違法建築物件に騙されるな！不動産投資で失敗しないための違法建築物件の見極め方、対処や売却など詳細に紹介

皆さんが将来の資産形成や早期退職など多くの夢を見て買った不動産投資用物件、しかしその物件がもし違法建築であればどうなってしまうのでしょうか。

 

今回は、不動産投資で違法建築物件と言われるものの特徴や、皆さんが違法建築物件を買わないようにするための対策や、違法建築物件を所有してしまった場合の処罰など、違法建築物件がいかにリスクを中心に、不動産投資での違法建築のリアルについて紹介していきます。

 

不動産投資で違法建築とされる物件の特徴

不動産投資の違法建築について知るためには、違法建築物件と呼ばれるものの特徴を理解する必要があります。

 

まずは、不動産投資用の物件で、違法建築と判断される物件の欠陥について代表的なものを紹介していきます。

 

容積率オーバー

不動産投資の違法建築で最も多いと言われるのが容積率オーバーです。

 

容積率とは建物の各階の面積を合計した延べ床面積が、敷地に対して占める割合です。

 

これが地域によって50％から200％の間で定められていますが、これを超えてしまうと違法建築になります。

 

このような容積率オーバーの物件で比較的多いケースは建築確認申請を行った時には、1階を駐車場にする計画だった物件を、建築途中で計画変更して部屋にしてしまうものです。

 

駐車場は一定の面積までは容積率に含まれないのですが、2階以上で容積率いっぱいまで部屋を作っていると、駐車場を部屋に変えた場合容積率オーバーになってしまいます。

 

当然行政の完了検査を受ければ違法が指摘されてしまうため、こうした建物は完了検査を受けずに運用を開始してしまいます。

 

駐車場は部屋ほどの賃料収入が得られないため、収益アップを狙って意図的に計画を変えてしまう業者もいます。

 

現在ではこのような行為は少ないようですが、築古物件では十分にあり得ることなので不動産投資をする際には注意するようにしましょう。

 

採光量不足

建築基準法では部屋に応じた光の量を入れる窓の大きさを決める、有効採光面積が定められています。

 

有効採光面積は隣地からの距離や、軒先から窓の中心線までの高低差で定められます。

 

しかし、実際に建築工事を始めてみたところ、隣地境界との狭さから軒先のサイズなどが現場で変更されてしまい、窓の大きさが有効採光面積を満たさず違法建築となるケースがあります。

 

一度施工されてしまった窓を大きくすることは現実的に困難で、是正することが難しい違法建築物件となります。

 

有効採光面識が違反しているかは専門的な知識を持った方でないと判断できないため、特に注意が必要です。

 

接道義務違反

建築基準法では接道義務の定めがあり、建物を建てる敷地は幅4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接している必要があります。

 

その法律を無視して勝手に建てられた違法建築物件が、特に古い建物で見られます。

 

現時点で所有していることを厳しく指導されることはあまりありませんが、将来建て直しをしようとしても建築許可が下りない可能性があります。

 

道路が狭いだけなら、敷地と道路の境界から必要な分だけ後退して建築する「セットバック」をすることで、違法性を問われない場合もあります。

 

しかし旗竿血のような土地形状で道路に接している部分が2ｍも無く、物理的に接道幅が確保できない場合は立て直しが出来なくなります。

 

他の違法建築以上に是正が容易ではないため、接道が確保されているは確実に確認するようにしましょう。

 

壁界不明確

隣地との境界が不明確なまま物件を購入してしまうと、隣地とトラブルになることや違法建築になってしまうことがあります。

 

たとえば購入後に境界確定を行い、こちらの建物が境界線を越えて隣地へ出ていることが発覚すれば、取り壊しや越境部分の土地の買い取りを求められる可能性があります。

 

また容積率や建蔽率が超えている違法建築となる事態も考えられます。

 

土地の契約書には境界の明示義務が記載されていることが一般的で、購入前に境界確定を行うことが推奨されています。

 

投資する物件に、境界の明示義務が記載されていないようであれば、契約は十分に注意して行うべきでしょう。

 

違法建築

10㎡を超える面積の増築には建築確認申請が必要ですが、実際には申請せずに増築している建物が存在しています。

 

特に倉庫や会社の事務所を増築しているケースで見られ、貸店舗の投資物件などは注意が必要です。

 

マンションやアパートは、増築しようとするとライフラインの増設などもあり工事に時間がかかります。

 

