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《実例紹介》ワンルームマンションの不動産投資で失敗する理由とは?実際にあった失敗談から学ぶ!

2020.05.29 773
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《実例紹介》ワンルームマンションの不動産投資で失敗する理由とは?実際にあった失敗談から学ぶ!

不動産投資で人気の高いジャンルといえば、ワンルームマンション投資です。1棟買いなどと比べても、比較的安い費用で購入を検討できるため、不労所得を得たいサラリーマンの副業として人気があります。

ただし、安易にワンルームマンションの不動産投資に手を出してしまったために、失敗してしまった……という実例も存在します。今回は、そんなワンルームマンションの不動産投資に関する失敗談の実例をご紹介します。

ワンルームマンションの不動産投資を検討している方は必見です!

ワンルームマンションの不動産投資とは

ワンルームマンションの不動産投資では、基本的に1棟買いではなく、1部屋ごとの区分で購入することが多いです。アパートの1棟買いなどと比べると費用が安く済み、新築・中古で選ぶことができるので、中古ワンルームマンションであれば、初期費用を抑えることができます。

そのため、比較的リスクを低くしつつ、不動産投資を行うことができるジャンルとして人気があります。サラリーマンなど、ある程度安定した職業につき、将来的に不労所得を得たいと考えている方々が始めることが多いです。

また、「節税対策になる」「生命保険の代わりになる」「相続対策になる」など、運用を行って家賃収入を得られることに関するメリット以外の利点もあるため、不動産投資の初心者の方でも、注目している場合が多いのではないでしょうか。

ワンルームマンションの不動産投資の利回り

それでは、気になるワンルームマンション投資の利回りをチェックしてみましょう。

東京都内のワンルームマンション投資の平均利回り

中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の6区を含む城東エリアにおける平均利回りは、どのようになっているのでしょうか。

データによれば、2016~2018年の3年間で、4.8%〜4.7%〜4.5%と、少しずつではあるものの、毎年低下する傾向が見られています。

城東と同様に、港区、品川区、目黒区、大田区の4区を含む城南エリアにおける平均利回りについても、2016~2018年の3年間で、4.6%〜4.5%〜4.4%となっているようです。

このように、東京都内のワンルームマンションの不動産投資に関する平均利回りは、下降傾向であることを念頭に置いておきましょう。2020年以降、東京オリンピック開催の可能性を残しているとはいえ、難しい世界情勢の中、必ずしも明るい方向に向かうとは断言できないことは理解しておくべきです。

大阪府内のワンルームマンション投資の平均利回り

大阪では、大阪駅の再開発、2025年の大阪万博開催など、注目される話題の多い地域となっていますが、2016~2018年の3年間で、大阪における平均利回りは、5.3%〜5.0%〜4.9%となっており、2018年には5%を下回る結果となっています。

名古屋市内のワンルームマンション投資の平均利回り

名古屋におけるワンルームマンション投資の平均利回りは、2016~2018年の3年間で、5.4%〜5.3%〜5.1%となっており、都内と同じく、年々低下する傾向が見られています。

名古屋駅周辺が現在、再開発が進んでいるほか、リニアモーターカーが停車することも話題になっており、注目されている地域ではありますが、平均利回りは若干下降しているようです。

福岡市内のワンルームマンション投資の平均利回り

福岡のワンルームマンション投資の平均利回りは、2016~2018年の3年間で5.6%〜5.4%〜5.2%と、年々低下していく傾向にあります。

日本の主要都市のワンルームマンション投資の平均利回りは軒並み下降傾向

このように、日本の主要都市のワンルームマンション投資の平均利回りについては、東京・大阪・名古屋・福岡では軒並み下降傾向にあることがわかっています。

不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンな投資方法である株式・FX投資などと比べて、利回りの下降などが比較的緩やかであるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法であると言われています。

しかしながら、2016~2018年の推移を見ると、ワンルームマンション投資の平均利回りは全体的に下降傾向であるため、今後、不動産投資を始めたいと考えるサラリーマンの方の場合は、過去のデータだけを参考にせず、これからの動向についても、ある程度予想を立てたうえで決めていく必要があるでしょう。

