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《2021年最新版》不動産投資のリスクとは?リスクの種類や失敗しないためのリスク回避・管理・対策方法を解説!

2020.01.01 553
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《2021年最新版》不動産投資のリスクとは?リスクの種類や失敗しないためのリスク回避・管理・対策方法を解説!

不動産投資は「利回り4〜5%を安定的に稼ぐことができる」、「利息がほとんどない普通預金をするよりも稼ぐことができる」、「副業として不労所得を得ることができる」など、さまざまなメリットが語られています。しかしながら、本当に不動産投資は良いことばかりなのでしょうか?

今回は、不動産投資リスクを徹底解説し、考えられるリスクの種類一覧をご紹介。不動産投資で失敗しないためのリスク回避・管理・対策の方法を一挙にお伝えしていきます。不動産投資のリスクヘッジについて興味のある方は、ぜひともこの記事を参考にしてください。

不動産投資とは

ここでは、不動産投資とはそもそも何なのか、向いている人は具体的にどんな人なのかを解説していきます。

不動産投資とは何?

不動産投資とは、住むことを目的として不動産を購入するのではなく、家賃収入や売買で利益を得ることを目的として、不動産に投資する手法を意味します。新築・中古のアパート・マンションなどを部屋毎の区分または一棟買いで購入し、家賃収入を得たり、物件の価値が上昇した場合には売却したりして、購入時との差分で売却利益を得ることが、不動産投資の主な狙いです。

 

投資の種類の中でも、株式投資やFX投資などのハイリスク・ハイリターンの投資と比べて、不動産投資は比較的リスクを抑えながら、家賃収入などによって安定した収入を得たり、不労所得の獲得・節税効果・生命保険効果を享受したりできるなど、様々なメリットがあります。そのため、サラリーマン・会社員の方々などの副業としても、おすすめされる投資ジャンルのひとつとなっています。

 

不動産投資に向いている人はどんな人?

不動産投資に向いている人の特徴としては、以下の3つが挙げられます。

 

長期的な目線で物事を考えられる人

短期的な利益を得たい場合は、投資=ギャンブル的な捉え方をすることがありますが、不動産投資は短期的な利益を得るのではなく、老後やセミリタイアに向けての長期的な利益を得ることが主な目的となります。そのため、長期的な目線で物事を考えられる人が、不動産投資には向いているといえるでしょう。

 

決断する力や行動する力がある人

不動産投資は、株式投資やFXなどの短期的な取引で利益を得る投資ではなく、生涯をかけて長期的に取り組んでいく投資であり、投資条件の良い優良物件は次々に売れていくため、大きな決断ができる力や、「今だ!」というときに行動できる力が必要となります。普段は慎重に投資の知識を得つつ、前に出るタイミングで一気に動ける方は、不動産投資に向いています。

 

情報収集や学習に対する意欲がある人

不動産投資で失敗しないためには、情報収集と学習の継続が大切になります。不動産管理会社とのコミュニケーション、売り主(オーナー)との交渉など、やることは多々あり、リターンとリスクのバランスを常に考える必要があるため、不動産投資の情報収集を怠ったり、学習を行ったりする意欲がある人は、不動産投資に向いていると言えます。

 

また、一人で情報収集をするのが難しい場合は、不動産投資の情報収集ができるコミュニティやセミナーに参加したり、不動産投資の成功体験を持つ有識者のLINE公式アカウントなどに登録を行ったりするのも良い手段です。

 

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不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとは、具体的にどのようなものがあるのでしょうか。詳しくチェックしていきましょう。

 

不動産投資は「不労所得」が得られる可能性のある投資

不労所得とは、アメリカの古典派経済学者であるヘンリー・ジョージ(Henry George、1839年9月2日 - 1897年10月29日)が作った言葉であるとされており、所有した土地などの不動産から得られる権利収入のことを表現しています。一般的に、不労所得=働かずとも得られる権利収入を指しており、労働によって得られる賃金や報酬以外の所得を意味する場合が多いです。

