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東京中古区分マンションにおける地盤の重要性と地盤改良の注意点やリスク回避の方法を紹介

2021.09.30 404
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東京中古区分マンションにおける地盤の重要性と地盤改良の注意点やリスク回避の方法を紹介

不動産投資で、皆さん重要視されているのが物件の値段や立地の良さ、利回りなど将来どのくらい収益が出るのかといったことにフォーカスしている方が多いです。

 

しかし、こうした収益のことにばかり目が行き、不動産投資を行ううえで見落としがちなことがあります。それは土地についてです。

 

そもそも建物を建てる土地が無ければ、不動産投資は何も始まらないのですが、土地があれば良いというわけでは無く、長期運用していくためにはその土地がいかに丈夫で、災害などに強いのかといった地盤の強さも重要視する必要があります。

 

今回不動産投資用の土地で知るべき地盤の強さや地盤改良を行う上での注意点など地盤について深く掘り下げていきます。

 

不動産投資で注意したい土地の地盤の特徴

まずは、不動産投資用に土地を購入する前に知っておくべき地盤の特徴や、注意点を紹介します。

 

硬質地盤と軟弱地盤

地盤にも当然固さに違いがあります。簡単に分けると、硬質地盤と、軟弱地盤に分けることができます。

 

硬質地盤の特徴は、一般的に固い岩盤や砂礫を多く含み、地震や大雨に強い地盤です。

 

軟弱地盤は柔らかな粘土や緩い砂から成り立った地盤であるため、地震や雨に弱い地盤です。

 

しかし、地盤が固いかどうかは上から一見しただけでは分からないので、ボーリング工法などの地盤調査で判定されて分かります。

 

当然硬質地盤に建てることが有利なのは間違いありませんが、日本の土地で硬質な地盤は少なく、そのような土地は昔から高級住宅地や国の重要施設がある場所などでなかなか空いているところはなく、軟弱地盤の上に建てられた物件も多数存在していることを認識しましょう。

軟弱地盤は低地に多い

硬質地盤と軟弱地盤の特徴をお伝えしましたが、軟弱地盤のもう一つの特徴として低地に多いことが挙げられます。

 

低地には雨水や地下水が四方から集中して集まり、雨水は高台から泥を運んでくるため、何千年という長い年月の間に、泥が厚く堆積して軟弱層を形成している場合が多くあります。

 

例えば、坂道の下りきったところの低地や、水路や川、池のそば、また「水」に関係のある漢字を使う地名(池、崎、泉、湘など)の場合、土地が相場より安く販売されていることが多いですが、地盤が弱い可能性があるので注意が必要です。

 

地盤が悪いと、大規模な改良工事をする必要がある

地盤が悪い場合には、地盤改良や指示杭の打ち込みなどの工事が必要になる場合があります。

 

木造の物件を建てる前提なら、重量が軽いので、大掛かりな工事をする必要はありませんが、建物の過重が思い鉄骨・RCについては、杭を支持層まで打ち込むかなり大掛かりな工事を行う必要が出てきます。

 

また支持層はその土地の土質を調査しなければ分からず、土の中が沼のような悪いものの場合、十メートルを超えるほどの杭を打ち込まなければなりません。

 

土地の安さだけでなく、その中の土の質についても理解しておく必要があります。

 

不動産投資用の地盤のチェックポイント

地盤の見分け方は一見専門家ではない不動産投資家の皆さんにとっては難しく感じるかもしれませんが、以下で紹介するポイントや制度についてしっかり抑えれば、地盤の良し悪しがある程度見抜けるようになります。

 

地盤構成を見分ける

良好な地盤かどうかは、その地盤が形成された時間、そもそもの地盤構成によります。

 

その判断基準の一つとして、前述した「水」に関係する地名が入っている場合は、比較的地盤が軟弱だと判断できることです。

 

しかし、エリアによってはニュータウンなどで地名を改めている場合があります。

 

そのような場合、多少手間がかかりますが、対象エリアの古地図を見て昔の地名と照らし合わせてみると良いでしょう。

 

また、土地が存在するエリアのハザードマップ、特に地震発生時の液状化リスクと、海に近い土地であれば、防潮施設の能力、どのくらいの津波に耐えられるかなどもチェックしましょう。

 

