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《2021年最新版》不動産投資がサラリーマンの副業に向いている9つの理由と成功 or 失敗する人の特徴 & 基礎知識まとめ!

2020.01.09 843
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《2021年最新版》不動産投資がサラリーマンの副業に向いている9つの理由と成功 or 失敗する人の特徴 & 基礎知識まとめ!

サラリーマン(会社員)の副業として、魅力のある不動産投資。不労所得を得られる手段として、興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産投資を始めたいと考えているサラリーマン(会社員)の方のために、不動産投資がサラリーマン(会社員)の副業に向いている9つの理由と、成功 or 失敗している人の特徴をまとめてお伝えします。その他、知っておきたい不動産投資の基礎知識や、確定申告の必要性などについても詳しく解説していきます。

不動産投資を始めようと考えているサラリーマン(会社員)の方は必見です!

不動産投資がサラリーマン(会社員)の副業に向いている9つの理由

ここでは、サラリーマン(会社員)の副業に不動産投資が向いている9つの理由をご紹介していきます。

① サラリーマン(会社員)は銀行からの融資を受けやすい

サラリーマン(会社員)は、安定した給料を保証されている属性であるため、銀行などの金融機関からの融資を受けやすいメリットがあります。

もちろん、年収や勤めている会社の実績(大企業か、中小企業か)などによって借り入れできる金融機関のランクには違いが出てきますが、年収500万円前後あれば、不動産投資ローンの融資を受けられないという問題に直面することはそれほど多くはないでしょう。

ただし、すでに住宅ローンや車のローンなどで借り入れ金額が大きかったり、過去に滞納履歴があったりすると、融資を受けづらくなる傾向があるため、注意が必要です。

② 建物管理・賃貸管理などの管理業務を委託できるから時間が取られない

不動産投資では、物件を購入し、建物管理・賃貸管理などの管理業務を行う必要があります。

建物管理とは、共用部分の清掃、火災報知器やエレベーターなど、建物に備え付けられている各種設備の保守および点検が主な業務です。

一方、賃貸管理とは、入居者の募集、家賃の集金、滞納者への督促などを行ったり、入居者からの希望をヒアリングして住環境を改善したり、住民のトラブルに対応する業務を指します。

しかしながら、これらの業務は不動産物件の管理会社に委託することが可能です。そのため、本業で忙しいサラリーマン(会社員)であっても、ある程度安心して、不動産投資の運用を副業として行うことができます。

ただ、すべて任せきりにしていると、空室が発生した場合の募集広告の出稿に遅れが生じたり、様々なリスクへの対応が後手に回ったりする場合があるので、あくまでも管理会社と協力した体制を維持するのがベストです。

③ 他の投資と比べて資産の安全性が比較的高い

不動産投資は、株式やFXなどの他の投資と比べると資産の安全性が比較的高い投資方法であるため、サラリーマン(会社員)が副業で行ったとしても、ある程度安心して運用を進めることができます。

たとえば、株式投資をサラリーマン(会社員)が副業で始めた場合、成功すれば1年後には投資金額が倍になっていることもあり得ますが、一方、失敗すれば1年後には半額になっているリスクが考えられます。

不動産投資は、そのような大きな値動きは経済活動上、まず起こらないようになっており、変動金利なども半年に1回のペースでしか動かないため、万が一、値動きが下向きになる傾向が見られた場合も、不動産会社の担当者とじっくり相談して対策を講じることができます。

④ 安定した長期収入を見込むことができる

不動産投資は、軌道に乗りさえすれば、時間や労力をほとんどかけず、建物と土地が利益を生んでくれる不労所得となる可能性があり、安定した長期収入を見込むことができます。

不動産投資の主な収入源は家賃収入のインカムゲインですが、たとえば、毎月8万円の家賃を得られる物件に入居者がいれば、すぐに引っ越しされることなどは稀ですから、更新を継続し、2年後、4年後なども継続して同じ収入を得られる可能性が高いのです。

そのため、昼間忙しく働いているサラリーマン(会社員)でも、不動産投資を副業にすれば、本業に影響なく、安心して資産形成を行うことが可能となります。

⑤ 所得税や住民税を節税できる可能性がある

副業の不動産投資で得られた所得は、サラリーマン(会社員)の給与所得と通算し、所得税や住民税を算出することができるため、万が一、不動産投資が赤字になっていたとしても、節税効果を期待できます。

