《2022年最新版》不動産投資はかしこく節税して確定申告！不動産投資の税金・経費の種類などをご紹介

2022.01.05 514

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《2022年最新版》不動産投資はかしこく節税して確定申告！不動産投資の税金・経費の種類などをご紹介

マンションやアパートなどの不動産投資および経営を行っていて、一定の不動産所得がある場合は、通常は確定申告をする必要がないサラリーマン・会社員の場合でも、確定申告を行う義務が発生します。

確定申告は面倒な手続きではあるものの、正しい知識を持っていれば、経費計上したり、損益通算したりして、所得税や住民税を安くできる節税効果も期待できます。

今回は、不動産投資を行っている人が確定申告する場合に、知っておきたい基礎知識や、不動産投資の税金・経費の種類などを詳しくお伝えしていきます。不動産投資の初心者の方は、ぜひともチェックしてみてください。

確定申告とは？

確定申告とは、日本の租税に関する申告手続を意味しています。

確定申告は、その年の１年間の1月1日〜12月31日までを課税期間として、その期間内で発生した収入や支出、医療費や扶養親族の状況等から、所得を計算した申告書を税務署へ提出し、納付すべき所得税額を確定することが目的です。

なお、国税庁のホームページによれば、確定申告が必要な方は、以下の条件に該当する方々であるとされています。

① 給与所得があり、以下の条件に当てはまる方

※ただし、大部分のサラリーマン・会社員の方は、年末調整によって所得税などが会社側の会計で精算されるため、申告が不要となるパターンが多いです。

- 給与の収入金額が2,000万円を超える場合
- 給与を１箇所から受け、その給与全部が源泉徴収の対象となる場合、各種の所得金額（給与所得・退職所得を除く）の合計額が20万円を超える場合
- 同族会社から、給与以外に、貸付金の利子、店舗・工場の賃貸料、機械・器具の使用料の支払を受けた場合
- 給与について、災害減免法により、所得税等の源泉徴収税額の徴収猶予や還付を受けた場合
- 在日外国公館に勤務していたり、家事使用人をしていたりする方で、給与の支払を受ける際に所得税等を源泉徴収されないことになっている場合

② 公的年金などに係る雑所得のみの方

※ただし、公的年金等の収入金額が400万円以下で、かつ、その公的年金等の全部が源泉徴収の対象となる場合は、所得税等の確定申告は必要ありません。

③ 退職所得がある方

※外国企業などから受け取った退職所得など、源泉徴収されないものがある場合は、確定申告が必要となります。

④ ①〜③以外で、以下の条件に該当する方

※各種所得の合計額（譲渡所得や山林所得を含む）から、所得控除を差し引き、課税される所得金額を求め、課税される所得金額に所得税の税率を乗じて、所得税額を求めます。そのうえで、所得税額から配当控除額を差し引いた金額において、残額がある場合は、確定申告が必要となります。

不動産投資をする人は確定申告する必要がある

前項のとおり、サラリーマン・会社員であっても、年間所得が2,000万円を超えている場合や、給与所得以外に20万円超えの所得がある場合などは、確定申告を行う義務が発生します。

なお、不動産投資で発生する不動産所得に関しても、20万円を超える所得がある場合には、申告義務の対象になります。また、後出しますが、不動産投資の不動産所得がたとえ赤字でも、確定申告をした方が良い場合があります。

不動産投資の確定申告①　白色申告とは

不動産投資で発生する不動産所得のために、初めて確定申告を行う方の場合は、白色申告（通常の確定申告）を行うことになります。なお、白色申告で必要な書類は以下のとおりです。

- 確定申告書B（第１表、第2表、添付書類台紙の合計３枚）
- 収支内訳書（収支内訳書、減価償却明細の合計２枚）
- 医療費控除の明細書類（※医療費控除を受ける場合のみ必要）

これらの書類のうち、「収支内訳書」および「医療費控除の明細書類」については、確定申告を行う方が用意する必要があります。

なお、確定申告に必要となる申告書類の一式は税務署でもらうことができますが、国税庁サイト（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm）からダウンロードすることも可能です。

不動産投資の確定申告②　青色申告とは

確定申告の青色申告を行う場合、所得金額から最大65万円または10万円が控除される「青色申告特別控除」と呼ばれる制度を利用できます。

確定申告で最大65万円の青色申告控除を受けるためには？

確定申告で最大65万円の青色申告控除を受けるためには、以下の条件をクリアする必要があります。この条件を満たすことができない場合は、控除額10万円の白色申告扱いとなります。