 

不動産投資における利回りは4〜5%とも言われており、普通預金の平均的な利回りが0.01%とされている現代において、割の良い投資であると感じる人は多いことでしょう。そして、不動産投資は、自らが働かずとも、物件が長期的な稼ぎを上げてくれる不労所得としての魅力的も持ち合わせています。そのため、人気の高い投資方法のひとつなのです。

 

不動産投資は収益の急激な下降・上昇の変化がない

不動産投資は、株式投資やFXなどと比べて、為替や景気などの外的要因を受けにくく、家賃相場や不動産価格が急激に半分以下になったり、2倍以上になったりするような、収益の急激な下降・上昇の変化というのはほとんどありません。

 

不動産投資では、収益が下降気味になったとしても、変化は数年がかりで起こり、徐々に減益が進むような動きとなるため、その間に、リフォームの必要性や募集家賃の見直しなどの下降要因を特定して、リスクヘッジを行うこともできます。

 

不動産投資は年齢問わずに何歳からでも始められる

不動産投資は、ローンまたは自己資金があれば、購入した物件が家賃収入を稼いでくれるため、年齢問わずに何歳からでも始められる投資です。

 

20代〜30代であれば、物件購入はローンで賄うことができ、早めに不動産投資を始めることで、月々のローンの支払いも比較的低価格で抑え、家賃収入でカバーできる可能性が十分にあります。定年の65歳までに完済することで、リタイア後は不労所得としての家賃収入と年金で生活する未来もあります。50代〜60代の場合は、貯金・退職金などを元手に、自己資金を投資して資産運用を行うことも可能です。

 

不動産投資は物件を現物資産として残すことができる

不動産投資は、物件を現物資産として残すことができ、会社が倒産してしまうと投資した資本がなくなってしまう危険性のある株式投資やFXなどと比べて、損失によるリスクが少ないというメリットがあります。

 

後ほど説明しますが、不動産投資も、建物の老朽化や地価の下落などによって不動産価値が下がってしまうリスクを持っています。しかしながら、土地そのものがなくなることはあり得ないため、株式投資やFXなどと比べれば、比較的損失リスクを抑えることのできる投資であると言えるでしょう。

 

不動産投資は生命保険代わりになる「団体信用生命保険」が活用できる

不動産投資を行う場合、「団体信用生命保険(返済時に万が一のことがあった際に保険金によって住宅ローンの残高を弁済する保障制度)」と呼ばれる保険に入ることがローンを組む条件として提示されることが多いため、生命保険の代わりとして運用することもできます。

 

仮に、45歳の父親、40歳の母親、15歳の長男、13歳の長女の4人家族で不動産投資を始めた場合、万が一、父親が不慮の事故や病気などで亡くなった場合、母親のパート収入だけではローン完済が難しくなります。

 

事前に「団体信用生命保険」に加入していれば、亡くなった父親の代わりに、保険会社が銀行へのローン返済を肩代わりして、残された家族にローンの借金が発生するリスクを極力なくしてくれるのです。

 

不動産投資は節税対策にもなる

不動産投資をすると、購入時に不動産取得税、登録免許税、印紙税などがかかるほか、運用時には固定資産税、都市計画税など、さまざまな税金がかかってきます。

 

これらの税金支払いについて、不動産投資では経費計上することで負担を軽くすることができます。たとえば、家賃収入によって不動産ローン減税・固定資産税・都市計画税などを経費で落とすことができるほか、新築物件を購入していれば、不動産取得税の負担を軽減することも可能です。

 

万が一、不動産投資で赤字が発生した場合も、事業所得や山林所得などと、利益と損失を相殺する損益通算が可能であるため、結果的に赤字でも税金を節税することができるのです。

 

投資の中でも不動産投資のリスクは高い?それとも低い?

