海外不動産投資はリスク高い？正しく学んで実態を知ろう
海外不動産投資はリスク高い？正しく学んで実態を知ろう
はじめに
不動産投資といえば、ワンルームマンション投資やアパート投資がメジャーですが、昨今、日本国内の人口減少や少子化による不動産市場の縮小、震災などの災害へのリスクを懸念し、投資家の中には海外の不動産へ投資する人が出てきました。
今回はそんな海外不動産投資に興味を持った方に向けて、海外不動産投資のメリットやリスク、投資対象国などについて解説していきます。
海外不動産投資とは
海外不動産投資とは、文字通り日本国内ではなく海外にある不動産に投資をすることを指します。
少子高齢化で減少する人口、市場の成熟化などによって、海外に目を向ける人が増えています。
海外不動産投資には、海外ならではのメリットがあります。以下でそのメリットを紹介していきます。
海外不動産投資のメリット
海外不動産投資は、外貨を扱うことや、日本国内と違い不動産を直接管理出来ないことなど、なんとなくハードルが高そうなイメージもあるかもしれません。
確かに国内の不動産よりは一般的ではありませんが、実は海外不動産投資ならではのメリットがあります。
価格の安定性と高い利回り
不動産投資の利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの２種類があります。
不動産投資におけるインカムゲインとは、購入した不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入のことです。
キャピタルゲインとは、不動産を購入したときよりも高い価格で売却したときに得られる利益のことです。
いずれも、人口が増加していて経済成長している状況のほうが収益性は高くなります。
後進国の場合には、かつての日本の高度成長期のように経済発展中の国もあるので、物価の上昇を見込むこともできるでしょう。
また、人口が増加する国や地域のほうが賃貸の需要が高いため家賃収入が期待できます。
物件の価格が上昇することで得られるキャピタルゲインは、経済が成長している地域のほうが不動産価格が上昇傾向にあり、大きな利益が得られます。
近年、停滞気味の経済成長をしている国の不動産に投資することで高い利回りを期待できるのです。
通貨分散ができる
ドル円の為替相場が日々変動しているのと同様に、各国の通貨も米ドルを基準に上下しているため、ひとつの通貨だけよりも複数の通貨を保有しているほうが、資産としてリスクが低くなります。
今後、円安が進む可能性を考えると、日本国内の不動産のみを保有していることがむしろリスクになるかもしれません。
海外不動産投資をして、海外にも資産を持つことでリスクを分散できるというメリットがあります。
節税効果が高く、税金対策になる
海外不動産投資も、国内の不動産投資と同様に節税対策として効果があります。
特に不動産投資を開始してから数年間は経費が多くかかります。
所得税は収入から経費を差し引いた金額に対してかかるものなので、課税対象の所得を減らせる可能性は高くなるでしょう。
不動産投資で経費にできる項目は、管理費、修繕費、修繕積立金をはじめ、運営に関するすべての諸費用です。
ローンの利息や保険料、毎年支払う固定資産税なども経費に含めることが可能です。
また、建物自体の減価償却費も所得から差し引くことができるので、海外不動産投資は税金対策としておすすめです。
建物の価値は年数を経るにしたがって減少していくので、それを損失と考え経費として計上するシステムを減価償却といいます。そのため、減価償却は建物のみ適用されます。
欧米では、日本に比べて中古住宅の売買が盛んで中古でも資産価値が落ちにくい傾向があります。
中古住宅でも価格をあまり落とさずに売買できるということは、減価償却費として計上できる経費も多いということです。
つまり、日本の中古不動産よりは海外の中古不動産に投資するほうが税金対策として効果が期待できるということになります。
海外不動産投資のリスク
メリットが多い海外不動産投資ですが、リスクや注意点についても理解しておく必要があります。
海外では日本と違う言語や文化、法律があり、日本での常識が通じないことも多くありますので、自分が外国人であるということを認識して、投資先の国について調べておきましょう。
