どのような物件でも考慮すべし！不動産投資の売却の失敗事例や失敗しやすい人へ対策やポイントを紹介

不動産投資で、購入時の注意点や失敗事例については詳しくなる方が多くいらっしゃいますが、意外と売却時に失敗をする方も多いということをご存知でしょうか。

 

今回は不動産売却時に起こる失敗の要因や、失敗しやすい人の特徴、そしてできるだけ高くそして迅速に売れるようにするための方法について紹介していきます。

 

不動産投資で売却に失敗する要因

まずは、なぜ不動産投資で売却する際に安く買い叩かれることや、なかなか売れないなどの失敗が起きてしまうのか、その要因について深く紹介していきます。

 

広告内容が良くない

広告を出していても、そのエリアの賃貸ターゲット層に合っていない場合、問い合わせがなかなか入らないことが考えられます。

 

例えば、近隣に企業しかないのに、ターゲットが学生向けの広告になっていることや、またその逆の場合であることです。

 

不動産投資家は賃貸ニーズを考慮した上で投資用物件を購入するので、このような内容が良くない、ターゲットに合っていない広告は、賃貸需要が期待できず、購入を見送られてしまう可能性が上がります。

 

対策としては、不動産会社が作成した広告をきちんとチェックすることです。

不動産会社があまり積極的ではない

売却の仲介を依頼した不動産会社が忙しく、委託した物件の販売活動が後回しにされてしまうことで、売却に失敗するケースもあります。

 

また、忙しくなくても、自社が保有している顧客にしか告知をしていないことも考えられます。

 

このような場合は、契約方法の見直しや不動産会社を変えてみることも必要になります。

 

他の物件の方が価格帯に魅力がある可能性

近隣の類似物件の方が価格を低く設定しているというシンプルな要因でも、不動産の売却に失敗する可能性があります。

 

このような場合は、簡単に値下げして価格競争をするのではなく、リノベーションなどで付加価値を高めることができないかなどを検討して、なるべく価格を下げずに売却へ持ち込むことが重要です。

 

競合物件の間取りなどに魅力がある

同じ広さでもワンルームの場合や、1Kの場合など、間取りが違うことがあります。

 

また、間取りは似ていても、床材や内装の違いで類似物件の方が好まれるケースがあります。

 

この場合は内装や間取りを変えるリノベーションを検討しましょう。

 

リノベーションに特化して事業を行っている不動産会社であれば、有効なリノベーションプランを提案してもらうことが可能で、付加価値が付いて売却に失敗する可能性を減らすことや、より高く売却できる可能性もあるので、逐一近隣物件を調査して、リノベーションを行うかどうか検討していきましょう。

 

立地などの賃貸需要がない物件に投資して失敗

不動産投資をしても、入居者が入らず空室が続くと、賃貸需要が無いと判断され、不動産会社も熱心に売り込まず、売れ残ってしまうことがあります。

 

また、ローンを使って投資した場合には、ローンの返済もままならないでしょう。

 

節税などを第一の投資目的にしても、あくまでも入居者が入って稼働しているのが前提でシミュレーションすることが重要です。

 

もちろん、投資用物件を選ぶ際、駅からの距離やオフィス街へのアクセスなど、賃貸需要の見極めも大切です。

 

賃貸需要が無ければ、想定より早くそして安く売却することになり、損失を被ることになるため、需要については敏感になる必要があります。

 

不動産投資で売却に失敗した人の特徴

失敗する要因が分かったところで、不動産投資の売却時に失敗している人に共通している特徴について紹介していきます。

 

所有物件を売却する前に皆さんも以下で紹介する特徴に当てはまらないかチェックしましょう。

 

売却までの時間を逆算できていない

不動産投資で物件の売買契約の成立までは、平均的に約３カ月の時間を要すると言われています。

 

売買契約から引渡しまでにはさらに約１カ月の時間を必要とするため、４カ月程度を想定しておかなければなりません。

 

売却期限が決まっている場合、募集開始が遅れると売出期間が短くなり、売却できないことや、安く買い叩かれる要因にもなります。

 