ワンルームマンションの不動産投資のメリット

それでは、ワンルームマンションの不動産投資におけるメリットとは、具体的にどのようなものがあるのかをここで見ていきましょう。

ワンルームマンション投資は費用が安く済む

新築・中古のマンションおよびアパートの1棟買いや、ファミリータイプのマンション投資などと比べて、ワンルームマンション投資は1部屋あたりの室内面積が小さいため、物件価格も必然的に安くなる傾向があり、ランニングコストも抑えることが可能です。

そのため、不動産投資を始める際に必要となる初期費用や、不動産取得税、固定資産税などの各種費用を安く抑えることができます。融資も受けやすく、リスクを最小限にできることがメリットであるといえるでしょう。

費用自体を安く済ませることができるということは、ローンの支払い金額に関しても小さくなるため、たとえ空室が続いて赤字経営になったとしても、ローン破産などに追い込まれる危険性なども低くすることができます。

家賃が安いため、下落幅が小さく、不況にも強い

ワンルームマンションの不動産投資は、ファミリータイプのマンション投資や、1棟買いなどのケースと比べると、家賃が安いです。

そのため、家賃収入の金額については低めになりますが、その分、不況の際にも下落の幅が小さくなるため、ダメージを受けにくいメリットがあります。リターンを抑える分、リスクを下げることができるのが、ワンルームマンションの不動産投資の利点だといえます。

単身者向けの物件となるため、競合する物件が少ない

ワンルームマンションの不動産投資は、単身者向けの物件となります。そのため、競合する物件が少なくなるメリットがあります。

一方、ファミリータイプのマンションの場合は、夫婦やすでに子供がいる家族などが、将来のことも考え、賃貸のみならず、物件の購入も含めて検討していることがあります。ファミリータイプマンションを賃貸する、マンションの1室を購入する、二世帯住宅を購入する、一戸建てを賃貸する……など、様々な選択肢があるのです。

その点、単身者がマンションを購入しようと考えるケースはあまり多くはありません。また、一戸建てに関してはそもそも選択肢に含めることは少ないです。

このように、ワンルームマンションの不動産投資であれば、競合する物件の種類が大幅に少なくなるため、需要と供給のバランスが崩れることなく、安心して入居者を探すことができます。

他の物件と、間取りや室内設備で差がつきにくい

ファミリータイプのマンション投資の場合、1LDKや2DKなど、間取りで大きな差がつくほか、室内設備に関しても様々な違いが出てくるため、入居者募集の際にどの部分を物件の強みとしてPRするのか、考えなければならないことが多いです。

その点、ワンルームマンションの不動産投資の場合、基本的に間取りは1部屋、違いはキッチンがIHかガスか、トイレと風呂はセパレートかユニットタイプかなど、物件ごとの差はそれほど大きく変わりません。

そのため、他の物件に間取りや室内設備によって圧倒されてしまうケースは少なくなるので、競合する物件が多数存在する地域にワンルームマンションの物件を購入したとしても、間取りや室内設備に関して悩む機会は、比較的少ないでしょう。

ワンルームマンションの不動産投資のデメリット

ここまで、ワンルームマンションの不動産投資のメリットを見てきましたが、デメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。

地方のワンルームマンション投資はリスクが高い

現在、地方に移住しようとする人口の移動は、ほとんどないことが、総務省の「住民基本台帳に基づく人口移動報告」の既存データでわかっています。東京・大阪・名古屋といった主要都市をチェックした場合、転入者が転居者を上回る結果となったのは、首都圏のみであるといった報告も見られています。

そのため、たとえ大阪・名古屋などの地方の大都市であっても、東京のワンルームマンション投資と比べると入居者が入らないデメリットを抱える可能性があることを頭に入れておきましょう。

築年数が経っている中古ワンルームマンション投資は危険

築年数が経っている中古ワンルームマンションは、初期費用やランニングコストを抑えることができる観点から、手を出しやすく、購入を考える方も多いでしょう。

しかしながら、中古ワンルームマンションは、築年数が経っている場合、老朽化が進んでいるため、購入した後に想定外のメンテナンスが発生してしまう可能性があります。

特に、1981年以前に建築された物件の場合、新耐震基準を満たしていないケースもあり、このような物件は、想定できない災害などによって回復不能なダメージを被る可能性もあるのです。

