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不動産投資の成功は物件の購入前に「出口戦略」を考えること!

2020.10.27 400
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不動産投資の成功は物件の購入前に「出口戦略」を考えること!

副業や不労所得の作り方で初心者の方におすすめなのは不動産投資です。不動産投資と聞くと、サラリーマンとして働く傍らで、大家さんとして家賃収入を得ていくというイメージが強いかと思います。

 

しかし、不動産投資で成功するためには、家賃収入だけではなく、物件の購入前に「出口戦略」をしっかり考えておくことが肝心です。

 

今回は、物件の購入前に出口戦略を考える重要性と、出口戦略で成功するポイントなどについてお伝えしていきます。

 

不動産投資の出口戦略とは?

不動産投資には「入口」と「出口」があります。不動産投資用の物件を購入することが「入口」であり、運用後に物件を売却することは「出口」となります。

 

持ち家として住む物件であれば一生住み続けることが多く、出口戦略を考えなくても問題ないかもしれませんが、不動産投資であれば必ず出口が存在します。

 

最終的に出口戦略を考えて売却をしなければならないときがやってくるのです。

 

不動産投資における出口戦略の重要性

不動産投資で成功していくためには、収益性の低い物件への投資を続けていくのではなく、ある程度見切りをつけて新しい物件に投資していくことが重要です。

 

もし、あなたが、利回りの高い物件を購入していて、不動産投資による収入が安定的だとしても、将来的には収支が悪化してキャッシュフローがマイナスになるということもありえます。

 

例えば、金融機関のローン金利が上がったり、築年数が経過し老朽化することによって空室が増えたりするリスクがあります。

 

そのため、タイミングを見計らって売却することで、不動産投資における収入を安定させることができます。

 

不動産投資で成功するには物件の購入前に出口戦略を考えること

リスクを抑えて収入を最大限に増やしていくことが「出口戦略」では重要となります。もちろん、早期での売却だけを考えて不動産投資を始めることはおすすめしませんが、購入する前から出口戦略を考えておく必要はあります。

 

なぜなら、不動産投資において物件の売却価格は売却のタイミングによって変わってくるからです。また、不動産投資物件では、家賃の高い物件ほど高く売却され、家賃の低い物件ほど安く売却される傾向にあります。

 

そのため、購入前に物件の家賃設定を考える時点で、出口戦略をある程度考えておくことが、不動産投資での安定的な成功を後押しします。

 

不動産投資における出口戦略のパターン

不動産投資における出口戦略は大きく3つのパターンに分かれます。

 

出口戦略のパターン①:不動産投資物件として売却する

出口戦略のパターンの1つめは、不動産投資物件として売却するという方法です。不動産投資で売却を考えるときに最も主流になる方法ですが、特に、高い収益性が期待できる物件におすすめです。

 

つまり、売却の査定をしたときに売却価格で高値がつくような物件となります。

 

より売却をスムーズに行うためには、物件を所有している間に家賃設定を高めにしておくことや、空室を減らしておくという戦略でより高値で売却することができます。

 

出口戦略のパターン②:更地にして売却する

出口戦略のパターンの2つめは、不動産投資物件を更地にして売却するという方法です。

 

ワンルームマンションではできない方法ですが、戸建てや一棟アパートなどで活用できる出口戦略です。

 

土地としての資産性が高いが、物件に問題があって買い手が見つからないような物件にはおすすめの方法です。

 

更地にするためには、入居者に退去してもらう必要がありますので、売却前には、入居者と退去の交渉や、定期借家契約で入居してもらうなどしておきましょう。

 

この方法には、出口戦略のパターンの1つめの、不動産投資物件としてそのまま売却をするということに比べて、手間がかかるというデメリットがあります。

 

そのため、現代の法律に適していない違法建築の物件であるなど、買い手が全くつかないような物件でなければ、他の出口戦略を考えてみるほうがよいでしょう。

 

更地にしたほうが利益が出るという場合のみ、この出口戦略を利用していきましょう。

 

出口戦略のパターン③:自己居住用として売却する

出口戦略のパターンの3つめは、不動産投資用に購入した物件を、次に購入した方が自己居住用として利用するために売却するという方法です。

 

