不動産投資は副業にならない？サラリーマンが副業で大家を目指すなら知っておきたい知識大全

2020.06.08 584

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不動産投資は副業にならない？サラリーマンが副業で大家を目指すなら知っておきたい知識大全

不動産投資を副業として始めたいと考えるサラリーマンの方は多いのではないでしょうか。今回は、サラリーマンの副業の必要性や、副業規定に関する情報、不動産投資がなぜおすすめなのかなど、サラリーマンが副業で大家を目指すなら知っておきたい知識を一挙にご紹介していきます。

これまでの日本は副業禁止の傾向が強かった

日本のサラリーマン、いわゆる正社員の方々は、多くの企業で副業が禁止されてきた経緯があります。

平成26年の調査では「副業を全く認めていない」企業は全体の85.3%

「平成26年度兼業・副業に係る取組み実態調査事業報告書」（1,173社対象：経済産業省）によれば、「貴社規程では、従業員の兼業や副業を認めていますか」と質問に、「副業を推進しています」と答えた企業は、なんと0だったという結果が残っています。

「副業を推進していないものの、容認はしている」という回答が14.7%（173社）ありましたが、「副業を全く認めていない」と回答する企業は全体の85.3%に達しています。つまり、平成26年時点では、８割以上の企業が就業規則に副業禁止の規定を盛り込み、実質的に副業を認めない傾向があるということです。

就業規則に副業禁止の規定を入れている企業はどのような理由を挙げている？

就業規則に副業禁止の規定を入れている企業の理由としては、

- 本業に支障が出る可能性がある
- 競合する事業で利益を上げられるのは困る
- 自社の情報やノウハウが外部に漏れる危険性を避けたい

といった内容が挙げられます。

これらの理由からは、多くの企業は、正社員で雇用している社員には、本業に集中してほしいと考えていることが読み取れます。また、他社に人材や情報が流出するリスクを懸念していることもわかります。

従業員の副業は禁止できる？

日本国憲法では、第22条の職業選択の自由にて、国民の権利として副業を決めているため、法律上は、従業員の労働時間外の行動を縛り付けることはできず、仮にできたとしても限定的なものであるというのが基本的な解釈となっています。

しかし、先ほどもお伝えしたとおり、日本の多くの企業が副業禁止の規定を設けており、法律上は問題なくとも、実質的には禁止されていることが多い傾向があります。

時代と共に変化していく副業の必要性

ここで、時代と共に変化していく副業の必要について、流れを見ていきましょう。

高度経済成長期からのバブル崩壊、リーマンショック、そしてコロナ禍

高度経済成長期の頃の日本は、経済が右肩上がりに成長していく時期であったこともあり、副業を考える必要がない環境が揃っていました。しかしながら、バブル崩壊、リーマンショックと景気が下降していくにつれて、副業やパラレルキャリアに注目が集まり始めました。

さらに現在、コロナ禍を経験したことにより、普段は会社で行っていた業務のリモートワーク化などへの移行も盛んに行われ、働き方が根本的に変わる時代に突入しつつあります。経済の不安定化により、終身雇用がベースだった時代は終わりを迎え、副業が認められるような世相に変わりつつあると言えるでしょう。

大手企業が副業解禁を実施

大手企業のソフトバンクは、2017年10月に副業原則禁止の社内ルールを廃止し、許可制による副業解禁を行いました。2018年5月時点のデータによれば、214件の副業を承認しているとのことです。

また、その他にもリクルートやYahoo!などの大手企業で副業が可能となりつつあり、本業に支障が出ない範囲であれば副業が認められるケースが増えてきています。

法律の改正によって副業規制緩和が進む

(副業・兼業の規定）
第65条労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。
3 第１項の業務が次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。
①　労務提供上の支障がある場合
②　企業秘密が漏洩する場合
③　会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④　競業に当たる場合

上記のとおり、2018年１月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業については、必ずこの就業規則を作成しなければならないと定められています。

