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【不動産投資の融資状況】金利はいくら?融資を受けやすくする方法

2020.08.27 332
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【不動産投資の融資状況】金利はいくら?融資を受けやすくする方法

会社員の方で不動産投資を検討している方で、物件の購入をすべて自己資金で賄えるという方は少ないでしょう。金融機関から融資を受けるにしても、融資状況を調べるのはなかなか大変ですよね。

 

そんな方に向けて、今回は不動産投資における融資の状況と、金利についてお伝えします。また、実際に融資を受けるときにお勧めの金融機関や、ローン金利を下げる方法、融資を受けやすくするポイントについてもお伝えしていきます。

 

不動産投資の市場状況

現在、各金融機関の融資状況はとても厳しい状況が続いています。一棟アパートの新規掲載物件の平均価格は216万円ほど下がっており、区分マンションについても11万円ほど下がっています。

 

しかし、平均利回りについては、一棟アパートの場合は0.1%上がっており、区分マンションについても0.12%ほど上がっております。

 

一棟アパートも区分マンションも価格は下落の傾向にありますが、値下がりした物件はすぐに成約となっているため、投資に積極的な投資家の方は多くいらっしゃいます。

 

しかし、高騰している区分マンションを購入した方はキャッシュフローがマイナスの状況になっている方もいるようですので、不動産投資にかかるローン金利や物件選びをしっかり検討していきましょう。

 

そもそも融資とは何?

融資とは、金融機関からお金を借りることで、ローンと呼ばれています。車を買うときに金融機関から受ける融資が自動車ローン、マイホームを買うときに金融機関から受ける融資が住宅ローンとなります。もちろん、不動産投資で物件を購入するときもローンがあります。

 

物件の購入にあたって融資をしてくれる金融機関には様々な種類がありますが、融資額やローン金利、返済年数など金融機関によって条件が異なります。また、属性と言われる、あなたがどういう人なのかという点でも融資の基準が変わります。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの状況の違い

不動産投資ローンと住宅ローン、どちらも物件の購入にかかる融資ですが何が違うのでしょうか。それは、お金の使い道である「資金使途」です。

 

不動産投資ローンの使い道は収益物件であり、融資の返済は不動産収益から返済することになります。対して、住宅ローンの使い道は自己利用物件であり、融資の返済は会社員として稼いだ本業の収入からの返済となります。

 

そのため、融資の審査は不動産投資ローンの場合では事業性、つまり収益性で判断されます。住宅ローンの場合では年間の給与に対するローンの返済額の割合である、返済比率で融資の審査が判断されることになります。

 

もしかすると、この記事をご覧になっている方の中には、不動産投資ローンの融資の審査が厳しいと聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

 

不動産投資ローンは、住宅ローンのように年収だけで判断されるものではありません。これからあなたが副業として始める不動産賃貸業の事業性を証明する必要があります。

 

その他にも不動産投資ローンと住宅ローンには条件の違いがあり、金融機関の融資に対する考え方を「融資の5原則」と言います。5原則は「公共性」「安全性」「収益性」「流動性」「成長性」の5つの原則から成り立っています。それぞれ不動産投資ローンと住宅ローンに当てはめて考えていきましょう。

 

公共性で見る不動産投資ローンの状況

公共性の原則」とは、共社会の発展に役立つために融資をしなければならないという原則です。そのため、反社会勢力を含めて健全な経済活動以外には融資をしません。不動産投資ローンにも、住宅ローンにも公共性があります。

 

不動産投資ローンは、入居者に居住空間を与えるという意味で公共社会の発展に関わっているため、公共性があります。しかし、不動産投資が過熱して価格が高騰し、物件の供給が過多になってしまうと社会にも影響が生じてしまうため、金融機関が融資を絞るということが発生します。

 

対して、住宅ローンも公共性があると判断されます。マイホームは自用ですが住居の確保と財産形成の観点から公共性が高いと判断されるのです。そのため、購入希望者が増えて不動産の価格が上昇しても実需とみなされるため、時期によって融資が極端に厳しくなるということは起こりづらいです。

 

安全性で見る不動産投資ローンの状況

安全性の原則」とは、融機関が融資した資金は確実に回収しなければならないという原則です。なぜなら、金融機関が貸しているお金は、預金者から預かったお金だからです。

 

そのため、貸し出す際に金融機関を「返済能力」があるかどうかと、返済が滞ってしまった場合の「担保」があるかどうかであなたを判断します。返済能力は、不動産投資では事業性で判断され、住宅ローンでは返済比率で判断されます。

 

