不動産投資で「法人化」するには？個人運用との違いや特徴を解説！

個人と法人で不動産投資する場合の違い

そもそも不動産投資を行っていく中で「法人化」とはどういうことなのでしょうか。

 

「法人化」とは、投資家本人が個人事業として不動産投資を行うのに対し、株式会社や合同会社を設立し、会社つまり法人が不動産投資を行うことをいいます。

 

投資家は設立した会社の代表者となって資本を出資する形式となり、実際に物件を購入・保有・管理するのは「会社」です。

 

投資家は、会社から役員報酬という形で収入を受け取ることになります。

 

不動産投資における法人は、あくまで不動産投資のためだけ設立された会社です。極めた個人に近い法人であり「プライベートカンパニー」と呼ばれることもあります。

 

法人化について理解できたところで、個人で運用する場合とどのような違いがあるのでしょうか。紹介していきます。

 

家賃収入に対する税率

個人と法人では、家賃収入に対する所得区分が異なり、個人事業では所得税、法人では法人税が課されます。

 

所得税は累進課税制度です。所得が増えるほど税率が上がる仕組みになっており、所得額に応じて5％～45％の税率が設定されています。

 

個人事業の場合は、この所得税に加えて「課税所得金額×10％＋5000円（年額）」の住民税を納付しなければなりません。

 

一方法人税は所得税と違い、ほぼ一定率です。資本金1億円以下の普通法人で年800万円以下の部分は税率15％、資本金1億円以下の普通法人で年800万円超の部分は23．2％と決まっています。

 

また、上記の法人税に加え、地方法人税、法人住民税、法人事業税、特別法人事業税などが課せられます。

 

このように家賃収入に対する税金制度が個人と法人では大きく異なるのです。

損失の繰越期間

個人も法人も、青色申告をすれば損失を翌年以降に繰り越すことができます。

 

しかし繰り越せる期間に違いがあり、個人事業は3年間、法人は10年間までとなっています。

 

この損失の繰り越し控除とは、事業が赤字となった場合に損失を繰り越し、翌年以降の利益から控除する制度です。

 

例えば、ある年に1000万円の損失が発生し、翌年は100万円の利益が発生するとします。この場合、損失の繰り越しをすることで、翌年分の利益100万円を非課税にすることができ、控除しきれない残りの900万円の損失は、さらに翌々年以降に繰り越せるということです。

 

このように、繰り越し控除は数年に渡り利益を圧縮し、節税を可能にしてくれるため、赤字を出した後の立て直しに活用できます。

 

繰越期間が3年しかない個人事業に比べて、10年という長期での繰り越しが認められている法人は、より長い間節税効果を得られるでしょう。

 

減価償却費の償却方法

減価償却とは、経年によって価値が減少していく資産を購入した場合、耐用年数によって取得費を案分し、経費に計上していく方法です。

 

個人事業の場合は強制償却が決まりであり、毎年決められた額は全額償却しなければなりません。

 

一方法人は、経費にする金額を自由に決められる任意償却なので、利益の調整ができます。

 

今後不動産投資を拡大していくつもりなら、次の融資が受けやすいよう対策を講じることが重要です。

 

この時、減価償却費で帳簿を赤字にしないように調整できる点では、法人の方が融資対策に有利になるといえるでしょう。

 

決算書に赤字がない方が、金融機関からの印象が良くなる可能性があります。

 

ただし法人であっても、きちんと減価償却費を計上しているかどうかをチェックする金融機関も多いです。

 

減価償却費の調整によって赤字を避けることが、必ずしも融資審査にプラスに働かないケースもあるため、税理士などの専門家に相談するなど、注意するようにしましょう。

 

不動産投資で法人化する手順

不動産投資で個人経営から法人化するためには、費用に加え、その他にも決めなければならないことや、用意しなければならない書類がたくさんあります。

 

この煩雑さゆえ法人化に踏み切れない方もいることでしょう。

 

そこで今回は、不動産投資で法人設立までの流れや具体的な方法について紹介していきます。具体的な法人化のイメージを掴むヒントにしてみてください。

 

社名や所在地などの決定

不動産投資事業を法人化するためには、以下のような設立事項を決める必要があります。

 

社名

どのような社名でも構いませんが、特殊な記号を入れることや、他社との誤解を招くような単語は使えないので注意が必要です。

 

所在地

自宅にすることも可能です。また登記に対応したレンタルオフィスなどを利用しても良いでしょう。

 

資本金

1円からでも設立可能です。ただし現実的には初期の運営コストなどを考え数十万円から数百万円にするのが一般的です。

 

発起人

15歳以上であれば誰でもなることができます。本人1人でも家族や知人を含めた複数人でも構いません。

 