物件を売り出す時期が適切ではない

不動産売却では適切な売却時期に売り出すことも大切です。

 

売却時期を見誤ると、売却期間の長期化や、相場よりも安く売却してしまうなどの失敗に繋がります。

 

特に投資用物件は、居住用物件よりも金融機関の融資条件が厳しい為、不動産業向けの貸出の動向や、地価の推移などを確認しましょう。

 

売却を依頼する不動産会社選びを誤っている

所有する物件を売却する際には、不動産会社選びも重要です。

 

例えば、不動産の売却に慣れていない物件管理や賃貸仲介の不動産会社に売却を依頼した場合、売買の契約成立までに時間がかかる、売却価格が安くなってしまうといった失敗が生じる可能性があります。

 

売却までを見据えて不動産投資を行うことが重要なので、不動産会社を選ぶ際は、1社だけでなく複数社に査定を依頼し、査定価格の結果や、査定価格の根拠、やりとりのスムーズさなど、不動産会社の対応を総合的に比較することが大切です。

 

仮に1社だけに査定を依頼すると、他社との比較が出来ず、売却で大きな損を被る可能性があります。

 

不動産一括査定サイトなどを活用しながら、複数の不動産会社で比較するようにしましょう。

 

仲介を依頼した不動産会社との打ち合わせが不十分

不動産の売出前に、不動産会社との打ち合わせが不十分だと、売出期限や価格の優先度などの具体的なプランが立てられず、いつまで経っても物件が売れ残ることになってしまいます。

 

事前に優先したいことや、売却への希望条件を皆さんで決めることも必要ですが、不動産会社と積極的にコミュニケーションを取ることも必要になってきます。

 

内覧した際の物件の印象が悪い

売却予定の物件に購入希望者が内覧に来た際、部屋の散らかりや、目立つ汚れが残っているなどの状況で第一印象が悪くなり、売却に失敗するケースも多くあります。

 

当たり前のことですが、内覧までに部屋を綺麗にする、水回りやキッチンなどにある目立つ汚れを取っておくだけでも印象は大きく変わります。

 

第一印象で購入希望者に不安を抱かせないようにすることも物件の売却には重要なことになります。

 

不動産会社による「囲い込み」を知らない

同じ不動産会社が売主・買主に仲介するケースを「両手取引」といい、売主・買主の両方から仲介手数料を受領するため、売主か買主の片方だけで取引するより2倍の報酬が得られる仕組みになっています。

 

この仕組みを意図的に利用してわざと「両手取引」をすることが「囲い込み」なのです。

 

故意に情報を開示しないことで、売主側には売却時に他社との比較が出来ずに、仲介手数料を多く取られて、物件の売却価格で大きな損失を被る可能性があるのです。

 

実はこの囲い込み問題は多く起きているのですが、売主・買主共に囲い込みに対する知識不足で損失を被っているのです。

 

不動産売却時の囲い込みの実態について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

 

不動産投資で売却失敗を避けるためのポイント

ここからはどのようなポイントをおさえることで、売却時に失敗しにくくなるのかについて紹介していきます。

 

物件の売却に焦りは禁物

もし所有物件を1か月や2か月で売らなければならない事情があるとすれば、いずれかのタイミングで価格を下げて、買主が現れる可能性を高める必要性が出てくることもあります。

 

つまり、「高額で売ること」や「売却で損したくない」と考える方ほど、売却期間には余裕を持つべきなのです。

 

売却を急ぐ場合には、「買取」という選択肢もあります。要は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

 

買取で物件を売却することで、早くて1～2週間内に売却金額を受領することができます。

 

しかし買取では、売値が相場の7割前後になってしまうこともあるため、ローンの返済や多額の売却益を目指す方にとっては不向きです。

 

あらかじめ時間に余裕を持って売却を進めていくようにしましょう。

 

売り出し価格の相場をつかむ

周辺の取引事例を確認して、売り出し価格の相場を理解しましょう。

 

また、売り出し価格を決定する際は、不動産会社の担当者と相談するのが望ましいです。

 