以前、遵守事項の項目には、「許可なく他の会社などの業務に従事しないこと」という、副業やパラレルキャリアを認めない内容が含まれていました。しかし、今回の改定でその項目がなくなり、代わりに、上記に引用した規定が定められたことで、本業に支障が出ない限り、副業を行うことが可能となりました。

特に、不動産投資に関しては、本業の会社以外に出勤などをする必要もなく、仕事への影響が出にくいため、認められやすい副業のひとつとなっています。

今後の副業の動向について

2018年は「副業元年」とも言われており、2020年現在、それから２年が経過しました。

2020年現在、「パーソル総合研究所の同調査」によれば、企業における副業・兼業の容認状況については「全面的に認めている」が13.9％、「企業が設定した条件をクリアした場合に認めている」が36.1％という結果となっています。そのため、合わせて50%程度の企業が副業を認めている計算となります。

2020年１月に、アサヒビールは「勤務年数５年以上、社員約3,000人」を対象として、副業解禁に踏み切りました。その他、副業を認める動きをとっている大手企業としては、SMBC日興証券、みずほフィナンシャルグループ、ソフトバンク、ロート製薬、新生銀行などが挙げられます。

そして現在は、「アフターコロナ」の時代となりつつあり、３月〜５月にかけて経済動向が停滞し、人との接触が基本的に制限される中で、企業が従業員の生活を完全に保証し続ける、終身雇用の時代は本格的な終わりを告げようとしている傾向もみられます。そのため、今後は副業を推進する流れが、さらに加速していくことも予想されます。

不動産投資は副業にあたるのか？

それでは、不動産投資の運用は、副業にあたるのでしょうか。

家賃収入を得ている人は、1年1回、不動産所得の確定申告を行う必要があります。所得税の計算については、不動産所得は、その不動産の賃貸が事業的規模かどうかによって、取扱いが異なってきます。

なお、不動産投資が事業的規模とされるラインは「5棟10室」といわれており、戸建物件なら5棟、アパートやマンションなら10室が基準となります。会社勤めの場合、これらの基準が「副業」にあたるのかどうかを分ける基準のひとつと考えることができるでしょう。

ただし、勤務先がその「副業」について、どのような基準を持ち、どう判断するかが大切になります。

基本的に、不動産投資用のマンションを１部屋〜２部屋ほど、運用しているような場合には、株式やFXのように資産運用として受け止められることが多いです。ただし、先ほどお伝えした事業規模を超える運用を行なっていると副業とされてしまう可能性もあります。

いずれにせよ、不動産投資でローンを安心して組むことができるのも、会社員としての安定した職業の保証があるからこそです。たとえ、法律的な解釈で問題のない副業だったとしても、会社の就業規則違反に該当すると、会社との関係性が悪くなり、最悪の場合は裁判沙汰になるなど、大きなトラブルにもなりかねません。

もちろん、不動産投資は本業に影響の出にくい副業として、安心して取り組めるジャンルであることは間違いありませんが、念のため、不動産投資を行う場合には、事前に会社の就業規則を確認し、可能であれば、会社に許可を得てから始めるようにしましょう。

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サラリーマンに不動産投資をおすすめする６つの理由

それでは、ここでサラリーマンに不動産投資をおすすめする７つの理由を詳しくお伝えしていきます。

① 長期的に安定した収入が得られる可能性がある

不動産投資の魅力は、なんといっても、家賃収入によって長期的な収入を得られる可能性があることです。不動産投資には、インカムゲイン＝家賃収入と、キャピタルゲイン＝売却益で得られる収入の２種類があります。このうち、安定した長期的な収入を見込むことができるのがインカムゲイン＝家賃収入です。

過去には、大きなキャピタルゲイン＝売却益を狙って不動産投資物件を多数持つような方法もありましたが、現在では、堅実にインカムゲイン＝家賃収入を得続ける投資運用が主流となっています。

