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不動産投資と住居を両立、賃貸併用住宅を活かすためのポイントを紹介

2021.09.30 148
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不動産投資と住居を両立、賃貸併用住宅を活かすためのポイントを紹介

皆さんは、住居と併せて賃貸住宅の役割ももつ賃貸併用住宅についてご存知でしょうか。

 

賃貸併用住宅で不動産投資をすれば、一般の不動産投資ではできないローンの組み方や、税金面で有利に進めることができるかもしれないのです。

 

今回は、単純に物件の購入する投資ではなく、皆さんの住居も兼ねた賃貸併用住宅について詳細に紹介していきます。

 

賃貸併用住宅の基本事項

まず賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅をプラスした建物です。

 

居住空間や基本性能は戸建て住宅と同じグレードを保ちながら、敷地の価値を活かしたプランニングにより家賃収入を生むという仕組みの不動産投資でもあります。

 

間取り

賃貸併用住宅で用いられる間取りについて代表的なものを紹介していきます。

 

上下タイプの間取り

上下タイプでは建物を横割りし、1階を自宅に2階を賃貸住宅にします。

 

その逆で1階を賃貸住宅に2階を自宅にすることもできます。

 

1階を自宅にしても、2階以上を自宅にしても、どちらにもメリットがあります。

 

例えば、1階の場合は庭を利用できることや、階段の上り下りが必要ありません。

 

1階は2階と比べ賃料が劣るので、2階を賃貸住宅にすると収益性を高めることができます

 

一方、2階を自宅にすると、階段の足音や上の階の振動・物音が気になりません

 

縦割りタイプ

縦割りタイプの物件では、自宅と賃貸部分を左右に配置します。

 

1階と2回がつながったメゾネットタイプの物件になり、1、2階とも自宅になるので、階段の上り下りの足音や騒音が気になりません

 

賃貸部分に関してはメゾネットタイプにすることも、上下タイプにし別々の住戸にすることもできます

 

上下タイプにすると賃貸収入は増えることが多いですが、部屋が狭くなるので、メゾネットタイプより入居者が付きにくい可能性が高くなります。

 

不動産投資で賃貸併用住宅を選択するメリット

不動産投資で賃貸併用住宅を選択するメリットは何なのか、紹介していきます。

 

家賃収入でローンの返済ができる

賃貸併用住宅を建てるメリットは、不動産投資による家賃収入でローンの返済ができることです。

 

所有物件の一部をアパートとして貸し出すと賃貸収入が入ってくるので、それを賃貸併用住宅建築の費用の返済に充てることができるのです。

 

アパート経営ではローンの返済に家賃収入を充て、毎月余剰が出るように計算し、投資を行います

 

そのため、入居者さえいれば、家賃収入を毎月のローンの返済に充てても、余剰資金が余り、生活費や娯楽費などに充てることができるのです。

 

もちろん余裕のある時は、繰り上げ返済してもいいでしょう。

 

ただし賃貸併用住宅でも設備に不具合があることや、建物の修繕が必要になることもあるので、もしもの時に備えて修繕費を積み立てておく必要はあります

相続対策になる

賃貸併用住宅は自宅とアパートが半々程度になるため、100%自宅であるよりも相続税の評価減を受けることができます

 

賃貸住居部分に関しては、自宅部分よりも価値が低いものと判断されるため、賃貸部分に相当する建物と土地は、相続税の課税額が減るのです。

 

住宅ローンを利用することができる

不動産投資でアパートなどを建築する際は住宅ローンを利用することができません。

 

アパートローンという、住宅ローンとは別のローンを組む必要があります。

 

住宅ローンの金利は1%程度ですが、アパートローンの金利は3.5~4.5%です。

 

しかし、賃貸併用住宅は不動産投資だけではなく住宅としての役割も兼ねているので、住宅ローンを組むことが可能で金利の負担を抑えることが可能です

 

ただし金融機関によって賃貸併用住宅でも、住宅ローンの審査が通らないこともあるので、事前に利用する金融機関によく相談しましょう。

 

固定資産税を下げることができる

賃貸併用住宅は固定資産税を下げることが可能です。

 

土地や建物などの不動産の所有者は毎年固定資産税を支払わなくてはなりません。これは賃貸併用住宅の所有者も同様です。

 

自宅の所有では、固定資産税の軽減措置を受けることが可能です。

 

1戸当たり200㎡までの課税標準額を1/6、200㎡を超えた部分は1/3に軽減できます。

 

しかし、賃貸併用住宅も場合は、賃貸用の戸数も加算されるため、1/6の軽減を受けられる面積が広くなります

 

例えば、面積が600㎡の場合、通常は200㎡までしか1/6になりませんが、賃貸用が1戸で400㎡まで、2戸で600㎡まで1/6に軽減することが可能です。

 