融資条件が厳しい
国内でも海外でも不動産投資では、数千万単位の高額な物件を購入する際は、ローンを組むのが一般的です。
国内の不動産投資ローンであれば、金融機関が指定する条件をクリアすれば比較的簡単に融資を受けることができます。
海外不動産投資の場合は海外の金融機関を利用することになりますが、国内の金融機関とは違い、簡単に融資をしてくれません。
海外の金融機関では制限が多く、自己資金を多く用意する必要があったり、融資額の上限額にも制限があったりするなど、条件が厳しいのがリスクと言えます。
金利についても、一般的に海外の金融機関は国内と比較すると高めなので、総返済額が増えてしまいがちです。
為替の変動
海外不動産投資で、避けて通れないのが「為替リスク」です。
円の外貨の為替レートは常に変動していますが、レートの変動により外貨として所有している資産の価値が下がってしまう可能性があります。これが為替リスクです。
海外不動産投資では、家賃収入はもちろん、売却することで得る利益もすべて現地の通貨で受け取ることになります。
為替レートの変動によって不動産投資をしている国の通貨の価値が下がると、円に替えたときに想定より金額が減ってしまうこともあります。
ただし、為替はどう変動するか分からないので、逆にメリットになることもあると言えます。
法律や税制の変動リスクがある
各国で日本とは違う法律や税の規制があります。た
とえばコンドミニアムの購入はOKでも、土地や一軒家の購入に制限がある国や、不動産購入のためには現地法人を設立する必要がある国など様々です。
特に新興国では、法律や税制が急に変わることもあります。政権が不安定な国では特に、政権が変わるタイミングで大きく規制が変わるということもあり得るでしょう。
海外不動産投資の所有に関しての規制が変更になることもあり、最悪の場合、財産や物件の没収という事態にもなりかねません。
政権交代のタイミングで政治や経済の状況が急激に悪化した場合には、投資不動産の価値が大幅に下がってしまうという可能性もあります。
こうしたトラブルを完全に避けることは難しいかもしれませんが、政治や経済ができるだけ安定している国、戦争がない国や治安がいい国を選ぶことをおすすめします。
情報収集が難しい
現地の情報収集が難しいことも海外不動産投資のリスクだと言えます。
不動産に投資するときには、物件そのものに加えて立地条件も重要になります。
治安に不安がないか、周辺施設は充実しているか、賃貸のターゲット層についてなど、日本に住んでいると見えづらい部分がたくさんあります。
物件本体の条件がよくても、人気がないエリアであれば賃貸需要は見込めません。
日本国内であれば、何度か自分で足を運んで現地を調査するなど入念な下見をすることもできますが、海外ではそれも難しいでしょう。
こうした物件選びをサポートしてくれる信頼できる不動産会社があれば心強いですが、個人がひとりで情報収集するのは苦労してしまうかもしれません。
海外不動産投資での国ごとのリスク一覧
ここでは、現在日本から物件を購入できる６つの国について投資の注意点やリスクの大きさを含め、詳しく紹介していきます。
アメリカ
アメリカは、ご紹介する各国の中で最も投資リスクが小さい国と言えるでしょう。理由は以下の通りです。
・米ドルは世界の基軸通貨
・市場が外国人に開かれているためカントリーリスクが低い
・不動産マーケットの大半を中古物件が占めており、竣工リスクがない
・不動産の購入には必ず「エスクロー」という第三者が間に入るため、取引の透明性が高い
外国人に対してもビジネスフレンドリーなので、海外送金に関する規制も特筆するようなものはありません。
三菱UFJ銀行の子会社となっているユニオンバンクで「カリフォルニアアカウント・プログラム」というサービスを使えば、日本にいながらアメリカの口座を開設することも可能です。
気をつけるべきリスクは、物件管理に関するリスクが挙げられます。
日本とアメリカでは時差が大きく、アメリカの管理会社とコミュニケーションを取るためには英語が必須です。
メールのやり取りにも時間がかかるため、自分で対応しようとするとストレスが溜まりやすいでしょう。
