融資から返済まで！不動産投資ローンを有効活用しよう

不動産投資でローンを組む意味

不動産投資ローンを活用すると、自己資金が多く用意できない場合でも、不動産を購入することができます。

 

つまり、不動産投資ローンを組めば、自己資金以上の不動産を購入することも可能になるのです。

 

場合にもよりますが、自己資金の１０倍程度の資産を取得することもできます。

 

そのため、あえて自己資金の捻出を抑えることもできるようになり、突発的な支出にも対応することができるようになるのです。

 

また不動産投資ローンを組むことで、団体信用保険に加入できるため、ローンの借入者が完済が困難な場合に陥ったとしても、その時点での残債を借入者の代わりに金融機関へ弁済してくれる保険制度もあります。

 

この保険により、不動産投資ローンの借入者に万が一の事があったとしても、ローン完済済みの物件を家族に残すことが可能になるのです。

 

このように、経済的な側面で恩恵を受けられる事が多いため、不動産投資でローンを組むことに意味があるのです。

 

不動産投資でローンを受けられる機関

今ではさまざまな金融機関が不動産投資ローンを提供していますが、その金融機関によって性質が異なります。

 

各金融機関の不動産投資ローンの特徴を掴み、みなさんにとってよい条件のローンを見つけていきましょう。

 

都市銀行

全国に支店を展開しているメガバンクを都市銀行と呼びます。

 

日本にある都市銀行は三井住友銀行や三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行の４つです。

 

アパートのローンで投資できる物件のエリアが広く、金利が比較的低いことがメリットです。

 

しかし、金融機関の中では審査が厳しく、ローンを借りるためのハードルが高いというデメリットもあります。

 

地方銀行

特定のエリアや地方で営業している銀行を地方銀行と呼びます。

 

有名な地方銀行には横浜銀行やスルガ銀行があり、都市銀行に比べて不動産投資ローンの審査が通りやすいのが特徴です。

 

金利もそこまで高くなく、不動産投資ローンを借りる難易度が低いというメリットがあります。

 

ですが、自宅や投資したい収益物件が地方銀行の近くになければ、融資を申し込むのが難しい点がデメリットです。

 

もし、地方銀行から融資を受けやすいのであれば、ローンの借入を相談しておくことを推奨します。

 

信用金庫

地方銀行よりも狭いエリアで営業しているのが信用金庫です。

 

店舗が自宅や投資したい物件の近くにあれば、信用金庫から不動産投資ローンを借りることが可能です。

 

主要銀行とは異なり経済力の低い人にも融資してくれる可能性があります。

 

ローンを借りやすいメリットがある一方で、金利が銀行に比べて高いデメリットもあるため注意しましょう。

 

日本政策金融公庫

政府が設立した金融機関が日本政策金融公庫であり、事業として賃貸業をする人はローンを受けられます。

 

金利が都市銀行並に低くて、若い人や高齢者なら優遇制度を活用することも可能です。

 

対応エリアも広く、日本全国でローンの対応をしており、都市銀行がカバーしていないような地方でも日本政策金融公庫であれば、ローンを受けられる可能性がある点はメリットといえます。

 

デメリットとしては、借入期間が１０年または１５年と短く、かなり利回りが高い物件でなければ、この期間で投資資金を全て回収することは難しいでしょう。

 

また、借入期間が短いということは、毎月の負担も大きくなります。

 

その他にも融資限度額が少ないことや、審査基準が民間金融機関よりも厳しいため、ある程度の自己資金の用意が必要になるでしょう。

 

不動産投資会社の斡旋ローン

ほとんどの不動産投資会社では投資家のローン手続きを代行して、不動産投資会社が提携されている金融機関からローンを受けることができます。

 

同じ金融機関でも不動産投資会社の評価によって金利などの条件が異なりますので、事前に確認するといいでしょう。

 

不動産投資ローンの種類

ここからは不動産で物件を購入する資金調達の際に使われるローンの種類について紹介していきます。

 

金融機関には不動産投資ローンと呼ばれる投資家向けの融資プランが用意されていて、大きく２種類に分けることができます。

 

それぞれに特徴や採用条件がことなるので、２つのローンの違いや特徴について解説していきます。

 

アパートローン

アパートローンとは、主に不動産投資収益以外で安定した収入がある方を対象とした金融商品で、利用可否の条件や融資期間、提出書類などがあらかじめ提示されているパッケージ化された商品です。

 

そのため、自分が条件に当てはまっているかどうかが判断しやすいと思います。

 

銀行側が用意している融資可否を決めるためのチェックリストを満たせば審査を通過する、というイメージを持っておき、すぐに融資を受けたい場合に利用するとよいでしょう。

 

しかし借りやすい反面、限度額が伸びず、金利も高くなる傾向があります。

 

プロパーローン

プロパーローンとは、資金力や資産状況、物価の評価などから融資の可否が判断される事業向けのローンです。

 

アパートローンと同じく不動産の融資でも利用でき、事業性、収益性、依頼人の属性が重視されます。

 

プロパーローンは不動産投資に限らず、経営者が事業の運転資金を調達するために利用することもあります。

 

不動産投資においては購入予定の物件の事業計画書や今後の不動産賃貸業の採算性、事業の進め方について審査されるといえます。

 

プロパーローンは融通が聞きやすく、融資額も大きくなる可能性がありますが、審査基準は厳しく、収入や資産面の属性が高いケースやその金融機関に金融上の実績があるケースでないと、ローンを受けられる難易度は高いといえるでしょう。

 

アパートローンは一般サラリーマンや不動産投資初心者など不動産投資収益以外に家計をまかなうだけの収入がある方や融資経験が少ない方が利用するのに対して、プロパーローンは不動産事業を行う方が利用する傾向があります。