また、不動産投資では、減価償却という仕組みがあり、建物の経年劣化による資産価値の減少を、実際には支出を伴っていなくとも、経費として形状することが可能です。

このように、不動産投資の副業は、たとえ赤字であったとしても、節税効果をもたらす副次的なメリットを享受できます。

⑥ 生命保険の代わりになる可能性がある

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を始め、不動産投資ローンの融資を金融機関から受ける場合、団体信用生命保険(団信)への加入が必須条件となっていることが多いです。

団体信用生命保険(団信)は、不動産投資ローンの契約者が、万が一、返済途中で死亡したり、高度障害状態になったりした場合、生命保険会社がローンを肩代わりしてくれる仕組みを持っています。

一般的な団体信用生命保険(団信)は、契約者の死亡と高度障害状態へのサポートしかありません。しかし、借り入れ金利に年0.1〜0.3%程度を上乗せすることで、がん、脳卒中、急性心筋梗塞といった三大疾病、糖尿病、高血圧などに代表される生活習慣病に対するサポートも追加できるプランを選択できる場合があります。

このように、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を始め、団体信用生命保険(団信)に入ることで、生命保険の代わりになる可能性があるのです。

⑦ 私的年金の代わりになる可能性がある

2019年に国から「老後資金として2,000万円の貯蓄が必要」といった発表があったことは、記憶に新しいところでしょう。定年退職後、サラリーマン(会社員)は年金収入を得ながら生活することになりますが、年金は減額が続いており、将来的には退職金や貯蓄を切り崩していく必要が出てきます。

その点、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行っていれば、不動産投資ローンの完済後は毎月の安定した家賃収入を確保できるため、私的年金の代わりとして運用することができる可能性もあります。

⑧ インフレ対策になる可能性がある

万が一、インフレ(インフレーション:モノやサービスの全体の価格レベル=物価が、ある期間において持続的に上昇する経済現象)が発生した場合、たとえ現金を所有していても、現金の価値は下がっていってしまいます。しかしながら、現金の価値が下がるのとは相対的に、不動産の価値(物価)は上がっていき、家賃も上昇傾向になります。

つまり、インフレ時には現金を持っているよりも、物価が上がる不動産を持っていた方が資産運用のメリットが大きいため、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行うことにより、インフレ対策にもなります。

⑨ 副業禁止の場合でも不動産投資は始められる可能性がある

サラリーマンの副業解禁の流れは、2019年以降、国の働き方改革の影響などもあり、一部の大企業やベンチャー企業などの間でトレンドとなりつつあります。しかしながら、まだ副業禁止の規定を持っている会社も多いことは事実です。

一方、不動産投資であれば、管理会社と連携して運用すれば、本業に支障はほとんど出ないため、たとえ副業禁止の場合であっても、会社に相談すれば、限定的に認められる可能性があります。

なお、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を成功させたいならば、インターネット検索で自学自習を行うことはもちろんのこと、当サイトのようにLINE公式アカウントでクローズな限定情報を配信しているメディアに登録することも手段のひとつです。

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データで見る!不動産投資を副業で行うサラリーマン(会社員)の属性

ここで、2018年に実施された「第10回不動産投資に関する意識調査(健美家株式会社:2018年10月10日〜10月24日:386名対象)」を元に、不動産投資を副業で行うサラリーマン(会社員)の属性をデータでチェックしてみましょう。

図のとおり、不動産投資をしている方の属性で最も多いのは、以下のような結果となりました。

・会社員(59.3%)
・年収1,000万円未満(49.7%)
・男性(88.3%)
・年齢40〜50代(73.0%)
・投資歴5年未満(47.2%)

この属性を見ると、サラリーマン(会社員)として長年勤め、40代を経て、ある程度の年齢になり、将来を見越した資産形成を考え始める段階で、不動産投資を選択する人が多い傾向があることが読み取れます。

前出のとおり、サラリーマン(会社員)の場合、不動産投資ローンを組む場合に、金融機関からの属性の審査も比較的通りやすく、株式やFXなどのハイリスク・ハイリターンの投資よりも堅実な運用をしたいと考える人が多い傾向があることから、不動産投資を選択する人が多くなるのは、自然な流れとして予想できるところでしょう。

