頭金なしでも不動産投資を始められる理由
頭金なしでも不動産投資を始められる理由
不動産投資を始めようと思う人の中には、貯金がないもしくは頭金なしで始めたいという人もいるのではないでしょうか？
実は不動産投資は頭金なしでも始めることができます。それは不動産投資にかかる経費をすべて融資から得るという方法です。これを「フルローン」と言います。
しかし、頭金なしの「フルローン」で不動産投資を始めることには本当に安全なのでしょうか？そこで今回は不動産投資における「フルローン」の安全性について解説いたします。
フルローン（不動産投資を頭金なしで始めること）には「リスク」と「デメリット」がある。
不動産投資を始める際に最初に考えることは、お金のことなのではないでしょうか？「頭金をどの程度用意すれば良いのか」と気にしている人も多いと思います。
不動産投資を色々調べていくと少なからず「頭金なし」や「10万円から始められる」などといったうたい文句を見かけます。
できれば頭金なし、または頭金を極限まで抑えた状態で始めたいと思う人も少なくないでしょう。
しかし、不動産投資において頭金なし、または抑えることによって様々なリスクやデメリットが生まれます。
もちろん、頭金を抑えたフルローン投資を一概に否定するつもりはありません。事実、頭金なしでも成功している知り合いをたくさん知っています。
注意点を必ず押さえ、リスクを正しく理解してから、不動産投資を始めるようにしましょう。
頭金なしの不動産投資の場合、借りるお金が多くなりますので、頭金をしっかりと1割、2割入れている人に比べ、空室が発生しキャッシュフローが悪化すると、返済額が大きくなります。つまり、ローン返済が滞るリスクが上がるということです。
また、たとえローン返済はできたとしても、次の投資が難しくなってしまうことがデメリットのひとつに挙げられます。
さらに、不動産投資では、税金（所得税）の計算において会計上の所得と実際のお金の出入りが一致しません。
これは「収入－必要経費＝所得」と計算されるためです。利息の支払いは必要経費として認められるのですが、借入金の返済は必要経費に含まれないのです。
ちなみにこの中の収入とは、家賃・共益費・礼金・更新料・駐車場代など、不動産投資している賃貸物件から受け取ることのできるお金のことです。
必要経費には下記のようなものがあります。
固定資産税・都市計画税などの税金
アパート・マンションのローンの支払金利
管理会社に支払う管理費やサブリースの経費
障を修理したり古くなった部分の機能を回復したりする修繕費用
共用部分の電気代や水道代
減価償却費
減価償却費とは、建物や設備（駐車場の舗装・門塀といった構築物）の購入費用を耐用年数の期間をかけて徐々に経費として償却することを言います。
毎年何もしていなくても少しずつ古くなり価値が減少していくので実際はお金が出ていかないのですが、償却期間が終わるまで必要経費として認められます。
つまり借入金が多いと月々の返済額は大きくなってしまうため、キャッシュフローが少なくなりますが所得は返済額が多くても少なくても変わらないので、所得税の負担が重くなる可能性があるということです。
また、借入金が大きいと金融機関の審査の評価が低くなってしまい、次の不動産投資の為の新規ローンが組めない可能性も出てきます。
不動産投資を頭金なしで始めると空室リスクが高まる
一般的に、ローンが組める範囲は年収の7～10倍と言われています。つまり年収500万円のサラリーマンの場合、3500～5000万円程度ということです。
頭金なしのフルローンで不動産投資を始めたいと思っていてもローンが組めるお金には限界があります。
ちなみにローンの限度額は、本人の貯金などの資産状況から収入・勤務先・信用情報・購入物件の評価などによって決まります。
銀行は収入が安定しているサラリーマンの方が融資の審査が通りやすいです。
そのため、上場企業に勤務しているサラリーマンや年収の高い医師などはもっと多くの融資を受けられる可能性もあるのですが、先ほども申しあげた通り、借入金が多くなると金利負担も増えますので、無理をしない範囲で不動産投資を始めたほうがいいでしょう。
不動産投資を始めるための頭金の目安
不動産投資においてリスクを下げ、運用の安全性を高めるためには購入資金の30%程度が一つの目安になります。
しかし、いい物件が見つかったので貯金がなくても今すぐ始めたいと思う人もいることでしょう。
そういう方は信頼できる不動産投資実績者と、信頼できる不動産会社のサポートのもとで、頭金なしや9割ローンで賄う不動産投資を行うことも可能です。
ただ、先ほどお伝えしたリスクもあるので、基本的には空室リスクをできる限り下げるために東京などの首都圏の駅近物件での投資を選択してみるといいかもしれません。
なお、あくまでも物件購入費用が不動産投資用のローンの対象であり、仲介手数料や契約書の印紙費用、不動産取得税、登録免許税、各種保険料などの諸経費がローンの対象になっているわけではありませんので、必ず覚えておきましょう。
購入物件によりますが基本的には、これらの経費を賄うために、数十万円から百万円程度の資金を準備してから不動産投資を始めることをおすすめします。
収入の余裕がでてきたら繰り上げ返済をするべき
不動産投資を始めるにおいて、頭金なしで始めようが、多額の頭金を用意して始めようが日々の収支に余裕が出てきたら基本的には繰り上げ返済をすることをおすすめします。
なぜなら、繰り上げ返済をすることで、元金が圧縮され、支払い後には金利負担が軽くなっていくからです。
この話をするとできる限り、繰り上げ返済していこうと考える人もでてくると思いますが、これは非常に危ない考えです。
なぜなら不動産投資は突然の災害などで、資金が必要になることがあるからです。
最終的には保険などで戻ってくるお金かもしれませんが、一時的には立て替える必要性があるため、突然の事態に対処できなくなるデメリットも存在するのです。
そのため、繰り上げ返済をするデメリットもあることを十分に理解し、無理のない範囲でしっかりと計画を建てることが重要です。
また、繰り上げ返済の種類には、下記の2種類があります。
期間短縮型…今後の返済額を変えずに返済期間を短くする方法
返済額減額型…返済期間はそのままに返済額を減らす方法
どちらを選ぶかは状況次第ですが、しっかりと自分に合ったものを選び計画を建てましょう。
まとめ
頭金なしで不動産投資を始めるリスクはご理解いただけましたでしょうか？信頼できるいい物件・条件次第で、頭金なしで不動産投資を始めることは決して悪いことではありません。しかし、借入金が増えるということは、次の融資を受けることへのリスクや、空室が発生した場合のリスクが高まってしまうという点だけは頭に入れておきましょう。
不動産投資は一度失敗すると、大きく遠回りしてしまう可能性があります。だからこそ失敗しないためにたくさんの経験者から情報を得て勉強する努力も必要です。
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