住居用だけじゃない？区分所有でオフィスへの不動産投資を検討してみよう、物件選びや投資のポイントを紹介

不動産投資でオフィス用ビルの区分所有投資というものをご存知でしょうか。

 

一般的なオフィス投資というと、ビル一棟単位の投資をイメージされると思いますが、実はオフィス投資には区分所有オフィス投資というものがあり、具体的にはオフィスビルの1フロア・1部屋など細かく分けた状態で所有・売却ができる不動産投資なのです。

 

この区分所有オフィスに不動産投資をするために必要な基本知識を今回は紹介していきます。

 

不動産投資で区分所有オフィスに投資するメリット

まずは、不動産投資で区分所有オフィスを選ぶとどのようなメリットがあるのか紹介していきます。

 

少ない投資でグレードの高い物件を購入できる

好立地でハイグレードなオフィスビルは、通常高額な家賃が設定されています。

 

しかし区分所有オフィスなら、部分的な所有となるため、賃料に比べると、比較的安く手に入れることが可能です。

 

つまり、借りるよりも買う方がお得だということです。

 

そのため、区分所有オフィスの人気はどんどん高まっているところです。

 

購入して貸し出せば、儲かる仕組みが見えてきます。

 

安定した収入が見込める

区分所有オフィスを購入すると、高い家賃で貸し出せるので家賃収入が安定します。

 

また貸し出す相手が個人ではなく法人なので、安易な夜逃げといったリスクも低いでしょう。

 

優良企業へ貸し出すことができれば、なおさら安泰です。

 

またテナントの賃料というのは、たとえ不動産価格の下落が起こっても、すぐさま下落するといったことはありません。

 

そのため、不景気にも強いのが区分所有オフィス投資のメリットです。

 

マンションに比べ物件の価値が下がりにくい

区分所有オフィスは、マンションに比べて物件の資産価値が下がりにくいのも特徴です。

 

不動産投資と言えば、マンションやアパートなどの購入をイメージしますが、地域をしっかり選定しないと将来の資産価値が下がる可能性があるため、実は不動産投資に向かないこともあります。

 

購入地域の目星をつけるのも一定の知識が必要で、投資に向く物件に巡り合うのが難しい場合もあります。

 

一方区分所有オフィスは好立地な物件を中心にしているので、物件の価値が下がりにくいというメリットがあります。

 

オフィスは住居と比較し、使用時間が限られ、経年劣化の進行が抑えられる点、マンションなどと比較してトレンドに影響しない点や、優れた耐震性能などの点も価値が下がりにくい要因です。

 

さらに、マンションの場合は、さまざまな経済状況の個人が入居するため、滞納リスクが常につきまといます。

 

区分所有権オフィスの場合は、与信力（信用性の高い）の高い法人との契約を占めるため、家賃滞納リスクを抑えることが可能です。

 

災害によるリスクが少ない

区分所有オフィスは、高い耐震性など、災害に対して強い点も魅力です。

 

区分所有オフィス投資の対象となるのは、中規模以上のビルであることがほとんどです。

 

中規模以上のビルは、建築基準法により高い安全性が義務付けられていることから、災害に対して強い構造となっています。

 

そのため、災害・火事リスクなどを抑えた不動産投資を始めることができるでしょう。

 

また、日本は地震・台風・暴風・豪雨・竜巻など、災害の多い国です。

 

災害については避けられない事象ですので、事前にどれだけ防災対策を施せるかが重要なポイントです。

出口戦略を立てやすいため、現金化しやすい

区分所有オフィスは、不動産投資における出口戦略をたてやすいため、現金化しやすいというのも大きな強みです。

 

不動産投資のリスクは、建物や土地の価格変動・暴落による資産価値の低下です。

 

売却益を見越した投資であった場合、利益が出るどころか、購入時の金額を割った販売価格しか付かないことも十分にあるのです。

 

さらに買い手がつきにくい状況になるため、早期に現金化できないといったケースも想定されます。

 

