長期にわたる不動産投資には不可欠、贈与税の仕組みを理解しよう
長期にわたる不動産投資には不可欠、贈与税の仕組みを理解しよう
贈与税とは
そもそも贈与とは、贈与者（与える側）が生存している段階で、受贈者（もらう側）へ譲渡することをお互いに合意することで成立します。
贈与税は、贈与が成立した際に課される税金のことで、不動産購入資金の贈与を受けたときをはじめ、土地や建物などの不動産、自動車などの資産を無償で譲り受けた場合に課税されます。
「贈与」と似た言葉で、「相続」という言葉があります。
「贈与」と「相続」の違いは、財産を渡す人が存命の間に行うことが「贈与」であり、財産を渡す人が亡くなられた後に財産を引き継ぐことを「相続」といいます。
贈与と相続には各々のルールがあり、利用することで生まれるメリットやデメリットも異なります。
今回は、不動産の「贈与」について紹介していきます。
主な贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税があり、ある一定の要件を満たす場合に相続時精算課税の選択が可能です。
暦年課税とは
暦年課税（れきねんかぜい）とは、1月から12月までの1年間に受けた贈与に対して課税する制度です。
暦年課税は、贈与者（贈与した人）についても、受贈者（贈与を受けた人）についても制限はなく、誰でも利用できる制度です。
贈与財産の種類にも制限はありません。
不動産に限らず、現金や預貯金、有価証券などあらゆる財産の贈与が暦年課税の対象となります。
財産を贈与された場合だけでなく、債務の免除も受けたり、市場価格よりも著しく低廉な価格で物を売ってもらったりした場合も、享受した経済的利益については暦年課税の対象となります。
贈与の基本ともなる課税制度と思っていただいてもいいでしょう。
暦年課税による贈与税の計算方法
暦年課税による贈与税の計算方法は、次の手順で行います。
1 贈与税を合計する
2 基礎控除を差し引く
3 税率を掛けて贈与税を計算する
という手順で計算します。
不動産における贈与税の仕組み
贈与税の基本的な意味がわかったところで、不動産における贈与税の仕組みについて説明していきます。
通常の贈与については、暦年課税という仕組みにより贈与税が課されます。
暦年課税が適用される場合、毎年110万円の基礎控除額が適用されます。
基礎控除の適用
基礎控除は1年ごとに適用されます。
つまり1年当たり110万円までの贈与であれば、贈与税は課されないで済むということです。
このことを利用して、一部資産家などは子供や孫に対して毎年100万円程度の贈与をしていることがあります。
ただし「毎年決まった金額の贈与をする」というような契約になってしまうと、それは「定期金に関する権利の贈与」と判断される恐れもあります。
不動産の価値の評価
次に考えるのは、財産の価値です。
上記で紹介したのは現金の例でしたので、財産の評価に迷うことはありませんでした。
しかし、これが土地や家屋、マンションといった不動産だとするとどうなるのでしょうか。
不動産の価値は毎年変化します。建物部分であれば、基本的には毎年減少していくでしょう。
土地に関しては、全国的には下落傾向にあるものの、一部都市圏においては上昇しているところもあります。
土地や建物の贈与をする場合には、その贈与をした時点での価格について評価をしなければなりません。
評価の基準となるのは、相続税の財産評価で使用される路線価、固定資産税の評価額などです。
あるいは不動産鑑定士などの力を借りて評価をする方法もあります。
不動産の贈与で起きがちなトラブル
不動産の贈与をする場合、通常は一回ですべてを移転できることは少なく、何回かに分けて少しずつ贈与していくことが多い傾向があります。
そのようになると、完全な移転が済むまでは不動産が共有状態になることもあり、それがまた新たなるトラブルを生むことも珍しくありません。
現預貯金以上に、不動産の贈与は様々な側面から事前の準備をしておくことが大切です。
贈与税の申告と納税
贈与税の仕組みが分かってきたところで、贈与税をどのように申告して、納税をすればよいのか紹介していきます。
贈与税の課税対象者は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与財産の合計額に対し、翌年2月1日から3月15日までの期間に贈与税の申告及び納税を行う義務が発生します。
贈与税の申告は、不動産などの財産を贈られた受贈者が行います。
申告手続きは税理士に依頼することも可能です。
申告は、贈与を受けた課税対象者の住所地を管轄する税務署に対して行います。
贈与税の申告方法は、３つあります。
税務署に直接持参して申告するか、郵送で申告、そして国税電子申告・納税システムで申告する形をとることができます。
納税期間は、所得税の確定申告より15日早く始まります。
所得税の確定申告時期がスタートすると窓口が混みあい、ゆっくりと相談することもできなかったり、待ち時間が長くなったりする可能性もあります。
早めに申告納税することをおすすめします。
不動産の贈与税が非課税になる特例について
不動産の贈与税において、贈与税が非課税になる制度があります。どのような場合で適用されるのか紹介していきます。
住宅取得等資金の非課税制度
住宅取得等資金の非課税制度とは、2015年から2021年までの期間中、親や祖父母などから受けた贈与を資金に住宅を取得するなどした際に、法律で定めた非課税限度額まで贈与額を非課税にする特例のことです。
非課税限度額は、住宅の種類（省エネ等の基準に適合した住宅か否か）、契約の締結日（贈与契約の締結日ではなく、住宅建築の請負契約等の締結日）、消費税率によって変わってきます。
おしどり贈与
婚姻期間が20年以上の配偶者から、一定の要件を満たした居住用不動産の贈与を受けた場合、または居住用不動産取得のための資金贈与を受け、それを用いて取得した居住用不動産を有している場合、おしどり贈与と呼ばれ、贈与税の配偶者控除が適用されます。
その年分の贈与税に関わる課税価格から最大2000万円が控除される制度です。
