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見落としがち!高層マンションと低層マンションの特徴を理解して適切な東京中古区分マンション投資をしよう

2021.09.30 222
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見落としがち!高層マンションと低層マンションの特徴を理解して適切な東京中古区分マンション投資をしよう

不動産投資でマンションの一棟買いで投資をするという方法があります。

 

しかし、マンションの一棟買いと言っても、低層や高層で何が違うのかよくわからずに投資をしてしまうのはあまりにもったいないです。

 

今回は、低層マンションと高層マンションの違いについて紹介し、皆さんの不動産投資への1つの判断基準としていただけたらと思います。

 

不動産投資における低層マンション

何を基準に「低層マンション」と「高層マンション」に区分されるのか紹介していきます。

 

実は、低層マンションの高さや階層について明確な定義はなく、何を持って「低層マンション」とするかは不動産会社によって異なります

 

一般的には3階建て以下のマンションを「低層マンション」と呼ぶケースが多いようですが、不動産会社によっては5階建てのマンションを「低層マンション」に区分しているところもあるようです。

 

不動産投資で低層マンションを選ぶメリット

不動産投資で低層マンションに投資することで、どのようなメリットが生まれるのか紹介していきます。

固定資産税が高層階よりも安い

マンションを購入・所有すれば、固定資産税が発生します。

 

かつて、相続税の節税のためにタワーマンションが買い漁られた時期がありました。

 

タワーマンションの人気が過熱した理由、それはマンションの市場価格と固定資産税評価額に大きな差があったからです。

 

5000万円の相続税評価額に対し、1億円の市場価格が付くケースが多々見られました。

 

価格差を利用して大幅に節税できるため、マンションを購入する人が殺到したのです。

 

しかし、最近の法改正により、高層階の物件の固定資産税は低層階の物件と比べて高く設定されるようになりました

 

20階を基準に一つ上の階に上がるほど、固定資産税が0.5%分掛かるようになったのです。

 

そのため、30階建てのタワーマンションでは固定資産税が5%分追加され、逆に、10階建てであれば固定資産税は5%減額されます。

 

低層階の物件は税金面で優遇されるのです。

 

価格が安い

「タワーマンションや10階以上の高層マンションの部屋は高いから売れる」と言われてきたように特に居住用に購入する人は見晴らしが良く、高層に位置することでプレミア感が味わえることから、高い階の物件を購入する傾向にあるのです。

 

テレビのドラマでもタワーマンションの住人をテーマにしたものがあり、中には高層階の住人が低層階に住む住人よりも優位に立つ局面がいくども描かれました。

 

ドラマのシーンを逆手に取れば、同じ住所に住んでいるにも関わらず、低層階の部屋は高層階の部屋と比べ大幅に安い価格で買えることを意味します。

 

他人のマウントなどを気にしない、眺望などを気にしないのであれば、同じ建物内に住めて安く購入できる低層階の物件の方が、高層階よりも低層階を購入した方が良いこともあります。

 

コストパフォーマンスにこだわるのであれば、低層階物件の方が非常に魅力的です。

 

災害の影響を受けにくい

脱出のしやすさだけでなく、災害時と災害後の影響を受けにくい点もメリットに挙げられます。

 

最近の高層マンションは免震構造などを取り入れていますが、あえて揺らして建物に被害を抑えるシステムになっています。

 

そのため、高層階は建物を守るため、大きく揺れるような構造になっているのです。

 

建物は無事でも室内の物が落下してしまう恐れがありますし、大地震の際に揺れが大きくなることでかえって恐怖を感じます。

 

しかし、低層階であれば揺れも少なく、室内の被害も軽微で済みます。それほど恐怖を感じることはないでしょう。

 

2019年、関東地方は2度の大型台風に襲われ、関東の高層マンションは大きな被害を受けました。

 

電気や水道がストップしたタワーマンションが多く、生活の利便性が大きく損なわれたのです。

 

災害の直後にエレベーターが使えなくなってしまうと、高層階の住人は不便さを強いられます。

 

しかし、低層階ではエレベーターを使わずに外に出られるため、それほどまでに不便さ苦痛を強いられるかもしれません。

 

住環境のよい住宅地エリアに建てることも可能

低層マンションのメリットとしては、「幅広いエリアに建てやすい」ということも挙げられます。

 

