《2020年最新版》不動産投資ローンとは？住宅ローンとの違いから審査基準・金利・おすすめの銀行・借り換えまで一挙にご紹介！

不動産投資をはじめる場合に、必ずセットで考えるべきこととして、不動産投資ローンのお話があります。

今回は、不動産投資を検討している初心者の方のために、不動産投資ローンについて、住宅ローンとの違いや、審査基準・金利などについての基礎知識、年収別の融資を受けるならおすすめの銀行（金融機関）、借り換えに関するお話など、詳しくお伝えしていきます。

不動産投資ローンをうまく組みたい方は、ぜひとも当記事を参考にしてみてください！

不動産投資ローンとは？

ここでは、不動産投資ローンとはそもそもどのようなものか、現金一括購入との違いやメリット・デメリットはどのようなものがあるのかをお伝えしてまいります。

そもそも不動産投資ローンとは何か？

不動産投資ローンとは、投資用の新築・中古・築浅のマンションや一棟アパートなどを購入する資金を、銀行などの金融機関から融資してもらうことを意味しています。

現金一括購入と不動産投資ローンを比較した場合のメリット、デメリット

現金一括購入と不動産投資ローンを比較したメリット

不動産投資ローンを受けるということは、要するに金融機関から融資を受ける＝借金をすることであり、不動産投資初心者の方の中には、悪いイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかしながら、少ない資金で高額の不動産を購入できるため、現金一括購入の場合と比べてレバレッジがかけられる点や、購入資金を現金で貯めるのではなく、融資を受けることで早い段階で不動産投資を始められる点などでメリットがあります。

現金一括購入と不動産投資ローンを比較したデメリット

現金一括購入と不動産投資ローンを比べた場合、メリットだけでなく、デメリットももちろんあります。

たとえば、空室の発生によって不動産投資ローンの返済が厳しくなる場合があったり、売却のタイミングによっては残債が残ってしまい、赤字経営となったりするリスクが考えられます。

また、空室が続き、修繕費などの工面も難しくなった場合には、自己破産や任意整理などによって債務整理を行わなければならない可能性もあります。

そのため、不動産投資ローンで投資運用を行う際には、綿密な収支計画と返済のシミュレーションを行い、もしも想定外の事態があったとしても、返済可能な融資額を用意できるようにする必要があるのです。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？

不動産投資ローンと似たような融資として、住宅ローンがありますが、これらは違いがあります。ここでは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて見ていきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い①　金利

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとして、金利の違いが挙げられます。不動産投資ローンは低い金利でも２%前後、高い金利では４%前後となっていますが、住宅ローンの金利は0.5%〜２%程度となっています。

なお、金利については金融機関によって異なり、基本的に、審査の段階で自己資金が多かったり、返済に問題がないと金融機関に判断されたりする場合には、低めに設定される傾向があります。詳しい審査基準については後出します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い②　審査基準

基本的に、不動産投資ローンの方が、住宅ローンと比べて審査基準がより厳しく設定されており、提出が必要な書類なども多くなる傾向があります。不動産投資ローンの審査の場合、物件によっては現地で内覧したかどうかを審査の際に聞かれることなどもありますので、融資の相談を金融機関にする前に、ご自分で物件や周囲の環境などを確認するようにしてください。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い③　投資に利用するか、自ら入居するか

不動産投資ローンと住宅ローンは、投資に利用するか、それとも自ら入居するかの違いがあります。不動産投資ローンは、あくまでも投資で活用する物件を購入する際に組むものであり、自ら住む場合には、住宅ローンを利用する必要があります。

不動産投資ローンの審査とは？

次に、不動産投資ローンの審査について、どのような点をチェックされるのか、詳しくみていきます。

不動産投資ローンの審査はどのような事情があると通りやすいのか

金融機関によって審査基準には違いがありますが、概ね、以下のような４つの基準で審査が進む傾向にあります。

年収が高い

住宅ローンの借り入れ金額については、目安が年収の７倍程度であるとされています。一方、不動産投資ローンにつきましては、借り入れできる金額が年収の５倍程度とされます。そのため、基本的に年収が高ければ高いほど、融資で借り入れできる金額も多くなります。

なお、不動産投資ローンの審査を行う場合、年収の基準のひとつとして、年収500万円以上が一般的な基準とされます。不動産投資ローン初心者のサラリーマン・会社員の方々は、こちらの年収に到達しているかどうかをまずは確認してみてください（※ただし、これはあくまでも目安であり、不動産会社などによってはこの限りではありません）。

