《2021年最新版》ワンルームマンションの不動産投資は本当に儲かるのか？メリット・デメリットを徹底解説！
《2021年最新版》ワンルームマンションの不動産投資は本当に儲かるのか？メリット・デメリットを徹底解説！
不動産投資を行ううえで、「ハードルが低い」と言われているのがワンルームマンションです。今回は、ワンルームマンションの不動産投資について、メリット・デメリットを徹底解説！都内のワンルームマンションに関する基礎知識、ワンルームマンションの不動産投資でよくある誤解、中古ワンルームマンションで気をつけたいリスク、レバレッジと複利を活用する方法などを詳しくお伝えしていきます。
ワンルームマンションの不動産投資とは？
ワンルームマンションとは？
ワンルームマンションとは、単身赴任の会社員やサラリーマン・学生・高齢者の一人暮らしなどが居住する住居で、不動産投資の目的で購入および運用されることも多い物件です。
なお、ワンルームとは、「居住できるスペースが１つだけの部屋」といった意味ではなく、「１部屋に全ての設備がまとまっている部屋」を意味します。ワンルームマンションは、主に「１R」と表記され、部屋の広さは20㎡ほどが一般的です。
トイレ・お風呂・洗面台がセパレートではなく、３点でセットになったユニットバス仕様や、コンロが１つだけのケースなども多々あるため、設備面の快適さよりも手軽な居住を目的とした借り手が多い物件でもあります。
ワンルームマンションの不動産投資の種類
ワンルームマンションの不動産投資は、以下のような種類に分かれます。
ワンルームマンションの区分購入の不動産投資
ワンルームマンションの区分購入の不動産投資は、ワンルームマンションの建物ではなく部屋を購入するスタイルです。一棟買いよりも投資金額が安いため、リスクが低く、複数戸を所有することでリスク分散が可能となります。
ワンルームマンションの一棟買いの不動産投資
ワンルームマンションの一棟買いの不動産投資は、ワンルームマンションの建物をまるまる購入して運用するスタイルです。まとまった金額の元手が必要で、融資のハードルも上がりますが、区分購入よりも部屋数が圧倒的に多いため、大きく儲けられる可能性があります。
新築・築浅ワンルームマンションの不動産投資
新築・築浅ワンルームマンションの不動産投資は、建てられたばかりであったり、築年数が浅かったりする新しいワンルームマンションを区分購入または一棟買いするスタイルです。中古ワンルームマンションよりも資産価値が高く見込め、新築・築浅は入居者の人気も高いため、空室リスクなどを抑えることができます。
中古ワンルームマンションの不動産投資
中古ワンルームマンションの不動産投資は、中古のワンルームマンションを区分購入または一棟買いするスタイルです。新築・築浅ワンルームマンションに比べて購入価格を安く抑えることができるため、高い利回りを期待できます。一方、建物や設備が古いため、空室リスクがあり、修繕も早い段階で必要になる可能性があります。
ワンルームマンションの不動産投資の利回り
不動産投資における利回りには、大きくわけて２種類あります。
表面利回り
表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で算出することができます。各種管理費や税金を考慮しない、簡易で求められる利回りを意味します。不動産業者のチラシやネット広告などで見られる利回りは、表面利回りが記載されているケースが多いです。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りに加えて、各種管理費や税金なども考慮した、実際の運用のシミュレーションを正確に把握できる利回りを意味します。
ワンルームマンションの不動産投資を行う場合、表面利回りだけを鵜呑みにしてしまうと、実質利回りを計算した場合に思った以上に利益が出ない場合なども考えられるため、必ず実質利回りも確認するようにしましょう。
ワンルームマンションの不動産投資における７つのメリット
ワンルームマンションの不動産投資における７つのメリットは以下のとおりです。なお、ここでは運用されることの多い、区分購入のワンルームマンションについて言及していきます。
① 費用を安く抑えることができる
ワンルームマンションは、室内面積も狭いため、他のマンションを対象とした不動産投資に比べて、物件価格が安く、支出を抑えることが可能です。購入金額を抑えることができることによって、不動産取得税や固定資産税といった初期費用も安くなります。
また、借入金も小さくなると、ローン支払額も小さくなるので、もしも空室が続いて赤字が発生した場合にも、大きな赤字金額にはならないため、ローン破産などのリスクも避けやすいです。さらに、支出が下がるということは、利回りも高く運用できることが期待できます。