このため発覚を恐れて意図的に行われる例は店舗に比べ少なめですが、中には通りから見えない位置で増築する悪質なケースもあります。

 

行政に発見され是正を求められれば、増築部分を撤去することにより多額の費用がかかります。

 

増築は物件の外部を見れば外壁の色や古さが違っていることから、比較的一般の方にも気づきやすい部分です。

 

物件を見た時に気になる部分があれば、増築の有無や確認申請を行ったか必ず確認するようにしましょう。

 

投資物件が違法建築の場合のリスク

もし皆さんが不動産投資をスタートさせて、物件を購入したとしても、その物件が違法建築であった場合、どのようなリスクが生まれてしまうのか、紹介していきます。

 

入居者・利用者の安全を確保できない

入居者・利用者の安全を確保できないことが、違法建築の物件で真っ先に挙げられるリスクです。

 

実際、平成13年に発生した歌舞伎町ビル火災では、物件の避難通路が十分に確保されていないことで被害が拡大し、44名が亡くなるという痛ましい事故が起きてしまいました。

 

安全性が確保されていない違法建築に不動産投資を行った場合、所有者責任を問われる可能性があります。

 

行政による指導が入る可能性がある

違法建築に対しては、行政によって使用停止や移転・除却などの指導が入る場合があります。

 

工事中の物件であれば、工事停止の指導の可能性もあります。

 

平成29年には、全国で約2000件の行政指導が違法建築に関して出されています。

 

売却が困難

不動産投資をした物件が違法建築の場合に挙げられるリスクは、売却が困難になることです。

 

違法建築には融資が出づらく、違法建築の物件を買っても売却時に買い手がつきにくく流動性が低いというリスクがあります。

 

それでもなんとかして売ろうと物件の売り出し価格を下げてしまうと、最終的に不動産投資を損して終えることになってしまいます。

 

建築中であれば工事停止へ

建築中の物件が建築基準法違反であると判明した場合、行政指導を経ても是正されない場合には、建築基準法9条1項、7項、10項などに基づき、工事停止や使用禁止が命じられることになります。

 

この命令に従わずに工事を進めていると、建築基準法第98条により、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処せられる場合があります。

 

完成後であれば取り壊して再構築

また、完成後の物件が建築基準法違反である場合、同じく建築基準法9条に基づき、当該物件の除去を命じられる可能性があります。

 

その不動産を使用したいのであれば、取り壊した後にあらためて再建築しなければならないということです。

 

この場合、再建築にかかる費用をオーナーが負担しなければならないのはもちろんのこと、時間も労力もかかるため、オーナーの負担は多大です。

 

法律違反者に対しては免許の取り消しや業務停止も

加えて、建築基準法違反の建築物に関係した業者などには、業務の停止や営業許可および免許の取り消しなどの処分が行われることがあります。

 

この場合の業者などには、違法建築物を設計した建築士や工事を行った建設業者、宅地建物取引業に関わる取引を行った業者も含まれるため、違法建築物を設計した建築士が免許取り消しとなった事例もあります。

 

建築基準法に違反した違法物件の責任は非常に重いです。

 

違法建築物件を見抜く方法

違法建築物件で不動産投資をしないためには、違法建築かどうか見抜けるかが重要です。

 

ここでは、違法建築物件を見抜く方法について紹介していきます。

 

確認済証か検査済証をチェックする

確認済証と検査済証2つの書類があるということは、法律に基づいた物件が図面通りきちんと建築されたということの証明でもあります。

 

したがって、この2つの書類を事前にチェックすることで、違法建築物件の購入を阻止することができるのです。

 

重要事項説明書をチェックする

重要事項証明書とは、宅地建物建築士が契約前に物件の重要事項について説明するための書類のことです。

 

重要事項説明を受けたあとは、同意するまで購入するかどうか検討の余地があります。

 

説明書をじっくり読んで、物件が違法でないかどうか確認しましょう。

 

確認済証はあるが検査証がない

検査済証がないということは、完了検査ができていないという可能性があります。

 

また、場合によっては建築確認すらしていないこともあり、違法建築物件の確率が高い物件なので、不動産投資を行う際には注意しましょう。

 

不動産投資おいて、物件選びは非常に重要な要素となります。

 

違法建築だけでなく、優良物件になるかどうかの見極めも必要になります。

 

以下のページでは不動産投資で優良物件を探すコツについて紹介していますので、参考にしてみてください。

 

