不動産投資する物件を増やして、効率的な拡大戦略を知ろう
不動産投資する物件を増やして、効率的な拡大戦略を知ろう
不動産投資をある程度経験し、慣れが出てくる頃になると、運用する物件を増やすことを検討したことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、運用する物件を増やすことで、リスクが倍に増えて手が出しにくい、と考えている方も多いはずです。
今回は不動産投資する物件を増やすメリットやデメリット、また物件を増やす適切なタイミングなど、皆さんが小さなリスクで不動産投資を効率的にできる拡大戦略を紹介します。
不動産投資する物件を増やすメリット
不動産を買い増すことでさまざまなメリットがあります。まずはメリットを理解して、不動産を買い増すことへの不安を軽減しましょう。
既に所有している物件での経験を活かせる
運用する物件を増やすことは、初めて不動産を購入した際の知識や経験を活かせるメリットがあります。
購入までのハードルが低くなることはもちろん、円滑に不動産投資の運営ができるでしょう。
また、物件探しの段階においても１棟目購入時点で押さえるべきポイントや注意点がわかっていることから、買い増すことになる物件は、より良い条件で不動産投資をスタートできる可能性が高いといえます。
不動産投資する物件が増えればローンの返済期間は短くなる
不動産を新たに購入する際は金融機関でローンを組むため、多額のローンに精神的なプレッシャーを感じる方もいるかもしれません。
しかし、既に稼働している物件があり、家賃収入で安定した収益を得ることが出来ています。
家賃収入も確実に入ってきているため、確実にローンを早く返済できるのです。
その結果ローンの返済期間が短くなるので、早く物件を自分のものにすることができます。
キャピタルゲインの増加
キャピタルゲインとは、保有している資産の価値が値上がりすることによって得られる収益のことを表し、不動産投資においては物件の価値が上がった時に売却して得た利益のことを指します。
不動産において、買い増しを行ったほうがキャピタルゲインは増加します。なぜなら、保有している物件が一棟よりも二棟のほうが売却時の利益が大きくなるためです。
物件を売却する選択肢を取りやすくなる
ゆくゆく、所有不動産の「出口戦略」を考えたとき、対象不動産が１棟しかなければ売るか売らないかの２択となります。
一方で不動産を複数所有していれば、それらの収支状況や周辺状況を考慮したうえで１棟だけ売るなど、さまざまな選択肢を検討できるようになるでしょう。
リスクヘッジ
直接的に利益とは結びつきませんが、リスクヘッジができるという点も不動産投資で物件を増やす一つのメリットです。
一棟しか物件を保有していない場合は、空室が生じた際や修繕が必要になった際、貯金を切り崩してコストを支弁しなければならないケースも考えられますが、もし増やして複数の物件を保有していれば、全体の収益から必要な金額を補填することができます。
また、複数のエリアに分散させて物件を保有すれば、地震などの災害が起きたときに損害を被るリスクを分散させることができます。
一方で、一つのエリアに集中して物件を保有したとしても、金融機関や不動産会社とのつながりをより強固にできるという点でメリットがあるでしょう。
不動産投資で物件を増やすことで起こるリスク
不動産投資で物件を増やすことで、多くのメリットが受けられることも分かりましたが、同時にリスクも発生します。
ここからは保有物件を増やすリスクを紹介していきます。リスクを正しく理解して、失敗のない不動産投資の物件を増やしましょう。
総借入額は増えることに注意
物件を増やす際に最も注意したいのが、物件の買い増しによって総借入額が増えるという点です。
一般的に不動産投資で物件を増やすとキャッシュフローが良くなります。しかし、それは問題なく賃貸経営が進んだ場合の話です。
全額自己資金で購入すれば話は別ですが、不動産投資ローンを利用して買い増しを行えば総借入額は増えることになります。
既に建てた物件の家賃収入を使って返済していくから問題ない、とは必ずしもなりません。