そのため、費用を安くできることで、「リスクを抑えられる」「融資が受けやすくなる」「利回りを高くできる」などの様々なメリットを享受できます。
② ランニングコストを安く抑えることができる
不動産投資でかかるランニングコストである管理費や修繕積立金の金額は、室内面積の広さに比例して高くなります。そのため、そもそもの室内面積が狭めのワンルームマンションの場合、これらの費用を抑えることができます。
同じく、固定資産税・都市計画税の基準となる評価額も、物件の室内面積の広さに比例するので、ワンルームマンションの不動産投資であれば、かかってくる税金も安くなります。
その他、補修のための費用も安く抑えられるほか、不動産管理会社の委託費用も「家賃の◯%」といった決まりになっていることが多いため、家賃がそれほど高く設定されないワンルームマンションでは、管理委託費用も安くできます。
③ 家賃が安いため、不況時の下落幅が少ない
ワンルームマンションの不動産投資では、そもそもの家賃がファミリータイプのマンションなどと比べて安い設定になります。そのため、家賃相場の上下の振れ幅がそれほど大きくないので、たとえ不況が訪れたとしても、価格競争になりづらく、家賃の下落幅が大きくなってしまうリスクを軽減できます。
④ 間取りによる物件の差が出にくい
ワンルームマンションの不動産投資の場合、間取りが他の物件とそれほど大きな差が出ないため、投資する物件選びをする際の検討事項を減らすことができるメリットがあります。
一方、これが、たとえば１LDK〜３LDKなどの広い部屋である場合には、リビングやダイニングの形状、洋室の位置、水周りの大きさ、各部屋の収納など、検討事項が多くなります。
⑤ 単身者向けなので、流動性が高く、空室リスクを減らせる
ワンルームマンションの不動産投資の場合、扱う物件は単身赴任の会社員やサラリーマン・学生・高齢者の一人暮らしなどが居住する目的の住居であり、単身者向けです。
そのため、２年〜４年ほどで更新となるケースが多く、物件の流動性が高いです。たとえ空室になっても、すぐに次の居住者が入る可能性も高いため、空室リスクを減らすことができます。
⑥ 居住希望者の室内設備へのこだわりが少ない
ワンルームマンションの不動産投資で扱う物件は、単身者向けで、室内設備もシンプルな場合が多くなっています。そのため、居住希望者の室内設備に対するこだわりも少ない傾向にあり、水周りの設備の入れ替え工事費用、部屋の補修およびクリーニング費用なども安く抑えることが可能です。
このように、ワンルームマンションの不動産投資には、様々なメリットがあります。
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ワンルームマンションの不動産投資における４つのデメリットおよびリスク
同じく、区分購入のワンルームマンションの不動産投資における４つのデメリットも把握しておきましょう。
① 家賃収入が高くないため、大きなリターンは見込みにくい
ワンルームマンションの不動産投資で扱う物件は、ランニングコストや初期費用などを安くでき、空室リスクも抑えることができるため、長期的に安定した収益を見込める可能性があります。
その一方で、マンションの一棟買いや、家賃の高いファミリータイプのマンションの区分購入に比べると、部屋数が少なかったり、高い家賃を設定することができなかったりするため、大きなリターンは見込みにくいデメリットがあります。
② ファミリータイプなどの物件よりも資産価値が残りにくい
ワンルームマンションの不動産投資で扱う物件は、床面積や敷地面積の関係で考えると、ファミリータイプの物件よりも、敷地内に他の部屋が多数存在することになります。
これは、資産価値に占める建物の割合が大きいということになるため、建物の老朽化と共に、資産価値が減少していくことは避けることができません。
ワンルームマンションの不動産投資で扱う物件は、もともとの土地の持分が少ないため、資産価値が残りにくくなるデメリットがあるのです。
③ 家賃とランニングコストの割合を見誤ると割高になる
ワンルームマンションの不動産投資では、ランニングコストが安いことがメリットである旨は説明したとおりですが、家賃とランニングコストの割合を見誤った場合、割高になってしまう可能性もあるので注意しましょう。
たとえば、以下の２つの物件があった場合、どちらがお得だと思いますか？
１：家賃8万円、管理費・修繕積立金１万円
２：家賃６万円、管理費・修繕積立金9,000円
２のほうが、一見、管理費・修繕積立金のランニングコストは安く見えますが、実際には、家賃に対する管理費・修繕積立金の割合は、１が12.5%、２が15%となり、２が割高です。