勤務先の属性

金融機関が不動産投資ローンの融資の審査を行う場合に、勤務先の属性については詳しく確認が行われることを知っておきましょう。

サラリーマン・会社員などの安定した職業についているかどうかが重要で、勤務先の規模、資本金、売上高なども踏まえて審査が行われます。

上場企業で経営が安定していれば審査は通りやすくなり、ベンチャー企業や中小企業など、経営面での実績が少ないと審査が通りにくくなる傾向にあるようです。

自己資金が多く、貯金が豊富

前出のとおり、不動産投資ローンの審査が行われる際には、年収や勤務先の実績など、個人の属性が大きな判断基準となります。

さらに、自己資金が多く、貯金が豊富かどうかも判断基準のひとつとしてみられます。金融機関にとっては、個人の自己資金や貯金が多ければ多いほど、貸し倒れのリスクが減りますので、融資を受ける際に有利に働く場合があります。

物件の収益性（実利回り）が高い

不動産投資ローンの融資を受ける場合、物件の収益性も担保のひとつとして評価されます。ここで評価されるのは、表面利回りではなく、実利周り（物件の家賃収入から得られる収益からランニングコストなどの諸経費を差し引いた実質的な収益）です。

担保力の高い物件であれば、不動産投資ローンの融資の審査を受ける場合に、有利に働く場合があります。

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不動産投資ローンはサラリーマンだとどれくらい借り入れできるかシミュレーション

ここまで、不動産投資ローンの基礎知識や、審査に関する事項をお伝えしてきました。ここでは、年収500万円のサラリーマン・会社員の場合、どれくらいの借り入れが可能なのかを、簡単にシミュレーションしてみましょう。

年収500万円のサラリーマン・会社員の場合、借り入れ金額をシミュレーション

前出のとおり、住宅ローンの借り入れ金額の目安は年収の７倍程度ですが、不動産投資ローンの場合、借り入れ金額の目安は年収の５倍程度となっております。

なお、一般的には、物件を購入する際の諸経費を自己資金で用意することができれば、残りの資金については、不動産投資ローンの融資にて賄うことが可能であるとされています。

不動産投資ローンを考えるサラリーマン・会社員の方々の平均的な年収基準である、年収500万円の場合、借り入れ可能金額の目安は、500万円×５＝2,500万円となります。

また、不動産を購入する際、物件の価格とは別に、融資の手続き費用、不動産の仲介手数料、登記費用といった初期費用としてかかる諸経費を支払う必要があり、これは、概ね物件価格の５〜７%の割合で別途発生してきます。

これらの初期費用および諸経費については、融資で賄うことができず、自己負担の現金で支払わなければなりません。

つまり、不動産投資のための物件を購入する際には、物件価格、頭金、諸経費を自己資金の現金で用意する必要があります。

そのため、前出のように、年収500万円のサラリーマン・会社員が2,500万円の不動産投資用の物件を購入する場合には、シミュレーションとして、150万円程度は自己資金を初期に用意する必要が出てくることになります。

不動産投資ローンの金利を低く借りるために知っておきたい５つのポイント

不動産投資ローンの融資を受ける場合には、返済する金額に金利が別途かかります。ここでは、不動産投資ローンの金利の推移・動向や、不動産投資ローンの金利を低くするためのポイントを５つご紹介していきます。

昨今の不動産投資ローンの金利の推移・動向について

現在の日本では、金融緩和政策が行われており、長らく低金利の状態が続いています。以下の図は、住宅金融支援機構ホームページから引用した、昭和59年から令和元年にかけての不動産投資ローンの金利の推移・動向をまとめたグラフです。

こちらのグラフを見るとわかるとおり、平成３年時点では、変動金利は８%を超えており、非常に高い状態になっていたことがわかります。

そこから年々、変動金利は低くなっていき、平成７年には２%強で安定し始め、平成20年ごろに少し上昇が見られたものの、また下がり、令和元年まで年2.475%をキープしています。

このように、現在の日本では、不動産投資ローンは低金利の状態が続いているため、今後も不動産投資は投資家が積極的な参入を進めていく傾向があるといえるでしょう。

・不動産投資ローンの金利を低くするための５つのポイント

ここで、不動産投資ローンの金利を低くするための５つのポイントを一挙にご紹介していきます。不動産投資ローンを受けたいと考えている方は、ぜひともチェックしてみてください。