サラリーマンは本業の収入がありますから、そこに家賃による長期的な収入を見込むことができれば、家賃を不動産投資ローンの返済に充てることができます。不動産投資ローンの返済に、本業の収入を削ることなくローンを返していけるので非常に効率的です。

② 不動産投資は日中にサラリーマンをしながら続けられる

不動産投資は、たとえ日中に本業のサラリーマンをしていても、問題なく続けることができます。本業に支障が出ないことを副業の条件にしている企業も多く、不動産投資はその点、ほとんど手間がかからないため、勤めている企業からも認められやすいでしょう。

③ 不動産投資の融資をサラリーマンは受けやすい

サラリーマンが不動産投資を行ううえで大きなメリットは、正社員は社会的な信用があるため、不動産投資ローンの融資を受けやすい点が挙げられます。

「仕事が安定している」「資金にある程度の余裕がある」など、不動産投資ローンを組む場合にはいくつかの審査基準をクリアしていかなければなりません。サラリーマンは、毎月安定した給与所得を得ることができ、雇用も安定していることから、不動産投資ローンの審査に通りやすいのです。

不動産投資を始めたくとも、肝心のローンの審査が降りなければ、投資を開始することはできないため、審査に通りやすいのはサラリーマンの強みだといえるでしょう。

④ 不動産投資は節税効果を期待することができる

不動産投資は、副次的なメリットではありますが、節税効果を期待することができるのも魅力です。不動産投資を始めた場合、初月などは特に初期費用などが多くなり、購入した物件の価格についても減価償却費が多額になるため、赤字となる可能性があります。

この赤字分を、サラリーマンとして得ている所得から差し引いて損益通算することにより、不動産投資のマイナス分を相殺して、その分、所得税の対象となる所得を減らすことができるため、結果的に節税効果を見込むことができるのです。

もちろん、不動産投資を運用する最大の理由は、安定した家賃収入の獲得です。節税になるとはいえ、常に赤字では、資産を運用して豊かな暮らしを得ることはできません。減価償却費に関しても年月が経つ間に消化されて、やがてゼロとなるため、不動産投資の節税効果については、あくまでも副次的なものであると理解しておきましょう。

⑤ 不動産投資は生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりに利用することができます。金融機関から不動産投資ローンの融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入することが義務づけられているからです。

団体信用生命保険（団信）は、不動産投資用物件を購入した方が、ローンを完済する前に死亡してしまったり、高度障害者となってしまったりした場合、残債を保険金で賄うことができます。

そのため、残された家族に不動産投資の残債を負担させることなく、不動産投資用物件を遺産として残すことができるので、生命保険に入る代わりとなるのです。

⑥ 不動産投資は私的年金の補填になる

不動産投資は、私的年金の補填にも活用することができます。皆さんも十分に感じていらっしゃるかと思いますが、日本の公的年金制度は、受給額の減少、受給年齢の引き上げなどが相次いでおり、「老後には2,000万円の貯蓄が必要」と言われるなど、将来の不安を大きく残しています。

その点、不動産投資を行って、家賃収入を得ることができれば、老後の生活で不足する可能性のあるお金を賄うことができる可能性があり、私的年金の補填に充てることが可能となります。

また、不動産投資は、年金と違い、まとまった金額のお金が必要な場合は、売却して現金化することもできるメリットがあります。

サラリーマンの不動産投資の副業が問題になる３つのケース

先ほどからお伝えしているとおり、基本的に、不動産投資の副業は比較的、認められやすいものであるといえます。しかしながら、サラリーマンの不動産投資の副業が、問題になるケースが３つありますので、それらをあらかじめチェックしておきましょう。

① 秘密保持義務に違反する行為がある

秘密保持義務とは、会社の機密情報を外部に漏洩してはならないとする義務のことです。機密情報とは、具体的には、顧客リスト・取引先情報・設計情報・企画資料などのことを意味します。これらに違反すると、懲戒処分を受ける恐れがあります。

② 職務専念義務に違反する可能性がある

職務専念義務とは、会社の就業時間中は職務に専念しなければならないという原則を定めた義務のことです。就業時間外および休日・休暇中は、会社の業務をする必要はなく、個人の自由な時間として利用することができます。