ただ、ここで特筆すべきなのが、年収については1,000万円未満の方々が最も多く不動産投資の副業を始めているという事実です。

これは、将来的な年金の減少、老後の不安なども起因していると考えられるほか、年収1,000万円未満でも、不動産投資は比較的始めやすい投資であることを意味しています。

不動産投資の副業で成功するサラリーマン(会社員)の4つの特徴

そこでは、ここで不動産投資の副業で成功するサラリーマン(会社員)の4つの特徴について、お伝えしていきましょう。当てはまる方は、不動産投資を検討してみるべきだと言えます。

① 不動産投資の勉強をするのが好き

不動産投資は、前出のとおり、サラリーマン(会社員)の副業としても様々なメリットがあるミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。しかしながら、不動産投資の初心者の方は、知らない基礎知識を多く勉強する必要があるため、とっつきにくいと考える人も多いジャンルとなっています。

そのため、不動産投資に積極的な興味を持ち、インターネットなどで情報収集をしたり、当サイトのようなメディアのLINE公式アカウントに登録してクローズな限定情報を得たり、不動産投資セミナーで人脈を作ったりしつつ、勉強をするのが好きな方は、不動産投資で成功できる素質があるといえるでしょう。

② 事業経営などにも興味がある

不動産投資を始める際に、不労所得を期待しすぎている方が忘れがちなのが、不動産投資は事業経営であるということです。

もちろん、不動産の物件の管理については、管理会社にある程度任せることができるため、サラリーマン(会社員)の副業としてもおすすめです。しかし、完全に放置することはできず、事業経営者として、物件の住環境を入居者の目線で考え、常に魅力ある状態を保つ努力は必要となります。

そのため、副業で不動産投資を行うサラリーマン(会社員)で成功する方々は、不動産投資を事業経営と考え、管理会社に丸投げではなく、協力して運用を行なっている場合が多いと言えます。

③ お金の使い方など、身の丈を理解している

不動産投資を検討し始めると、管理会社の担当者や、不動産会社の営業マンなど、様々な人たちが介入してきます。

その際に、「この物件はお得です」「この物件は値引きされたばかりなんですよ」「いますぐ決めないとチャンスを逃します」など、煽り文句や謳い文句を聞くことも増えます。

そのため、気が急いてしまうことはあると思いますが、お金の使い方について身の丈を理解し、サラリーマン(会社員)の副業として、無理のない範囲での不動産投資の運用を心がける方は、堅実に成功していくことが多いです。

一方、煽り文句や謳い文句にのせられて、身の丈に合わない高額物件を購入したり、表面利回りに惑わされて入居率を保てない物件を購入したりしてしまうと、苦しい思いをすることになります。

④ コミュニケーションを取ることが得意

不動産投資を始める際には、交渉の場に立つことも増えるため、コミュニケーションが得意であることも重要なポイントです。管理会社の担当者や不動産会社の営業マンの言う通りに、下調べや確認もせずに契約を進めてしまうと、知らないうちに不利な条件を鵜呑みにしている可能性も考えられます。

不動産投資は、ワンルームマンションでも1,000万円前後、1棟買いなどの場合は億単位のお金が必要になる、一生モノの決断です。交渉に忖度や奥ゆかしさは必要ありませんから、少しでも疑問に思うことがあったり、確認したいことがあったりした際には、遠慮なく意見することが大事です。

このように、不動産投資の交渉で舵取りをするコミュニケーション能力を発揮できる方は、サラリーマン(会社員)の副業として不動産投資を成功させることができる素質があるといえるでしょう。

不動産投資の副業で失敗するサラリーマン(会社員)の3つの特徴

ここでは、サラリーマン(会社員)の副業として不動産投資を行った場合に、失敗しやすい人の特徴をご紹介していきます。思い当たる節のある方は、ぜひとも改めたうえで、不動産投資に挑戦してみてください。

① 業者からの謳い文句を鵜呑みにして裏付けの下調べをしない

管理会社の担当者や不動産会社の謳い文句や煽り文句を鵜呑みにし、裏付けの下調べをしない方は、サラリーマン(会社員)の副業として不動産投資を行った場合に、失敗しやすいと言えます。