取締役

株式会社を設立する場合、必ず1人以上の取締役が必要です。取締役は業務執行に関する意思決定を行い、その会社を代表します。

 

印鑑の作成

印鑑は最低でも2本は必要です。1本は会社実印、もう1本は会社銀行印です。

 

会社実印はその会社を表す最も重要な印鑑です。

 

法務局で登記申請を行う時や、高額な取引を行う際に必要となるため、設立前に必ず用意しておきましょう。

 

個人の実印と同じく、会社実印として使うためには印鑑登録が必要です。

 

会社銀行印は法人の銀行口座を開設したり手続きを行ったりする際に必要な印鑑です。

 

会社のお金を移動するなど使用頻度が高いため前もって作っておくようにしましょう。

 

書類の作成

印鑑などの準備ができたら登記に必要な書類を作成しましょう。主なものは次の通りです。

 

定款

基本的な会社のルールをまとめたものです。書式は決まっていませんが、必ず記載しなければならない事項（絶対的記載事項）、記載しなければ有効にならない事項（相対的記載事項）などがあるため慎重に作成しましょう。

 

登記申請書

申請のために必要な書類です。法務局のホームページでWordなどの書式が入手できるためパソコンで作成するのが一般的です。

 

就任承諾書

取締役の就任を承諾したことを証明する書類です。取締役が1人の場合は不要です。

 

取締役の印鑑証明書

発効後3か月以内のものを用意します。

 

他にも登録免許税分の収入印紙を貼付した台紙、資本金の振込を証明するための書類、印鑑届出書などが必要です。

 

書類を法務局に提出

必要書類を作成したらまずは公証役場で定款の認証を受け、その後法務局に行きます。法務局では設立登記の申請と会社印の登録を行います。

 

設立登記の申請では会社の情報を国が管理する登記簿に登録します。これにより会社の情報などが登記簿謄本として取得できるようになります。

 

設立登記の申請や会社員の登録が終わり受理されると、約1～2週間程度で登記が完了します。

 

設立後も税務署や都道府県税事務所、市町村役場、年金事務所などに設立の届出が必要になりますので忘れずに行うようにしましょう。

 

ここまでが、不動産投資における法人化の一連の流れになります。

かなり作業することも多く、一人で学びながら法人化することはかなり難しいといえます。

そこで法人化する際に重要となるのがコネクションです。

実際に法人化した先輩投資家にメンターのような役割をしてもらい、法人化への手続きをスムーズに進める工夫や、法人化後も投資で成功するために不動産会社とのコネクションを作ることも、不動産投資で法人化をする上で有効な手段ですので、コネクション作りも並行して行いましょう。

不動産投資で法人化するタイミングとは

法人化するにも、どのタイミングで移行していけば良いのかわからない方も多いかと思います。

 

結論から言ってしまうと、不動産投資で法人化するタイミングは明確な基準はなく、各々で決定していくことになりますが、今回は法人化することの多いタイミングを紹介しますので、皆さんが不動産投資で法人化するための一つの判断基準にしていただければと思います。

 

最初から法人化

もし、これから不動産投資を始めようとしている方は、最初から法人化を見据えた上で検討しても良いかもしれません。

 

まだ所得を得ていないのにコストとリスクをかけて法人化する必要があるのか疑問に思われる方もいることでしょう。

 

しかし、法人であれば大きな節税効果が期待できるため、法人設立当初のコストは大きな負担ではなくなっていきます。

 

何よりも途中から法人にしてしまうと、新たに不動産所得税と登記費用がかかってしまいます。

 

個人で所有している物件を法人の所有にするためには、個人が法人へ売却するという形をとる必要があるからです。

 

このような理由から、不動産投資をする際、最初から法人化するという考え方も十分アリなのです。

 

個人よりも税額が低くなるとき

最初から法人化するのはハードルが高いと感じる方は、税額が低くなるタイミングで法人化するのも良いでしょう。

 

一般的には課税所得金額が900万円を超えると税率43％になり、法人税の最大税率約38％を超えるため、このラインで法人化する投資家も存在します。

 

しかし、法人税率が約38％になるのは課税所得が800万円超の法人です。

 

不動産投資の多くは中小企業の扱いとなる、所得800万円以下が一般的です。

 

そして所得800万円以下の会社の法人税率は約25％、これは個人の課税所得330万円超～695万円以下の税率30％を下回ります。

 

課税所得330万円は給与収入でいうと500～600万円くらいの年収に相当するため、これくらいの収入があれば法人化に適切なタイミングといえるかもしれません。

 

不動産投資で法人化する利点

不動産投資である程度の規模に成長すると、多くの方が「法人化」について検討しています。

 

法人化することは、個人で不動産投資することよりもどのようなメリットが生まれるのでしょうか。

 