また、東日本大震災の教訓から、今後起こり得る南海トラフ地震などを気にかけ、防災意識の高い入居者も増えているため、耐震基準に不安のある物件は、たとえ単身者向けのワンルームマンションであるといえども、選択肢から外されてしまうことが考えられます。

ワンルームマンションの1棟買いは失敗するとなかなか立ち直れない

ワンルームマンションの不動産投資に限らず、基本的に、不動産投資で成功するコツは「分散投資」にあります。分散投資とは、一箇所に集中して投資するのではなく、いくつかの資産を分散して持ち、ひとつの資産に何かがあったときでも、他の資産の利益でカバーすることを目的とした、リスクヘッジを考えた投資方法のことです。

ワンルームマンションの1棟買いを行った場合、その金額は億単位になることもあります。当然ながら、それほどたくさんの現金を手元に持っていないサラリーマンであれば、ワンルームマンションの1棟買いにすべての資産を集中して、不動産投資ローンの返済を行う必要が出てくるでしょう。

このようなケースでは、もしも1棟買いしたワンルームマンションに何らかの問題が生じて利益が出なくなった場合、他の資産で利益をカバーすることができなくなり、せっかく購入した物件も、赤字のままで売りに出すしかなくなる可能性もあります。

また、ワンルームマンションの区分での不動産投資と違い、1棟買いの不動産投資の場合は、高額の取引となるため、次の買い手を見つけることが困難である可能性も高いです。そのため、赤字を少しでも補填しようと売りに出したは良いものの、買い手がなかなかつかずにさらに負債が膨らんでしまう危険性もあります。

このように、ワンルームマンションの不動産投資には、メリットだけでなく、様々なデメリットもあるのです。初期費用やランニングコストが安く済むからといって、安易に選ぶのではなく、不動産会社と入念に収支シミュレーションを立てるように心がけ、不動産投資で成功している経験を持つ投資家の意見なども参考にしながら、正しい判断をするようにしてください。

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《実例!》ワンルームマンションの不動産投資の失敗談

それではここで、ワンルームマンションの不動産投資における失敗談の実例をチェックしていきましょう。まずは新築ワンルームマンションの事例をお伝えしていきます。

※このエピソードは、当サイトのLINE公式アカウントに登録している生徒さんの知人が、過去に実際に経験した内容をもとにしています。

新築ワンルームマンションを購入したサラリーマンAさんの失敗談

Aさんは都内に住む40代の男性です。東京都内の大手企業に勤めており、ワンルームマンションの不動産投資で資産形成を行おうと、3,300万円のワンルームマンションを区分で5年前に購入しました。

勧誘電話をかけてきた不動産投資の営業マンから言われた「ワンルームマンションの不動産投資は将来の年金代わりになり、生命保険などの代用にもできる」といった内容に興味を持ち、勧められたワンルームマンションを購入することにしました。

▼1件目の不動産投資用ワンルームマンション
物件価格:3,300万円
利回り:4%程度
物件環境:都内駅徒歩10分

Aさんはあまり利回りに関して理解が深くなく、物件価格についても高いのか安いのか検討がついていない状態だったものの、打ち合わせで会った営業マンから「好条件の物件で、他にも買い手の候補がいるため、できるだけ早く決めないと先約がついてしまう」といった内容を聞き、親類や周りの友人には特に相談せずに、購入を決めてしまいました。

かかった頭金は、なんと30万円のみ。3,300万円という高額な物件にもかかわらず、たった30万円の頭金で購入できたことに、Aさんは喜びました。その後、滞りなく契約から決済まで完了し、建設中だった物件は、購入後半年程度で完成。Aさんは、不動産投資用ワンルームマンションを所有するオーナーとなったのでした。

物件にはすぐに入居者が入り、毎月の家賃収入と不動産投資ローンの差額1万円が利益として残るようになり、Aさんは「自分の不動産投資の判断は正しかった」と満足していたとのことです。

Aさんはリスク分散するためにさらに2件目の物件を購入

Aさんは、別の不動産会社の営業マンともやり取りをするようになり、知識を増やしていきました。そこで知ったのが、「リスクを分散するためには、複数の物件を運用した方が良い」という内容。

たしかに、不動産会社の営業マンが言う通り、最初に買った物件が今はうまく運用できているものの、もしも何かあって、入居者が入らない場合は、不動産投資ローンをまるまる負担しなければならない事態となるでしょう。その点、複数の不動産投資用物件を持っていれば、ひとつの物件の運用がうまくいかなくても、他の物件の運用で利益を補填することが可能となります。