土地の相場や物件の価値など、少し本腰を入れて自分で調べて比較すれば、ある程度把握できることばかりですが、意外とこのプロセスをおざなりにしてしまう方は多いのです。

初歩的なリサーチを怠ってしまったばかりに、物件購入の段階で手痛い失敗をしてしまい、不動産投資の土俵から去ってしまう方々はたくさんいますが、これは非常にもったいないことですから、ぜひとも入念な裏付けの下調べを行うようにしてください。

② 管理会社に任せきりで当事者意識が欠落している

サラリーマン(会社員)の副業として不動産投資を行った場合に、失敗しやすい人の中には、「これで不労所得が得られる」と安心してしまい、管理会社に物件の管理を任せきりで、当事者意識が欠落している特徴を持っている人が多いです。

前出のとおり、不動産投資は事業経営のひとつです。購入した物件は管理会社のものではなく、購入した当事者の持ち物ですから、当事者意識が欠落していると、いざ空室が発生した場合にも、次の入居者が決まるまでにもたついたり、住環境の改善策もろくに考えられなかったりして、赤字経営に陥ってしまいます。

「自分の資産である不動産を、より良いものにし、入居者に喜んでもらうことで、安定した家賃収入を得る」という事業経営者としての当事者意識を、忘れないようにしましょう。

③ 目先のことに捉われて中長期的な計画を立てられない

不動産投資は、サラリーマン(会社員)の副業として行う場合、退職後の老後まで運用を続ける長期的なものです。

そのため、目先のことに一喜一憂して、流行りにのって過剰なリノベーションをしたり、入居者の増減のために頻繁に家賃の上げ下げをしたり、計画性のない運用を続けていると失敗しやすくなります。

不動産投資は、株式やFXの投資と比べて、資産価値の急激な下落の心配が少なく、じっくりと腰を据えて運用ができる投資方法でもあります。

管理会社の担当者と相談したり、人脈を作ったり、当サイトのようなメディアで情報収集を行ったりしつつ、中長期的な計画を立てるようにしてください。

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サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を始めるなら知っておきたい基礎知識

ここでは、副業で不動産投資を始めるサラリーマン(会社員)が知っておくべき基礎知識をまとめてお伝えしていきます。

税金や法務関連の基礎知識

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行う場合、税金や法務関連の基礎知識は自ずと必要になります。

たとえば、税金の基本的な考え方は「収入−経費=利益」となり、この利益に対して税率をかけることで算出されます。ただし、この収入や経費にどのような項目が該当するかを把握しておかないと、思わぬ増税に悩まされる可能性もあるので注意が必要です。

たとえば、不動産投資を始めるならば、減価償却の知識は身につけておきましょう。減価償却費とは、いわゆる不動産購入費用のことです。不動産の購入は初年度のみとなりますが、以後何年にもわたって、建物の資産価値の減少に伴って経費を計上できる仕組みがあります。このような予備知識が、不動産投資を運用する場合には必要となります。

また、不動産の分野では、法律改正などによる変更も、比較的多くみられます。不動産投資を行う=事業経営者になるということですから、法律改正を把握せずにいた場合、手痛い責任を負う羽目になる可能性も否定できません。

とはいえ、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行う場合、税金や法律関連の知識を業務の合間に完璧につけていくことは難しいでしょう。そのため、必要があれば税理士や弁護士などの専門家の協力も得つつ、うまく知識を補完していくことが重要です。

不動産投資ローンの組み方

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行う場合、不動産の購入資金を現金ですべて用意できる人はほとんどいないことでしょう。そのため、不動産の購入資金の多くを、不動産投資ローンで賄うことになります。

前出のとおり、サラリーマン(会社員)であれば、安定した収入が見込めることから、銀行などの金融機関からは比較的、不動産投資ローンの融資を受けやすい傾向があります。

しかしながら、取引を行う不動産会社の提携先の金融機関によって、金利は変わってくることがあり、下調べをせずに不動産投資ローンの契約を行った場合、相場よりも高い金利で融資を受けてしまうことも起こり得ます。

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行う場合には、自分の年収・貯金・勤め先の評価などの属性をできる限り良いものにしつつ、より低い金利で融資を受けることができる不動産投資ローンを探すことも、不動産投資で成功する秘訣のひとつです。