⒈ 不動産所得または事業所得が生ずべき事業を営んでいる
⒉ 簿記の原則（複式簿記）による記帳を行っている
⒊ ⒉に基づいて作成した貸借対照表および損益計算書を、確定申告書に添付し、確定申告期限内に提出する

不動産貸付が事業として行われているかどうかの国税庁の判定は？

ちなみに、国税庁のホームページでは、「不動産貸付が事業として行われているかどうかの判定」として、以下のような要件を挙げています。

⒈ 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
⒉ 独立家屋の貸付については、おおむね５棟以上であること

つまり、不動産投資を行っている人が、国税庁から不動産貸付事業者として認められ、最大65万円以上の青色申告特別控除を受ける場合には、10室以上のマンション・アパートを所有しているか、５棟以上の戸建を所有している必要があるということになり、ややハードルが高めの印象があります。

ただし、条件の中に「不動産所得または事業所得が生ずべき事業を営んでいる」とあるように、「事業所得」として認められれば、65万円以上の青色申告特別控除を受けることができる場合もあります。

また、青色申告をすれば、貸倒引当金を設けることができたり、赤字を３年間繰り越しできたりするメリットなどもあるので、詳しく知りたい場合には、税務署へ問い合わせるか、税理士事務所に相談してみると良いでしょう。

不動産投資の確定申告をしない場合のペナルティについて

もしも、不動産投資で不動産所得が発生しているにもかかわらず、確定申告をしない場合や、申告内容に間違いがあった場合、のちに税務調査が入ってその事実が発覚した際には、以下のとおり、さまざまなペナルティが課せられる可能性があります。

無申告加算税

無申告加算税とは、所得があるにもかかわらず、確定申告期間を過ぎても確定申告を行わなかった場合に課せられるペナルティです。

万が一、無申告扱いとなってしまった場合、本来納付すべき税額が50万円までだったならば15％、50万円を超えた分に関しては、20％の税額を追加で納付しなければなりません。

ただし、確定申告ができなかった正当な理由がある場合や、法定申告期限の1ヶ月以内の無申告であれば、その後に速やかに申告を行うことで、無申告加算税を免れることができることがあります。

延滞税

延滞税とは、確定申告の期限内に支払われなかった場合に課税されるペナルティです。確定申告の期限内に、修正・更生が間に合わなかったり、収めるべき本来の税金の金額が不足していたりする場合にも発生しますので注意してください。

過少申告加算税

過少申告加算税は、確定申告を期限内には済ませたものの、申告額が過少であるため、修正申告や更正の必要があり、原則として、不足した税金の金額が発生した場合に課税されるペナルティです。

過少申告加算税で加算される金額については、新たに納めることになった税金の10%相当となります。ただし、新たに納める税金が、当初の申告納税額と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合、その超えている分については15%相当になります。

重加算税

重加算税は、確定申告の無申告や過少申告が悪質な場合に課せられるペナルティです。意図的な所得隠しがあったり、税務署から脱税とみなされたりした場合に課せられます。

加算される金額は、申告税額が過少だった場合、過少申告課税に加え、35%の追加納税が課せられることになります。申告をしなかった場合には、無申告加算税に加え、40%の追加納税が課せられます。

不動産投資の確定申告をしない税金逃れは「信用問題」になるので注意

このように、無申告および過少申告については、税務署から非常に厳しい追加納税が求められるため、意図的な税金逃れは絶対にしてはいけないことがおわかりいただけたかと思います。

さらに、一度税金逃れをやってしまうと、社会人として大切な信用が毀損され、不動産投資でマンションやアパートの経営をしている場合には、金融機関からの融資を受けにくくなったり、審査に通らなくなったりと、様々な「信用問題」につながります。

マイナンバー制度の導入が進む中、税金の取り締まりはより厳しくなることが予想されますので、「不動産投資で不動産所得を得る＝必ず確定申告をする」と頭に入れておくことが重要です。

不動産投資の確定申告は赤字の場合でもしたほうが良い！

不動産投資の不動産所得の赤字分は還付制度で相殺できる場合がある

不動産投資の不動産所得が黒字の場合は、当然、確定申告が必要であることは前項でお伝えしたとおりですが、不動産投資の不動産所得が赤字の場合も、確定申告はしたほうが良いのでしょうか？

結論、「確定申告は不動産投資の不動産所得が赤字の場合もしたほうが良い」です。赤字になっている場合は、所得税や住民税などで納めすぎた税金が返ってくる還付を受けることができます。