特に、ワンルームマンションや戸建てでは、現在の入居者にそのまま買い取りを打診するというケースもあります。

 

現在の入居者の希望に合えば、不動産投資物件として売却するよりも高値で売却できるということが十分に考えられるため、同じような条件の物件がどれくらいの価格で売られているか確認しておきましょう。

 

一方で、空室の状態では、次の購入者の自己居住用として売却することは難しいでしょう。前の入居者が退去したタイミングで運良く購入者が見つかればよいのですが、なかなか思うようにはいかないこともあります。

 

あくまでも入居者がいるうちに打診するという方法がおすすめです。

 

アパートとワンルームマンションの出口戦略の違い

不動産投資の出口戦略は、アパートとワンルームマンションで大きく異なります。

アパートの場合では、物件の価格がワンルームマンションと比較して大きくなるため、売却には時間がかかるということに注意が必要です。

 

アパートでは、修繕の前に売却するということがタイミングの一つとなります。アパートの修繕工事は10年を目安に行われることが多いので、そのタイミングを狙っていきましょう。

 

また、アパートの法定耐用年数は22年となっており、減価償却できる期間が短く、タイミングを逃してしまうと、一気にコストがかかる場合もあります。

 

一方で、ワンルームマンションは、物件の価格がアパートと比較して小さく売却にはそれほど時間はかかりません。

 

ワンルームマンションでは入居者のターゲットが単身者となり、物件の立地が重要になります。そのため、最寄り駅から近いなどの条件であれば、売却のタイミングはいつでもよいでしょう。

 

また、ワンルームマンションは自己居住用として購入を検討する方もいるため、空室であっても入居者がいる状態であっても売却することができます。

 

物件の購入前に、アパートかワンルームマンションどちらで不動産投資をするか考えておくことが成功の秘訣となります。

 

新築と中古の出口戦略の違い

不動産投資の出口戦略は、新築と中古でも大きく異なります。

新築物件の場合では、購入前にかかる費用も変わってきます。建設会社の利益や広告宣伝費が上乗せされ、中古物件と比較して2割ほど高い金額になります。

 

購入前にかかる費用が高い分、中古物件よりも入居率が高く、家賃も高額に設定することができます。

 

加えて、修繕などにかかる費用も当面は用意しなくても大丈夫でしょう。

 

一方で、中古物件の場合は、新築物件に比べて購入前にかかる費用が少ないため、実際の購入価格も低くなります。

 

しかし、新築物件よりも古い分、出口戦略としては数年早く売却を検討しなければなりません。

 

物件の購入前に、出口戦略を新築にするか中古にするか考えておきましょう。

 

出口戦略となる売却のタイミング

不動産投資で成功するためには、物件の購入前に出口戦略をある程度考えておくことが肝心です。

 

不動産投資物件を売却するタイミングとしては、基本的に「売ったら儲かるとき」と「売らざるを得ないとき」の2つがあります。

 

売ったら儲かるときとは、例えば、相続した借金のない物件を売るようなときです。

 

あなたが売却によって損をするわけではないため、売却のタイミングはいつでもよいと言えます。

 

売らざるを得ないときとは、空室が続き家賃収入が赤字となってしまっているときです。

 

不動産投資家としては「今すぐにでも売却したい」と思ってしまいますが、このタイミングで悩んでいると、より損失が大きくなってしまうこともあります。

 

そのため、購入前に物件価格の相場や家賃収入をしっかりと計算して、損切りをするラインをしっかりと決めておきましょう。

 

これらのタイミング以外にも、売却のタイミングは存在します。出口戦略として不動産投資で成功するための売却のタイミングを解説していきます。

 

売却のタイミング①:長期譲渡へ切り替わるとき

不動産投資における売却のタイミングは、長期譲渡へ切り替わるときです。

 

物件には売却したときの利益に応じて税金が課せられますが、その税率は物件を保有していた期間の長さによって異なります。

 

購入した年の1月1日から数えて5年以内であれば、短期譲渡となり、5年を超えていると長期譲渡となります。

 

短期譲渡では売却にかかる税率は約40%ですが、長期譲渡であれば、税率は半分程度の約20%まで下がります。

 