① 提携ローンや融資実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産投資ローンの金利を低くするために重要なのは、提携ローンや融資実績が豊富な不動産会社を選ぶことです。

多くの不動産会社は提携している金融機関を持っているのですが、提携先を多く持っている不動産会社や、融資付けの実績を多数持っている不動産会社を選ぶことで、より低い金利で不動産投資ローンを借りられるアレンジ（紹介）を受けられる期待値が上がります。

不動産会社を選ぶ際には、はじめの段階から１社に絞るのではなく、複数社に相談をして、より低い金利が期待できる不動産会社をチョイスするように意識してみてください。

② 不動産投資ローンの金利タイプは固定金利よりも変動金利がおすすめ

前出のとおり、2020年現在、日本はマイナス金利政策によって、不動産投資ローンの金利は非常に低い水準を維持しています。

固定金利・変動金利ともに低い金利であることに変わりはありませんが、選ぶのであれば固定金利よりも変動金利がおすすめです。

変動金利は、固定金利と違って、不動産投資ローンを受ける際には安く借りられる一方、契約後に短期プライムレートの指標と連動し、不動産投資ローンの金利も上昇してしまう可能性があるデメリットがあります。

しかしながら、金利が上昇するタイミングは半年に１回であり、実際の金利が上昇するまでにはタイムラグがあるため、落ち着いて動向を観察することができます。もしも、金利が上昇する傾向がみられた場合は、金融機関の担当者と相談しながら、対応策を検討することも可能です。

不動産投資ローンの金利は、万が一、一気に引きあがるようなことになると経済が大きく混乱する恐れがあるため、景気動向と連動して少しずつ引き上げられていく特徴があり、変動金利を選んだからといって、即時金利が高くなる危機に直面することはありません。

このような理由から、不動産投資ローンをこれから始める初心者の方は、固定金利よりも変動金利を選ぶことをおすすめします。

③ 不動産投資ローンを受ける前に属性の引き上げを意識する

不動産投資ローンを受ける際に、審査で重視されるのが、年収・貯金・勤務先・勤務先の規模など、個人の属性であることは、すでにお伝えしたとおりです。

銀行などの金融機関も、不動産投資ローンを融資する相手に貸し倒れのリスクがあると、あまりお金を貸したくないというのが本音ですから、万が一、属性が不安定であると判断されると、たとえ審査に通ったとしても、金利は高めに設定されてしまいます。

そのため、不動産投資ローンを受ける前に、個人の属性をできる限り引き上げることを意識すると良いでしょう。金融機関は、審査の際に個人のお金のやりくり、勤務状況、過去の返済実績、滞納履歴のブラックリストなどを必ず確認します。

たとえば、勤務年数は３年以上の状態から不動産投資を検討したり、借入残高を減らしたり、料金の支払いを滞納しないように注意したり、できる限り属性が良いと金融機関に判断されるような行動を心がけてください。

④ 不動産投資ローンを低金利で受けるならアパートよりもマンションがおすすめ

一般的に、不動産投資ローンを低金利で受けたい場合、一般的に１%前後の低い金利や、フルローンでの融資を受けやすいのは、アパートよりもマンションだとされています。

理由としては、マンションのほうが１物件あたりの価格が安く、立地が良い場合が多いほか、法定耐用年数もRC造で47年と長いため（アパートは木造で22年）、購入後の賃料の下落も緩やかであり、中古市場でも需要があることが挙げられます。

一方、アパートは利回りが高く、マンションよりも広い土地を所有できるなどのメリットがありますが、マンションに比べると金利が１〜２%ほど高くなる傾向がみられます。

マンションとアパート、いずれかの不動産投資を選ぶ場合には、表面利回りだけを意識するのではなく、融資の金利も含めたイールドギャップ（投資利回りと長期金利との差）も鑑みて判断するようにしましょう。

⑤ 不動産投資ローンの返済実績があれば金利交渉もできる

不動産投資ローンの返済実績がすでにある場合、銀行などの金融機関には、信用を武器に金利交渉することも可能となります。

たとえば、他の金融機関に提出された一番金利が安いシミュレーションを提示し、「こちらの金融機関の金利のほうが安いので、借り換えをしようかと思っています」などと伝えた場合、不動産投資ローンの返済実績があれば、借り換えされるのは金融機関にとって不利となるため、金利交渉をすることができます。