 

不動産投資ローンにおける金利

不動産投資で融資を受けた場合、金利がかかります。

 

金利には「固定金利」と「変動金利」の２種類があり、それぞれ計算方法が異なります。ここでは、その２つの金利の特徴について紹介していきます。

 

固定金利

固定金利は指定された期間、一定の利率で金利が計算されます。

 

例えば、１０年間１．５％の金利で契約を締結すると、１０年間は１．５％の金利で固定されます。

 

この固定金利の期間が終了すると新たな固定金利（利率）が設定されます。

 

固定金利は利率が変動しないため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、変動金利と比べると利率が高めに設定されるケースが多いので注意が必要です。

 

変動金利

変動金利は銀行側の基準に従って利率が変わり、銀行によって変動金利の計算方法や利率が更新される日が違います。

 

これらの内容は銀行のホームページに記載されているので、事前に確認するようにしましょう。

 

変動金利を選んだ場合は、利率の変動と同時に返済額が変動します。

 

返済額の見通しを立てるのが難しい反面、固定金利に比べると利率が低く設定されるケースが多く、金利が低い状態が続けば総返済額を大きく軽減できるでしょう。

 

不動産投資ローンの返済方法

不動産投資で受けた融資はいつか返済しなければなりません。ここでは、不動産投資をする際に受けた融資を返済する２つの方法を紹介していきます。

 

元金均等返済

元金均等返済は、融資期間で均等に割った元金（借入額）と返済時点の元金を元に計算された利息を合計して返済します。

 

つまり、借入額の返済は一定で、利息は返済するごとに減っていきます。

 

元金均等返済では元金が早く減るため、元利均等返済より総返済額が小さいというメリットがあります。ただし、返済当初は利息が大きく負担になりがちです。

 

元利均等返済

元利均等返済方式は、元利（借入額＋利息）を融資期間で割る返済方式です。

 

最初に決定した元利を均等に割って返済を続ければよいので、返済額が一定になります。

 

資金計画が立てやすいものの、返済当初は返済額のうち利息が占める割合が多いため元金がなかなか減りません。

 

元金返済方式と元利計算方式のどちらを採用するか検討する場合、総返済額や資金計画の見通しが重要になります。

 

不動産投資でローンを組むコツ

不動産投資でローンを受けやすくするために、必要なコツがあります。

 

このコツをおさえておくだけで、グッとローンを受けやすくすることができるので、是非これから紹介することをおさえておいてください。

 

より信用力の高い会社に勤める

金融機関にとって、融資する人が滞りなく返済してくれるかどうかは、重要な判断基準となります。

 

おのずと、融資対象者の勤務先の規模、事業内容、資本金、従業員数、売上高などの条件から融資するに値するかどうかを判断します。

 

経営が安定している企業ほど、融資対象者に安定して融資を返済する能力があることを示し、ひいては信用力が高いことを示すので、融資の審査には有利に動くといえます。

 

勤務先の信用力に不安がある場合は、転職やキャリアアップを含めて自信の待遇の改善に動きましょう。

 

自己資金を用意しておく

金融機関の審査には融資対象者の資産も含まれていて、預金が多い人は融資の審査に通りやすくなります。

 

できるだけ少ない自己資金で不動産投資を始めようとしても、実際には自己資金をどれだけ用意できているかを金融機関は重要視しています。

 

購入物件の価格に対して自己資金の比率が高ければ高いほど融資を受けられる可能性が高まります。

 

収益性の高い物件選びをする

物件を賃貸して、その収益で融資を返済していくため、購入する物件の収益性も重要な判断材料になります。

 

空室リスクや賃料の高さ、物件の耐用年数などから評価されます。

 

新築の物件のほうが、時代のニーズを掴んでいたり、耐用年数も中古物件に比べると長いので、融資を受けやすくなります。

 

融資に強い不動産投資会社をパートナーにする

不動産投資の融資を受けやすくするために、融資に強い不動産投資会社をパートナーにすることも１つの方法です。

 

不動産投資の融資は、１人で対応する必要はありません。大抵の場合、不動産投資会社は提携の金融機関を持っていますので、融資に強い不動産会社をパートナーにして融資に臨むことで、より確実かつ効率的に融資を受けられる可能性があります。

 

不動産投資ローン申し込みへ必要な書類や流れ

不動産投資ローンへいよいよ申し込みする際に、必要な書類や流れを紹介していきます。

 

まずは金融機関の融資窓口において、必要書類を集めて申請を行います。その際に必要な書類をまとめてみました。

 

不動産投資ローン申込、契約時に必要な書類

・登記簿謄本

・物件概要書

・キャッシュフロー試算表

・固定資産税評価証明書

・販売図面

・建物図面

・物件写真

・源泉徴収票

・確定申告書

 

といった書類の提出を求められます。

 

提出書類が揃ったところで、ローンの審査が開始されます。ローンの審査は書類を提出してから数週間で結果が判明することが多いようです。

 

金融機関から融資決定通知を受けたら、すみやかに金融機関において、「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「金銭消費貸借契約」、必要に応じて「団体信用生命保険」などの契約を締結しましょう。

 

まとめ

不動産投資ローンの種類や、融資を受けるための条件などをお伝えしてきました。

 

不動産投資ローンは少ない自己資金で、ローンを組むことで受けられる恩恵も多いですが、その分審査や返済にリスクを持つことになります。

 

各金融機関によって不動産投資ローンの扱いはさまざまですが、今回ご紹介した融資を受けるうえでのポイントや、ローンの種類の基本知識を活かして、目的にあったローンを組み、しっかり返済できるようにしていきましょう。

 

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