税金の還付制度を利用することで、不動産投資で発生した赤字のマイナス分を、給与所得などのプラス分で相殺することができるのです。

損益通算を行うことで、確定申告の還付制度を利用できる

具体的にどのように還付制度を利用できるのかというと、確定申告の時点で、損益通算を行うことによって、払いすぎた税金を税務署が還付してくれます。

たとえば、給与所得が500万円（330万円を超え695万円以下）の場合、所得税率は20%、控除金額は427,500円となります。

そのため、給与所得が500万円ある場合の所得税は以下のとおりとなります。

500万円 × 20% - 427,500円= 572,500円

ここに、不動産投資で50万円の赤字が生じたとすると、損益通算を行ったうえでの所得税は以下となります。

（500万円 - 50万円） × 20% - 427,500円 = 472,500円

このように、納めなければならない所得税の差額が、

572,500円 - 472,500円 = 10万円

となり、損益通算で10万分、所得税が減ったことがわかります。

サラリーマン・会社員の場合は、給与所得が500万円ある場合の所得税分を会社がすでに年末調整で支払っているため、損益通算で計算した税金よりも払いすぎていることになり、この分の税金が、確定申告を行うことによって還付されるのです。

以上より、たとえ不動産投資の不動産所得が赤字の場合でも、確定申告をすれば過払い分の税金の還付を受けることができ、結果として、節税対策となります。

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不動産投資にかかる税金について

不動産投資で「不動産所得がある場合」の税金の計算方法とは？

不動産投資の賃貸収入に関する税金の金額は、賃貸事業に関する所得である不動産所得をベースにして計算を行います。

計算対象となるのは、毎年１月１日〜12月31日までの１年間に発生した不動産の賃貸事業に関する総収入額で、この金額から必要経費を差し引いたものが、不動産所得となります。

不動産所得の金額＝総収入額 – 必要経費（※）
※青色申告の適用を受けている場合、この金額からさらに青色申告特別控除額（65万円または10万円）を差し引くことになります。

不動産投資で「不動産所得がある場合」の税金の金額とは？

不動産投資で不動産所得がある場合、所得税および住民税の計算は以下となります。

⒈ 所得税（※１）＝（不動産所得の金額 – 所得控除の金額）×税率（総合課税制度にて累進課税の税率）
※１：住宅ローン控除および外国税額控除などの税額控除がある場合には、この金額から各種税額控除を行った後の金額が、最終的な納付税額として確定します。

⒉ 住民税（※２）＝（総収入金額 – 総必要経費）×10%＋4,000円
※２：住民税は、均等割と所得割を合算して計算する手法をとります。そのため、原則は以下のとおりとなります。ただし、自治体によって税率および均等割の金額は異なる場合があります。

所得割：市町村民金６%＋道府県民税４%＝合計10%
均等割：市町村民税3,000円＋道府県民税1,000円＝4,000円

これらより、不動産投資の確定申告は、必要経費が大きければ大きいほど、支払わなければならない税金の金額は減ることがわかります。かしこく節税するためには、いかに申告可能な必要経費をうまく使うかが重要となってきます。

不動産投資の確定申告で申告可能な必要経費を13種類ご紹介

ここでは、不動産投資でかしこく節税を行うために知っておきたい、不動産所得の確定申告で必要経費として認められる項目を、13種類ご紹介していきます。

１：租税公課

土地・建物に対する固定資産税および都市計画税、賃貸物件を取得した際に課される登録免許税および不動産取得税、賃貸による儲けに課される事業税、その他、自動車税、印紙税などは、租税公課（租税および公的な負担金である公課の総称）と呼ばれ、不動産所得の必要経費として、業務に関連して納付する税金という名目で計上することができます。

ただし、自動車税および印紙税については、「不動産賃貸事業に必要である」と認められるものに限っており、たとえば、プライベートでも自動車を利用している場合は、自動車税については、不動産投資における不動産賃貸事業で使った部分のみを必要経費として計上することになります。

２：借入金利息

不動産投資で、賃貸する不動産を取得するにあたって、金融機関から融資を受けた場合に、その借入金の利息は、不動産賃貸事業の必要経費として計上することが可能です。

ただし、「借入金の返済額のうち、元本に相当する部分」と、「賃貸としての業務が開始する前の利息部分」については、必要経費とはならないので注意してください。

借入金利息のうち、土地の取得に対応する部分についても、不動産所得が赤字になった場合には、損益通算の対象外となることも覚えておきましょう。

３：損害保険料

火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など、不動産投資で賃貸している建物などが加入している各種保険料については、経費計上することが可能となります。