不動産投資ローンでは、賃料や空室率の想定が甘くないか確認され、運用にかかる経費をしっかり計算しているかどうかも判断の基準になります。また、すでに不動産投資で利益を上げている場合は、金融機関からの信用が高くなり審査も有利に進んでいくでしょう。

 

住宅ローンのでは、安全性は年収に対するローン返済額の割合である、返済比率で判断されます。金融機関は収入のうち、約35%以内を住宅にかかるコストの基準としていることが多いです。返済比率が源泉徴収票で簡単に確認できる会社員のほうが、自営業の方よりも審査が優しくなります。

 

また、返済が滞ってしまった場合の担保については、不動産投資ローンも住宅ローンもほとんど同じです。物件を売却する際に必要な抵当権や、火災保険の加入などが担保として挙げられます。その他にも、借入した本人が死亡してしまったときの団体信用生命保険なども加わります。

 

不動産投資ローンと住宅ローンで担保が異なるのは、連帯保証人です。マイホームとして使用する住宅ローンでは、借入した本人が融資を受けた物件に居住しているため、ローンの完済まで生存していることが条件になります。

 

対して、不動産投資ローンでは、家賃収入を目的にしているため借入した本人が亡くなった後も、事業の継続性を保証する必要があります。よって、配偶者や子どもといった借入した本人の相続が予定されている人を連帯保証人として求められます。

 

収益性で見る不動産投資ローンの状況

収益性の原則」とは、金融機関は融資によって資金を回収するだけではなく、収益を上げていかなければならないという原則です。金融機関における収益は金利です。不動産投資ローンと住宅ローンでは、不動産投資ローンのほうが金利は一般的に高くなります。

 

なぜなら、住宅ローンは個人の給与収入は安定的ですが、不動産投資での家賃収入は新規の事業と見なされ、安定性や継続性が低いと判断されるからです。

 

金利には「固定金利」と「変動金利」があり、不動産投資ローンも住宅ローンも選択が可能です。

 

不動産投資ローンの固定金利は、市場状況の変化における金利変動のリスクを金融機関が肩代わりするということになっています。そのため、あなたの返済状況に不安があると固定金利での融資が難しいと判断されます。固定金利は、変動金利に比べて融資の審査が厳しくなります。

 

対して、変動金利では、固定金利のように金融機関が金利変動リスクを負う必要がありません。そのためそれぞれの審査結果に応じて金利が決定していきます。不動産投資ローンの場合には、変動利益のほうが金融機関にとって扱いやすいため、審査が通りやすいという特徴があります。

 

しかし、住宅ローンの場合では、固定金利と変動金利で融資の審査に大きな違いはありません。返済比率を一定比率以下に抑えることで、返済不能リスクを抑えることができるからです。

 

流動性で見る不動産投資ローンの状況

流動性の原則」とは、金融機関の経営を維持していくために、融資と回収を繰り返すことによって金融機関の資金繰りを確保していくという原則です。

 

不動産投資を始めると金融機関を融資してくれる場所として認識してしまいますが、そもそも銀行などの金融機関は預金者からのお金で成り立っています。そのため、預金者からの引き出しがあれば、迅速にお金を出さなければなりません。

 

流動性は、不動産投資ローンでも住宅ローンでも同じように関わってきます。金融緩和政策により、金融機関には潤沢な資金があるため、不動産投資ローンと住宅ローンどちらでも融資審査による影響は少ないでしょう。

 

成長性で見る不動産投資ローンの状況

成長性の原則」とは、金融機関も事業の拡大をして成長と発展をしていくという原則です。この考え方は金融機関と法人との間で発生するため、会社員の副業として不動産投資を始めるときにかかる不動産投資ローンを検討するときや、マイホームの購入時の住宅ローンといった個人取引ではあまり影響はありません。

 

しかし、個人取引でも金融機関から重要取引先として捉えてもらうことで、金融機関から優遇され低い金利で融資を受けることもできます。

 

不動産投資ローンでは、初回の投資では実績がないため成長性の原則で優遇されることは難しいですが、投資物件が2件目、3件目と増えていけば実績として評価されます。そのためには、まず、1件目の不動産投資で利益を出し、ローンの返済を滞りなく行う必要があります。

 

対して、住宅ローンでは、成長性の原則で優遇されることはありません。なぜなら、マイホームの購入は住宅ローンの融資を複数回受けることができないからです。そのため、金融機関からは継続的な顧客ではなく、一見様として扱われてしまいます。

 

不動産投資ローンを活用するメリットとデメリット

不動産投資ローンを活用するメリットは、時間をお金で買えるということです。物件の購入にかかる費用をすべて自己資金で賄おうとすると、会社員の給与から税金や社会保険料を支払い、残ったお金を貯めていかなければなりません。