そこで、Aさんは1件目の不動産投資用のワンルームマンションを購入した翌年に、2件目のワンルームマンションを購入しました。

▼2件目の不動産投資用ワンルームマンション
物件価格:3,500万円
利回り:5%程度
物件環境:都内駅徒歩8分

事前のシミュレーションの結果、利益を見込める予定だったものの、実際に募集を行ったところ、競合する他のワンルームマンションも条件が良いものが多かったため、なかなか入居者が見つかりませんでした。

最終的に、家賃を下げざるを得ず、入居者は見つかったものの、1件目の物件と違い、2件目の物件は家賃収入を不動産投資ローンの返済に充てると、ほとんど利益が残らない事態となってしまいました。

3年後、不動産投資の様々な経営問題に直面するAさん

そこから3年が経った頃、Aさんが所有する2件のワンルームマンションが、同時に空室になってしまう出来事に見舞われました。これにより、空室リスクを避けるために、リフォームを行いましたが、合計で40万円程度かかってしまったのです。

さらに、リフォーム後に2件とも入居者は決まったものの、リフォーム後も家賃をほとんど上昇させることができず、家賃は月額2万円程度下がってしまいます。これにより、空室の補填のために、合計50万円以上の出費を自腹で被ることになりました。

2年後、さらに状況は悪化し、泣く泣く売却を検討。しかし……

その後、2年ほどが経った頃、空室が頻繁に発生するようになってしまい、諸経費を含めると月々5万円程度の赤字が出るようになってしまいました。そのまま2件の不動産投資の経営を続けることが困難であると判断したAさんは、泣く泣く売却を検討します。

2件の不動産の購入費用は合計で7,000万円近くにのぼります。Aさんは、「多少の損が出ても仕方がないから、とにかく赤字を被り続ける状態から脱したい」と考えました。

しかし、不動産会社の査定金額を見て、Aさんは衝撃を受けます。なんと「4,500万円程度でなければ売ることができない」というのです。2,500万円程度、損をすることになります。

査定した不動産会社によれば、Aさんは1件目・2件目の物件ともに、相場から考えるとかなり割高な金額で契約してしまっており、完成後の中古物件をAさんが提示する金額で購入する人はまず見つけられないとのことでした。

いずれにせよ、Aさんの予想をはるかに下回る金額の査定だったため、その金額で売りに出してもローンを完済することはできません。

毎月の赤字に苦しくなったAさんは、最終的には消費者金融に借金をしなければならなくなりました。しばらく借金を続けながら生活を続けていたAさんですが、膨らむばかりで減ることのない負債に、打開策を見つけることができず、自己破産手続きをしたとのことです。

Aさんのワンルームマンションの不動産投資は、なぜ失敗したのか?

Aさんがワンルームマンションの不動産投資に失敗した原因としては、「不動産投資の知識があまり深くない段階で、誰にも相談せずに始めてしまったこと」が挙げられます。

不動産投資は、数千万円以上の金額を投じて行う、大きな決断を伴う取り組みです。そのため、本来であれば、周辺の物件相場を入念にリサーチし、適正な価格での契約なのかを調査すべきでした。そうすれば、1件目の物件が相場の価格よりも高い金額であることを、契約前に気づくことができたはずです。

しかし、Aさんは大手企業に勤めるサラリーマンということもあり、簡単に融資を受けることができ、頭金もかなりの低額で済んでしまったことで、すっかり慢心しまっていたようです。

そのため、より慎重に検討すべき2件目の物件購入に関しても、「リスクを分散するためには、複数の物件を運用した方が良い」という不動産会社のアドバイスを鵜呑みにしてしまい、すぐに契約してしまいました。確かに、アドバイス自体は正しい内容でしたが、契約時の物件価格が相場よりも高いことを、Aさんはまず知っておくべきだったのです。

このような教訓から、当サイトのLINE公式アカウントに登録しているAさんの知人の生徒さんは「聞いた失敗談のような流れにならないように、不動産投資で成功している人たちと情報交換をしながら、安全に検討を進めたかった」と話しており、LINE公式アカウントに登録されたことについて、得たい情報をチェックできるので満足していると評価をいただいています。

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ワンルームマンションの不動産投資で失敗しないために心がけるべき6つのポイント

最後に、ワンルームマンションの不動産投資で失敗しないために、心がけるべきポイントを6つ、ご紹介していきます。

① 購入後も不動産会社からサポートを受けることはできるか?

