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不動産投資で起きがちな入居者トラブルへの対処方法を知ろう

2020.12.16 258
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不動産投資で起きがちな入居者トラブルへの対処方法を知ろう

不動産投資は、投資する側の人だけではなく、入居者あってのビジネスです。投資対象の物件が多ければ多いほど直面しがちなのが、入居者トラブルです。

 

今回は不動産投資における入居者トラブルの種類や事例、また、トラブル別に求められる対処方法を紹介します。

 

適切な対処方法を知って入居者の皆さんに安心して住んでもらえる物件作り、そして物件のオーナーの皆さんの不動産投資へのストレスが軽減できるような役立つ情報をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧になってください。

 

不動産投資における入居者トラブルの種類

家賃の滞納

入居者の家賃滞納は、不動産投資において最も多いトラブルの一つです。

 

滞納のケースも入居者によってさまざまで、家賃の支払いが必ず毎月遅れる人や3か月以上も滞納している人などのケースがあります。

 

いずれにせよ、家賃の滞納はオーナーにとってはダメージが多く、不動産投資をする際に金融機関で組んだローンの返済にも大きく影響してくるので、看過することのできないトラブルです。

 

入居者同士のさまざまなトラブル

不動産投資で、マンションやアパートなどの集合住宅に投資すると、入居者同士によるさまざまなトラブルが発生します。

 

ここでは、よくある入居者同士のトラブルを紹介します。

 

騒音トラブル

不動産投資において、話し声やペットの鳴き声、テレビの騒音などが原因で近隣の入居者同士でトラブルになることです。

 

人によって音に対する敏感さは違うので、音への感じ取りの違いからトラブルになりやすいことが多く、なかなかお互いが納得した解決に至らないときもあります。

 

ゴミ出しトラブル

自治体によって収集されるゴミの種類や曜日が違うのに、分別をせずにゴミを出してしまう入居者がいると、ゴミが収集されなくなり、ゴミ置き場に放置されたままになってしまうことで苦情が入り、そこから入居者同士でトラブルになったり、ゴミ置き場以外の場所にゴミを放置して悪臭が漂いトラブルの原因になったりすることもあります。

 

共用部分でのトラブル

不動産投資でマンションやアパートの物件を所有している場合、入居者同士が使う廊下などの共用部分がありますが、その共用部分でペットの排泄物や、大きな荷物が置いてあることでクレームからトラブルになることもあります。

 

また、勝手に掲示物を貼ることや、自転車を置くというトラブルも共用部分では多く見られます。

 

退去時のトラブル

不動産投資で入居者が退去する際に修繕費などの清算でオーナーとトラブルになることがよくあります。

 

壁を汚したことや、何かの跡が残ってしまったなど、入居者が故意に破損や汚してしまった部分に関しては、大家さんは修繕費を求めることが可能です。

 

しかし、このことに関して入居前の契約との食い違いや、金額に関することで、入居者側とオーナー側が対立しがちなポイントで、よくトラブルになりやすいといえます。

 

 

不動産投資における入居者トラブルへの対処方法

入居者トラブルにはさまざまな種類があることが分かりました。ここからは不動産投資における入居者トラブルに対しての有効な対処方法を紹介していきます。

 

しっかり理解して、これからトラブルに直面したときに役立てましょう。

 

家賃の滞納を防ぐには

不動産投資をすることで避けたいのは、入居者の家賃が滞納され続けることです。

 

このトラブルを避けるためには、入居者審査において、しっかり支払い能力があるかどうかを見極めることが必要です。

 

まずは、入居者の勤務先をチェックしましょう。安定した企業に勤めている人であれば問題はありませんが、転職を何度も繰り返して年収が低い人であれば、家賃の滞納リスクが高いといえます。

 

また、家賃滞納に備えて、連帯保証人の属性チェックも慎重に行いましょう。

 

連帯保証人も入居者同様に勤務先や年収を確認し、家賃を代わりに支払う財力があるかどうかを見極める必要があります。

 

