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ワンルームマンション投資で儲からない、その理由や講じるべき対策を紹介

2021.09.10 400
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ワンルームマンション投資で儲からない、その理由や講じるべき対策を紹介

ワンルームマンションとは、1つの居室(ワンルーム)にトイレやバス、キッチンといった生活に必要な設備がコンパクトに配置されているマンションのことです。

 

一般的なワンルームは約20㎡と言われており、1畳を約1.65㎡として考えると広さは約12畳です。

 

ワンルームマンションは設備がシンプルで家賃設定も安いことから、単身赴任中の会社員だけでなく一人暮らしの学生などにもよく利用されています。

 

形状は立地条件によって正方形、長方形など様々です。賃貸需要としては、一人暮らしや単身赴任で期間が決まっている一時的な入居を目的とした方たちに需要があります。

 

投資需要としては、不動産投資の経験がない、もしくは初心者に需要のある物件です。

 

その理由としては、ワンルームマンションは部屋がコンパクトで設備などの初期投資が抑えられ、金融機関から融資を受ける場合でも融資金額が少ないため、キャッシュフローが悪化しにくいため、リスクの小さい比較的始めやすい投資という認知で不動産投資初心者に人気があるのです。

 

しかし、リスクが小さく見えるワンルームマンションで儲からず、失敗する人が次々と出ています

 

なぜ儲からないのか、また儲からないと言われてしまう理由について紹介するとともに、儲かるようにするためにおさえておきたいポイントについても紹介していきます。

 

ワンルームマンション投資が想定より儲からない理由

まずは、ワンルームマンション投資で当初の想定より儲からなかった理由について紹介していきます。

物件の資産価値が低下していく

マンションの資産価値は築年数などの影響で減少していきます。

 

ワンルームマンション投資は長期の視点で収益を見られる人に向いていますが、投資を始める前に「いつ売却するか」という出口戦略も考えなければなりません

 

その時期を逃がせば、最終的な収支がマイナスになることもあります。

 

しかし、いざ売却となると、タイミングを逃がし続け、出口戦略に失敗してしまうことも多くあるのです。

 

借入金額が多すぎた

ワンルームマンションで新築の場合、販売促進費用が上乗せされた価格で販売されているため、中古マンションに比べるとどうしても物件価格は高くなってしまいます

 

新築マンションのほうが入居者を見つけやすく、家賃を高めに設定できるのではないかと考えたAさんは多額の借入を行い、新築ワンルームマンションを購入しました。

 

しかし、新築といえども高すぎる家賃設定では入居者を集めることができず、焦ったAさんは家賃を相場に合わせた価格に設定し直して入居者を獲得しました。

 

その結果、新たに設定した家賃収入では経費を差し引くと収支がマイナスになってしまい、物件購入のために借り入れた金額を返済するのが難しくなってしまい、儲けることができないのです。

 

利回りが低い

利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことで、不動産投資には「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の三種類があります。

 

ワンルームマンション投資は、他の投資物件と比べても家賃収入が少ないため、短期ではキャッシュフローが悪くなることを理解しておかなければなりません。

 

管理体制がしっかりとしたマンションでは修繕積立金は必ず段階的に上がってくるものです。

 

しかし物件によってはキャッシュフローが出ないので少しでも儲かるように見せる為、低く設定しています。

 

場合によっては、当初数百円や千円台だったものが、後々1万円台中盤から後半になっているマンションもあります。

 

特にマンションの総戸数が少なくメンテナンス費用がかかるエレベーターがついている物件は修繕積立金が高くなる傾向にあるので注意しましょう。

 

入退去のたびに費用がかかる

入退去のサイクルが早いと、それだけで費用でかさみます。

 

退去者が出ると、ハウスクリーニングや修繕費用が出るためです。

 

築年数が古くなるとリフォームやリノベーションも必要になります。

 

このような理由で、ワンルームマンション投資が儲からないと言われています。

 

不動産投資ローンの金利上昇によって儲からない

ワンルームマンション投資では、借入金利や原状回復・リフォームなどの維持管理費が予想外に増大して年間収支を圧迫することがあります。

 