このように不動産投資で必ず発生する固定資産税で、賃貸併用住宅は大きなメリットを享受することができるのです。

 

不動産投資で賃貸併用住宅にするデメリット

不動産投資で賃貸併用住宅を選ぶとメリットもありますが、賃貸併用住宅ならではのデメリットも発生してきます。ここではどのようなデメリットや注意点があるのかについて紹介していきます。

 

空室になるとローン返済の負担が増える

賃貸併用住宅は、通常の投資用の戸建て物件を建てるよりも建築費がかさむと言われています。

 

賃貸併用住宅ではマイホーム用の玄関やトイレ、キッチンの他に、賃貸用に戸数分の住宅設備が必要になります。

 

建物も戸建てを建てるより、大きく建てる必要があるので、どうしても建築費は高くなってしまうのです。

 

入居者が入っていれば、家賃収入で建築費のローンを支払うことができますが、入居者が入らなければ、自力でローンを返済するしかありません

 

戸建ての返済よりもローン返済負担が重く、空室が長引けば長引くほど収入を圧迫するので注意が必要です。

 

ローンの返済を上手く進めるためには、家賃収入にかかる税金を理解することが必要です。

 

こちらの記事から不動産投資の家賃収入にかかる税金についての理解を深めましょう。

 

プライバシーが侵害される可能性がある

賃貸併用住宅は入居者との距離が近いので、プライバシーの侵害も懸念されます。

 

生活パターンが丸見えになるため、夫婦2人が大家の場合、奥さんが男性入居者のことを嫌がることもあります。

 

大家と入居者の関係が上手くいっていれば、退去も少なく賃貸経営も順調です。

 

しかし人間関係が悪化すると、入居者と距離が近い分自宅にいることがストレスになるかもしれません。

 

生活パターンを知られているため、不在時に嫌がらせを受ける可能性も高まります。

 

賃貸併用住宅は一緒に入居者と暮らすため、プライバシーが侵害されるリスクがあることを認知しておくべきでしょう。

 

売却しにくい

賃貸併用住宅はローンの返済費が大きいため、長期間空室が発生すると、ローンを支払うことが難しくなってきます。

 

しかし、賃貸経営が上手くいかなくなったとしても、賃貸併用住宅は通常の賃貸物件と違い売りにくいというデメリットがあります。

 

なぜなら、売却すると同時に自宅を失ってしまうからです。

 

賃貸併用住宅を手放すのであれば、同時に自宅を探す必要があります

 

また賃貸併用住宅を建築する際には、入居者がいなくなっても自身の給料だけでギリギリローンが返済できる額にまで建築費を落とすか、マイホーム部分も収益物件として売却できるような作りにするなど、出口戦略を入念に立てておく必要があります

 

サブリースが前提となることが多い

賃貸併用住宅は、融資の条件としてサブリースが前提となることが多いというデメリットがあります。

 

ここで言うサブリースとは、家賃保証型のサブリースのことを指します。

 

家賃保証型サブリースは、サブリース会社がアパート部分全体を借り上げ、各入居者とはサブリース会社が転貸する形式の管理方式のことです。

 

アパートに空室が発生してもサブリース会社から所有者に支払われる賃料は固定であるため、安定した収益を得ることができるというメリットがあります。

 

サブリースであれば、毎月固定の賃料が入ってくるため、金融機関も安心して融資をしてくれます。

 

ただし、サブリースは、管理会社を利用しない自主管理に比べると、収益性が低いというデメリットがあります。

 

賃貸併用住宅ではアパート部分が自宅のすぐ隣にあり、トラブルにもすぐ対応できることから、自主管理がしやすい物件といえます。

 

しかし、自主管理でアパート部分の収益性を高めようとしても、融資条件がサブリースを条件としており、自主管理を選択できないこともあるのです。

 

管理方式を自由に選択できないこともあるため、事前に各金融機関の融資条件を確認することがポイントとなります。

 

賃貸併用住宅を建てるまでの流れ

ここからは不動産投資で賃貸併用住宅を選択し、どのような流れで物件が完成していくのかについて紹介していきます。

 

相談

賃貸併用住宅は一般の住居用物件や、不動産投資用のアパートよりも高額になる可能性があります。

 

また間取りによって住居環境も大きく変わるので、ハウスメーカーや工務店、設計会社などに相談しましょう。

 

主にどのくらいの規模や間取りで建てたいのか、費用はいくらくらいを見込んでいるのかなどを伝えます。

 

プランニング

要望を伝えたら、担当の建築士の方が間取りをプランニングしてくれます。

 

間取りの提案を受けた後は、気になる部分については、その都度伝えれば変更してくれるはずです。

 