 

毎月自由に使える金額のうち数万円を投資物件の購入金として貯金に回したとしても、数千万円を貯めるには何年もかかってしまうことでしょう。しかし、住宅ローンも不動産投資ローンも同じです。

 

金融機関から融資を受けることによって、資金が集まるまでの時間を待つ必要もなく、少ない元手で始めることができます。こうした少ない元手で高い収益が得られることをレバレッジ効果、つまり「テコの原理」と言います。不動産投資ではローンをうまく活用してレバレッジ効果を生み出していきましょう。

 

また、不動産投資ローンを活用するデメリットとしては、家賃収入よりも金利の支払いが大きくなり、運用が難しくなる恐れがあるということです。

 

例えば、毎月の家賃収入よりも税金や諸経費、ローンの支払いが少なく安定的に収入が得られていたとしても、空室の増加により収入が減少してしまうといったことも起こりえます。収入は止まってしまいますが、ローンの支払いは基本的には止まりません。こういった事態にならないように、しっかりと投資計画を立てて、金融機関ごとの特性を知っておく必要があります。

 

各金融機関の融資状況と金利相場比較

金融機関の融資が厳しい状況となっておりますが、実際にどれほどなのか不動産投資における融資状況を確認していきましょう。

 

メガバンクの融資状況と金利

  • 融資スタンス:厳しい
  • 金利:低い(1~2%程度)
  • 特徴:物件と属性の査定が厳しい

メガバンクは巨額の収益規模や資産を有する銀行のことです。全国展開をしている「三菱東京UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」を3大メガバンクとすることが多いです。

 

また、ここに「りそな銀行」を加えて、4大メガバンクと呼ぶこともあります。メガバンクからは低い金利で融資を受けることができますが、その分審査がとても厳しくなっています。

 

融資を受けるあなたの属性だけではなく、預金を含めた保有資産や物件の担保価値に至るまで厳しく審査されるため、ある程度資産に余裕がないと審査が通らない可能性もあります。

 

地方銀行の融資状況と金利

  • 融資スタンス:少し厳しい(低金利である場合は厳しい)
  • 金利:少し高い(1~4%程度)
  • 特徴:地域エリア外は融資を受けられない

地方銀行は地域密着型で、地方の経済発展の支援を目的とした銀行です。融資を受けるためには、あなたの居住区に支店があることや購入予定の不動産投資物件が営業エリア内にあることなどが条件になります。

 

融資の審査についてもメガバンクと同様に少し厳しくなっていますが、特に、低金利を売りにしている地方銀行の融資は審査がより厳しくなってしまう傾向にあります。

 

信用金庫・信用組合の融資状況と金利

  • 融資スタンス:少し厳しい(低金利である場合は厳しい)
  • 金利:少し高い(1~4%程度)
  • 特徴:営業エリアが限られてしまっている

信用金庫や信用組合は非営利法人の金融機関になります。また金融庁の定めにより営業エリアも限られてしまっています。地方銀行と同様の金利や融資状況となり少し厳しいです。また、融資を利用したいのであれば、住所が営業エリア内にあることが条件となっています。

 

ノンバンクの融資状況と金利

  • 融資スタンス:緩やか
  • 金利:高い(2~15%と幅広い)
  • 特徴:オーバーローンが可能であり築古物件への融資もある

ノンバンクは融資のみを行う金融機関です。消費者金融やクレジットカード会社のような信販会社のことを指します。クレディセゾングループやジャックスなどが当てはまります。

 

金利自体は幅が広く高額になっているものの、融資にかかる審査は比較的緩やかな傾向にあります。また、地方銀行や使用金庫、信用組合のように営業エリアに縛られることもありません。

 

審査が緩やかなため、オーバーローンが可能な場合もあり、築古物件でも融資を受けられる可能性は大いにあります。

 

日本政策金融公庫の融資状況と金利

  • 融資スタンス:少し緩やか
  • 金利:低い(1~2.5%程度)
  • 特徴:融資期間が短く融資上限が低い

日本政策金融公庫は行政改革の政策金融改革の一環として、国民生活に関わる国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小起業金融公庫、国際協力銀行の国際金融等業務の4つを合わせて発足された政策金融機関です。

 

政府が100%出資を行う公的な金融機関のため審査が緩く、低い金利で融資を受けることができます。ただし、不動産投資に利用するときには、国民生活事業一般貸し付けとなり、融資金額の上限は4,800万円で借入期間も10年以内と短くなっています。そのため、高額な不動産投資物件の購入には利用が難しくなります。