表面利周りと実利回りの違い

ここでは、不動産投資の初心者が勘違いしやすい、表面利回りと実利回りの違いについてご紹介します。

表面利回りとは

表面利回りとは、「年間賃料÷物件価格×100」で計算されるもので、購入した不動産価格に対し、1年あたりでどの程度の賃料を見込むことが可能なのかを簡易に計算した基準です。一般的な不動産投資のWEB広告やチラシに記載されている利回りは、表面利回りを用いているケースが多いとされています。

計算がシンプルでわかりやすいのがメリットですが、表面利回りには実際の不動産投資の運用で発生する細やかな諸経費が含まれておらず、この表面利回りだけをアテにして物件選びをしてしまうと、思わぬ多額の諸経費の発生に痛い目をみることになります。

実利周りとは

実利回りは、「(年間賃料−諸経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100」で求めることができます。表面利回りと違い、実際にかかる諸経費を細かく含めて計算するため、計算が複雑になりやすいものの、より実践的な利回りを出すことができるので、収支シミュレーションを立てる場合には参考になります。

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行う場合、まずは表面利回りでざっくりと物件の価値を見て絞り込みを行い、次に、魅力を感じている物件の実利回りを計算して収支シミュレーションを立て、実際に不動産投資を始めるかどうかを検討すると良いでしょう。

不動産投資で生じる様々なリスク

サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を行うならば、不動産投資のメリットを理解しておくことはもちろんのこと、デメリットである様々なリスクに関しても把握しておくことをおすすめします。

空室リスク

不動産投資を行ううえで、避けては通れないのが空室リスクです。不動産投資は入居者がいて、はじめて家賃収入を確保できます。空室になってしまっては、収益はゼロとなります。空室リスクの対策として、サブリース(家賃保証)契約を用意している不動産会社もありますが、あくまでも一時的な保証だと理解し、空室が出にくい好条件の物件を確保することを第一に考えましょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクも、不動産投資を運用していくうえでは、発生する可能性のあるトラブルのひとつです。家賃滞納者が発生した場合、管理会社が督促を代行してくれる仕組みがあるかどうかなどを確認しておくなど、できる限りスムーズに集金ができるように、事前に対策を講じておく必要があります。

地価および家賃の下落リスク

不動産投資は前出のとおり、資産価値の上下が緩やかな投資です。しかしながら、それは地価および家賃の下落リスクが皆無であるということではありません。

土地の価値が下がった場合には、家賃を相場に合わせて下げざるを得ない場合もあり、そうなれば、想定していた実利回りを下回り、収支シミュレーションにも影響が出てきます。

そのような場合に備えて、リフォームやリノベーションを実施して物件価値を維持する方法を考案するなど、管理会社や不動産会社と連携して対策を講じることもできるため、事前に協力体制を整えるようにしましょう。

自然災害リスク

自然災害リスクは、地震大国とも呼ばれる日本国内で不動産投資を行う場合には、避けては通れないリスクのひとつです。東日本大震災のような巨大な地震や津波の被害が、次にいつ訪れるかは、誰にもわかりません。昨今では、南海トラフ地震への懸念の声も強まっています。

また、最近では、異常気象による台風の巨大化や豪雨による被害も増加しているため、地震保険や、その他の災害に対応できる火災保険の準備は必須だといえるでしょう。また、物件を購入する前に、地域のハザードマップなどを確認し、災害の際に被害が出にくい場所を選ぶなどの下調べも重要です。

金利の上昇リスク

不動産投資ローンは、現在、日本政府のマイナス金利政策の影響もあり、長い間、低金利が続いています。一般的には、今後もその傾向は続くと考えられているため、現在は固定金利よりも変動金利が基本的にはおすすめですが、潜在的な金利上昇リスクはなくなったわけではありません。

不動産投資を運用する以上、サラリーマン(会社員)の副業とはいえ、金利変動も想定に入れ、情報のアンテナを張ることは重要です。日々、政治や経済の動向を注視し、金利上昇の傾向が見られた場合の対策についても考案しておくことがベターでしょう。

不動産投資の副業でサラリーマン(会社員)が成功するために知っておくべきこととは?

今回の記事では、サラリーマン(会社員)が副業で不動産投資を成功させるために知っておくべきことを詳しくご紹介してまいりました。

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

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