空室の発生や災害によって損害を被り、家賃収入が滞ってしまったとしたらどうでしょうか。
ここで、既に保有している物件の収入を利用してどうにかやりくりし、うまくローン返済を続けられれば問題ありません。
また、借入限度額にまだ余裕がある方は、もう一度物件の買い増しを行ってキャッシュフローを改善することもできるでしょう。
しかし、借入限度額を超えてしまう場合はそれ以上の買い増しができません。ローン返済を続けられない場合は、深刻な問題となります。
様々な状況に陥ることも考えて、不動産の物件を増やすと借入額が増えるという点は常に念頭に置いておくようにしましょう。
物件を管理する手間や維持費が増える
不動産投資で所有する物件が増えれば、当然管理する手間、あるいは維持・管理費も増えてしまいます。
所有物件が増えたせいで、物件の維持管理に気が回らなくなると、入居者から不満の声が増えたり、空室が長引いたりする可能性があります。
複数の投資用不動産を適切に管理するには、やはり不動産管理会社への依頼部分を増やすなどして綿密に対策する必要があります。
不動産価値の変動による影響が大きくなる
不動産投資は短期間で結果が出るものではなく、中長期的なスパンで収益を得ることを目的とした投資です。
そのため、購入時点で人気のあるエリアが数十年後も同じように人気があるかどうか判断しづらく、予測が難しい点は一つのリスクであるといえるでしょう。
また、景気やトレンドが地価の変動要因となるのはもちろんのこと、地震や津波といった予期せぬ災害リスクも絡んできます。
先のことは誰にもわかりませんが、不動産価値の変動があることを理解したうえで、極力リスクの低い物件を選んで増やすようにしましょう。
不動産投資で物件を増やしやすくなるポイント
不動産投資で物件の買い増しをする場合、銀行や金融機関から融資の許可が得られなければそもそも話になりません。
融資をしても大丈夫だと思ってもらえる様な状況を作っておくことが何よりも大切になります。
これから紹介することが今所有している物件でできていれば、金融機関からの融資を受けて不動産投資での物件の買い増しがやりやすくなりますので、しっかりとおさえておいて下さい。
空室率と経費率
銀行や金融機関が融資可否を判断するうえで、「空室率」は極めて重要な判断指標となります。
空室率が高ければ、不動産投資の要である家賃収入を期待することが難しく、お金を融資する側からすれば貸し倒れになるリスクが高いと判断するでしょう。
なお、空室率は次の計算式で求められます。
空室率＝（空室数×空室期間）÷（全体の室数×３６５日）
空室率が高いか低いかを判断するのはあくまで各金融機関となりますが、年間を通じてなるべく低い値を維持するように心がけましょう。
また、空室率に加えて「経費率」にも注意が必要です。
経費率は「必要経費÷家賃収入」で求められ、経費率が極端に高い場合には内訳を一度見直したほうが良いかもしれません。
必要経費として以下の項目が含まれますが、ローンの返済費用や減価償却費が含まれないことに気をつけて下さい。
・委託管理費
・修繕費
・水道光熱費
・仲介手数料
・火災保険料経費率
フリーキャッシュフローも確保しよう
不動産投資においては、「フリーキャッシュフロー（＝自由に使えるお金）」を確保しておくことも大切です。
フリーキャッシュフローが多ければ多いほど余裕のある運営ができていることになり、逆に少なければ運営自体を見直すきっかけとなります。
こまめに気を配り、健全かつ余裕のある運営を継続できるように心がけてください。
買い増しにあたって空室率や経費率、フリーキャッシュフローに気を配るのはもちろん、既存の物件についても管理体制を整え、資産価値を落とさずに維持していきましょう。
不動産投資で物件を増やすタイミング
不動産投資で物件を増やすポイントや注意点は分かりましたが、物件をいつ増やせばいいのか分からず、躊躇されているかもしれません。
ここからはそのような方に向けて、物件を買い増す適切なタイミングを紹介します。