ワンルームマンションの不動産投資は、購入すれば終わりではなく、そこからどうやって運用し、資産形成をしていくかを考えることが重要となります。そのため、購入後も不動産会社からサポートを受けることができるかどうか、必ずチェックするようにしましょう。

また、滞納保証などの制度があるかどうかも確認すると良いでしょう。滞納保証とは、万が一、入居者が家賃を支払えなかった場合に、業者が立て替えてオーナーに振り込みを行う制度です。この制度があると、入金されなかった家賃分のやりくりに悩む必要がなくなるため、おすすめです。

② 節税対策としてのメリットを過剰に考えすぎていないか?

ワンルームマンションの不動産投資をすすめる不動産会社の営業マンが必ず話す内容として、「節税対策になる」というものがあります。もちろん、不動産投資を始めて損益通算した結果、赤字だった場合には、その分を所得から引くことができるため、結果的に節税対策となります。

しかし、ワンルームマンションの不動産投資は、あくまでも家賃収入による黒字化を目的とすべきであり、赤字の場合の節税対策の効果は、メインとなるメリットではありません。この点を勘違いして、家賃収入による黒字化が見込めないような物件を購入してしまうと、後で必ず痛い目を見ますので、十分に注意しましょう。

③ 購入する物件の家賃は周囲の相場と合っているか?

購入する物件の家賃は、周囲の相場に合っているか、事前にリサーチして確認しておきましょう。もしも、相場が合っていない場合は、競合している物件に入居者が流れていってしまうため、家賃の値下げを検討しなければならなくなる可能性があります。

収支を少しでも上げるために、高い家賃に設定したいと欲が出る気持ちもわかりますが、入居者は必ず相見積もりを取るものです。妥当な賃料で物件を借りたい入居者に、効率的にアプローチするためには、できるだけ相場に合った金額を提示する必要があるといえるでしょう。

④ 修繕積立金が後ほど急増するような仕組みになっていないか?

修繕積立金は、物件の経年劣化などを修繕対応するために積み立てるお金のことです。築浅の場合には千円単位で済む修繕積立金が、物件を長い期間持っていることで、最終的には月に数万円かかってしまうようになった……といった話もよく聞きます。

ワンルームマンションの不動産投資では、最初の段階の収支を良く見せるために、修繕積立金を初期のみ安く設定している不動産会社もあると言われています。そのため、提示された額面を鵜呑みにしてしまうと、後で高額な修繕積立金を支払わなければならなくなる可能性もあります。契約前に、修繕積立金については十分に確認するようにしましょう。

⑤ 駅近10分以内など、周囲の環境は魅力的か?

ワンルームマンションの不動産投資では、物件の間取りや設備で差をつけられない分、立地の環境で勝負する必要があります。そのため、駅近10分以内など、魅力的な条件を揃えている物件の購入を検討するようにしましょう。

駅から遠い物件の場合、電車通勤・通学を想定している入居者には条件を絞る段階で弾かれてしまい、設備などにこだわっていても、そもそも目に留まらない可能性もあるのです。

⑥ 男性にも女性にもウケの良い仕様になっているか?

ワンルームマンションの不動産投資で取り扱う物件は、男性にも女性にも、万人に受け入れられるような仕様になっているかどうかを確認するようにしましょう。

特に、女性に気に入られる条件を備えていれば、男性にも気に入られる傾向があります。一方、男性にしか受け入れられない条件の部屋は、女性は選ばない傾向がみられます。そのため、「バス・トイレ別(セパレート)」「収納豊富」「入口に鏡設置」「セキュリティ完備」など、女性に喜ばれるような設備は最低限揃えている物件を選ぶのが良いでしょう。

ワンルームマンションの不動産投資で失敗しないための秘訣とは?

今回は、ワンルームマンションの不動産投資に関する失敗談の実例をご紹介しつつ、失敗しない不動産投資を実現するためには何を知っておくべきかを詳しく解説いたしました。

なお、不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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