金融機関からの借入金を低金利の変動金利で融資を受けている場合、市場金利が上昇すれば支払利息の負担が増大し、思うように利益が出ないこともあります。

 

特に金利が過去最低水準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを内包している環境です。

 

そのため、変動金利、固定金利や10年固定金利などの金利タイプの選定には慎重な判断が求められます

 

金利についての理解がないと、いつの間にか金利が変動して儲からなくなることや、固定金利でも金利が高すぎて、利益が出づらくなり急な出費に対応できないということもあるのです。

 

ワンルームマンションは家賃設定がファミリー向けのマンションより低めに設定されていることで、収入も低くなりがちなため、儲かるようにするためには金利の設定は慎重に行うべきでしょう。

 

ワンルームマンション投資で儲かるようにするためのポイント

ここまで、ワンルームマンション投資で儲からない、失敗に終わっている理由について紹介してきました。ここまでの失敗を踏まえてワンルームマンション投資で儲かるようにするために必要なポイントを紹介していきます。

管理費・修繕積立金は将来的に上がることを考慮する

築浅のワンルームマンションでは、修繕積立金が数千円と安く設定されている場合が多いです。

 

低いとキャッシュフローも出るのでうれしい反面、修繕積立金はマンションの価値を維持するために必要な費用なので、安いままだといざ修理をする際に、積立金では足りず結局出費が増えて利益が小さくなってしまうこともあります。

 

また、多くの不動産会社は物件を売るために修繕積立金を低く見せて、お得感を売りにしていますが、このような物件は購入後数年で管理費や修繕積立金が上がり、キャッシュフローの悪化につながることが多いため、管理費や修繕積立金の詳細を理解することと共に、大半の物件は値上がりするという前提で運用することを認識しましょう。

 

電話によるマンション投資の勧誘に手を出してはいけない

上場会社のサラリーマンや公務員、医者に良くワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってくることが増えています。

 

なぜこのような方々が電話営業されるかというと、単純に「ローンが通りやすい」からです。

 

しかし、このような勧誘には手を出してもいいことはありません。

 

なぜなら、電話での勧誘や、しつこい営業がくる会社の物件は費用ばかり高く、利回りが悪い儲けの出ない悪い物件だからです。

 

そしてこのご時世に電話営業するのはインターネットに掲載しても売れないからです。

 

しつこい場合の対処法は、仕事を辞めたとか、カードを延滞したなどと言って、「ローンが通りそうにない人だな」と思わせることで引き下がらせることが大切です。

 

悪徳な業者によっては恫喝まがいのことも行うので、トラブルに巻き込まれないためにも電話営業はきっぱりと断りましょう

家賃保証を信用し過ぎてはいけない

周辺相場よりも物件を高く売っている不動産会社は、サブリース空室保証家賃保証といった謳い文句で安心を誘ってきます。

 

このサービスは基本的に業者が物件価格に利益を乗せたものを上手くごまかすための言い訳に近いものなのが実態なので、儲かりやすい物件とは言い難いものが多いです。

 

サブリースや家賃保証があることで安心できず、会社が倒産した場合は払われなくなるリスクもはらんでいるのです。

 

また、サブリースがついているのが理由で、物件が売却できないこともあります。

 

場合によっては、入居付けが厳しくなった物件は、簡単にサブリースの賃料の値下げを要求し、拒否したらサブリース契約を解除されたということもあるようです。

 

儲けること優先でサブリースを無条件に付けることの無いようにしましょう。

 

新築ワンルームマンションを選ばない

新築マンションは新築したときが価格のピークであることが多く、数年経てば中古の物件より下落幅が大きくなる傾向にあります。

 

対して、築浅の中古ワンルームマンションは新築当初の7割程度の価格で購入することができる傾向にあります。

 

さらに築15年を超えれば価格の下落も5割から7割程度と落ち着く傾向で、一般的には安定の域に入ります。

 

