料を安くすると同時に賃貸物件の利回りも悪くなってしまうため、収益物件としての評価が下がってしまうケースも考えられます。

 

家賃や敷金・礼金の金額を見直す際は、入居率と利回りのバランスに注意しましょう。

 

まとめ

オーナーチェンジ物件はすでに入居者が確保されているケースが多く、運用実績のある物件です。

 

比較的スムーズに賃貸運営を始めることができ、初心者でも始めやすい不動産投資です。

 

ただし他の不動産投資と違い、すでに入居者が居住していますが、その入居者の詳細を把握できないことや建物の調査ができず勉強不足では、いわゆるサクラに騙されるリスクもあります。

 

しかし、前オーナーや管理会社、さらに入居者との理解を深めながら対策を取ることで、東京23区のオーナーチェンジ物件であれば、高い入居率で安定した家賃収入をすぐに得られる可能性が高いといえるため、おすすめ出来る不動産投資なのです。

 

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