以下で紹介することに当てはまれば、すぐにでも不動産を買い増すことを検討してみましょう。
不動産投資に慣れてきたとき
一件目の物件を持ってみて不動産業者が信頼でき、また物件の保有に慣れてきたと思ったときなどは買い時だと言えるでしょう。
気持ちの中で安定感や慣れが出てきたということは、不動産投資のノウハウが身に付き、家賃収入も確実に得ていることになります。
そのため、不動産投資でもう少し背伸びができるタイミングに差し掛かってきたとも言えるため、物件を増やすのに適切なタイミングなのです。
給与が増えたとき
昇進などに伴って所得が増えるなどのタイミングも不動産を買い増しのときだと言えます。
給料が増えたのであれば、当然、その分は節税効果も高くなります。そのときは絶好の物件を増やすタイミングであることを頭に入れておきましょう。
不動産投資物件の効率的な拡大戦略
ここからは、買い増した不動産も活かして、より発展した効率の良い不動産投資の拡大戦略を紹介していきます。
戦略を立てる
そもそも、収益を増やすことだけを考えて所有物件を増やしていては、急なトラブルに対応できなくなるなどリスクが大きくなってしまいます。
購入した物件が空室になってしまってはローンの返済も難しくなります。
まずは、購入した物件を満室状態で運営できるように戦略や計画を立てることが必要です。
いきなり大きいマンションを購入するのではなく、中古物件のワンルームなど規模の小さな不動産から始める計画を立てた方がリスクも小さく、安心して進められるでしょう。
短期の売却益で再投資に回す
不動産投資で家賃収入がしっかり取れる物件は築古になっても物件の売却価格は大きく落ちることは少ないです。
つまり、物件の価格があまり下がらないものであれば入居者の家賃でローンを減らし、購入してから短期で売却することにより利益を得ることができるでしょう。
その売却益で手元の自己資金を増やし、新しい物件を購入していくことで資産を増やすことができます。
自己資金比率を高める経営を行う
上記のような価値の高い物件の売却益から再投資を行うことで手元の資金は増えていきます。
自己資金の比率が高ければ、所有している物件のどれかが空室になる時期があっても安心することができますし、様々な出費に対応することもできるでしょう。
自己資金比率を高めつつ、ローンを借りられる金額が増えていくのが理想的です。
安全性を維持しつつ資産性の高い物件で投資する
不動産投資において短期間で売却益を得るには、得られる家賃収入が多く、売却するときの金額が高いのが１番効率的です。
毎月の家賃収入が高かったり、空室のリスクが少なかったりする都心だと物件価格が高くなる傾向があります。
逆に毎月の家賃収入が低く物件の価格も低い物件は、場所が悪く築古な傾向があります。
その絶妙なバランスを鑑みて、トータルでみたときに資産性が高い物件を購入することが効率的に不動産投資成功させて、拡大させるための鍵です。
まとめ
ここまで、不動産を効率的に買い増して、拡大戦略をとるために必要な情報をお伝えしました。
不動産投資は短期間で爆発的に伸びる投資ではありません。金融機関からの融資と入居者の家賃を使ってコツコツと資産を増やす投資です。
そして、効率的に不動産を買い、保有する物件を増やしていきます。
効率的に拡大戦略をとるには資産価値の高い物件を購入する必要があります。
資産価値のある物件の見極めや、物件の管理については、これまでの経験を活かすことができれば、初めて不動産投資をしたときよりも効率的に行うことができるはずです。
また、物件を買い増すことで、メリットも多く享受されますが、その分リスクも大きくなることを理解して、皆さんの収入や不動産投資の経験がある程度積まれた段階で買い増すことで大きな失敗のリスクを小さくすることができます。
不動産投資で保有する物件を増やすことで、再び大きな金額を投資することにためらっている皆さん、ぜひこの記事を読んで、さらに効率的に資産形成ができるチャンスを掴むことを願っています！
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