区分所有オフィスの場合、オフィスがある場所は、人口の多いエリアや、繁華街の近くにあることが多く、好立地が望める物件が多い為、資産価値が下落しにくくなっており、売却までの計画を立てやすいのです。

 

不動産投資でカギを握るのは、出口戦略です。出口戦略について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

 

区分所有オフィスで不動産投資するデメリット

あえて、住居用の物件に不動産投資をせず、企業が使うオフィスに区分所有で不動産投資をすることで、個人投資家の方でも多くのメリットが教授出来ることがわかりましたが、その一方で投資である以上リスクやデメリットが発生することもまた事実です。

 

ここからは区分所有オフィスに不動産投資をすることでのデメリットについて紹介していきます。

 

同じビルに複数のオーナーがいる

区分所有オフィスでは、同じ建物の中に複数のオーナーがいることになります。

 

すると、もしワンフロア全部を借りたいという申し出があり、そのフロアの所有が複数のオーナーにまたがる場合、複数のオーナーとそれぞれ契約を結ぶ必要があります。

 

この状態になると、契約手続きが複雑となり、敬遠されることもあります。

 

もちろん、一部屋だけ借りたいという企業もあるわけですが、ワンフロア借りるつもりがある大口の法人を逃がしてしまうというのは、少しもったいないですね。

融資が受けづらい可能性がある

区分所有オフィスで不動産投資をすると、区分所有マンションより値段が高額になるため、個人が銀行でお金を借りようとすると、融資が受けづらくなるかもしれません。

 

建て替えが難しい

そのオフィスビルが丸ごと自分の所有であれば、建て替えの際の意思決定は自分だけで下すことができます。

 

しかし、区分所有オフィスになると、複数のオーナーから賛成を取り付ける必要があるため、物件に関する大きな決断が難航することが多いのです。

 

もっとも、区分所有オフィスという投資手法自体が新しいものですし、区分所有オフィスを購入した場合には、そのオフィスビルは築年数が浅いことがほとんどだと思います。

 

マンションに比べ初期投資は高い

区分所有オフィスは、マンションと比べると投資額が大きくなりがちなこともデメリットの一つです。

 

最低ラインとしては約7000万円～1億円となります。

 

区分所有オフィスは、駅近やアクセスの良い好立地な物件を販売しています。

 

そのため、1フロアでもマンションと同額もしくは少し高い金額設定ですので、融資の審査通過が必要です。

 

入居決めが難しい

オフィスビルは入居が決まれば長期間の入居が期待できるメリットがあるものの、入居する企業側は慎重にオフィスビルの選定をするため入居決めが難しいのがデメリットです。

 

近隣に大型オフィスビルが建設されれば需要と供給が釣り合わなくなり、なかなか入居が決まらなくなります。

 

区分投資で入居が決まらない場合、空室率は100％となりますので、空室リスクはかなり大きい事を覚えておきましょう。

 

毎月ローン返済をしなくてはいけないので、入居が決まりやすそうな優良物件を選ぶことが重要です。

 

規模が大きい会社との契約が難しい

規模の大きい会社の場合、非常に大きな面積を持つオフィスを探すことが普通です。

 

区分所有権オフィスは小口投資ができる代わりに、大企業のリクエストに応えられるほど広い物件を用意できません。

 

大企業と契約しにくく、契約先の中心は中小企業になることも、デメリットの一つと考えられます。

 

区分所有オフィスの探し方のポイント

不動産投資用の区分所有オフィスではどのような探し方をすれば、収入を得られる物件を見つけられるのかそのポイントについて紹介していきます。

ニーズに合った立地

区分所有オフィスで不動産投資が成功するか否かは、やはり立地がポイントとなります。

 

オフィスに限らず、マンションなどでも同じですが、不動産投資をする際は立地が非常に重要です。

 

建物はリフォームなどで手を加えられますが、場所は変えようがありません。

 

特にオフィスであれば、利便性はとても重要なので、ニーズに合った立地の区分所有オフィスを購入する必要があります。

 

どういった企業に借りて欲しいかをイメージしておきましょう。

 