管理費・修繕積立金は、築年数を経るごとに増額して収益を圧迫していく可能性が高いため、長期的な計画を立て、家賃とランニングコストの割合もシビアにチェックするようにすべきです。
④ 将来的に発生する支出を想定しておかないと失敗する
ワンルームマンションの不動産投資は、長期的なスパンで運用する投資です。そのため、収支シミュレーションについても、様々な支出の可能性を考慮に入れ、15年〜20年以上の長期計画で、利益と支出のバランスを想定しておかなければなりません。
特に、ワンルームマンションの不動産投資の区分購入では、一棟買いとは違って室内面積も狭く、空室が出れば収益がゼロになってしまうため、退去時の修繕費用・リフォーム費用・設備入れ替え費用などを甘く読んでいると、痛い目を見ることになります。
基本的に、経年劣化した部屋の修繕や設備入れ替えについては、オーナー負担となるため、場合によっては、１ヶ月分の家賃収入を超える修繕費用が必要となる可能性もあります。ワンルームマンションの不動産投資では、想定外の支出が出ないように、入念なシミュレーションを行うことが大切です。
都内のワンルームマンションの需要は、今後も高まっていく？
東京への単身者の流入は2035年には50.2%になるというデータもある
東京都内のワンルームマンションマンションは、地方都市と比べても需要が非常に高いです。たとえば、東京の総世帯数に対して、単身者世帯が占める割合は、2035年時点で50.2%にも上ると言われています。
理由としては、東京には有名な大企業や大学などが集中しており、単身の会社員やサラリーマン、学生などが多数暮らしているためです。晩婚化、未婚率の増加、高齢化なども、単身世帯数の増加に拍車をかけています。
東京都23区は現在、新たなワンルームマンションの建設規制を行っている
このように、今後も需要が高まっていくことが予想される東京都内のワンルームマンションマンションですが、東京都23区は現在、「単身者は住民票を移動しないケースがあるために区に税金が支払われない」「単身者は地域イベントに参加しないために地域活性化につながりにくい」などの理由から、新しいワンルームマンションの建設に規制をかけています。
そのため、東京都23区の単身者物件は新たに増築されていく数が増えていかないため、入居を希望する単身者に対して、需要は枯渇している状態が続いており、ワンルームマンションの不動産投資を行うにおいても、需要は高まっていく傾向が予想されます。
東京都内のワンルームマンションは初期費用などが高いため、利回りは低くなる
ここまで、東京都内のワンルームマンションの需要が高まっていく傾向についてお伝えしてきましたが、都内にあるワンルームマンションは、地方にある物件に比べて初期費用などが比較的高いため、利回りは低くなる傾向にあります。
たとえば、東京都内のワンルームマンションの利回りは５%前後が多いのに対し、地方にある物件の場合、中には10%〜20%の高利回りとなっていることもあります。
しかしながら、利回りが低いからといって、東京都内のワンルームマンションの物件の価値が低いというわけではありません。地方にある物件で利回りが高いということは、その分、空室リスクや修繕リスクなどが高い可能性が考えられるのです。
そのため、たとえ利回りが低めでも、地方にある高利回りの物件を運用するよりも、東京都内のワンルームマンションで不動産投資を行ったほうが、見込める利益の安定性は高い場合もあります。
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ワンルームマンションの不動産投資でよくある誤解
ここでは、ワンルームマンションの不動産投資でよくある誤解や、気をつけるべき不動産投資営業についてお伝えしておきます。
「ワンルームマンションの不動産投資が節税になる」って本当？
ワンルームマンションの不動産投資は、貸家事業となるため、投資対象である建物には、減価償却費の計上が税法上の耐用年数に応じて認められています。そのため、非資金費用である減価償却費は、所得税率等分だけ税金支出を抑えることが可能となる節税効果を期待できます。
その他、減価償却費を含む経費が大きくなり、家賃収入を上回って赤字となった年度は、その分の赤字と会社員・サラリーマンとしての所得を損益通算し、節税することも可能です。
ただし、上記で記載したとおり、節税効果が期待できるのは、赤字となった場合に損益通算を行う際などであり、「前提がワンルームマンションの不動産投資の赤字となっていること」に注意すべきです。本来であれば、黒字化を目指さなければならないのに、節税効果を狙って赤字の収支を計上し続けるようでは、本末転倒であるといえるでしょう。