贈与税の配偶者控除が適用できる居住用不動産は、居住を目的として用いられる土地、あるいは土地の上に存する権利または家屋であり、国内のものを指します。
加えて、贈与が発生した年の翌年3月15日までに該当する居住用不動産を居住用とし、なおかつ、その後も引き続き住む見込みであることが要件として定義されています。
相続時精算課税制度を利用した贈与
贈与を行う際、原則的には暦年課税制度を利用します。
ただし、暦年課税制度ではなく、条件によっては相続時精算課税制度という課税方式を利用することも可能です。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子供や孫へ贈与する際に利用することができる制度です。
相続時精算課税制度を選択した場合、以降の贈与について、合計2500万円まで贈与税が課税されない仕組みになっています。
ただし、これは相続発生時にこの制度によって贈与した財産を相続財産に追加して相続税を計算する必要があるため、贈与税の支払いを相続発生時に先送りしているともいえます。
相続時精算課税制度のメリット
相続時精算課税制度のメリットは2500万円まで贈与税が控除され、贈与時点の財産価格が課税対象となることです。
相続時精算課税制度を利用した贈与額の合計が2500万円を超えた場合、超えた部分に一律20％の贈与税が課されること、相続時に贈与額合計が相続財産に加算され相続税が課税されることがポイントです。
なお、2500万円を超えた贈与税を支払っている場合、相続税から支払った贈与税額を引くことができます。
相続時精算課税制度のデメリット
相続時精算課税制度を選択して贈与を行った場合、以降の贈与はすべて相続時精算課税制度での贈与となるため、暦年贈与に戻すことはできません。
暦年贈与の場合、年間贈与額が110万円以下であれば課税がされませんが、相続時精算課税制度は年間贈与額が110万円以下であっても、相続時に相続財産が加算され、相続税が課されます。
また、小規模宅地等の特例が受けられなくなることもデメリットといえるでしょう。
小規模宅地等の特例とは、被相続人と一緒に住んでいた土地などの一定要件が満たされている場合、土地の相続税評価額を最大80％まで減額することができる制度です。
ところが、相続時精算課税制度を利用して土地を贈与すると、その土地に対する小規模宅地等の特例は適用することができません。
このように、相続時精算課税制度を利用できる条件が揃っている場合でも、まずは暦年課税制度との比較や、相続時精算課税制度のメリット・デメリットを検討し、課税方式の選択をするようにしましょう。
不動産贈与時にかかる贈与税以外の税金
不動産の贈与時には、贈与税だけでなく他にも税金が発生します。どのような税金なのか、見ていきましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物など不動産を購入した際に課税される税金のことです。
地方税に該当するため、納税先は都道府県になるので、都道府県の税事務所で納税の手続きを行います。
不動産取得税の税額は、課税標準額×税率で計算されます。
課税標準額とは法律で定められた不動産価格のことですが、実際には売買時の時価ではなく、原則として固定資産税評価額が用いられます。
評価額は時価よりも低いのが一般的なので、建物の場合は建築費のおおよそ5割から6割程度、土地の場合は時価のおおよそ7割程度が目安です。
税率は原則的に4％と定められていますが、土地と住宅については軽減措置として2021年3月31日の取得まで3％に引き下げられていることがポイントです。
また、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地については、同じく2021年3月31日まで評価額の2分の1が課税評価額になっています。
登録免許税
登録免許税とは、不動産購入時に行う、登記手続きの際にかかる税金です。
税額は土地や建物の固定資産税評価額に税率をかけて計算します。
ただし、新築のため、まだ建物に固定資産税評価額が付けられていない場合、法務局の認定価格が課税標準額となり、そこに税率をかけることになります。
税率は登記の種類により異なり、土地の所有権移転登記は原則2.0％、建物（住宅用家屋）の新築時の所有権保存登記は原則0.4％、中古住宅などの所有権移転登記は原則2.0％と定められています。
なお、金融機関が不動産に抵当権を設定する場合、登記が必要となるため、住宅ローンの借入れの際にも登録免許税が課税されることが特徴です。
この場合にかかる登録免許税は、住宅ローン（債権金額）に0.4％の税率をかけて計算されます。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、所有している不動産を売却して得た利益の譲渡所得に対し課税される所得税や住民税を総称したものです。
課税分のうち、不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は分離課税となり、給与所得や事業所得など他所得とは別に計算されます。
譲渡所得は、売却を行った際の不動産売却価格だけではなく、不動産を売却するまでにかかった不動産購入価格や費用、売却時にかかった費用を、売却価格から差し引いたものです。
今回は不動産の贈与に焦点を当てた税金の紹介が主になりましたが、不動産投資をする際にかかる税金や税金リスクについてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
まとめ
不動産投資は長い時間をかけて行うものです。
中には、不動産を相続したり贈与したりして活用する方もいらっしゃることでしょう。
しかし、不動産も1つの財産なので、贈与をする際には贈与税がかかります。
贈与制度を理解しなければ、思わぬ税金がかかることになり、贈与する側もされる側にも大きな負担となってしまいます。
贈与や相続についてよく理解したうえで計画的に不動産を活用できるようにしていきましょう。
不動産投資に関するご相談は下記よりご連絡下さい。