リスクを小さくするためには、現地の管理会社をコントロールする日本人エージェントを間に挟むことが重要です。
イギリス
イギリスは２０２０年１月末にEUを離脱しました。２０２０年末までは移行期間とされており、人やお金の移動に関しては従来と変わらない状態が続きます。
このため今のところは、離脱による不動産投資への目立った影響は出ていません。しかし、離脱後の動向次第では、経済が大幅に落ち込む可能性もあるでしょう。
一方、不動産マーケットに関しては、首都ロンドンはニューヨークと並んで世界有数の高価格エリアです。
したがって、ロンドンで投資をするとその利回りは極めて低くなります。
利回り重視でイギリスでの投資を検討するのならば、ロンドン郊外もしくはロンドン以外の都市で物件を探す方がよいでしょう。
反対に物件の資産性を重視するならばロンドンがおすすめです。
またイギリスには学生用コンドミニアムが多いのが特徴です。学生用コンドミニアムは１部屋がコンパクトで価格も安いので、少額からの投資を始めるのに適しています。
ただし、エリアによっては供給過剰となっており、入居者探しの難易度が上がっているところもあるので、注意が必要です。
イギリスの不動産購入にあたっては現地弁護士による手続きを介する必要があり、アメリカなどと比べると手間も時間もかかります。このリスクも留意しておきましょう。
タイ
タイは東南アジアの中でも日本人に馴染み深いため、タイの物件に投資している不動産投資家は多いです。
タイで投資するのならば、現状は首都のバンコク一択でしょう。
バンコクでは年々鉄道の延伸工事が進んでいます。しかし、街の広がりは鉄道網の整備を後追いしているような状態で、中心部からある程度距離が離れると、人口はかなり少なくなります。
実際、現地のコンドミニアムショールームで働いているスタッフからは「バンコクの郊外とバンコクの中心は全く別の都市です。」という声も聞かれます。
バンコクでは朝晩の渋滞が社会問題化しており、通勤に電車を使うという人もかなり多くいます。
入居付けの難易度に直結するため、交通の利便性は必ず確認しましょう。
なお、タイは周辺の東南アジア諸国と比較して不動産所有に関する法整備が進んでいます。
物件の所有権登記もすぐに完了するなど、トラブルになるリスクが小さいのも特徴です。
マレーシア
マレーシアで投資するなら、首都のクアラルンプールが最もリスクを小さく投資できるでしょう。
一時期、多くの日本人投資家がジョホールバルの物件に投資していましたが、ジョホールバルは当初期待されたほどの発展は見せていません。
当時から建設されていた多くのコンドミニアムが売れ残っており、政府が対策に乗り出すほどの供給過剰が起きています。
外国人はRM１００万（＝約２７００万円）以下の不動産を購入できないとする規制がありましたが、２０２０年以降RM６０万（＝約１５００万円）まで引き下げられる予定です。
ここまでの数年と比較して、投資のハードルは低くなります。
注意点として、マレーシアでは物件購入後の所有権登記が完了するまでにとても時間がかかります。
所有権登記が完了しない限り、購入した物件を売却することはできません。１年以上かかることもよくあるので、このあたりはリスクとして把握する必要があります。
一方で、国の経済は発展を続けており、GDPも上下動はあるものの５％前後で推移しています。
そのほか政府として２０２５年までの間に先進国入りを目指すとしており、今後も継続的な発展を続けていく見通しです。
現状、マレーシアの不動産市場は底を打っている状態となっています。
今後、経済発展に伴う値上がりを見込んで長期的な目線で投資をするのならば、今がチャンスともいえるでしょう。
カンボジア
カンボジアの投資先もやはり首都であるプノンペンが無難です。
カンボジア不動産投資のメリットは、新興国でありながら米ドルで家賃収入を得られるところです。
カンボジアは長い間内戦が続いていたので、自国通貨のリエルが国内で信用を得ていません。
経済発展を外貨に頼ってきた経緯から一般的に米ドルが流通していて、街中でも米ドルを使うことができます。
また、銀行の定期預金金利が４～５％に設定されており、日本と比較するとかなり高い状況です。
そのほか、周辺諸国で比較するとGDP成長率や人口増加率が高いので、物件の値上がりが期待できます。