そのため、長期譲渡に変わってから売却するほうがよいでしょう。

 

ただし、購入日から数えて5年ではありませんので、購入日から6年後ぐらいで覚えておくとよいでしょう。

 

売却のタイミング②:減価償却期間が終了するとき

減価償却期間が終了するときも、売却のタイミングとしておすすめです。

 

減価償却とは、不動産投資物件のような高価で何年も使えるようなものを購入したときに、購入した年に全額を費用とするのではなく、何年かに分けて費用にしていくということです。

 

例えば、年間の家賃収入が1000万円であるのに、5000万円の物件を購入してしまうと、赤字になってしまいます。

 

そのため、5000万円の物件の購入費を何年かに分けて経費計上するということが、減価償却となります。

 

減価償却中は、実際の家賃収入から物件の購入費が引かれますので、経費の計算上は収入が少なくなり、節税をすることができます。

 

減価償却期間が終了すると収入が増えたことになり、税金の額も大きくなってしまいますので、物件の購入前に減価償却の期間を計算しておき、減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討してみましょう。

 

売却のタイミング③:デットクロスになるとき

不動産投資物件の売却のタイミングとして、デットクロスになるタイミングまでに売却をしてしまうということもおすすめです。

 

デットクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまうことです。

 

減価償却期間が終了するタイミングか、ローンの元金の割合が増えてきて、減価償却費を上回るタイミングに売却を考えてみましょう。

 

デットクロスの状態では確定申告などの表記は黒字になりますが、あなたの手元からお金が減っている状態になっています。

 

最悪の場合は黒字倒産ということにもなりうるため、デットクロスとなった物件を保有しておくことは大きなリスクとなります。

 

そのため、物件の購入前に、物件から得られる家賃収入と物件の価格、金融機関からの融資の金額をしっかり計算しておきましょう。

 

不動産投資で成功するための出口戦略のポイント

不動産投資で成功するためには、物件の購入前から出口戦略を意識しておくことがポイントとなります。物件の購入前に気をつけておくポイントを紹介します。

 

出口戦略の成功ポイント①:家賃の下がらない物件を選ぶ

物件の売却価格は、家賃によっても大きく変わります。そのため、購入前と売却前で家賃があまり変わらない物件を選んでいくことが成功のポイントとなります。

 

家賃が下がりやすい物件としては、新築物件が挙げられます。新築物件は新築であることにより周囲にある同じ条件の中古物件よりも家賃が高く設定されます。

 

しかし、一度入居者がついてしまうと中古物件となり、家賃が大きく下がってしまいます。

 

一方で、中古物件では、あまり家賃の低下は起こりません。

 

ただし、長期間入居していた方が退去した後のタイミングで、家賃が大きく下がる可能性もありますので、購入前には、その物件の入居者に家賃の差がないか確認して、家賃があまり下がっていない物件を選びましょう。

 

出口戦略の成功ポイント②:自己資金で物件を購入する

出口戦略で成功するためには、自己資金で物件を購入するということもポイントになります。

 

もちろん、全額を自己資金で用意するというわけではありません。あくまでもフルローンではなく、自己資金をある程度用意しておいたほうがいい、ということです。

 

金融機関から融資を受けて物件を購入している場合では、売却時に金融機関にローン残債を一括で返却する必要があります。

 

そのため、ローン残債以上の金額で物件が売価できなければ、自由なタイミングで売却ができなくなります。

 

フルローンよりも、ある程度自己資金を用意して物件を購入しておけば、ローンの返済にかかる時間を抑えることができ、あなたが物件を購入前に狙っていたタイミングで売却していくという出口戦略がとれることになります。

 

不動産投資の出口戦略における成功の秘訣とは?

今回は、物件の購入前に出口戦略を考える重要性と、不動産投資をこれから始める方が出口戦略で成功するポイントについてお伝えしました。

 

副業や不労所得を得るための方法として不動産投資を考えると、家賃収入というイメージが強いかもしれませんが、不動産投資には「出口」がありますので、しっかりと「出口戦略」を考えておくことが肝心です。

 

不動産投資で投資の初心者が不労所得を得るためには、実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。

 

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