間取りが完成したら、賃貸部分の想定家賃と含めて資金計画まで作ってもらいましょう。

 

なお、この段階では複数の会社から提案を受けて構いません。

 

プランニングについては申込金が必要なところもあります。

 

契約する

提案を受けた会社の中で、条件などが合致した会社と契約を結びましょう。

 

契約後、金融機関でローンの審査を受け承認を受け、つなぎ融資にて着工金を入金します。

 

建築する

着工金が入金されたら、建物の建築を始めます。

 

木造住宅であれば期間は4か月程が一般的ですが、規模が大きくなれば半年以上かかることもあります。

入居者を募集する

建築中から、賃貸部分の入居者の募集を始めましょう。

 

入居者の募集や、管理については、建築を依頼している会社が管理をやっていればそのまま依頼しても良いですし、他の会社を探して契約しても良いでしょう。

 

建物完成・入居

無事建物が完成したら、住宅ローンで残金を支払い、オーナーズルームへの引越しと、建築中から募集していた入居者の入居を開始し、家賃の受けとりを始めて、不動産投資もスタートとなります。

 

賃貸併用住宅で不動産投資を成功させるためのコツ

賃貸併用住宅で不動産投資をして長期的に収益を得るために必要なコツについて紹介していきます。

 

収益性を重視すること

賃貸併用住宅を建てる方の中には、賃貸部分をマイホームのおまけ程度にしか考えずに投資してしまう方がいます。

 

マイホームの建築費から少し余分に賃貸住宅分の建築費を支払うだけで、毎月収入が入ってきてマイホームの支払いができるものという軽い認識で、賃貸併用住宅の運用を考えていると、思うように収入が伸びず失敗してしまいます。

 

不動産投資をすることを見越して賃貸併用住宅を建てるのであれば、収益性を軽視してはいけません。

 

住居だけでなく、投資の側面も持つ賃貸併用住宅では、高収益を追求しなければ、売却しようと思っても買い手が付かず、更地に戻すにも入居者の反対があれば取り壊すことはできません

 

不動産投資は思ってもみないタイミングで売却することがあります。

 

その際にできるだけ早く次の買い手が見つかり、入居者を困らせないようにするため、収益性の高い物件にする必要があるのです。

 

立地条件を吟味する

皆さんの住居部分だけでなく、賃貸部分を設けて不動産投資もするわけですから、入居者がいなくてはローンの返済も滞ってしまいます。

 

長期的に入居者が付くような物件になるためには、ニーズのある立地を選ぶことがとても重要になります。

 

たとえ入居者が付きやすくても、家賃が低いエリアの場合、家賃収入で賃貸部分のローン返済を賄うのがやっとで、自宅部分のローン返済にはあまりプラスにならないこともあります。

 

そもそもこのように家賃の低いエリアではローンの借入が出来ない可能性もあるため、まずは不動産投資をしてしっかり収益が得られるかどうかを見極める調査が必要です。

 

予算上限を定めて間取りを決める

仮にアパートローンを契約して賃貸併用住宅を建てる場合、ローンの上限が高く設定されるケースが多い為、自己資金が少ない方でもある程度の規模の賃貸併用住宅を建てることが可能です。

 

しかし、住宅ローンを契約して賃貸併用住宅を建築する場合、上限が低く設定されることが多い為、ある程度の自己資金を拠出しなければなりません

 

自己資金をあまり拠出できない場合には賃貸スペースの割合を増やしてアパートローン、自己資金を確保できる場合には居住スペースの割合を増やして住宅ローンを契約するのが一般的だと言えます。

 

またサブリースという形式でローンを多く引き出すという方法もありますが、前述したように自主管理できず、収益も低くなってローンの返済ができなくなることもあるので、デメリットの方が大きいと言えるでしょう。

 

予算に応じて間取りも異なるので、まずは予算を定めて、その上で間取りとローンの詳細を決めていきましょう

まとめ

賃貸併用住宅に不動産投資をすると、住宅ローンを使うことが出来て、税金面でも多くのメリットを受けることができます。

 

しかし、自らの住居以外に入居者の住居を作ることから、プライベートの確保や高い収益を出さなければローンの返済が一般の不動産投資より難しいなど、ならではのデメリットも存在します。

 

また皆さんの住居にもなるので、長期的な視点を持って収益を上げ続けられる物件選びや予算管理を行うことが賃貸併用住宅で不動産投資をするポイントとなりますので、しっかりプランニングやシミュレーションを行ってから投資をするようにしましょう。

 

また以下に記載されているLINEでは、不動産投資で重要な物件選び、立地選びについて皆さんにマッチしたご提案をしておりますので、お気軽にお問合せください。

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