「ワンルームマンションの不動産投資は年金や保険の代わりになる」って本当？
ワンルームマンションの不動産投資は、ローンの支払いを完済すれば、一定の家賃収入が見込めるため、年金の代わりの収入モデルとして利用できる可能性があります。
また、ワンルームマンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入していれば、オーナーが死亡、または高度障害の状態になった際にローン残債を保証会社が立て替えてくれるため、残された家族のローン支払いが免除されます。このように、保険の代わりの機能も持ち合わせているのです。
ただし、ワンルームマンションの不動産投資の場合、たとえ残された家族に購入したマンションの部屋が残っても、単身者向けの物件では、家族が住むわけにもいかず、築年数が経っていればランニングコストや管理費に費用がかかってしまうため、高い資産価値は期待できません。築年数が経つと、空室リスクも上がるので、年金代わりの収入を得られない期間が長く発生するリスクも考えられます。
そのため、ワンルームマンションの不動産投資が年金や保険の代わりになると信じ込んでいると、後々痛い目を見る可能性もあるので、注意してください。
押しの強いワンルームマンションの不動産投資営業には要注意
ワンルームマンションの不動産投資の営業を行う業者の中には、上記のような「節税対策になる」「年金や保険の代わりになる」といった謳い文句を頻繁に用いて、契約を迫る営業マンも見受けられます。
ただし、こういった押しの強い営業マンの言葉を鵜呑みにしてしまうと、実際に想像しているような利益やメリットを享受できず、逆に自分の首を絞めてしまう結果にもなりかねません。ワンルームマンションの不動産投資を始める場合には、信頼できる不動産投資の業者を見極め、慎重に契約をするようにしましょう。
気をつけたい！中古ワンルームマンションの不動産投資のリスク
・中古ワンルームマンションの設備は古く、耐久年数が短い
中古ワンルームマンションの不動産投資は、リーズナブルかつ、比較的手軽に始めることができるため、不動産投資の初心者の方は挑戦したいと考えるケースが多いものです。
しかしながら、中古ワンルームマンションの設備は古い場合が多く、耐久年数が新築・築浅に比べて短いです。たとえば、築30年を超える物件の場合、国土交通省の調べによれば、50%以上のマンションが、配管や給水設備の劣化が原因となり、大規模な修繕などのメンテナンスが必要だったり、建て替えが検討されていたりするのが現状です。
その点、新築・築浅のワンルームマンションの場合、100年は居住に耐えられる設備を整えているものもあります。中古ワンルームマンションの不動産投資には、上記のような修繕リスクが伴うことを覚えておきましょう。
中古ワンルームマンションには瑕疵担保責任の保証がない場合がある
瑕疵（かし）担保責任とは、住宅を売却した後、売主が見落としていた住宅の欠陥および不具合（瑕疵）について、売主側にその保証の責任を問うものです。通常、個人間の売買の場合には、瑕疵担保責任の期間は長くて１年、短くて数ヶ月程度が設定されています。
なお、中古ワンルームマンションの不動産投資で、瑕疵担保責任の期間が過ぎてしまうと、仮に売主の見落としで発生した住宅の欠陥および不具合であったとしても、買主であるオーナーが修繕をしなければならないと定められています。
また、平成21年に住宅瑕疵担保責任履行法が全面施行され、築10年以内の住宅で欠陥が見つかった場合には、修繕費用には保険が適応されるようになりました。
しかしながら、住宅瑕疵担保責任履行法は、「第１売主が第１買主に対して瑕疵担保責任を負う」と定められています。そのため、たとえば、中古ワンルームマンションの不動産投資で転売がなされ、第１売主の瑕疵で住宅の欠陥および不具合が生じていても、あなたが第１買主ではなく、第２買主であった場合には、たとえ築10年以内の住宅でも、住宅瑕疵担保責任履行法の保険適応外になってしまいます。
このように、中古ワンルームマンションでは、様々な事情で瑕疵担保責任の保証がない場合があるので、不動産投資を始める前に必ず、物件に瑕疵がないか、また、瑕疵が発生した場合の保証はどうなっているのかをリサーチして確認するようにしましょう。
家賃保証を過信しすぎると、高いローン金利と家賃保証減額で赤字になる
家賃保証とは、万が一、空室が発生した場合でも、一定の家賃収入を受けられる保証サービスのことです。中古ワンルームマンションの不動産投資では、空室リスクのリスクヘッジとして、家賃保証サービスがセットになって販売されているケースが多く見られます。