ここで、他の投資と比較した不動産投資のリスク分布について詳しく見ていきましょう。

 

ローリスク・ローリターンの投資(定期預金・個人国債・国内社債・海外社債など)

ローリスク・ローリターンの投資では、定期預金、個人国債、国内社債、海外社債などが挙げられます。これらは、投資を行ったとしてもリスクが少ないものの、その分、期待できる利益も少なめ(たとえば、定期預金の平均利回りは0.01%)であるため、投資としての魅力はやや落ちますが、堅実に資産運用を行いたい場合には有効でしょう。

 

ミドルリスク・ミドルリターンの投資(不動産投資・クラウドファンディング・REIT・投資信託)

不動産投資は、投資の種類のリスク分布では、図の通り、ちょうど中間のミドルリスク・ミドルリターンの区分になります。その他のミドルリスク・ミドルリターンの投資としては、クラウドファンディング、REIT(リート)、投資信託などが挙げられます。

 

不動産投資は利回りが4〜5%程度と比較的高いリターンが期待できますが、一方で、後ほどご紹介するとおり、定期預金などのローリスク・ローリターンの投資に比べて、いくつかのリスク対策が必要となります。

 

ただし、株式投資・FXなどのハイリスク・ハイリターンの投資に比べると、もしも減益の傾向が見られたとしても、数年単位で徐々に下がるため、リスクヘッジや対策を立てやすく、リスク許容度は調整できる範囲です。

 

ハイリスク・ハイリターンの投資(国内株式・海外株式・FX)

ハイリスク・ハイリターンの投資としては、国内株式・海外株式・FXなどの投資方法が挙げられます。これらは、不動産投資のような長期的運用というよりも、レバレッジ(他人資本によって自己資本の利益率を高めること)をかけて短期的・中期的運用で差額を利益とすることを目的としています。たとえば、FXであれば最大25%程度までレバレッジをかけることが可能です。

 

なお、不動産投資も、ローンを活用することによってレバレッジをかけることができます。たとえば、自己資金100万円で1,000万円の中古分譲マンションの部屋を区分で購入した場合、自己資金に対して10倍のレバレッジをかけることができる計算となります。

 

しかしながら、ハイリスク・ハイリターンの投資である株式投資やFXの場合、投資の読みが外れると、投資資金がゼロまたはマイナスになる大きなリスクがあります。その点、不動産投資であれば、少なくとも物件の価値がゼロになる可能性は低いため、その分、リスク許容度を調整できます。

 

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不動産投資のリスク・デメリットの種類一覧

良いことばかりに感じられる不動産投資ですが、もちろんリスク・デメリットもあります。ここでは、不動産投資の代表的なリスク・デメリットの種類を一覧で詳しくご紹介していきます。

 

不動産投資のリスク・デメリット① 金利上昇・税金支払い・増税に関する経済的な負担がかかる可能性がある

不動産投資を始めるならば、最初に経済的なリスク・デメリットを考慮する必要があります。たとえば、不動産投資の中では比較的安価な中古分譲マンションの区分購入の場合でも、購入価格は1,000万円前後する大きな買い物となります。後々、「失敗した…」と後悔しないためにも、経済的なリスク・デメリットは十分理解しておきましょう。

 

金利上昇に関するリスク

不動産投資を始め、銀行などの金融機関で新築・中古のアパート・マンションの物件をローン購入した場合、「固定金利(=支払いが終わるまで金利が変わらない一方、金利が高い)」または「変動金利(金利が定期的に変動していく一方、比較的低い金利になる)」の2種類から融資のパターンを選ぶことになります。

 

現在は、金利の変動はそれほど大きく推移はしていない傾向があるため、新築・中古のアパート・マンションの物件の購入でローンを組む場合は、変動金利を選ぶ人が多くなっています。

 

しかしながら、変動金利を選んだ場合、以下の収支シミュレーションのように、1%でも金利が上昇すれば、年間のコストにある程度の上乗せが発生するリスクがそれなりにあることは、理解しておく必要があります。

 