不動産会社選びを軽視しない

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資で成功と失敗を分けるポイントが不動産会社選びといっても過言ではありません。

 

不動産投資に関する最低限の情報は個人でも収集できます。

 

しかし、ワンルームマンション投資の最新動向を把握しているのはプロである不動産会社であり、物件の情報を事細かに知り尽くしているのです。

 

長期にわたって運用する不動産投資だからこそ、収益の出やすい物件やエリアの情報に詳しいだけでなく、信頼できる不動産会社をパートナーとして選ぶことが大切です。

 

ワンルームマンション投資の収支を確認

ワンルームマンションは入居率が高いからと安全というわけではありません。

 

家賃収入は安定して得られるメリットはあるものの、購入した物件の条件によっては安定した収益が得られているのに、収支がマイナスになるケースが存在します。

 

想定年間家賃収入は、必ずしもシミュレーション通りの収益が得られると保証するものではなく、空室リスクなどで低くなる可能性もあります。

 

また、需要の変化によりや家賃設定を下げなければならないこともあるでしょう。

 

このような状況に陥れば、ローンの支払いが難しくなるだけでなく、ローン完済後でも収支が赤字になってしまうことも十分にあり得ます。

 

物件のエリアを確認

物件の価格が安いからという理由だけで購入し、儲からないというパターンも多くあります。

 

ワンルームマンションはその特徴からも、一人暮らしの学生から単身赴任のサラリーマンまで幅広く利用されており需要も高い傾向にあります。

 

しかし、物件の価格だけで選んでしまうと賃貸ニーズとは大きくかけ離れた条件になることもあり、結果的に収支がマイナスになってしまうこともあるため注意が必要です。

 

また、特定の企業や学校など1つの集団のみに入居を依存した物件は、学校の廃校や企業移転で入居需要が落ち込み、儲かるどころか大きな損失になってしまうことがあるのです。

 

リスク分散

不動産投資のリスク回避として「分散投資」が挙げられます。

 

たった一つの投資先に資産を投じてしまえば、リスクに対して柔軟に対応できず儲けが出る事はありません。

 

これはワンルームマンション投資にも言えることで、一棟買いなどのハイリスクな手法は避けるようにしましょう。

 

たしかに、保有するワンルームマンションが散らばると管理などが面倒だと思う方も多いでしょう。

 

ただ、そのような煩雑なオーナー業務は信頼できるパートナー会社に一括して任せてしまうこともできます。

 

何よりも投資が失敗に終わってしまったら元も子もありませんので、まずは大前提となるリスクの軽減に集中しましょう。

 

まとめ ワンルームマンション投資で大切なのは節税よりも収益性

ワンルームマンション投資で失敗した事例や、儲けが出やすくなるコツについて紹介してきました。

 

ここまでの事例をまとめて最も重要なことは、ワンルームマンション投資では「収益性」を重要視すべきなのです。

 

ワンルームマンション投資では帳簿上赤字になることが多く、それが所得税などの節税につながります。

 

しかし、本当の赤字が続いてしまっては節税どころではありません。

 

特にワンルームマンション投資では、入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税などがすべて持ち出しになってしまいます。

 

賃貸需要が少ない物件は購入希望者もなかなか現れません。手放したくても買い手が見つからず、所有している間はコストばかりが増えていくことになり、失敗してしまいます。

 

安定した家賃収入が得られるか、年間にかかる経費はどのくらいかなどを考えつつ、収支をシミュレーションしてみましょう。

 

この際には家賃の滞納や、設備の故障で交換が必要になることも想定して、必要経費をシビアに見積もるなどのことができるかどうかが大切です。

 

そのシミュレーションから物件の収益性を判断して投資方針を決めていくことが大事です。

 

ワンルームマンション投資は、性急に節税効果を求めて儲けようとするのではなく、収益性をよく見て長期的視点で運用することが儲かりやすくなる近道と言えるでしょう。

 

今回の記事をお読みになった方の中で、不動産投資で継続的に儲かるようにするためのコツや、修繕、管理などのリスクについてより詳しく知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい。

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