タワーマンションや高層マンションなどと比較すると階層(高さ)がないため、一般的な容積率のエリアでも建てやすいのです。

 

そのため低層マンションは、建築要件が厳しい住宅地エリア(第一種低層住居専用地域、第二低層住居専用地域など)に建てることも可能です。

 

その場合、周辺に高層の建物がないため、日当たりや風通しが良い環境を入居者に提供しやすくなります。

 

それにより入居率アップが期待できます。

 

不動産市場で一定の需要があり資産価値を保ちやすい

不動産市場にマンションを供給する不動産管理会社は、利益の大きい大規模マンションを人気エリアの駅近に建てることを目指す傾向があります。

 

そのため、駅から少し離れた場所になりがちな第一種低層専用地域で総戸数が少ないマンション物件は供給が少なくなりがちです。

 

低層マンションはタワーマンションや新築高層マンションのような非常に高い人気がある訳ではないものの、閑静な環境や一戸建てに近い感覚を求める需要は一定数あります

 

特に、住宅街として人気のエリアは、築年数が長く経過してもヴィンテージマンションとして価値が高まり、常に購入希望者を抱えるマンションに成長する例もあります。

 

一定数の需要がある反面、新築の低層マンションの供給が少ないことから、希少性が高いという面があります。

 

立地にもよりますが、売却しやすく資産価値を保ちやすいというメリットがあります。

 

低層マンション投資のデメリット

低層マンション投資を検討すべきメリットについて紹介してきましたが、低層マンションに投資することを検討する以上、デメリットも理解しておく必要があるでしょう。

 

騒音対策が必要なケースがある

好立地のマンションの場合、近くに駅や幹線道路などがあることも多いです。

 

このようなマンションでは、高層階よりも低層階の方が騒音の影響を受けやすく、あまりにひどい場合は、購入後に対策を取らなければいけない可能性もあります

 

その場合、当然コストはかかりやすくなりますし、不動産投資を開始するまでの期間も長くなってしまいます。

 

セキュリティ面での不安がある

低層階のマンション投資では、災害時の安全性に長けている反面、あまりセキュリティ面では優れていません

 

例えば、オートロックの物件であっても、1階や2階であれば、窓やバルコニーから侵入される可能性があります。

 

特に、窓側が大通りに面していない物件などは、空き巣に狙われやすくなります。

 

このようなことを危惧して、入居を避ける方も少なくないでしょう。

 

共用施設が高層マンションに比べて少ない

高層マンションと比較すると共用部分が多くない分、共用施設が多くありません。

 

共用施設とはどのようなものを指すのかというと、オートロックや防犯カメラ、エレベーターなどが当てはまります。

 

共用の施設があまりなく、防犯面の設備などに対し、物足りなさを感じて敬遠する人も出てくるかもしれません。

 

高層マンションについて

続いて、高層マンションについて紹介します。

 

一般的に高層マンションといわれる物件は、31m、おおよそ10階を超えるマンションが高層マンションとされています。

 

これは建築基準法で31m超の建物が「高層建築物」と呼ばれることから始まっています。

 

この高層マンションで不動産投資をするとどのような特徴があるのか以下で理解していきましょう。

 

高層マンションで不動産投資をすることのメリット

高層マンションで不動産投資を進めると、どのようなメリットが生まれてくるのか紹介していきます。

資産価値が高い

高層マンションは付属設備が充実していて利便性も良いため人気が高く、その分家賃も高く設定することもできるため、資産価値が高い不動産といえます。

 

さらに、その多くが都市部の中でも人気の高いエリアに建てられているため、大きな値崩れが起こりにくいです。

 

ここ数年、物件価格は上昇傾向にあり、資産価格が上昇することによって利益を得るキャピタルゲインを目的として購入する投資家もいるほどです。

 

売却しやすい

実際に入居する目的での人気が高く、それに加えて投資先としても人気を集めているということは、物件が簡単に売却できるということでもあります。

 

また、高層マンションに入居する方は比較的生活水準が高い場合が多く、住民としての質も良いため、住宅の劣化も少ない傾向があります。

 

こうしたことも売却のしやすさを高めています。

 

不動産投資において、運用している物件の売却先が容易に見つかるということは、出口戦略を立てやすいということでもあります。

 