 

ネット銀行の融資状況と金利

  • 融資スタンス:少し厳しい(低金利である場合は厳しい)
  • 金利:少し高い(3~9%程度)
  • 特徴:金融機関によって金利の幅や融資の条件が大きく変わる

ネット銀行は営業上最小限必要な店舗しか持たず、インターネットや電話などの通信端末を介した銀行になります。楽天銀行やイオン銀行などが有名なネット銀行ですね。

 

このような店舗を持たないネット銀行でも不動産投資に必要な融資を受けることができます。そして、金利については地方銀行などと比べると少し高めとなっていますが、審査の基準は地方銀行や信用金庫、信用組合などと同じく少し厳しい程度になっています。

 

銀行によって特徴は大きく変わり、融資を受けたお金の使用目的が自由であったり、条件によっては金利で優遇してもらえたりといった状況にもなっています。

 

不動産投資の融資状況は本当に悪いのか?

融資の状況は厳しくなっていますが、審査が通りづらいのは状況のせいだけではない可能性もあります。不動産投資で融資を受ける審査基準は、あなたの信用力と購入を予定している物件の資産価値によって判断されます。

 

しかし、細かい審査基準は金融機関によって変わり、融資の条件も異なっています。そのため、金利などの融資条件が思ったより悪かったからと物件の購入を諦めてしまう方もいらっしゃいます。そういった方は、「物件の収益性や資産価値が悪いのでは?」「融資の状況が悪いのでは?」と考えているのではないでしょうか。

 

以前のように低金利で多くの融資を受けることができた時代では、不動産投資での融資に対するリスク管理が甘く、ある意味では融資状況が異常であったとも言えます。不動産投資で誰もが低金利で融資を受けられた時代に状況が戻ることは考えにくいです。そのため、現在の融資状況は悪いというわけではなく正しいと考える必要があります。

 

つまり、どんなに不動産投資における物件選びを頑張ったとしても、以前のように簡単に融資を受けることは難しいです。以前のような融資状況に戻るのではと思考を停止させてしまうと、いつまでたっても不動産投資を始めることはできません。不動産投資にはリスクが伴うため、安易なセールストークに惑わされずに投資計画を立てていくことが肝心です。

 

不動産投資で融資を考えるときにお勧めの金融機関

金融機関から融資を受けて不動産投資を始める場合には、不動産会社提携の金融機関を選ぶことがお勧めです。不動産投資のときお世話になる不動産会社は提携している金融機関があります。

 

あなた自身で金融機関を新規開拓していくには、時間も知識も必要になります。そのため、新規開拓するよりは不動産会社が提携している金融機関に依頼しておいたほうが融資にかかる審査をスムーズに行えることもあります。

 

そのため融資を検討しているならば不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。そもそも、不動産会社を選ぶときに、低金利で融資を行っている金融機関と提携しているような不動産会社を選ぶことも1つの手となります。

 

不動産投資のローン金利を抑える方法

ここまではそれぞれの金融機関における融資の状況と金利を比較してきました。これから不動産投資を始めたい方にとっては、いかに審査を通過して良い条件で融資が受けられるかが気になりますよね。ここでは厳しい融資状況でもローン金利を抑える方法についてお伝えします。

 

提携ローンの種類が豊富な不動産投資会社で融資を受ける

不動産投資でローンの金利を低くするためには、「どの金融機関に相談をするか?」が重要になります。お勧めは不動産投資会社が提携している金融機関を活用することですが、その中でも提携数が多い不動産会社や融資実績の豊富な不動産会社であれば、あなたが融資を受けやすい金融機関を紹介してくれるでしょう。

 

例えば、提携する金融機関の数や融資実績の豊富な不動産会社としては、提携金融機関の数が10社以上の「インヴァランス」「プロパティエージェント」などがあります。フルローンの実績が豊富な「湘建」などもお勧めです。上記以外にも実績が豊富な不動産会社は多くありますし、不動産会社に相談することで物件購入前にどれくらいの金利で融資を受けられるかシュミレーションしてもらうこともできます。

 

しかし、ご自身で不動産会社を選ぶのは難しいという方もいると思います。

 

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固定金利よりも変動金利で融資を受ける

現在はマイナス金利政策の影響でローンの金利は低くなっているため、固定金利でも変動金利でも低い金利で融資を受けることができます。その中でもより安い金利となっているのが変動金利です。

 

変動金利は、融資を受けるときに安く借りられるというメリットがありますが、契約後に金利の指標が変動して上昇してしまう可能性があります。金利の上昇にはタイムラグがあり、半年に1回のタイミングで起こることもあります。ローンの金利は突然引き上がってしまうと経済が混乱してしまうため、景気の状況などに応じて徐々に引き上がっていきます。変動金利と言っても、金利が急上昇してしまうという恐れはありません。

 

もちろん金利が上昇してしまいそうな状況では金融機関からの案内もあります。金融機関の担当者に相談して、プランを変更するなどの対策をしていきましょう。

 

アパート投資ではなく低金利なマンション投資にしてみる

不動産投資で融資の審査を受けるときは、購入予定の物件の品質や収益性が関わってきます。購入予定の物件の資産価値や収益性が高ければ、融資を受けやすくなります。

 

アパート投資よりマンション投資のほうが、一般的に低金利で融資を受けやすいです。理由としては、マンションのほうが1物件あたりの価格が安く、駅から近いなどの立地の良い物件が多いため、入居が安定しやすいからです。また、木造のアパートの法定耐用年数が22年であるのに比べて、鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年と長く、購入後の賃料の下落もマンションのほうが緩やかになります。これらの理由からマンションは中古市場でも売買がしやすくなるため、資産価値や収益性が高いと言えます。

 

アパートにも利回りが高いというメリットがありますが、金利が高くなってしまうため、表面利回りだけで判断せずに購入を検討していきましょう。

 

融資審査前に自分の属性を高めておく

融資の審査ではあなた自身の属性を高めておくことで、金利を抑えることができます。金利は誰が借りるかによって大きく変わります。例えば、貯金が多く年収の高い人と、貯金が少なく年収の低い人では、金融機関がお金を貸したいと思う人は貯金が多く年収の高い人になります。

 

一方で、貯金が少なく年収の低い人は融資を受けたとしても返済できないというリスクが発生して、金利を高くしておかないと不安だと金融機関が判断します。

 

つまり、属性とは、金融機関がお金を貸した時に、きちんとローンを返済してもらえるかどうかのポイントということになります。融資の審査ではあなたの属性を様々な要素から確認されていきます。低金利で融資を受けるためには、自分の返済能力をアピールしていく必要があるということです。

 

例えば、属性の高い人としては、上場企業の社員や公務員、医師といった勤務先や職業、勤続年数3年以上といった勤務年数などが挙げられます。加えて、過去の年収や現在の資産状況、今後の相続の予定なども加味されていきます。

 

資産だけではなく、住宅ローンや車のローン、カードローンなどの返済すべきローンを他に抱えていないかという点も判断材料になります。現在の返済だけではなく、過去の返済実績や滞納履歴なども関わってきますので、融資の審査を受ける前にこれらの情報を整理してできるだけ高い属性に見られるように準備をしておきましょう。融資の受け答えも審査の基準になりますので、金融機関からこれらの情報を求められた時に整理してある情報を迅速に開示していくとよいでしょう。

 

ローン返済実績を活用する

不動産投資で融資の審査を受けるときに、現在抱えているローンや過去の返済も審査基準に関わってくるとお伝えしました。過去の返済はマイナスだけではなく、プラスになることも大いにあります。

 

つまり、不動産投資で以前に金融機関から融資を受けていて、何年間も返済実績がある場合にはローン金利を低くすることもできるのです。

 

過去に返済実績がある方は、金利交渉をしてみるのも1つの手です。

 

他の金融機関に借り換え相談とシミュレーションをしてもらい、一番安いシミュレーションプランを持って現在の金融機関に相談してみましょう。金融機関としては、他の金融機関に乗り換えされてしまうくらいなら、金利を下げてでも継続してもらいたいと考えるでしょう。

 

金利交渉のポイントとしては、金利を下げて欲しいという目的で相談してはいけないということです。現在の金融機関に金利を下げないと乗り換えられてしまうと思ってもらうためにも、金利を下げて欲しいという目的ではなく、他者への借り換えを目的とした話し合いにしていくことが大切です。

 

現在の金利が高いと考えている方は、簡易診断してくれるウェブサービスなどを活用して、借り換えを相談してみるとよいでしょう。

 

まとめ

今回は不動産投資における融資の状況と、低金利で融資を受ける方法についてお伝えしました。

 

不動産投資を取り巻く金融機関は融資の審査が厳しくなりつつあります。しかし、金融機関が融資をしないということではなく、これまでの審査や融資の提案が適切ではなく、現在が適切な運用であると捉えられるでしょう。

 

金融機関による融資に対する姿勢はそれぞれ異なるため、比較検討して正しい知識を身につけることが成功への近道です。

 

ご紹介してきた不動産投資の基礎知識以外にも、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

 

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