金利上昇に関する収支シミュレーションの事例

たとえば2,000万円の中古分譲マンション1部屋を自己資金200万円の20年ローンで購入した場合、家賃10万円、金利2%、想定空室率10%、諸経費率15%であれば、年間の家賃収入は120万円、年間支出は139万2,720円、諸経費などを計算した年間手取りは-19万2,720円となり、月々の支払いは16,060円となります。

 

しかしながら、この金利が3%に変動した場合、年間支出は149万7,936円、諸経費などを計算した年間手取りは-29万7,936円、月々の支払いは24,828円となり、年間で実に10万円近くコストが上昇します。 

 

税金支払いに関するリスク

不動産投資を始める場合には、購入時の税金(取得税など)、運用中の税金(固定資産税など)、売却時の税金(譲渡所得税など)といった、各種税金がかかります。

 

不動産投資を始めるときにありがちな落とし穴として、このような税金の支払いを収支シミュレーションに入れていないケースが常に多いのです。

 

これらの税金の支払いをしなかったり、税務処理に問題があって申告漏れが見つかったりした場合は、追徴課税や延滞金などが生じ、高額の支払いが発生する可能性があります。

 

収支シミュレーションを立てる場合には、不動産管理会社が提示する情報を鵜呑みにせず、各種税金の支払い金額などが考慮されているかを確認するようにしましょう。

 

増税に関するリスク

消費税などの増税は、不動産投資においても大きな影響があります。たとえば、増税前には駆け込み需要と呼ばれるニーズが生まれます。これは、増税する前に購入しておいたほうが、増税後よりも数%安い価格で購入できるためです。2019年10月1日から消費税が10%増税されたこともあり、不動産投資を増税前に始めるかどうか悩んだ人もいるでしょう。

 

しかしながら、「増税前に不動産を購入しないと損をする」というのは、不動産管理会社が使う煽り言葉でもあります。

 

実際のところ、増税後の反動を考えて物件の販売価格を調整するケースは多数見られます。そのため、増税前の物件の販売価格に比べ、増税後には100万円ほど安くなっているといったケースもあり得るので、駆け込み需要に惑わされないことが重要です。

 

不動産投資のリスク・デメリット② 運用時に空室・家賃滞納・家賃下落などが発生する可能性がある

不動産投資は、購入時の収支シミュレーションで提示される利回りにばかり目がいってしまいがちですが、たとえ購入時に良い条件の物件だったとしても、購入後に同じ価値が継続するかといえば、それは別の話となります。

 

以下のとおり、運用時にさまざまな原因で、想定外の支出や減益が発生するリスクがあるのです。

 

空室が発生するリスク

不動産投資で運用するアパート・マンションは、部屋を借りてもらって初めて家賃収入が発生します。ローン購入を行う場合の収支シミュレーションでは、家賃収入による支出の相殺を考慮に入れますから、もしも空室となってしまった場合は、その分の支払いがまるまる支出に上乗せされることになります。

 

いわゆるサブリースと呼ばれる家賃保証制度を設けている不動産管理会社もありますが、多くの場合は一定の条件が課せられており、永久に空室家賃が保証されるわけではなく、手数料や家賃改定による利益の減少なども考えられるため、空室発生のリスクを甘く見ていると痛い目に合う可能性があるのです。

 

家賃が滞納されるリスク

不動産投資では、家賃を滞納されるリスクも考慮に入れておかなければなりません。悪質な場合は、数ヶ月以上に渡って家賃滞納しながら居座り続けるケースなどもあるため、侮れないリスクです。

 

仲介する不動産管理会社は支払い勧告などを行うものの、それだけでは支払いに応じない場合も多く、最終的には訴訟にまでもつれ込み、裁判費用などの予想外の支出が発生する可能性もあります。

 

しかも多くの場合、家賃滞納者はお金を持っていないことがほとんどであるため、一括精算はほとんど不可能だと思っておいた方が良いでしょう。夜逃げなどが発生した際には、連帯保証人に返済の立替を請求せねばならず、回収が難しいリスクも考慮しておく必要があります。