注意点としては、入居率に関するリスクが挙げられるでしょう。
プノンペンでは次々に高層コンドミニアムの開発が進んでいて、すでに供給過剰感が出てきています。
また、日本から買える物件は現地人が高いと感じる高級物件です。
つまり、投資運用で利益を出すためには、現地駐在員や現地の富裕層でないと支払えないような家賃設定をする必要があります。
本当にそういった人たちの入居を見込めるかどうか、あらかじめ見極めることが重要です。
ベトナム
ベトナムの経済は、米中貿易摩擦の影響も追い風にしてかなり上向きです。
物流関連の企業を中心として日本企業の進出も相次いでおり、今後の発展が期待されます。
一方で、ベトナムでの海外不動産投資には通貨に関するリスクを受け入れる必要があります。
まず、ベトナムの基軸通貨であるベトナムドンは、国際的地位が弱いです。２０２０年３月時点でのベトナムドン為替レートはVND1=０．００５円前後となっており、家賃収入が入ってきても、円に換算すると微小な金額になってしまいます。
またベトナム政府は自国通貨の海外送金に関して厳しい規制をかけているため、海外送金のハードルがかなり高いです。
したがって、ベトナムで投資すると、利益をベトナム国内のみで活用していく必要性に迫られます。
ベトナムが好きで、将来的な移住などを視野に入れるのであれば問題ありませんが、純粋な投資としてはデメリットが大きいです。
海外不動産投資の失敗パターン
ここでは、海外不動産投資のリアルな失敗パターンをもとに、より実態を把握し、リスクを小さくするための知識としていきましょう。
海外不動産投資購入での失敗パターン
・プレビルドのリスク
カンボジアやベトナムをはじめとした新興国で新築物件を購入する際、物件を建設する前に購入契約を結ぶことが一般的となっています。
このような物件は「プレビルド」と呼ばれています。プレビルド物件を購入すると、工場の進捗状況に応じて支払いが発生します。
プレビルドのメリットは物件購入価格が割安になることですが、その一方で、物件が完成しない場合には、既に支払った頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。
このような未完成トラブルは最近では減りつつあるものの、いまだに建設途中の物件があちこち見られることも事実です。
・現地の人に人気のないエリアに不動産を購入してしまう
海外不動産投資では、キャピタルゲインを得る方法と家賃収入でインカムゲインを得る方法があります。
この時、インカムゲインを目指すのであれば、現地の人に好まれるエリアの物件でなければなりません。
例え経済が成長しており、不動産の平均価格が上昇している国であっても、エリアによって期待できるリターンが大きく異なります。
海外不動産投資として人気があるのは、オフィス街やショッピングモール、学校・病院などの施設が整っているエリアです。
投資するならば、オフィス街に近いエリアが最適でしょう。
「オフィスにどのくらい近いのか」「歩いて通勤できる距離か」ということは、激しい渋滞がある国では非常に重要視されます。
また、投資する国によっては雨季があり、中心街を少し離れるだけで洪水になるエリアもあります。
海外不動産投資を失敗しないために、エリア選定は熟考すべきなのです。
・学区を意識しないで購入してしまう
海外不動産投資において、「学区」も重要なポイントです。
特にアメリカでは公立でも学校によってランクが異なるため、学校のランクが低い地域の不動産投資をした場合、その資産価値が上がることはあまり期待できません。
子供がいる家庭にとっての学区選びは子供の将来を左右する大切な事項となるため、ランクの高い学区を求めて引っ越すことも普通です。
そのため、学区の優れたエリアは不動産の価格も高いのが特徴となっています。
海外不動産投資売却での失敗パターン
・売り出しのシーズンを間違えた
アメリカの引っ越しシーズンは、学校の夏休みが始まる６月から新学期の９月までの期間がピークです。
この時期から逆算すると、売却シーズンとしては３～５月が適した時期です。
この時期から大幅に外れているときに不動産を売却しても、不動産の動きが鈍くなり、安く買いたたかれる事が多くなります。