節税しやすい

法人化は個人に比べると高い節税効果が期待できます。

 

個人の場合、所得税と住民税を合わせた税率は最大55％（所得税5～45％＋住民税10％）です。

 

一方、法人の場合は実行税率が20％台～30％台であることに加え、平成31年9月まで課税されていた「地方法人特別税率」が廃止されました。

 

地方法人特別税率は、所得に対して43.2％も課税されていたので、この分がなくなるとかなりの減税になります。

 

また不動産投資を法人で行うことにより、経費として計上できる範囲も個人より広くなります。

 

例えば生命保険の保険料は、個人の場合、所得控除の対象となりますが、法人の場合は全額経費に算入することができます。

 

また個人の場合、青色専業専従者として家族への給与を上限なく控除できますが、文字通りに専従の必要があり、社会通念上妥当な金額でないと税務署から問い合わせを受けるなど、多くの制約があります。

 

これも法人であれば家族への給与も役員報酬として計上することが可能です。

 

計上できる経費の範囲が広い

個人事業では、事業活動にかかった費用だけを経費として計上できますが、法人化すると個人よりも経費として認められる金額が多くなります。

 

先述した人件費や保険料、退職金などがそれに該当するものです。

 

これらの経費をうまく活用することで、会社として課税所得額を抑え、法人税や法人住民税の額を減らすことができるでしょう。

 

不動産投資の確定申告や税金について詳細な情報をご覧になりたい方は、こちらの記事もチェック

 

不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資で法人化することで、税制面でのメリットが大きいことが分かりましたが、法人化するまで、または法人化した後にかかる費用や手間などのデメリットについても理解しておく必要があります。

 

ここからは不動産投資で法人化するデメリットについて紹介していきます。

 

開業の手間や費用がかかる

個人事業を開業する場合は、税務署に開業届を提出するだけで手続きは完了し、届け出にかかる費用もありません。

 

しかし法人の設立には、「資本金」「法定費用」「登録免許税」「司法書士費用」などの費用が必要です。

 

株式会社で25～30万円程度、合同会社で10～15万円程度の費用がかかるといわれています。

 

専門家に依頼せずに全てを自分で行う場合は、司法書士費用を節約することができます。

 

しかし、作成しなければならない書類は多く、作成にも細かなルールがあるため、手続きは非常に煩雑です。

 

ランニングコストがかかる

法人の場合、従業員への社会保険の加入は義務となっています。

 

厚生年金・健康保険にかかる費用の半分は会社が負担しなければなりません。

 

また、法人化すると会計処理が非常に複雑になります。

 

決算書の作成や確定申告のために、税理士と顧問契約を結ぶケースが多いでしょう。

 

月々の顧問契約料に加え、決算時には追加費用がかかるケースも多く、個人よりもさまざまなランニングコストがかかることが考えられます。

 

まとめ

不動産投資で法人化することは、税制面を中心に多くのメリットがあることがわかりました。

 

一方で手続きの複雑さや、法人化するタイミングが掴みにくいなど、ある程度障壁があることもまた事実です。

 

不動産投資で法人化するタイミングや手続きが分からないときには、先輩投資家や業者などとの関係を構築して最新の情報を入れつつ、収支シミュレーションなどを正確に行って、将来のプランを立てながら考えていくことをおすすめします。

 

僕は今の時代不動産投資で成功するのは東京の中古区分だけだと思っています。だいたい、失敗してる人は新築区分で購入した方です。

 

キャッシュフローが5,000円以上出て、修繕保証がついている物件であれば買うべきですが、そんな物件を勧めてくれる会社は日本には何社しかありません。

 

自分で見つけてもいいと思います。

 

しかし、絶対に従業員から買わないでください。不動産投資したいのなら社長か役員とのつながりから買うべきです。

 

なぜなら不動産会社も従業員に成果報酬を支払っています。その分金額は高くなりますし、普通の会社であればいい物件は社長や役員のつながりからいい物件が回ってくるはずなので、平社員へは物件が回ってくるのは遅くなってくるはずです。

 

不動産投資に成功したいのなら社長仲間、つまりコネを作ることが必須条件です。

 

不動産投資を始めようとしたときに99％は平社員から買っているというのが事実です。

 

どんなに不動産投資をネットで探したり、セミナーに参加したとしてもコネがなければいい物件にたどりつける可能性は非常に低くなります。

 

いい物件を得られなければ不動産の知識をどんなに得たとしても意味はありません。

 

不動産投資にコネは必要不可欠です。僕が不動産投資で失敗した分、今から始める方には絶対失敗してほしくありません。

 

もしこの記事を見てコネが見つからない方は下記のLINEからご相談いただければと思います。