連帯保証人は、県外などでなく同一県内に住んでいる親族が望ましいでしょう。

 

また、最近は家賃保証をしてくれる保証会社の利用もおすすめです。こちらは滞納などの督促も全て行ってくれるので、オーナーの負担が軽減します。

 

入居者同士のトラブルへの対処方法

騒音トラブルへの対処方法

マンションやアパートなどの集合住宅で起きる騒音トラブルの多くは、掃除機の音や洗濯機の音、扉の開閉音など根本的な解決が難しい場合がほとんどなのが現状です。

 

しかし、不動産投資をして物件を貸し出すオーナー側には、入居者側に対して「使用収益させる義務(民法601条)」があります。

 

つまり、物件の入居者が平穏に通常の生活を営める環境を提供する責任があるということになります。

 

この騒音トラブルのほとんどは、根本的な解決が不可能に近いものが多いですが、その状況を放置してしまうことは「使用収益させる義務」に反する可能性が出てきてしまいます。

 

ですから、できるだけ素早くトラブルに対応することが求められます。

 

具体的な方法としては、騒音トラブルを訴えている入居者や近隣の住民などに細かい状況などをヒアリングしましょう。

 

そしてヒアリングをもとに、入居者全員に騒音の特徴や頻度を分かりやすく記載した手紙や張り紙を出して、原因となっている入居者に察知できるようにすることが大切です。

 

もし、手紙や張り紙で改善されなければ、トラブルの原因となっている本人に直接連絡を入れて、騒音について心当たりがないか尋ねて対処することが必要です。

 

ゴミ出しトラブルへの対処方法

ゴミ出しに関する入居者同士のトラブルはさまざまな事例があるため、状況に応じて不動産投資をしているオーナーが管理するか、またはオーナー1人では解決が難しい場合、管理会社やゴミ処理業者と協力してトラブルに対処する必要があります。

 

入居者の未回収ゴミがゴミ置き場にずっと残っている場合は、大家さんや管理人がトラブルの原因となっている入居者のゴミに注意喚起のシールを貼ることや、分別やルールを伝えその入居者にゴミを引き取ってもらう対応を取るようにしましょう。

 

まれに外部の人間が、管理する物件のゴミ置き場にゴミを置いていくことで、トラブルが起きることもあります。

 

こうなると、入居者にいくらお知らせしても効果はありませんので、不法投棄を罰する看板を立てたり、ダミーでも防犯カメラを付けたりすることで、トラブルに対処できるでしょう。

 

ゴミ出しは毎日行われることです。大家さんや管理人だけでは対処の難しいゴミ置き場の清掃やゴミ出しにおいて悪質なルール違反に関するトラブルには、管理会社などの業者に頼ることも必要です。

 

トラブルが発生したら速やかに対応することが、ゴミ出しに関するトラブルでも求められることといえます。

 

共用部分のトラブルへの対処方法

不動産の共用部分においても、入居者同士でトラブルが起きやすい場所であることは紹介しました。ここでもトラブルごとに異なる対応が求められます。

 

まずは共用部分に入居者の私物が置いてありトラブルとなった場合です。

 

最初は注意書きの書かれた掲示物を廊下や掲示板、エレベーターの中などに貼ります。手間はかかりますが、効果は期待できる対処方法です。

 

しかし、これでも効果がない場合はトラブルの原因となっている入居者に直接話をしましょう。

 

なぜ、共用部分に私物を置いてはいけないのかを、資産価値の点や消防法などの広い観点から話をすることや、対象者は違反しているあなたのみではないということを冷静に伝えることが大切です。

 

不動産投資における入居者トラブルを管理会社に任せる

管理会社には、オーナーと入居者の仲介をしてくれる会社もあるため、入居者のクレーム対応をお任せすることが可能です。

 

緊急時には管理会社が対応し、必要に応じて業者の手配や必要備品の発注をかけてくれるので、オーナーは費用を負担するだけで済みます。

 

また、保証会社は家賃の立て替えや滞納があったときに督促してくれる業者です。

 