不動産投資用のマンション売却について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

 

相続税が低くおさえられる

高層階に限った話ですが、タワーマンションに投資する大きなメリットの三つ目として、固定資産税および相続税が低くおさえられることが挙げられます。

 

タワーマンションの高層階と低層階では売買価格に大きな開きがあります。

 

しかし、両者の「固定資産税評価額」(固定資産税と相続税の算出基準)は変わらないのです。

 

これは、マンション一棟に対して定められた固定資産税評価額を、各部屋の床面積に応じて配分することで各部屋の評価額を決めていくという計算方法に起因します。

 

このことによって高層階の固定資産税や相続税は実際の資産価値よりも大きく目減りした状態で計算されるため、節税することができるのです

 

高層マンションに投資するデメリット

高層マンションで不動産投資をする際に、起こるデメリットや注意点について紹介していきます。

 

購入コストが高い

高層階で行うマンションへの不動産投資のデメリットは、なんといっても購入コストが高いという事です。

 

高層階が存在するマンション、いわゆるタワーマンションと呼ばれるものは、基本的に好立地に建築されています。

 

その上、眺望も良いため、1棟でもかなり高額な購入費用がかかってくるのです。

 

また、物件の購入コストが高いということは、必然的に登記費用や不動産所得税なども高くなるため、その点も留意しておかなければなりません。

 

地震が多いエリアでは敬遠される可能性がある

地震が良く発生するエリアでは、高層階のマンションの需要が低下する可能性があります。

 

この理由は、高層階であればあるほど、地震発生時に激しく揺れるからです。

 

これは、タワーマンションが制振構造、免震構造になっているケースが多いことが理由です。

 

つまり、地震の揺れに耐えるのではなく、あえて揺らして地震の力を分散させるという構造が取り入れられているのです。

 

だからといって高層階が危険だというわけではありませんが、地震が頻繁に発生するエリアでは、高層階の物件が激しく揺れる頻度も多く、その事実を理解している方には、やはり敬遠されやすくなります。

 

高層・低層マンションで一棟購入する際に共通して注意すべき点

高層でも低層でもマンションを一棟購入する際、どのような点に注意して投資の検討をする必要があるのか見ていきましょう。

どうしても高額になってしまう

そもそも高収入の人でなければ、マンション一棟買いは難しいかもしれません。

 

人気の高いエリアなどであれば、数千万円ではなく、億を超えることも当たり前です。

 

価格の低いマンションを購入したとしても、投資用として活用できるとは限りません。

 

数千万の予算でおさえて不動産投資をしたいのであれば、区分マンション投資の検討をしてみても良いかもしれません。

 

満室になる可能性が低い

マンション一棟買いは、日当たりが良い部屋や角部屋といった人気の高いポジション以外も含まれてしまうものです。

 

区分マンションであれば、自分の好きな部屋だけを購入できますが、マンション一棟はそうはいきません。

 

そのため、マンションの立地や条件によっては、満室は不可能かもしれません。

 

人気が集まらない部屋をリフォームすることや、ある程度の対策はできますが、それでも人が入らないときもあります。

 

引っ越しシーズンなどでも、空き室がちらほら出てきます。

 

マンション投資は、築年数などによって、いつかは賃料を下げる時が訪れます。

 

その際、すべての部屋の賃料を落とさなければ、入居者からクレームが来ることや、別のところに引っ越ししてしまうリスクがあります。

 

どれくらい賃料を落とすのか、いつ頃下げるべきなのか、見極めることも重要です。

 

災害時にリスクがある

高層でも低層でもマンション一棟買いで投資する場合、災害時のリスクが大きいです。

 

火事が起きたとしたら、最悪のケースでは、建物が全焼してしまうかもしれません。

 

火災保険などへの加入は絶対に対応しておくとしても、大きな災害リスクになってしまうのは自明です。

 

区分であれば、一部屋だけの損失であることで、リスクは小さいでしょう。

 

まとめ

不動産投資において、低層マンションと、高層マンションの比較をしてきました。それぞれに特徴や、強み弱みがあることがわかりました。

 

これらの特徴を理解することで、皆さんにとってどの投資が適しているのか、その判断材料としていただき、成功へのきっかけとして頂けたら幸いです。

 

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