違法建築物件を売却する方法

もし、購入した物件が違法建築である場合、皆さんすぐに売却したいかと思います。

 

どのような方法で売却すれば良いのか、その方法について紹介していきます。

 

建蔽率・容積率を現行法の制限割合の範囲にしてから売却する

リフォームによる減築

リフォームによる減築を行うと、物件の建蔽率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にできる場合もあります。

 

建物の一部を撤去することで建築面積を減らせるため、それによって建蔽率の割合も下がり、現行法の制限割合の範囲内に収まります。

 

また、建物内の床の一部を撤去することで総床面積を減らせるため、容積率の制限割合オーバーと違法建築を解消することが可能です。

 

隣地の買収

建築面積や総床面積を減らすのではなく、敷地面積を増やすことで、物件の建蔽率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にすることも可能です。

 

物件所在地の隣人の土地を買い取ることができれば、敷地面積を増やすことができます。

 

敷地面積が増えると物件の建蔽率・容積率の割合が下がります。

 

その結果、物件の建蔽率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にできるケースもあります。

 

物件の売却方法を工夫する

古家付土地として売却

建蔽率・容積率オーバーの物件を古家付土地として売却すると、処分できる場合があります。

 

古家付土地とは、経済的な価値がほぼ皆無である建物が建っている土地のことを指しています。

 

買主は更地を取得する目的で古家付土地を購入することがあります。

 

買主が古家付土地を購入後、敷地上に建っている建物は通常解体されます。

 

古家付土地を購入する買主側にとって、敷地上に建っている建物が建蔽・容積率オーバーの物件であるか否かは、特に影響がありません。

 

そのようなことから、建蔽率・容積率オーバーの物件を古家付土地として売却に出すと、通常の方法で売却に出すよりも買い手が見つかりやすくなります。

 

物件のメリットをアピールする

建蔽率・容積率オーバーの物件は、その状況が現行法の制限割合を満たしてないことから、買主側にネガティブな印象を持たれるケースもあります。

 

そこで、物件のメリットを的確にアピールすることで売却につながるケースもあります。

 

建蔽率・容積率の割合が現行法の制限を超えていれば、その分建築面積や総床面積が大きいため、他の物件より部屋が広い場合もあります。

 

部屋の広さを強調することで、物件の魅力が購入希望者に対して伝わりやすくなります。

 

その結果、部屋の広い物件の購入希望者に対して売却できる可能性も出てきます。

 

物件価格を周辺相場よりも引き下げる

金融機関の融資審査に通過できないことが問題となるのであれば、現金購入が検討できる価格帯まで物件価格を下げることや、投資用物件であれば周辺相場よりも高い利回り設定をすることで違法建築物件でも売却に至るケースがあります。

 

このように、買主側の購入目的や物件の特徴によっては、価格交渉次第で売却につながる可能性があります。

 

買取業者を利用する

建蔽率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にすることや、売却方法を工夫しても、物件の状況や住宅ローンの問題で個人への売却が困難なケースもあります。

 

このような場合は、買取業者への売却を検討します。

 

買取業者は、仕入れた土地上の建物を解体後、新築した物件を販売する事業も行っています。

 

そのため、買取業者であれば、建蔽率・容積率オーバーの違法建築物件売却にも応じてくれることがあります。

 

買取業者は物件を仕入れる場合、現金一括で買取することも少なくありません。

 

また、買取業者へ売却する場合、売主の契約不適合は免責になる点もメリットと言えます。

 

ただし、買取は不動産業者の利益確保のため仲介による売却相場から2～3割程度安くなる傾向にあります。

 

時間をかけてもできるだけ高く売却したい場合は不向きな手段となる点に注意しましょう。

 

まとめ

不動産投資における違法建築物件の危険性や特徴について紹介してきました。

 

このような違法建築物件を掴まされることのないようにするため、物件の見極め方についても紹介してきましたが。

 

違法建築への知識だけでなく、不動産投資全体の知識を身に着けることで、悪徳業者に騙されるリスクや、自ら違法建築物件を選んでしまうリスクを軽減することができます。

 

是非今回紹介した、違法建築についても頭に入れつつ、不動産投資の基本となる物件選びや利回り、税金などの知識を生かして、違法建築を上手く避けるようにしましょう。

 

不動産投資の基本的な利回りや、税金、物件選びや、物件の種類などをより詳細に知りたい方は以下のLINEからお気軽にお問合せ下さい。