不動産投資で自己破産まで追いつめられる？失敗談とその現状・対策

不動産投資に失敗して起こる自己破産の現状

不動産投資で失敗すると自己破産するのか

誰でも大儲けできるバラ色の投資話というものは存在しません。

 

もちろん不動産投資も同様で、投資家の中には失敗をしてしまい、破産してしまったという事例もあります。

 

ここでいう破産とは、法的な債務整理の手段である「自己破産」だけでなく、不動産投資が行き詰まってしまい破綻してしまったということも含んでいる前提です。

 

不動産投資は投資対象が高額であるがゆえに、失敗したときのダメージが大きくなります。

 

別の本業を持っていてそちらの収入は安定しているのに、副業として始めた不動産投資に失敗してしまったがゆえに自己破産の憂き目にあったという事例も少なからずあります。

 

そのため、不動産投資では失敗も大いにあり得ることで、時には失敗が破産につながることもあるということを念頭に置いておいてください。

 

不動産投資に失敗し自己破産する人が増えている理由

不動産投資で失敗、自己破産してしまう人の中には高属性の方が多いという特徴があります。

 

高属性とは、医師や外資系企業社員のような方のことを指します。

 

なぜこうした方々でも失敗し、破産へ追い込まれてしまうのでしょうか。

 

その理由としては、高属性の方ほどローン審査に通りやすく借金をしやすいからです。

 

審査に通ってしまったばかりに投資が実行され、それが失敗すると借金の額が大きいために自己破産に突き進んでしまうのです。

 

高属性の方ほど借入額が大きくなりがちなので、失敗した際に自己破産しやすいというわけです。

また、高属性の方でなくても、「不動産という担保がある」という安心感から高額の借金をすることには大きなリスクがあります。

 

サラリーマン大家と呼ばれる人たちは文字通り、本業がサラリーマンです。

 

不動産投資をしていなければ到底することのなかった数千万円クラスの借金を、不動産投資のためにすることは珍しくありません。

 

その不動産投資が成功すればよいのですが、空室率の増加やリフォーム費用負担などによって収支が悪化すると、ローン返済が重荷となって失敗の確率が跳ね上がります。

 

不動産投資は決して甘いものではなく、投資対象が高額であるがゆえに失敗の影響が大きくなることを肝に銘じておきましょう。

 

不動産投資での自己破産率はどのくらいなのか

不動産投資で自己破産する人の割合を具体的な数値で知ることは、統計データが存在しないため難しいのが現状です。

 

そこで、今回は各金融機関が公表している決済資料から「リスク管理債権比率」や「返済の延滞率」を見てみることで自己破産率の参考にします。

 

「リスク管理債権」とは、破綻などを含む何かしらの理由により、返済されない、もしくは延滞している貸出金のことです。

 

国内111銀行のトータルデータ

東京商工リサーチが発表した、国内111銀行の2019年3月期決算における「リスク管理債権状況調査」によると、貸出金全体に占めるリスク管理債権比率は1.20％でした。

 

不動産投資用ローン、破綻先債権に限定すると、その比率はより低くなるでしょう。

 

オリックス銀行のデータ

オリックス銀行が公表した2020年3月期の決算資料によると、貸出金全体のリスク管理債権残高比率は0.46％でした。

 

これは不動産投資ローン以外のローンも含まれた数値であり、リスク管理債権の中でも破綻先による債権はさらに限られます。

 

つまりオリックス銀行において、不動産投資ローンで破綻する人の割合は0.46％より少ないと判断できるでしょう。

 

スルガ銀行のデータ

スルガ銀行が公表した2020年3月期の決算資料によると、破綻先債権額の比率は0.16％、延滞債権額比率は7.03％でした。

 

個人ローンの種別ごとに見ていくと、3か月以上の延滞債権比率は、シェアハウスローンが27.86％、一棟収益ローン3.34％、ワンルームローン1.65％、住宅ローン0.59％、その他有担保ローン1.05％という結果でした。

 

スルガ銀行のデータの特徴としては、他の金融機関のデータや国内銀行の平均値と比べて、延滞債権額の比率が高いことです。

 

不正融資が明るみに出たスルガ銀行では、無理な借り入れをしているケースが多く、延滞率が高くなっているものと思われます。

 

これらのデータを総合的に判断して、破綻により不動産投資用ローンが払えなくなる割合は「1％以下」であると判断できるでしょう。

 

意外と低い比率と思われるかもしれませんが、この数値はあくまで「破綻」が確定している場合の比率です。

 