 

家賃が下落するリスク

家賃は、新築時点から換算すると、築10年で5%~10%、築20年で10%~20%程度下落する可能性があると言われています。そのため、不動産投資を行う場合は、物件の老朽化によって家賃が下落するリスクも考えておかなければなりません。

 

サブリース(家賃保証)契約などを結んでいる場合、想定していたよりも家賃の下落幅が著しく大きいケースでは、不動産管理会社との手数料や賃料見直しが発生し、大きな赤字につながる恐れもあるため、安易に契約するのではなく、十分に条件のすり合わせをしておくべきでしょう。

 

地価が下落するリスク

不動産投資は長期的な視点で運用すべき投資であることは前出の通りですが、日本の人口の減少にも目を向けておく必要があります。なぜならば、人口の減少に伴い、「地下が低下していくリスク」や「賃貸の需要が減少していくリスク」が考えられるからです。

 

2019年時点では、日本の総人口が1億2,632万人となっていますが、2100年にはなんと35%も減少し、8,300万人となる見込みがあります。これに伴い、空室率の増加、地価の下落による家賃収入の減少などがあり得るため、収支シミュレーション以上に支出が必要になるリスクも考慮しておく必要があります。

 

不動産投資のリスク・デメリット③ 老朽化や災害などで建物が損壊する可能性がある

日本は、地震や台風、豪雨などの被害が非常に多い島国です。多くの被害を被った東日本大震災を始め、2019年の千葉県を中心とした台風被害は記憶に新しいところでしょう。不動産投資は、このような災害リスクや、老朽化による改修・修繕リスクも考慮に入れなければなりません。

 

老朽化による改修・修繕リスク

まず、老朽化による改修・修繕リスクは、不動産投資にはつきものです。屋根・外壁などの外装の改修・修繕、給湯器・配管設備などの交換など、礼金や敷金では賄いきれない費用の負担が発生することをリスクとして考慮に入れておきましょう。目安として、10年程度のサイクルで、ある程度の改修・修繕を考えておくべきです。

 

地震・台風などの天災や火事などの災害の建物損壊リスク

地震・台風などの天災や、火事などの災害の建物損壊リスクは、万が一のことではあるものの、近年の地震の多発や地球温暖化による気候変動などを考慮すると、今後も何らかの大きな被害が日本にもたらされる可能性は否定できません。

 

もちろん、天災や災害による建物損壊については、完全に予測できないリスクではありますが、地震や火災に関連する保険にあらかじめ加入しておくなど、不動産投資を始めるならば、リスクヘッジは万全にしておきたいところです。

 

失敗したくない!不動産投資のリスク回避・管理・対策方法とは

最後に、不動産投資に失敗したくないならば知っておきたい、リスク回避・管理・対策の方法をお伝えしていきます。ここで紹介する内容はあくまでも一例に過ぎませんが、不動産投資に入門するならば必ずチェックしておきましょう。

 

不動産投資の経済的リスクの回避・管理・対策方法

複数の金融機関から融資先を選ぶ

金利上昇・税金支払い・増税など、不動産投資の経済的リスクの回避・管理・対策方法としては、「複数の金融機関(最低5つ程度)の中から融資先を選ぶ」という方法があります。

 

初めて不動産投資を行う場合、不動産管理会社や仲介業者に、融資先の金融機関まで斡旋される場合があります。しかしながら、金融機関のローン金利は定期的に変動しているため、最低でも5つ程度の金融機関と比較検討して選ぶことが大切です。

 

複数の金融機関のローン金利を事前に把握しておくことにより、金融機関の担当者とも交渉することが可能になり、予想以上の優遇金利を獲得できる可能性も出てきます。

 

一方、不勉強でローン金利の相場を知らないと、金融機関の担当者が提示する金利に対して、言われたままに不動産の契約を進めることにもなりかねませんので、後で後悔しないように、慎重に検討を行いましょう。