ただし、就業時間後や休日に、夜遅くまで副業をすることで、翌日の勤務に支障が出るようなことがあると、会社からの注意や、何らかの処分を受けるリスクがあります。

③ 競業避止義務に違反する可能性がある

競業避止義務とは、本業と同業種の会社での副業や、副業で会社の本業と競合する事業をしてはならないという義務です。この義務は退職後にも適用されるのが一般的となっており、これについても、万が一違反すると、懲戒処分を受ける可能性があります。

サラリーマンの方は、秘密保持義務、職務専念義務、競業避止義務に違反しないかどうか、事前に確認のうえで、不動産投資の副業を開始するように心がけましょう。

サラリーマンの不動産投資で成功するための６つの秘訣

サラリーマンの不動産投資の副業で成功するためには、どのようなことに気をつけるべきなのでしょうか。ここでは、６つの秘訣をお伝えしていきます。

① 「何のために不動産投資をするのか？」不動産投資の目的を明確化する

不動産投資を始めるサラリーマンの方は、具体的に話を進める前に、「何のために不動産投資をするのか？」、その目的を明確化することが重要です。

不動産投資は、家賃収入の確保以外に、節税対策・相続対策・インフレ対策・売却益の見込みなど、様々な目的に利用することができます。

家賃収入を主な目的とする場合には、首都圏の新築・築浅のワンルームマンションがおすすめです。このような物件は、賃貸需要が高く、空室リスクを最小限に抑えることができます。

目的に合わせた物件を探すことにより、不動産投資を行う理由が明確になり、効率的かつブレない運用が可能となります。不動産投資とは、つまり、賃貸経営のことです。そのため、目的が明確でないと、経営方針がぶれてしまって失敗に繋がりかねません。

一貫性のある計画が、不動産投資の成功には非常に重要なのです。

② 購入前に物件をしっかりと見極める

購入前に物件をしっかりと見極めることは、基本中の基本のように思われますが、意外と疎かにしてしまう方もいます。

不動産投資で購入する物件は、投資用に購入するため、基本的に自分で住むことはありません。そのため、サラリーマンの方は、日頃の仕事が忙しいこともあり、「不動産会社が良い物件だと言っているし、それほど詳しく内覧しに行かなくても良いか」と思ってしまう場合もあるようです。

しかし、物件は情報だけでは読み取れない瑕疵がある可能性があるほか、物件の周りの環境も、実際に見てみないとわからないことが非常に多いです。万が一、情報を取れていない何らかの事情（近くにゴミ屋敷がある、最寄り駅までの道順が複雑、など）があった場合、思わぬ空室リスクにつながる恐れもあります。

後になって、「しっかりと内覧に行くべきだった」と後悔しないためにも、購入前に物件を入念にチェックして、本当に購入して良い物件かを見極めることは非常に重要です。

③ 信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことも、不動産投資の副業をサラリーマンが成功させるためには、必要なポイントです。不動産会社の中には、購入前までは猛烈にプッシュしてくるにもかかわらず、購入後はまったくフォローしてくれない、といったケースも中にはあります。

不動産投資は購入するところがゴールではなく、購入後に運用することで長期的な家賃収入を見込むことができる投資方法です。そのため、不動産会社が不誠実だと、せっかく物件を購入してもうまく運用できず、空室リスクなどに脅かされ続ける可能性があります。

不動産会社との打ち合わせはなるべく密に行い、物件購入後のアフターフォローについてもしっかりと対応してもらえるのかどうかを確認するようにしましょう。

④ 不動産投資のキャッシュフローを明確化する

キャッシュフローとは、現金の流れのことを意味しています。

キャッシュフローを把握するためには、

- 不動産投資による家賃収入やローン返済額
- マンションの管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理会社への委託管理費
- 固定資産税・都市計画税
- 老朽化による修繕費用
- リフォーム費用
- 保険などの経費