実際には収支がプラスマイナスゼロであったり、赤字を手出しぎりぎりでつないでいたりする方もいるでしょう。

 

不動産投資は大きな金額が動く投資手法なので、小さな失敗が取り返しのつかない大きな痛手になることもあります。

 

不動産投資においては、失敗すればだれでも破綻状況に陥り、自己破産する可能性があるということを肝に銘じておきましょう。

 

不動産投資に失敗し、自己破産した具体例

ここからは、不動産投資に失敗し、自己破産した具体例についてチェックしていきたいと思います。

 

住宅ローンで不動産投資を行った

投資不動産を購入するか自宅を購入するかによって、利用できる融資の種類が異なります。

 

投資不動産の場合は不動産投資ローンを利用し、自宅の場合はよく耳にする住宅ローンを利用します。

 

不動産投資ローンより住宅ローンの金利が低いため、中には住宅ローンをすすめてくる業者もあります。

 

しかし、万が一住宅ローンを利用して投資不動産を購入したことが銀行にバレてしまった場合、契約違反ということで金融機関から一括返済を求められて、自己破産するケースは意外と少なくありません。

 

不動産の購入は誰しも経験されることではないため、住宅ローンを不動産投資に利用できないことを知らない方も少なくないでしょう。

 

知らずに契約違反のことをしてまい自己破産に追い込まれた方も多いので、投資不動産は住宅ローンが利用できないことを覚えておきましょう。

 

不動産を高値で購入してしまった

不動産を相場の価格よりも高値で購入してしまい、想定よりも収入が入らず、ローンの返済が滞って自己破産する事例です。

 

相場より高値で購入しても、家賃を高く設定できるわけではないので、収益が悪化してしまいます。

 

物件を購入する前に、複数の会社の物件を比較したり、相場利回りを把握したりするなど、物件価格の妥当性に注意するようにしてください。

 

立地選びを間違えていた

不動産投資には、空室のリスクや立地環境が変化するリスクなどがあります。

 

こういったリスクが高い不動産を購入してしまったために、自己破産するケースも珍しくありません。

 

特に、立地環境の変化によって需要が低下して、家賃を下げざるを得なくなり収益性が悪化するケースは非常に多いです。

 

このように、空室のリスクによって収益性が悪化して自己破産するケースもあります。

 

通勤・通学しやすい路線がある、最寄り駅から徒歩10分以内、スーパーなど生活しやすい環境であるなど、物件の立地についてくれぐれも事前調査を行うようにしましょう。

 

返済能力以上の融資を受けた

融資枠を返済能力と勘違いして返済能力を上回る融資を受けると、返済ができず自己破産に至る可能性が高くなります。

 

不動産投資ローンの融資額は、大体年収の5倍～10倍が一つの目安です。

 

例えば年収500万円の方であれば、2500万円～5000万円が融資枠の幅といえます。

 

ただし、融資額が大きければ当然返済額も増えます。

 

万が一空室になったとき、その分ご自身のポケットマネーから返済しなければいけないので、注意が必要です。

 

また、不動産会社の営業は売ってなんぼの世界なので、融資枠いっぱいまで提案されるケースも多くあります。

 

しかし、借りることができても返せるかどうかはまた別のお話になりますので、きちんと返済シミュレーションをして返済可能な融資額を把握することが重要です。

 

減価償却の終了で税金が上がる

不動産のうち建物部分は、次第に劣化し価値が下がっていく「減価償却資産」として位置づけられます。

 

このような減価償却資産の取得費用は、一括で経費計上するのではなく、耐用年数に応じて分割して経費とする必要があり、これを「減価償却費」といいます。

 

減価償却費は、実際の現金支出ではないのに経費計上できるため、不動産を取得して数年は大きな節税効果が期待できるわけです。

 

しかし、建物の耐用年数が過ぎると減価償却費はなくなり、経費計上できる金額が減ります。

 

課税の対象となる所得金額が増えるため、支払う税金が増えることになるわけです。

 

減価償却期間中にもかかわらず収支がかろうじて黒字だった場合、増えた税金分が赤字となり、持ち出しで補う状況が長く続くこともあります。

 

そして自己資金が尽き、自己破産に追い込まれる事例があるのです。

 

そのため、減価償却期間終了後まで見越した返済計画を立てておく必要があります。

 

どのように不動産投資を失敗してから自己破産に至るのか

不動産投資に失敗すると、自己破産する可能性があります。

 

しかし、いきなり自己破産するわけではありません。自己破産に至るまでにはある程度の過程と期間があります。

 