設備の有無

区分所有オフィスに不動産投資する場合、居住用の物件とは違い室内設備の充実はあまり注目されません。

 

しかしその代わりに、セキュリティーや警備員の配置、または停電が起こった時の非常用電源の設備などが注目されます。

 

特にIT化が進んでいる昨今の状況からすると、通信インフラの充実も、加えて重要なポイントの一つとなっています。

 

不動産投資で使う区分所有オフィスの建物は、築年数はあまり気にしなくていいでしょう。

 

居住用は生活の場という事で、新しく居心地の良い場所が好まれますが、オフィスの場合は少し違います。

 

仕事を行う上で便利で快適な場所という側面から選ばれるので、築年数の浅さや、施設設備の綺麗さは、それほど大きく注目されないでしょう。

 

規模によって対象テナントが変わる

オフィスビルには、さまざまな規模があります。

 

東京の丸の内に林立しているような大規模なオフィスビルから、ペンシルビルとも呼ばれる小さなビルまで、どれもオフィステナントの入居を前提にしているビルであれば、「オフィスビル」です。

 

こうしたビルの規模の違いは、そのまま入居テナントの違いにも表れます。

 

小規模なビルは賃料が安いので個人経営の小さな会社などが主な想定入居者になりますが、大規模オフィスビルとなると一部上場企業を中心とした大手企業が中心になります。

 

もちろん与信の高さもあって大手企業を相手にするような不動産投資が最も安全で確実ですが、こうしたビルは区分所有オフィスであってもかなり高額になります。

 

高額であることは賃料にも言えるので、入居テナントのボリュームが絞られてしまい、集客に苦労することも考えられます。

 

ビルの規模の違いも考えながら不動産投資をする区分所有オフィスを決定していく必要があるでしょう。

 

築年数の優先順位が低くても問題ない

区分所有オフィスの場合、築年数が物件の優劣に与える影響は住居用の不動産投資に比べると低いです。

 

この理由は、オフィスの場合耐久性が高く、築年数が古くても十分機能することや、築年数の古いオフィスビルでも、好立地にあることが多く、立地条件の魅力が勝ること、そして住居用不動産との決定的な違いとして、風呂やキッチンなどが無い分、設備面の古さをあまり感じなくなるため、古くても売れる可能性が高いのです。

 

区分所有オフィスでは、物件の中身より立地の優先度が高い場合があるということを理解する必要もあるでしょう。

 

不動産投資用の区分所有オフィスの探し方

なかなか馴染みのない不動産投資用の区分所有オフィスをどのように探せばよいのか、その方法について紹介していきます。

 

不動産ポータルサイトで探す

ネット上にある主な不動産ポータルサイトには、区分所有オフィス物件を検索できる機能があります。

 

「店舗」「事務所」などの名称で売りに出されている物件が区分所有オフィスに該当するので、こうしたサイトを使って売りに出ている実物の物件情報を探すことができます。

 

区分所有オフィス物件に強い不動産業者で探す

区分所有オフィスは投資不動産の中のジャンルとして確立していますが、まだまだ他のジャンルと比べると流通量が少なく、メジャーな存在ではありません。

 

そこで頼りになるのが区分所有オフィスのやり取り実績を豊富に持っていて、このジャンルに強みを持っている不動産業者です。

 

まとめ

個人で行う不動産投資ですと、住居用物件に投資することがこれまでの常識でした。

 

しかし、区分所有という仕組みを使えば、オフィスにも不動産投資ができるようになり、新たな選択肢が持てるようになりました。

 

しかし、顧客が個人から企業になるため、物件選び、特に立地と設備の充実がカギを握ることになります。

 

オフィスである分、収益も大きくなる可能性もありますが、リスクも大きくなるので、物件選びなどをしながら情報収集し、住居用の不動産投資とは違うことを意識して投資するかどうかを決定していくと良いでしょう。

 

区分所有オフィス以外の物件、立地選びの重要性やコツなど不動産投資のあれこれを知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい。