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《2021年最新版》いくらまで不動産投資の融資を受けられる?不動産投資でサラリーマンが融資を受けるコツ

2020.04.07 662
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《2021年最新版》いくらまで不動産投資の融資を受けられる?不動産投資でサラリーマンが融資を受けるコツ

サラリーマンの方が不動産投資を行いたい場合、その資金すべてを自己資金で用意できる場合は稀でしょう。今回は、不動産投資を行いたいサラリーマンが、どれくらいの融資を受けることができるのか、融資を有利に受けるためのコツを詳しくお伝えしていきます。

不動産投資は自己資金よりも融資をメインにすることが多い?

不動産投資の予算は自己資金で賄うのか、それとも融資で対応するのか、どちらがメジャーなのでしょうか。ここでは、その傾向を見ていきましょう。

不動産投資は購入する不動産を担保に金融機関から融資を受ける手法が主流

昨今の「老後の貯蓄2,000万円が必要」といった政府発表などにより、将来のための資産運用への関心の高まりから、不動産投資にチャレンジする人が増えています。

株式・投資信託・FXなどでは、株の信用取引やレバレッジをかけたFXなど例外を除き、基本的に自己資金で投資を行うことが多いです。

一方、不動産投資の場合は、株式や投資信託などの他の金融商品や投資方法とは異なり、購入する不動産を担保に、金融機関から融資を受けて投資を行う傾向にあります。そのため、不動産投資においては、いかに金融機関から良い条件で融資を引き出すかが重要になります。

不動産投資は金融機関から融資を受けることで規模の拡大が可能

不動産投資で金融機関からの融資が重要となる理由として、不動産投資に必要な準備すべき資金の金額が大きいことがあげられるでしょう。

株式や投資信託などは数万円単位などの少額からの投資も可能ですが、不動産投資で現物を購入するとなれば、ワンルームマンションやアパートなど、どんなに安い物件でも数百万円〜千万円は必要となり、マンションやアパートの一棟買いともなれば、数千万円〜数億円する物件も多数存在しています。

大企業で勤めるサラリーマンの役員や、弁護士、医師などの場合は、潤沢な自己資金を持っており、融資を受けずに不動産を購入できる方もいます。しかしながら、そのような事例はあくまで少数派だといえるでしょう。

また、すべて自己資金で不動産投資を行う場合、レバレッジを効かせられる(自己資金以上の金額の取引を行うことができる)という不動産投資ならではの醍醐味を活かしていない点で、融資を受けて取引する方が、旨味があるといえます。

さらに、不動産投資では、購入費用は物件を担保にしたうえで金融機関から融資を受け、物件から得られる家賃収入(インカムゲイン)を、融資の返済に充当することになります。

そのため、利子と元本を合わせた返済金額よりも家賃収入の金額のほうが大きければ、理論上は投資資金を上乗せして随時拡大していくことが可能です。それにより、溜まった投資資金を新しい不動産投資用物件の買い増しに回し、複数の物件を運用することで利益を増加させていきます。この運用方法が、不動産投資の王道の拡大方法だといえるでしょう。

不動産投資で融資を受けられる!不動産投資ローンとは?

不動産投資では融資を受けることで運用を開始することができますが、その際に受けるローンのことを不動産投資ローンと呼びます。ここでは、不動産投資ローンとはどのようなものかを詳しくみていきましょう。

不動産投資ローンとはそもそも何?

不動産投資ローンとは、投資用不動産の購入資金や建築資金に利用することが可能な金融商品です。

一方、住宅ローンとは、居住することを目的とする不動産の取得資金に利用できます。これに対し、自身が居住せず、他人に物件を貸して家賃収入の収益を得ることを目的とする不動産を取得する際には、不動産投資ローンを利用することになります。

不動産投資ローンには、以下のとおり、アパートローンとプロパーローンがあります。

アパートローン

アパートローンとは、保証会社の保証がついているケースが多く、一定の審査基準や融資条件がすでに決まっているパッケージ商品として取引されている不動産投資ローンです。

アパートローンは、パッケージ商品なので、基準が定型化されており、比較的審査はスピーディです。しかしながら、全ての審査項目をクリアすれば、融資を受けることが可能ですが、1つでも条件を満たさなければ審査が下りないなど、融通が利きにくいというデメリットがあります。

また、アパートローンを取り扱っていない金融機関も存在します。

プロパーローン

プロパーローンとは、主に一般事業向けの融資のことを意味しており、不動産投資にも利用することが可能です。

プロパーローンは、基本的に保証会社を通さず、銀行が独自に審査・融資を行うため、企業が融資を受けるのと同一の条件で審査を受けることになります。つまり本人の返済能力に加え、ひとつの事業経営として不動産投資が成り立つかをチェックされるのです。

プロパーローンについては、アパートローンと違い、審査基準や条件が固定化されていないため、アパートローンと比べると審査期間が長くなる傾向にあるのがデメリットだといえます。

ただし、プロパーローンだと融資担当者の判断や金融機関との交渉などによって、審査結果や融資額が変わる可能性があり、融通が利きやすいというメリットも考えられます。金利についても、個人の属性や物件担保力によって個別に設定されます。

不動産投資ローンの借り入れ方法と住宅ローンとの違い

ここでは、不動産投資ローンの借り入れ方法と、住宅ローンとの違いについて、詳しくお伝えしていきます。

不動産投資ローンの借り入れ方法とは

不動産投資ローンの借り入れ方法は、以下のとおりとなっております。

一般的なローン

物件価格から頭金や初期費用を差し引いた残りの金額を借り入れる一般的な方法。

フルローン

頭金を入れず、物件価格全額を借り入れる方法。

オーバーローン

物件価格と購入に関わる印紙税、不動産取得税、登記費用、仲介手数料などの初期費用を合算した全額を借り入れる方法。

一般的に、サラリーマンの不動産投資における借り入れ可能な融資金額の目安は、年収の10倍~20倍程度といわれています。しかしながら、本人の属性や物件の担保価値などにより、一人一人借りられる融資金額は大きく変わってきます。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは

不動産投資ローンと住宅ローンは、お金の使い道=資金用途に大きな違いがあります。不動産投資ローンは収益物件、住宅ローンは自己利用物件がそれぞれ融資対象となります。

これらをもとに、どのように返済するかを決定する返済原資が定められます。不動産投資ローンは家賃収入による不動産収益から返済することになり、住宅ローンは個人の給与などの収入からの返済となるでしょう。

したがって、融資の審査としては、不動産投資ローンの場合は、不動産投資用物件の経営に関する事業性で判断されます。一方住宅ローンの場合、給与などの年間収入に対するローンの年間返済額の割合=返済比率で判断されることになります。

「不動産投資ローンは融資の審査が厳しい」とよく言われます。年収を証明するだけで審査に通る可能性がある住宅ローンに比べ、不動産投資ローンの場合は、不動産賃貸業を開始し、それが成功するまでの事業性を証明しなくてはならないため、手間がかかるのはある意味では当然といえるでしょう。

不動産投資ローンで融資を受けるならば、事業性を証明することが最重要

不動産投資ローンは、先ほどもお伝えしたとおり、事業への融資となるため、事業性を証明することが最も重要です。金融機関は、基本的に事業の実績しか信用しません。

そのため、家賃収入の賃料や、諸経費・修繕費などの支出を、見込みで申込するしかない初めて不動産投資をする方にとって、不動産投資ローンの融資で厳しい審査が待っていることは、ある程度覚悟しなければならないでしょう。

しかしながら、はじめて不動産投資の融資を受ける方でも、金融機関から目に見えた実績となる金額があります。それこそが、購入した不動産投資用物件の価格です。

不動産賃貸業において、物件価格が大きな成否を分けることを金融機関はもともと心得ています。つまり、はじめての不動産投資で融資を受けたい場合には、物件選びに細心の注意を払わなくてはなりません。不動産投資の賃貸事業として成立する、適正な物件価格を確認する能力が、融資の受けやすさにも直接的につながります。

また不動産投資ローンは、融資金額が個人の収入に制約を受けることはほとんどないという特徴があります。不動産投資における賃貸事業の実績を重ねることで、2物件、3物件と、順次拡大していくことが可能となります。

このように、金融機関に取引先としてしっかりと認められることが、その後の融資による資金調達の力に大きな影響を及ぼします。不動産投資ローンは、目先の資金を得るための融資を目的とするのではなく、金融機関との間の信用と、事業としての実績を積み上げていく長期的な視点で取り組んでいくことが重要です。

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サラリーマンの不動産投資の融資金額は属性で異なる

サラリーマンの不動産投資の融資金額は、どのような基準で左右されるのでしょうか。ここでは、重要な基準となる属性について、詳しくお伝えしていきます。

サラリーマンが金融機関から融資を受ける場合は個人の与信が重要

不動産投資ローンは、家賃収入(インカムゲイン)から返済を行うことになります。そのため、購入対象となる不動産投資用物件の収益性が、非常に重要となります。しかしながら、収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、実はそうではありません。

物件の収益性に加えて重要な要素となるのは、購入を希望するオーナーが個人で持つ与信にあります。

与信とは、要するに、借入れを問題なく返済できる能力があるかどうかの信用を与えることです。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するのです。

そして、与信はサラリーマンとしての属性によって決定されます。

属性とは、不動産投資の融資を申し込む人の経済的および社会的な背景のことを指します。その内容によって、与信の評価が決まり、融資限度額も自ずと決定されていきます。

ところで、不動産投資の融資の際に、購入する物件の収益性が十分確保できると考えられるにもかかわらず、個人の与信も重要になる理由は、いったい何なのでしょうか。一見、安定した家賃収入を程度見込むことができ、その収入でローン返済ができれば、全く問題ないようにも思えます。

しかしながら、投資用不動産を購入したあとに、オーナー個人が営む本業の収入が少なくなった場合、どのようなことが起こることが想定されるでしょうか。

たとえば、オーナーは家賃収入を投資用不動産のローン返済に充当せずに、困窮する生活費に回してしまうことが考えられます。もしもそうなれば、銀行は不動産投資の融資を回収できなくなります。

そこで、オーナーの個人的な収支をあらかじめ確認し、現状の収入と生活に問題ないかどうかを確認する必要が出てきます。この場合の判断基準となるのが、購入者の属性となるのです。

金融機関が融資する際にチェックする属性のポイントとは

属性が実際にどのように評価されているのか、ここで細かくお伝えしていきます。

属性は職種によって評価が異なる

まず、属性は、職種によって評価が異なると言われています。基準が具体的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業(弁護士・税理士など)」「公務員」などだとされています。

医師および士業は、収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が有利と言えます。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、収入が減少するリスクが少ないことが評価されるわけです。

その他の職種における属性の評価順位について

収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的に以下のとおりです。

⒈ 上場企業
⒉ 非上場の大手企業
⒊ 非上場の中小企業
⒋ 自営業者
※ただし、⒊の非上場会社の場合でも、世間的に有名な大企業などであれば、属性の順位に例外はあります。

一方、中小企業の経営者の場合、たとえ見かけの収入自体は多くても、上場企業に務めるサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。また、勤続年数が長いほど評価は高くなり、その逆に、転職回数が多くなると低くなる傾向がみられます。

失業リスクは属性に関わってくる

失業の可能性が高いと、返済が滞るリスクが高まるため、属性は下がります。また、失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も、同様に評価が低くなることがあります。これは、日本企業に比べて、業績不振による解雇など、急激な人事が行われる危険性が高いためです。

また、家族構成では、単身者よりも、連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。その他、持ち家および賃貸については、たとえ住宅ローンを抱えていても影響はないとする金融機関もあります。

あるいは逆に、持ち家がある方が、生活基盤していると評価するケースもみられます。ただし、一般的には住宅ローンの返済額は少ないほうが次の借り入れを起こしやすくなるため、住宅ローンを返済中の方は、条件の見直しなどをしてみることも大切です。

たとえば、現在の金利をどれだけ削減できそうか、業者に診断を依頼したり、知見を持っている不動産投資家に相談したりするなどして、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

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サラリーマンの不動産投資の融資限度額の目安とは

 

サラリーマンの不動産投資の融資限度額の目安は、いくらくらいなのでしょうか。ここでは、30代の平均的なサラリーマンを例にとって、不動産投資の融資限度額について詳しくチェックしていきましょう。

30代の平均的なサラリーマンの融資限度額事例

国税庁が発表したデータによると、2015年7月に更改した30代男性サラリーマンの平均年収は「約450万円」となっています。

それでは、30代サラリーマンが、仮に年収が450万円あるとして、不動産投資の融資限度額がどれくらいあるのかを考えてみましょう。

まず、融資額は年収の7倍~10倍程度は受けられることが多いため、年収が450万円あれば、融資限度額は約4,500万円〜5,000万円前後まで見込むことができるでしょう。

また、変動金利の場合は、金利2%前後、返済期間20年~35年の不動産投資ローンを組むことが可能と考えられます。

これはあくまでも目安であり、借主の属性や、申し込む物件、利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても、年収に対する融資額の倍率は大きく変動します。

そのため、場合によっては年収の20倍程度(1億円前後)まで借り入れることができることもあります。

たとえば、不動産投資用物件価格が約1億円のアパート経営を行いたい場合、2019年の年収ラインは、700万円前後で可能であるとされています。

不動産投資の融資に関する最新情報はセミナーなどでチェックするのが有効

こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどで随時チェックしていくことも、大変有効な情報収集の手段です。

セミナー後の個別相談では、自分がいくらまで、どんな金利条件で融資を受けられるか、どんな物件が販売中なのかといったことも教えてもらうことも可能となります。

なお、融資限度額とは別に、ローンを組む際の頭金の金額も属性によって左右されることがあります。ただし、こちらは物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることもできます。

サラリーマンであることのメリット

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として、融資期間を長く設定できることが挙げられるでしょう。

最近では、物件や不動産投資会社によっては、最長で45年のローンを組むことも可能になっています。もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、定年などにより、年齢による制限もあるため、できることなら、若いうちの早めからスタートするのが良いとされています。

属性が高いサラリーマンの事例とは

例えば年収400万円の30代サラリーマンの場合でも、大手の上場企業に勤める妻帯者で、親からの遺産が将来相続できる想定を持つ方であれば、属性は高くなることがあるのでしょうか。

この場合、個人の金融資産がなくても、親からの遺産が入る予定があるのであれば、属性は高まる傾向があります。

具体的に、金融機関によっては、上場企業に勤めているという事実から、年収に対する融資額を1割程度増加させる場合がみられます。

さらに、妻帯者であれば1割増し、そして、遺産が3,000万円程度入る予定であれば、その半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するスタイルが基本方針である金融機関の場合、年収400万円の単身者が限度額4,000万円であるケースでも、属性が高い企業勤めの妻帯者は、限度額6,300万円になるということです。

このように、勤め先や、妻帯者であるかどうかは、不動産投資の融資を受ける場合に重要なポイントとなりますので、知識として覚えておくと良いでしょう。

サラリーマンが不動産投資の融資の属性をアップさせるポイント4選

最後に、サラリーマンが不動産投資の融資の属性をアップさせるための4つのポイントを詳しくお伝えしていきます。

① 年収を上げて収入を安定させる

サラリーマンが不動産投資の融資の属性をあげたい場合は、年収をあげて、収入を安定させる必要が出てきます。当然のことながら、年収が高いほど、属性は高まります。

それでは、会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、実はそうではありません。ここで金融機関が属性を判断するために重要視するのは、瞬間的な額面の収入ではなく、長期的に安定した収入が見込めるかどうかです。

つまり、個人で行う副業は、必ずしも長期的な収益を見込むことができる安定収入とは見なされないので、よほど副業の事業規模が大きくない限り、ほとんど場合は属性の改善にはつながりません。

さらに、本業よりも副業の収入が増えたからといって、不動産投資の融資を受ける前に独立してしまうと、属性は一気に下がるので注意が必要です。あくまでも、サラリーマンであることの安定性と優位性が属性を引き上げていることを理解しておきましょう。

預貯金があれば属性を高めることができますが、一時的に借り入れたお金は、当然ながら預貯金として評価されません。むしろ、属性改善のためにそういった一時的な借り入れをしているとみなされると、故意に属性を上げようと画策しているとみなされ、評価が下がる可能性があります。

不動産投資の融資を受けたいサラリーマンの方は、あまり小手先のテクニックに走りすぎないようにすることが賢明です。

② 不動産投資のキャッシュフローで属性をアップさせる

先ほどもお伝えしたとおり、収入が安定しない副業は属性に影響を与えません。しかしながら、安定収入が得られる不動産投資用物件を複数保有していれば、話は変わってきます。

たとえば、キャッシュフローを生み出す不動産投資用物件をすでに保有していれば、そのローン残債があるとしても、事業としての実績があることを評価され、属性は高まるケースがあります。

ただし、区分所有の不動産投資用マンションを購入し、キャッシュフローを生み出していたとしても、得た利益をローンの繰り上げ返済に使っていた場合には、属性は高まりません。

一方、ここで得た利益を繰り上げ返済に使わず、現金収入として確保していれば、次の物件購入の原資として役立たせることができるわけです。この仕組みをうまく活用すれば、サラリーマンであっても、複数の物件を保有できるようになります。

そのためにも、30代のうちに収益性の高い不動産投資用物件を購入して融資を受け、50代になるまでに、買い増しの計画を立てておくのがベストでしょう。

③ クレジットカードの残債や借り入れの可能性を減らすために限度額を下げる

住宅ローンは別として考えることができますが、その他のローンにあたる、クレジットカードやカードローンの残債があると、属性は下がる傾向にあります。

ここで十分に注意したいのは、たとえカードローンを利用していなくても、クレジットカードを保有しているだけで属性は下がってしまう可能性があるということです。

これには理由があり、たとえば、融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、不動産投資の融資を受ける段階では借り入れていなくても、将来はそのクレジットカードを使って借り入れをする可能性があると判断されます。

つまり、クレジットカードの限度額が高いほど、将来に他のローンを組む可能性が上がるため、属性は下がるというわけです。

そこで、属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額については、不動産投資の融資の審査を受ける前に、事前に引き下げておくのも属性改善の手段としては有効です。

クレジットカードの限度額の調整は、金融機関で手続きをすれば比較的簡単に行うことが可能です。また、使っていないクレジットカードは解約しておくと、さらに属性が改善する可能性が上がります。

④ 住宅ローンおよび不動産投資ローンの借り換えを検討する

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れが既にある方は、既存のローンの見直しをすることで、属性が高まるケースがあります。

既存のローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを新しい起こしやすくなるためです。

そのため、現在の金利をどれだけ削減できるかどうか、業者に依頼して診断してもらったり、借り換えの提案をしてもらったりするのが良いでしょう。その他、簡易診断をしてくれるオンラインサービスなどもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを調べ、事前に検討してみるのはおすすめです。

サラリーマンが不動産投資の融資を安心して受けるための心得とは?

 

今回は、不動産投資を行いたいサラリーマンが、どれくらいの融資を受けることができるのか、融資を有利に受けるためのコツを詳しくまとめました。

なお、不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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