 

変動金利ではなく固定金利を選択する

現在では、金利の推移はそれほど大きくないため、このまま20年〜30年が現状維持であれば、変動金利を選んだほうが支出は間違いなく減らすことができます。

 

ただし、今以上に金利が低くなる可能性はあまりないと考えたほうが良いでしょう。2019年時点の金利相場は銀行によって異なるものの2〜5%、住宅ローンの金利相場は約0.8〜1.5%と幅があります。しかしながら、20年ほど前は10%弱の金利が当たり前の時代もありました。

 

そのため、アナリストが提示するデータの中には、「今から5%程度金利が上がる」といった予想もあるほどです。このようなデータから、今後、市場は上昇し、金利も上がっていくことを考慮に入れるべきだと言えます。

 

そのようなリスクを回避したい場合には、リスクヘッジとして固定金利を選ぶという方法もあります。もちろん、アナリストの目利きが外れる可能性も十分にあるため、この点はできる限りリアルタイムの情報を集めることが重要です。

 

不動産投資の運用リスクの回避・管理・対策方法

不動産投資の運用リスクとしては、空室・家賃滞納・家賃下落などが挙げられます。これらのリスクヘッジとして、重要なことは「信頼できる不動産管理会社を選ぶこと」です。

 

優良な不動産管理会社の場合、空室・家賃滞納・家賃下落などのリスクについて、たとえば20年後に物件の価値がどれくらい推移するか、収支シミュレーションを丁寧に出し、事前の対策を親身に対応してくれます。一方、対応の悪い不動産管理会社の場合は、リスクに関しては言及せず、不動産投資のメリットしか伝えてこない場合が多い傾向にあります。

 

その他、空室が出ないように他の物件と設備の差別化を図ったり、募集家賃や文章の見直しを行ったり、やれることはたくさんありますが、これらも不動産管理会社が協力的でなければ何も話が進みません。

 

不動産投資の運用リスクに対応したければ、信頼できる不動産管理会社を探し、情報収集が難しい場合は、不動産コミュニティやセミナーで人脈を作って、成功者に優良な不動産管理会社を紹介してもらえるような導線づくりが必要でしょう。

 

災害などで建物が損壊するリスクの回避・管理・対策方法

地震や台風、火事などの災害で建物が損壊するリスクを回避したい場合には、もともと災害が少ない地域をリサーチして物件を探すことはもちろん、火災保険や地震保険などの保険加入を検討しましょう。

 

火災保険は、名前だけだと「火災のみに対応した保険なのか?」と思い込みがちですが、実は、火事・強風・雪・雷・破裂・爆発・水濡れ・盗難など、地震以外のあらゆる災害に対応してくれる万能な保険なのです。もし、火災のみに対応した保険だと思い込んで未加入を考えていた方は、思い直すべきだと言えます。

 

地震保険は、火災保険がカバーできない地震に関する被害に対応してくれます。現状、地震保険への加入割合は30%程度だと言われており、まだまだ加入率が低いのが現状です。

 

理由としては、火災保険に比べ、地震保険は高額である点が挙げられますが、東日本大震災などの大きな被害を目の当たりにした私たちは、地震保険の大切さを改めて考えるべきなのかもしれません。

 

不動産投資は失敗しないようにリスクとリターンを考え、リスクヘッジ&リスク分散を行うことが大切

今回の記事では、不動産投資のリスクや失敗の可能性に焦点を当て、不動産投資のメリット・デメリットなどの基礎知識、不動産投資のリスクの種類一覧、リスク回避・管理・対策方法について詳しくお伝えしてきました。

 

不動産投資を行う場合は、避けるべきリスクと得られるリターンを考えて、リスクヘッジ&分散をうまく行うことがいかに大切か、おわかりいただけたのではないでしょうか。

 

今回、ご紹介してきた不動産投資のリスク以外にも、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

 

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