ただし、一括払いの場合は、当年分のみが必要経費となりますので、注意が必要です。たとえば、10年分の保険料を１回で払ったとしても、経費計上できるのは最初の年の分だけです。

４：減価償却費

減価償却費とは、不動産投資で取得した建物などの固定資産の使用に伴い、老朽化などが進んだ部分を経費として数値化したものを指します。

減価償却費の計算方法については、「定額法」および「定率法」の２種類がありますが、平成10年４月１日以後に取得した建物は、定額法のみの適用とされています。

なお、減価償却費は、建物の構造・用途で定められている耐久年数に応じ、毎年減った分の価値を必要経費として計上していくことになります。

５：物件の修繕費

物件の修繕費として、不動産投資の確定申告で経費計上可能なのは、建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え、ドア・トイレ・台所・換気扇などの部屋の設備修理、畳の取り替え、障子・襖の張り替えといった維持管理費用や、毀損した固定資産の原状回復費用です。

しかしながら、たとえ修繕であったとしても、建物の耐久性を増やしたり、固定資産そのものの価値を高めたりするための費用については、資本的支出に当たるため、経費計上はできません。そのため、いったん固定資産として計上を行ったうえで、徐々に減価償却費として計上する必要があります。

６：管理費

不動産投資で取得した賃貸建物の管理を代行してくれる管理会社へ支払うための管理費および修繕積立金や、入居者の管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費については、不動産投資の確定申告で必要経費として計上することが可能です。

７：広告宣伝費

入居者を募集するためのネット広告やチラシなど、不動産管理会社に支払ったお金は、不動産投資の確定申告では、広告宣伝費として経費計上することができます。

８：交通費

不動産投資会社が主催するセミナーに参加するための使用した交通費や、物件を内見するために使った交通費、不動産管理会社との打ち合わせのために利用した交通機関の交通費など、不動産賃貸事業に関連した目的で使った交通費は経費計上することが可能です。

そのため、タクシー・電車・車のガソリン代・駐車場代・高速道路代などの交通費に関わる領収書はきちんと都度保管するようにしてください。なお、プライベートでも車を使用している場合には、不動産賃貸事業に関する部分のみが経費として認められます。

９：通信費

不動産管理会社との連絡を行う際に発生した通話料や、不動産物件や不動産投資セミナーなどを検索するために使用した通信費についても、必要経費として計上できます。なお、プライベートでも通信費を使用している場合は、不動産賃貸事業に関する部分のみが経費として認められます。

10：新聞図書費

不動産投資に関する情報を得たり、不動産業界の経済動向などを勉強したりするために購入した新聞や本などの費用も、不動産投資の確定申告を行う際に、必要経費として計上することが可能です。

11：接待交際費

不動産管理会社や税理士との打ち合わせの際に発生した飲食費、不動産投資のセミナー仲間などと意見交換をする際に利用した飲食費など、事業に関わる目的で使った飲食費などは接待交際費として経費計上できる場合があります。

12：消耗品費

確定申告を行ったり、各種業務を行ったりするために購入したパソコン代や、図面を印刷するためのプリンター代、物件撮影で使用するためのデジタルカメラ代などは、消耗品費として、不動産投資の確定申告を行う際に、必要経費として計上することができます。

13：税理士費用など、その他の経費

不動産投資の確定申告については、ご自分で行う人が多いものの、中には「確定申告のやり方がわからない」「確定申告をやっている時間がない」という方もいることでしょう。

そのため、税務処理のプロフェッショナルである税理士に、不動産投資の確定申告を任せる方もいます。税理士に確定申告を依頼した場合の税理士費用については、必要経費として計上することが可能です。

なお、税理士費用の相場としては、依頼する内容や、不動産投資で得ている不動産所得の金額などにもよりますが、基本的には、確定申告の時期（２月半ば〜３月半ば）に依頼を行ったとして、１回５〜10万円くらいが妥当なようです。

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不動産投資の確定申告で必要な書類とは？

不動産所得がある場合、不動産投資の確定申告を行う際には、以下でリストアップしたような書類が必要となります。

不動産所得がある場合、確定申告で必要な書類一覧

- 不動産売買契約書
- 固定資産税通知書
- 借入金の返済予定表
- 各種保険の証券
- 借り入れの返済予定表
- 賃貸契約書
- 物件の修繕を行った場合、見積書・請求書・領収書
- 管理を外注している場合、不動産管理会社からの賃料入金明細書
- 交通費および接待交際費などの経費の領収書
- その他の収入および支出が分かる書類