これらを見積もって、毎月の損益を計算する必要があります。

万が一、その結果がマイナスになる場合は、計上する経費の額は十分か、漏れがないかを検討します。そのうえで、たとえマイナスが生じても、今の生活を問題なく維持できるかを十分に確認しましょう。

よくある失敗に、空室が出た瞬間に大きな赤字を被ってしまうような、無理のあるキャッシュフローを組んでしまうケースが挙げられます。このような事態に陥らないためにも、事前のキャッシュフローの吟味は非常に重要です。

⑤ 不動産投資のリスク対策を考える

不動産投資のリスク対策を考えることは、賃貸経営を成功させるうえで非常に重要な要素となります。

不動産投資には、空室リスク・家賃下落リスク・災害リスク・金利上昇リスクなど、実に様々なリスクがあります。これらのリスクは、中にはコントロールできないものもあるため、対策を立てることにも限界がありますが、しっかりとシミュレーションをしておくことで、いざというときの備えになるのです。

中でも、空室リスクに対する対策は、不動産投資の中でもっとも重要なものです。新築・築浅の物件であれば、３ヶ月もすれば新しい入居者は決まるでしょう。ただし、空室リスクがそれ以上続く可能性もゼロではありません。

そのようなリスクを事前に回避するために、家賃保証の制度はあるかどうか、不動産会社のサポートは受けられるかどうかなどを事前に確認しておきましょう。

⑥ 不動産投資に成功している人から意見を得る

不動産投資に成功している人から意見を得ることも、サラリーマンの副業で成功するためには非常に重要なポイントとなります。

不動産投資に失敗する多くの方が、物件の情報を正しく吸い上げることができなかったり、経験不足であるために、不動産会社の話を鵜呑みにしてしまった結果、相場よりも高い金額で物件を購入することになってしまったりすることが多々あります。

このような事態を避けるためには、不動産投資に成功している人とつながりを持ち、物件情報を共有してもらったり、目をつけている物件や、やりとりしている不動産会社に関して意見をもらったりすることで、失敗してしまう可能性を未然に減らすことができます。

ここでお伝えした６つの秘訣をすべて兼ね備えることができる方は、不動産投資にたいへん向いていると言えます。ただし、初心者の方ですべてを最初からクリアすることは難しい場合もありますから、まずは不動産投資の情報収集と知識に慣れることが大切です。

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サラリーマンが副業で不動産投資をする場合の税金は？確定申告について

サラリーマンが副業で不動産投資を行う場合、税金はどうなるのでしょうか。ここでは、確定申告についての基礎知識をチェックしておきましょう。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金(所得税および復興特別所得税)額を計算し、申告期限までに税務署に確定申告書や必要書類を提出して、申告・納税する手続きのことを指します。

「納税は国民の義務である」と法律で定められています。そのため、課税対象になる収入を得ている人が、適正な税金を納付するために、その金額を「確定」して「申告」する制度が、確定申告なのです。

サラリーマンはどのくらいの副業収入があるならば確定申告が必要になるのか？

会社員や公務員は年末調整があるため、基本的に確定申告の必要がありません。しかし、不動産投資の副業で、年20万円以上の利益がある場合には、確定申告が必要となります。

なお、利益とは、家賃収入から経費などを差し引いたうえで発生した純粋な利益を意味しています。家賃収入から経費を差し引いて赤字となる場合には、確定申告は必要ありません。

副業の確定申告をサラリーマンがする場合は何をすれば良いのか？

また、確定申告には「白色申告」と「青色申告」の２種類があります。白色申告は、単式簿記による計算を行えば良いため、簡単に申告することが可能です。

青色申告は、複式簿記による計算が必要となるため、簿記の知識が必要になります。ただし、その分、「10万円または65万円の特別控除」「３年間の赤字繰越が可能」「専従者給与（生計を同一にする家族への給与）の全額経費計上」「30万円未満の資産が経費として一括計上できる（少額減価償却資産の特例）」といったメリットがあります。