なお、このような戦術は、インターネットで無作為に情報を集めるよりも、不動産投資ローンの交渉などで、すでに成功している投資家の知見を参考にしたほうがより効率的です。

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年収別！不動産投資ローンでおすすめの銀行（金融機関）とは？

不動産投資ローンを組む場合、おすすめの銀行（金融機関）はどこなのか、初心者の方の目安として参考になるように、年収別で大まかにまとめました。

年収500万円以下におすすめ！不動産投資ローンの銀行（金融機関）

日本政策金融公庫（金利２%前後）

エリアの制約がもっとも少ないのが日本政策金融公庫です。日本政策金融公庫は、株式会社日本政策金融公庫法に基づき、2008年10月1日付で設立された財務省所管の特殊会社です。

民間の金融機関と違い、積極的に零細企業などに融資を行うことを目的に設立された公庫であるため、基本的に、年収500万円以下の方々が不動産投資ローンを考える場合、こちらを中心に検討するのが良いでしょう。

商工中金（金利２%前後）

商工中金とは、株式会社商工組合中央金庫の略称です。特別法に基づく特殊会社であり、日本の政策金融機関のひとつ。「中小企業による中小企業のための金融機関」であり、少ない資金でも融資を相談できます。

ノンバンク（金利４%前後）

ノンバンクとは、預金などを受け入れず、信用供与（資金の貸付けなど）を業務とする金融会社であり、信販会社やリース会社などがこれにあたります。金利は高めで返済期間も短めであるものの、収益物件運用の実績がない段階では、ノンバンクの利用も検討するべきでしょう。

・年収500万円〜700万円におすすめ！不動産投資ローンの銀行（金融機関）

SBJ銀行（金利２%前後）

株式会社SBJ銀行は、韓国の大手銀行である新韓銀行の在日支店の事業を譲り受けるかたちで、2009年9月14日に営業開始した日本の銀行（金融機関）です。対象エリアが比較的広く、年収500万円〜700万円の方々が融資を受けるにはおすすめの金融機関であると言えます。

地方銀行（金利２%前後）

地方銀行も、年収500万円〜700万円の方々が融資を受ける際には候補に入るでしょう。基本的に、年収500万円以上あれば、居住地域の２割程度の金融機関が融資候補になると言えます。

地方銀行の中でも、関東では静岡銀行が不動産投資に積極的な金融機関であり、ワイドローンと呼ばれる個人向け不動産投資ローンを提供しています。関西では、関西アーバン銀行と近畿大阪銀行が合併した関西みらい銀行なども候補として考えられるでしょう。

年収700万円〜1000万円におすすめ！不動産投資ローンの銀行（金融機関）

オリックス銀行（金利２〜３%前後）

オリックス銀行株式会社は、東京都に本店を置く、オリックス傘下の信託銀行で、主力商品は、インターネット専用定期預金「eダイレクト預金」、カードローン、不動産投資ローンなどが挙げられます。金利は２〜３%程度と比較的低めです。

年収700万円以上となれば、居住地域のうち、５割程度の金融機関が融資候補になると考えて問題ありません。

- スルガ銀行（金利3.5〜4.5%）※新規融資停止中

スルガ銀行株式会社は、静岡県沼津市に本店を置き、静岡県・神奈川県を主たる営業エリアとする日本の地方銀行。スルガ銀行は、不動産投資ローンを積極的に融資している金融機関です。

しかしながら、スルガ銀行が提携していたスマートデイズ社（旧名：スマートライフ）が運営するシェアハウス「かぼちゃの馬車」が、実質的に破綻状態であった事件の関係で、現在は新規融資を停止中となっています。今後の動向に注目したいところです。

年収1,000万円以上におすすめ！不動産投資ローンの銀行（金融機関）

メガバンク（都市銀行）

年収1,000万円を超えてくると、三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行・りそな銀行・千葉銀行など、著名なメガバンクや都市銀行を、融資候補として検討可能になります。