契約時に保証人をつけない代わりに、入居者に保証会社に加入してもらえれば、安定した家賃収入が見込めるうえ、家賃の滞納トラブルも保証会社が処理してくれます。

 

このように不動産のオーナーに代わってさまざまなトラブルに対応してくれる業者を上手に活用することも、安定した不動産投資を続けていくために必要なことだといえます。

 

しかし、業者や契約内容によってはトラブルに一切関知してもらえないこともあるので、契約内容をよく読むことや、不動産の管理に不安がある場合は、物件や契約費用の安さを重視し過ぎずに管理会社に費用を負担してみることも考慮してみましょう。

 

どうしても入居者トラブルが改善されないときの対処法

不動産のオーナーとして、トラブルに対してできることは全てやった上で、管理会社と協力しても入居者トラブルが改善されそうもない、または悪化した場合には警察や弁護士などに

に相談することも視野に入れましょう。

 

ここからは具体的な警察への相談方法や、不動産投資の入居者トラブルに有効な弁護士の活用法を紹介します。

 

警察へ相談

警察に相談する際は「警察相談専用電話」にまずかけてみましょう。

 

この警察相談専用電話では、事故や犯罪になっていない場合でも、近隣・隣人トラブルなどの困りごとや悩みごとの相談を受けています。

 

もちろん、警察の窓口へ出向いて直接相談が可能です。この場合は、それぞれの都道府県警察署の「警察総合相談窓口」、それぞれの都道府県警察本部の「警察総合相談室」で相談を受けています。

 

相談を受けるのは対面でも電話でも、専門の警察官、元警察官などの「警察安全相談員」です。

 

警察安全相談員がもし事件性があると判断すると、捜査担当部門が法的措置の補導や検挙などをとります。

 

しかし、判断によって事件性がないとなった場合は、トラブルの要因の相手に対する対応方法の具体的なものなど、事実上あるいは法律上の方法に関して指導やアドバイスが受けられます。

 

また、場合によっては、事件を未然に防止するために指導・説得・警告などを警察が行ってくれたり、別の行政機関を紹介してくれたりすることもあります。

 

弁護士へ相談

督促状や手紙を送るなどしても、トラブルが改善されない場合に有効な改善方法として、不動産関係に強い弁護士に相談することもあげられます。

 

特に法的な措置を必要とする場合に有効な手段です。

 

例えば、トラブルの要因が騒音の場合、民法に基づいた「受忍限度」を騒音がオーバーしていると、弁護士は裁判所に法律上の「不法行為」で提訴することができます。

 

提訴が認められた場合は、損害賠償の請求や騒音の差し止めが裁判所から行われます。

 

不動産投資をする際に、管理会社から紹介をしてもらうことで不動産のトラブルに関する法的な対応がスムーズに進みます。

 

警察と大きく異なるのは、費用がかかることです。

 

相談する際には「法律相談料」がまず必要であり、実際に頼むと「着手金」「報酬金」などがさらに必要になります。

 

またこれ以外に、別途で法的手続きのための費用や交通費が実費で必要になります。

 

弁護士に相談するよりも、安く早くトラブルに対処できることもあるので、弁護士に相談する前に警察へ相談に行き、法的な対処が必要になれば弁護士に相談することをおすすめします。

 

まとめ

不動産投資で物件を運用していく以上、入居者のトラブルは付き物といえます。

 

トラブルによってはオーナーの責任になる可能性もあります。

 

あらかじめ遭遇しうるトラブルを予想しておくことや、トラブルの元となる部分を潰しておくことも必要ですが、実際はトラブルが起きてみないと対処のしようがないことも多くあります。

 

大事なのは、トラブルが起きたときにいかに迅速に対応することができるかが大切です。

 

また、物件数が増えれば増えるほどトラブルへの対応は難しくなります。

 

不動産投資を始める際に、管理会社に委託してトラブルに対処できる体制を整えておくことや、場合によっては警察や弁護士にも相談して、トラブルを迅速に改善しましょう。

 

そして安定した収益を生み続ける物件として継続できるように頑張りましょう!

 

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