もし相場より高めに売りたいなど、希望があれば不動産会社の担当者に伝えるようにしてください。

 

物件の売却にかかる諸費用を理解する

不動産投資用の物件の売却には諸費用がかかることを忘れてはなりません。

 

諸費用とは、売却の委託をした不動産会社へ支払う仲介手数料や、持ち主が変わることで発生する登記のための費用（抵当権抹消登記・所有権移転登記）、印紙代や引っ越し費用などのことを指します。

 

これらの費用に加え、譲渡所得（≒売却益）が出た時には住民税・所得税が課税されることをあらかじめ理解しておきましょう。

 

融資の返済計画をしっかり立てておく

不動産の売却で意外とポイントとなるのが、融資の返済計画をしっかり立てておくことが必要です。

 

銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなります。

 

その結果、返済額が月々の家賃収入を上回り、なかなか返済できず、物件の売却で賄うことを検討する方も多いですが、借金が増えることを恐れて、急いで売却すると安く買い叩かれ、むしろローンの完済ができないという現象も起きてしまいます。

 

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。

 

返済計画をしっかり立てれば、購入や運用に限らず、売却時に思わぬ損失を被ることが無くなるので、重要なのです。

 

物件の売却で失敗しないために必要な準備

不動産投資の物件を売却する際には、準備が重要です。ここでは物件の売却で失敗しないための準備について紹介していきます。

 

管理会社への連絡

まずは、物件を管理している会社への連絡を行います。

 

マンションに投資している場合、組合員の「資格喪失届」の提出が必要になります。

 

また、どのような形態の物件でも必要になるのが、売却時の管理費・修繕積立金の清算です。

 

この2点は物件の売却が決まってから行うことですが、売却の意思を早めに管理会社に伝えておくことで、書類の提出方法や手続きのタイミングが分かり、その後のやり取りがスムーズに行きます。

 

市場調査・不動産相場調査

次に不動産の価格相場などの市場調査を行います。

 

価格相場の調査は、販売中の不動産情報が掲載されている不動産ポータルサイトを利用すると、そのエリアの大体の市場価値が分かります。

 

ポータルサイトにて査定したい自身の物件と同じエリアや種別、面積、築年数などの条件で検索すると、所有物件に類似する物件の市場価格が分かります。

 

必要書類の準備

次は不動産売却時に準備する書類について紹介します。

 

書類の数自体かなり多く、売却活動時と売買契約時には用意する書類が違ってくることに注意する必要があります。

 

不動産会社に売買を仲介で依頼した際に皆さんが用意すべき書類は「登記簿謄本」そして固定資産税納税通知書です。

 

実際に売買契約を締結する際には、「登記済権利書」「印鑑証明書」「身分証明書」「振込先銀行口座が分かるもの」「ローン残高証明書」「住民票」と、かなり多くの準備が必要になります。

 

またより売却を確実にかつ、失敗なく進めたい場合、物件の「売買契約書」や「重要事項説明書」、土地に関する「測量図」や「境界確認書」、「建築確認済証」「検査済証」なども用意する必要があります。

 

個人で集めるのは大変かと思いますが、不動産会社にアドバイスを仰ぎながらできるだけ早めに準備しておきましょう。

 

まとめ

不動産の売却には購入時と同じくらい多くの落とし穴があります。

 

一つ一つの落とし穴に対して適切かつ迅速な対応を心がけることが必要です。

 

また、アドバイスを適切にもらうためには、不動産会社選びも重要になります。

 

一括査定サービスを使って売却価格の調査や、見積もりを複数社に送って比較検討し、囲い込み対策をすることも売却で失敗しないためには必要です。

 

また、上手く売れずに売れ残ったとしても諦めることなく、原因の特定をして対策をすることでライバルの物件を出し抜くことも可能です。

 

直ぐに売るあえに今所有している物件の現状を掴み、どのくらいのニーズがあるのかを調査して対策を立てながら売却プランを立てていきましょう。

 

不動産投資の購入・売却、運用方法などを深く知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せください。