その流れを説明していきます。

 

ローンの返済が滞ると何度も督促状が届く

まずローンの返済が滞ると督促状が届きます。

 

督促状を無視してローンの返済が3か月以上されない場合、金融機関は不動産投資が失敗したと判断します。

 

そう判断させないためにも、投資家と金融機関で返済期間の延長や金利の引き下げなどについて話し合いを行うことがおすすめです。

 

金融機関も投資家が破産するよりも、確実にローンを回収したいので、話し合いに応じてくれる可能性があります。

 

サービサー（債権回収業者）によって任意売却や競売される

上記で、ローンの返済ができないと判断された場合には、金融機関がサービサー（債権回収業者）に債権を売却します。

 

その後、サービサーが不動産を任意売却や競売をして、債権回収を行うのです。

 

金融機関がサービサーに債権を売却すると、投資家はサービサーとやりとりを行うことになります。

 

この際、債務金額を少額に減らすことで解決できる場合には、交渉次第で任意売却を行わず返済を継続することを認めてくれる場合もあります。

 

不動産を売却しても多額の借金が残る場合は自己破産する

不動産を売却しても多額の借金が残る場合には、自己破産を選択することを視野に入れてください。

 

自己破産は資産が一部を除いて処分される代わりに、債務の返済義務が全てなくなります。

 

そのため、数千万円の残債が残るようなら、再出発のためにも自己破産すべきなのです。

 

ただし、数百万程度の残債の場合は、自己破産のデメリットの方が大きいこともあるので、安易に自己破産を選択せず、不動産投資の失敗を避けられるようにしましょう。

 

不動産投資での自己破産および失敗を避けるための方法

不動産投資で破産、および失敗しないためにはどのような方法を取れば対策になるのでしょうか。紹介していきます。

事前の知識を身に付ける

知識のない状態で不動産投資を始めてしまうのが、失敗や自己破産の一番の原因です。

 

安易に投資を始めてすぐに儲けが出るほど、不動産投資は甘くありません。

 

不動産投資は「経営」的な側面が強い投資手法であるため、経営の知識が重要です。

 

また、収支計画を立てるためには経理的知識も必要でしょう。

 

不動産価格は景気変動の影響を受けるため、経済学的知識も有効です。

 

このように、さまざまな知識や情報を持って不動産投資に取り組むことが必要になります。

 

さらに不動産特有の専門的知識、特に物件の見極め方はきちんと頭に入れておきましょう。

 

物件評価を事前にする

購入前に必ず物件の評価をすることも重要です。

 

自分の投資対象になり得るかを収支シミュレーションで確認し、さらに銀行の融資対象となり得るかについても積算価格（土地価格＋建物価格）で確認しましょう。

 

評価をする際は、無料・優良のシミュレーションツールもあるので活用してみてください。

市場調査

市場調査も不動産投資で決して忘れてはいけない項目です。

 

立地、競合の家賃相場や貸付状況、地域の賃貸需要など把握しておくべきことは多岐にわたります。

 

不動産投資においては、主観的情報も客観的情報も重要です。

 

実際に現地に赴いて、自分の目で物件をチェックすることと、不動産会社から情報を聞き出すこと、どちらも怠らないようにしましょう。

 

自己資金の見積もり

あらかじめ修繕やトラブルなどで発生し得る費用を把握し、自己資金を準備しておくことも大切です。

 

突発的な修繕にも耐え、かつ数か月の空室が出た場合でも対応できるだけの自己資金を手元に残しておくことが理想でしょう。

 

また大規模修繕に備えて、計画的に収益から費用をプールしておくことも重要です。

 

不動産投資で発生するリスクやその回避・管理・対策について詳しく知りたい方はこちらの記事も是非参考に！

《2021年最新版》不動産投資のリスクとは？リスクの種類や失敗しないためのリスク回避・管理・対策方法を解説！

 

まとめ

今回は不動産投資で失敗し、自己破産した事例などをチェックしてきました。

 

不動産投資はリスクの高い投資であることはもちろん、ちょっとしたリサーチ不足で簡単に失敗し、自己破産まで追いつめられる可能性があります。

 

正しい知識を身に付け、自身の中で情報の更新を怠らないことが不動産投資で失敗せず、自己破産しないことに繋がります。

 

今回の記事で不動産投資を始めるにあたって不安を抱いた方も多いかもしれません。

なかなか不動産投資を始めたいけど始められてない方はお気軽にLINEでご相談下さい。

皆さんに合った副業や不動産投資に関する知識をお伝えいたします。