地盤の情報は、スマホで使える「地盤サポートマップ」という無料のアプリや「JIBUN no JIBAN」というホームページでもいつでもどこでも最新の情報を確かめることができるので、活用してみてください。

 

土地を購入する前にはこちらの記事もご覧下さい。

物件を建てる際、地盤調査は実質的に「義務」

地盤調査は基本的にどのような物件を建てる際においても「義務」であることを認識しておきましょう。

 

そもそも地盤調査とは、対象となる地盤の上に建物を建てる場合の荷重や沈下に対する強度の測定をすることです。

 

地盤調査は、設計施工基準において原則として行う必要があります。

 

もし地盤調査を行わなかった場合は、住宅瑕疵担保保険に加入することができません

 

つまり、物件を建築した後に、事業者の供給した建物に欠陥があっても、補修費用が補填されることがないのです。

 

ただし、木造2階建て以下で、かつ「現場調査チェックシート」の結果、「地盤調査の必要がない」と判断された場合、例外として地盤調査をする必要はありません。

 

地盤のことが分からないからといって適当に建物を建てることは許されません。

 

また以下でも紹介しますが、分からないまま放置して施工会社の言いなりに地盤工事を行うと痛い目に遭うこともあるのである程度地盤についての理解も深めましょう。

 

不動産投資で長期運用するために行った地盤改良で失敗するケース

不動産投資では長年物件を保有し続けることで、運用益が多くなってきますが、地震や雨、経年劣化で地盤にゆがみが生じ、建物に影響してくることがあります。

 

このようなことを想定し、物件を建造する前に思い切って地盤改良工事をして安全性を高めて、不動産の価値低下を防ごうとするオーナーさんもいらっしゃいます。

 

しかし、地盤改良をすることにより逆に不動産価値が低下してしまうこともあるのです。

 

なぜ、不動産価値が低下してしまうのか以下で紹介していきます。

 

土地改良による有害物質が出現

地盤改良による不動産価値の低下の要因の一つ目として挙げられるのが、有害物質の出現です。

 

この地盤改良工事で出現する有害物質は「六価クロム」と呼ばれる物質です。

 

六価クロムはアスベストと並ぶ発がん性の有害物質です。

 

地盤改良工事の際、コンクリートと土を混ぜ合わせて地盤改良を行いますが、そのときに土の中に存在する三価クロムという物質とコンクリートが混ざることで化合し、六価クロムが生成されるのです。

 

土の中に存在する三価クロムは人体にとって無害ですが、六価クロムは先述したように発がん性のある危険性が高い物質で、化学的に明らかにされていない側面も多い為、どのくらいの悪影響があるのか、六価クロムが生成される環境的な要素も明らかになっていないため、不動産価値に影響を及ぼすのです。

 

汚染物質の除去費用

地盤改良による汚染物質が発生した場合、除去費用がかかることも不動産価値を低下させる要因です。

 

地盤改良工事で六価クロムが発生してしまうと、不動産価値が下がるため除去の必要が出てきます。

 

しかし、除去をするためには地盤改良で使用したコンクリートや杭などを除去しなければならず、かつ地中に埋まっている固い物質の除去には相応の費用がかかるため、資産価値として結果的にマイナスになることがあるのです。

 

地盤事故のリスク

地盤改良工事中の事故もまた不動産価値が落ちるリスクの一つです。

 

実は地盤改良工事で事故が発生するリスクが高く、ある調査によると住宅火災の発生率を上回るとも言われています。

 

地盤改良中の事故が発生する原因は、地盤に関する性能調査が不十分だったことや、事前調査による設計に沿った改良が行われなかったという事例が多いようです。

 

これらの事故は事前にリスク管理ができる会社を見つけることで十分に防ぐことが可能です。

 

地盤改良前には、施工を頼む会社に情報開示をしてもらうようにしましょう。

 

不同沈下による地盤保証制度

不動産投資用に建物を建てて、ある程度時間が経つと、自然災害以外の何らかの要因で地盤が変形し、それによって建物が傾き、壁にひびが入ることや、窓やドアが閉まりにくくなる、といった地盤のゆがみによって建物が傾くのが「不同沈下」です。

 

これは建物を建てる前に地盤調査を行い、地盤改良工事を行う方も多いですが、100%不同沈下を防げるわけではないもので、ゆがみにより不動産の価値も大きく落ちてしまうこともあります。