地方銀行や信用金庫の金利相場は２〜3.5%程度であるのに対し、メガバンクの場合、保証人を入れることができれば、１%以下の低金利で融資を受けることも可能です。

メガバンクは地方銀行・信用金庫・ノンバンクと比べて、金融機関としての格も高いため、それだけで高属性と判断されるステータスにもなります。

なお、年収1,000万円を超えるとなれば、居住地域の８割程度の金融機関は融資候補となると考えて問題ないでしょう。

信託銀行

年収1,000万円を超える場合は、三井住友信託銀行などの信託銀行も、融資候補として挙げられます。信託銀行は、通常の銀行と違い、遺言信託などの信託業務を行えるほか、不動産関連業務も行うことができる金融機関で、メガバンクと同様に、融資の実績を作ることができれば、高い信用を得ることが可能です。

不動産投資ローンの借り換えとは？

最後に、運用を始めた不動産投資ローンの金利が高い場合に、借り換えを検討する際の条件や、借り換えのメリット・デメリット、借り換えのスキームなどを簡単にご紹介していきます。

そもそもなぜ不動産投資ローンが高い金利になったのかを考える

不動産投資ローンの借り換えを検討する前に、まず「なぜ高い金利の融資しか受けることができなかったのか」を考える必要があります。

① 身の丈に合わない投資プランを実行している可能性がある

不動産投資ローンは、前出のとおり、個人の年収などの属性によって、金利の高さが決まります。金利が高いということは、属性の身の丈に合わない投資プランを実行している可能性が考えられます。

そのため、そのままの状態の金利で不動産投資を実行し続けると、将来的には家賃収入とローン返済および金利のやりくりのバランスが崩れる危険性があるのです。このような場合は、不動産投資ローンの借り換えを検討すると良いでしょう。

② 取引を行った不動産会社の実績が不足していた

不動産会社は、前出のとおり、金融機関と提携したローンを用意しています。不動産会社の取引実績によって、たとえ同じ金融機関であっても受けられる融資の条件が異なる場合があります。

そのため、高い金利でしか融資を受けられなかった場合、取引を行った不動産会社の実績が不足しており、金融機関から高い評価を得ていない可能性が考えられます。

不動産投資ローンの借り換えができる場合の条件

不動産投資ローンの借り換えができる場合の条件は、具体的に以下の２つです。

⒈ 物件購入の期間が10年以内で、2.7%以上の金利で融資を受けている場合
⒉ 借り入れ総額（住宅ローンを含む）が年収の10倍以内となっている場合

不動産投資ローンを借り換えするメリットとデメリット

不動産投資ローンを借り換えすると、以下の３つのメリットがあります。
⒈ 利息額が金利1.8〜2.2%程度になって安くなる
⒉ 借り換えをすることで元本が減る速度が上がり、出口戦略が立てやすくなる
⒊ 団体信用生命保険（団信）の補償範囲を広げることができる

一方、不動産投資ローンを借り換えすると、以下の２つのデメリットも考えられます。

⒈ 借り換えに20万円〜30万円程度の手数料がかかる
⒉ 残債が少なく、融資期間が残り少ない場合はメリットを享受しづらい

以上が、不動産投資ローンの借り換えにおけるメリット・デメリットです。基本的にメリットの方が多いですが、デメリットの手数料は決して安いものではありませんから、これらを鑑みたうえで検討するようにしましょう。

不動産投資ローンの借り換えのスキームとは？

不動産投資ローンの借り換えのスキームは、基本的に、不動産投資ローンの融資を受ける場合と同じ流れとなります。

本人の源泉徴収票、借り入れに関連する書類などを金融機関に提出し、事前審査を受けます。審査に通れば、新しい不動産投資ローンの手続きが行われ、古いローンを一括返済した後、新しいローンの返済がスタートします。

不動産投資ローンの借り換えができる金融機関はごく少数

不動産投資ローンの借り換えを取り扱っている金融機関はごく少数であり、金融機関は借り換えの提携業者を厳しく審査する傾向にあります。

そのため、不動産投資ローンの借り換えを紹介できる不動産会社は、金融機関から高い評価を得ていると判断することができます。

借り換え先の紹介は本来、不動産会社が儲かる業務ではないため、敢えて借り換えの提案をしてくれる不動産会社の担当者は、不動産投資家の立場で提案をしてくれていることが考えられるので、基本的に信頼できると考えて良いでしょう。

不動産投資のローンについて知り、不動産投資を成功させるために重要なこととは？

今回の記事では、不動産投資のローンについて、住宅ローンとの違いや、審査基準・金利などについての基礎知識、年収別の融資を受けるならおすすめの銀行（金融機関）、借り換えに関するお話などを詳しくお伝えしてまいりました。

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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