なお、中古ワンルームマンションの場合、金融機関からの融資は金利を高く設定されることがあります。新築・築浅のワンルームマンションに比べ、空室リスクがあるため、金融機関は貸し倒れを懸念して金利をあげるのです。そこでよくある営業トークが「家賃保証があるので、多少の高金利でも問題はない」というものです。
しかしながら、家賃保証は半永久的に頼ることができるものではなく、たとえば、契約更新時に家賃保証の金額を下げられてしまうこともあります。
そのため、家賃保証があることに過信しすぎていると、高いローン金利に耐え切れず、資産形成を行うどころか、多額の負債を抱えてしまうことにもなりかねません。家賃保証はあくまでもオプションだと考え、過信することなく、健全な家賃収入が得られるようにマンション経営を行うことが大切です。
中古ワンルームマンションには反社会勢力団体が入居している可能性がある
平成21年以降、国土交通省や警察庁などの国の協力を仰ぎつつ、不動産関係団体では「反社会的勢力団体の集合住宅への入居を禁止するモデル条項」を定めて、危険な反社会勢力の関係者が集合住宅に入居して、住民の安全を脅かし、資産価値を下落させるリスクを減らす取組みを行っています。
しかし、同制度が施行される前から存在している中古ワンルームマンションには、依然として反社会勢力団体に所属している関係者が入居している可能性があり、万が一、そのようなことがあれば、資産価値は大きく下落し、空室リスクが上がり、転売なども難しくなる場合が考えられます。
そのため、中古ワンルームマンションの不動産投資を行う際には、どのような人がマンション内に入居しているのかを投資前に入念にリサーチする必要があります。
ワンルームマンションの不動産投資をレバレッジ効果と複利で拡大していく方法とは？
ワンルームマンションの不動産投資におけるレバレッジ効果と複利
レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、投資業界では少ない資金を元手で他人資本を利用して利益をあげることを意味する言葉として利用されています。つまり、不動産投資の場合は、ローンを組んで自己資金以上の物件を取得することを意味しています。
また、不動産投資における複利とは、不動産で得た収益を再投資するという意味合いがあります。不動産投資で得た利益を使って、新しい物件を獲得することで、さらに利益を拡大していくことを複利と言います。
ワンルームマンションの不動産投資の利益を拡大していきたい場合は、このレバレッジ効果と複利の考え方が非常に重要となります。
２区分でローンを組むことで、レバレッジ効果を利用することが可能
たとえば、1,000万円の元手を自己資金500万円ずつに分けて、1,500万円のワンルームマンションを2区分所有するとしましょう。
その際、利回り７％で回すことができた場合、年間105万円×2区分＝年間210万円の収益を上げることができます。
このように、1,000万円であったとしても、ローンを組むことで1,500万円のワンルームマンションを２区分所有することができ、レバレッジ効果を利用できます。これにより、ローンの借入れは発生するものの、収益額が１区分所有よりも大きくなります。
不動産投資で得た収益で再投資を行うことで、複利の力を活用できる
たとえば、1,000万円でワンルームマンション⑴を購入し、一方、別でローンを組んで、同じく1,000万円のワンルームマンション⑵を購入したとしましょう。
年利７%で回すことができれば、⑴は年間約70万円（月々家賃5,8000円程度）の収益を上げることができます。⑵は、ローン返済が借入れ25年、金利３%で月々47,500円であるとします。⑴の収益から、⑵のローン返済を差し引くと、10,500円程度が毎月手元に残ります。
ここで得られる⑴と⑵で得られる年間収益を、⑵のローン返済に毎月繰り上げ返済していくことで、ローンを15年程度で完済することができます。これにより、複利を利用すれば、わずか15年で２区分のローンなしワンルームマンションを手に入れることができるのです。
このように、ワンルームマンションの不動産投資は、レバレッジ効果や複利を利用することで、ただ単に１区分のみを所有するよりも、大きな利益を得られる可能性があります。
ワンルームマンションの不動産投資で失敗しないためには、成功者からノウハウを学ぶことが近道！
今回の記事では、ワンルームマンションの不動産投資について、詳しくお伝えしてきました。
ご紹介してきた不動産投資のワンルームマンションに関する基礎知識を身につける以外にも、不動産投資で成功するためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。
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