 

このようなリスクからオーナーを守るために、「地盤保証制度」があるのです。

 

この補償範囲は契約によりますが、一般的には地盤の修復費だけでなく、その工事期間の仮住居費用や財物、建物の修復費用も含むものが多くなっています。

 

支払われる保険金は、最大5000万円で、うち地盤の修復費として支払われる保険金は最大2000万円となっています。

 

支払う費用は、住宅保証機構が提供する地盤保証制度の場合、新規登録料として55000円、地盤保証料として1つの地盤に対して27500円となっています。

 

注意点としては、地震や噴火、洪水といった自然災害による不同沈下に対しては保証対象外になってしまうため、別途地震保険に加入する必要があることです。

 

また、オーナー自身が加入するのではなく、その物件を建てた建築会社や地震補強会社が損害保険会社と契約するため、会社が勝手に基準を作って地盤調査による不同沈下が起こったかどうか判断されてしまうケースもあるのも現状です。

 

地盤改良による不動産価値の下落を防ぐポイント

地盤改良には、改良したつもりが思わぬことで、逆に不動産としての価値を下げてしまう場合があります。

 

そのため、地盤改良前に不動産の価値が下落しにくいように、対策を取る必要があります。

 

ここからは、地盤改良で不動産価値の下落を防ぐために有効な手段を4つお伝えしていきます。

 

工事内容の十分な把握

地盤工事の施工会社に任せきりにすると、先程お伝えしたように事故のリスクや、有害物質が発生してしまう施工を行う場合があります。

 

地盤の状況は不動産投資でかなり価値に影響を及ぼすことになるので、どのような工事をするのか、費用と期間はどれくらいかかるのかなど見積もりをしっかり出してもらい、工事完了まで過程もしっかり理解しておきましょう。

地盤改良工事報告書の発行依頼

地盤改良工事報告書を発行することも不動産投資の地盤改良リスクを軽減できる有効な手段です。

 

地盤改良報告書とは、地盤改良工事の着工前に行った地盤調査の結果を記録する書面です。

 

報告書では、敷地内における軟弱な地層の有無や地盤の状況などについての調査結果が記載されています。

 

地盤改良工事報告書は、住宅メーカー担当者に依頼すると発行可能です。

 

建物の完成後にも発行することはできますが、地盤への不安を少しでも軽減するために、着工前に発効してもらいましょう。

 

残土処理費用の明確化

地盤改良を行うと、その過程で残土が発生します。

 

そのため、残土をどのように処理するのかについても明らかにすることが重要です。

 

コストを可能な限り抑えるため、解体業者への依頼をする方もいます。

 

しかし、大半のケースで残土処理は地盤改良を行った施工会社に依頼し、費用は施主が負担します。

 

残土だからといって全て処理してしまうと、いざ建物の施工時に土が必要になると困るケースもあるようです。

 

したがって、「どのくらいの残土を処理するのか」「費用はいくらなのか」などを明確にしておくことが必要です。

 

コストの適正化

不動産投資用でも住居用でも土地の地盤改良はどの会社に依頼しても同じわけではありません。

 

相場より明らかに低価格である場合は、どこかに手抜きをしている部分があることや、そもそも地盤改良に適性のない人が責任者になっているなどの問題が隠れているケースが疑われます。

 

このような工事を行うと、改良した当初は問題なくても、数年後などに問題点が顕在化してきます。

 

過剰に地盤改良をする必要はありませんが、適切な改良が行われるように適正なコストをかけられているか、適正な人材が仕事に就いているかなどの見極めが重要です。

 

まとめ

不動産投資では、その土地の立地や利便性も重要ですが、長く運用することを考えるなら、良い地盤をもった土地に物件を持つことも重要です。

 

地盤の特徴や、購入する地盤の強さなど念入りにチェックすること、そしてもし、地盤改良が必要となれば、そのリスクやリスクを回避する方法も理解しておきましょう。

 

土地の良し悪しは資産価値にも大きく影響します。ぜひ地盤に関しても十分に考慮して不動産投資を行ってみてください。

 

地盤以外にも土地選びには重要な要素が沢山あります。不動産投資での土地選びポイントや注意点について知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい

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