１２月、１月、税金還付がある２月以降は売却をできる限り避けた方が賢明です。
・なかなか売却ができない
不動産需要の高い国であっても、利便性があまり良くなく買い手がつかない、という理由で安く買うことができた物件は、売却するときにも同じことが起こると言えます。
購入時に売却を視野に入れる可能性があるならば、例え不動産価格が安くても、あまり人気のない物件を選ぶのはやめましょう。
ただし、優秀なエージェントなら、どんなに不利な条件の物件でも、有利な条件で売却できる方法を知っている可能性があります。
なかなか売却できない場合、エージェントを探してみるのも１つの手です。
・売却資金を日本に持って帰れない
ベトナムの不動産投資で得た売買益に対してかかる税金は、申告のうえ適切に支払う必要があります。
さらに、その納税を証明する書類も入手しておかないと、海外送金処理ができない可能性もあります。
ベトナムは社会主義国のため、元々外資送金のハードルが高い国ですから何事も慎重に行うことが大切です。
また、ベトナムでの納税に関する情報を全て完璧に把握するのは難しいので、現地の事情によく精通したパートナーを探すことが重要です。
海外不動産投資を成功させるポイント
海外不動産投資について紹介してきました。ここでは海外不動産投資を成功させるためのポイントをいくつか解説します。
成功（ゴール）を明確にする
海外に限らず、不動産投資で最も重要なことは、投資をすることで何を目指すのか、何をもって成功とするのか、ゴールを明確にすることです。
たとえば、老後の資金を確保することを目的にはじめた不動産投資で、どんどん規模が拡大していった結果、当初の目的を見失ってしまうということがあります。
もっと多くの融資を受けて、もっと大きな投資をし、大きなリターンを得る・・・・と多額の資産を手にすることは可能かもしれません。
自己資金は増えていくかもしれませんが、一方で税金やコスト、多額のローンを組み返済に追われているという状況が果たして幸せだといえるでしょうか。
ゴールを明確に持ち続けていないと、いつまでたっても成功にはたどり着けないというのが不動産投資の落とし穴でもあります。
信頼できる会社とコネクションを作る
海外不動産についてゼロから自分で下調べをするのは大変です。
そんな素人を支えてくれる不動産会社を見つけることができたら、成功への大きな近道となります。
海外不動産投資は、現地に自分で足を運ぶ機会が少なく、すべてを自分の目で確かめることは不可能です。
地域性や治安などの情報、経済状況や最新の政治情勢、今後の見通しを含めてその国の最新情報を取得している会社が理想的です。
信頼できるエージェント探しは海外不動産投資においてかなり重要なポイントとなります。
セミナーに参加して概観を掴む
海外不動産投資は、とりあえず始めてみる、というほど気軽なものではありません。
初心者の場合は、不動産会社が開催しているセミナーに参加して少しずつ情報収集し、基礎知識を身につけていくのがおすすめです。
自分がどのようなスタイルで投資をしたいのか見極めるためには、各国の情報も知っておかなければなりません。
投資をしてみたい国があれば、その国の不動産を紹介している不動産会社のセミナーに参加することで、その後の物件探しがスムーズに進む可能性が高いでしょう。
まとめ 不動産投資は国内にすべき
ここまで、海外不動産投資のメリットやリスク、おすすめする投資対象国に、失敗事例や成功するためのポイントをお伝えしてきました。
各国の文化や通貨の強さなど様々な要因をしっかり理解して海外不動産投資をする必要があります。
より大きなキャピタルゲインを狙えたり、高い節税効果が得られたりすることで海外不動産投資を考える方が多いはずですが、より複雑な手続きや要因が絡んでくるため、ハイリスク・ハイリターンの投資といえます。
また、今後海外不動産投資の節税効果は税制改正大綱によって見直されることも考えられ、メリットが薄れる可能性があります。
今後、不動産投資を検討するときは、不動産投資に熟達した方以外は、海外より諸々の管理がしやすい国内の不動産投資を様々な形で見直してみる方がより良い投資になる可能性が高いかもしれません。
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