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コロナ禍が不動産投資に与える影響!行うべき対策とは?

2020.10.27 227
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コロナ禍が不動産投資に与える影響!行うべき対策とは?

コロナ禍が世界中の経済に大きな影響を与え、現在でも様々な業界が深刻な状況に陥っています。

 

不動産投資をこれから始めようと考えている初心者の方や、もうすでに副業として不動産投資をされている方のなかには、インバウンド需要の低下や観光客の減少といった経済への影響から、不動産投資に対して不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

 

今回は、このような状況のなかで、不動産投資がどのような影響を受けているのか、そして、アフターコロナで不動産投資家が行うべき対策について解説していきます。

 

コロナ禍でも不動産投資物件の賃貸需要は変わらない

不動産投資家の方はコロナ禍の影響で賃貸需要が低下するのではないかと不安に思っていることでしょう。しかし、賃貸需要は変わらないと考えられます。

 

そのため、これから副業として不動産投資を始めようと考えている方にとっては、影響はあまり大きくないと言えます。賃貸需要が変わらない理由について解説していきます。

 

不動産投資の賃貸需要が変わらない理由

不動産投資の収入源は家賃収入となります。もちろん、物件の売却によって収入を得ることもありますが、不動産投資が安定的な収入を得られる副業だとされるのは、継続して家賃収入を得られるからです。

 

そのため、不動産投資がコロナ禍の影響を受けるとすれば、コロナウイルスによって賃貸需要が低下するかどうかということになります。

 

つまり、コロナウイルスが蔓延したことで、転居を考える人がいるかどうかということです。

 

賃貸需要が低下するということは、入居者の退去が増えるということですが、コロナ禍の影響で退去が増えるということは考え難いでしょう。

 

理由①:居住者の外出を控えるから

不動産投資において賃貸需要が変わらない理由としては、外出を控える人が増えたということが挙げられます。現在では、テレワークを実施する企業も多くあります。

 

また、海外では二度目の外出禁止令が出された国もあり、今後日本でも外出を控える傾向が続くと思われます。

 

そのため、この時期にわざわざ外出をして転居先の物件を内見するという方は少ないと考えられ、あなたが不動産投資を行っている物件に住んでいる入居者が退去を考える可能性は低いでしょう。

 

もちろん転居者が全くゼロというわけではありませんが、コロナ禍に関係なく、就職や転勤、結婚などで退去する方はいますので気にする必要はありません。

 

理由②:転居には費用がかかるから

コロナ禍の影響で転居する方は、景気が冷え込んだことで家賃を下げたいと考えている方が多いでしょう。

 

しかし、転居には、現在の住居の退去費用や、新居への敷金・礼金・仲介手数料がかかります。

 

また、引越業者を利用するならば、その費用もかかってしまいます。一般的には、転居にはその家賃の5~6ヶ月分の初期費用がかかるとも言われていますので、コロナ禍の影響で家賃を下げたいとは思いつつも、高額の費用をかけてまで転居を考える方は少ないでしょう。

 

また、家賃を下げたいという理由で、転居を考えた人がいたとしても、基本的には賃貸物件から賃貸物件に転居していきます。

 

もし、賃貸物件から持ち家に移り住むのであれば賃貸需要は低下しますが、景気が冷え込んだ中で持ち家を買いたいと考える方は多くはないでしょう。

 

不動産投資の目的で物件を購入すれば収入を増やすことができますが、自身や家族が住むための持ち家は収入の増加にはつながりません。

 

むしろ、持ち家の購入を考えていた方が、購入を断念して賃貸物件を探す可能性が高くなりますので、不動産投資家としては、賃貸需要が増えるというメリットにもつながるかもしれません。

 

不動産投資へのコロナ禍による影響

不動産投資家の方にとっては、賃貸需要以外のコロナ禍の影響も気になることでしょう。物件の価格や融資の状況、消費市場へのコロナ禍の影響を知ることで不動産投資をより一層成功につなげることができます。

 

不動産投資への影響①:物件の価格

不動産投資で、基本的な収入は家賃収入となります。外出自粛やリモートワークなどの影響で、転居する方は少ない状況にありますが、新たに賃貸契約をする方もあまり多くはありません。

 

賃貸に関する需要が供給よりも少ないため、地方の物件で不動産投資を行っている方にとっては、賃料の値下げ交渉などがあることでしょう。

 

一方で、都市部のマンションを扱っている不動産投資家の方では、賃貸需要の変化は小さく、そのまま継続していくことがおすすめです。

 

もし、家賃収入が予定どおりに回収できないなどの理由から不動産投資物件の売却を考えているのであれば、不動産投資物件の価格への影響を確認しておきましょう。

 

特に、住居用のアパートやマンションではなく、ホテルなどの宿泊施設や飲食店などのテナントが入る商業施設は、物件の価格が低下している可能性があります。

 

宿泊施設のなかでも、海外からの観光客を頼りにしている物件や、インバウンド需要に特化した商業施設などは、コロナ禍の影響を大きく受けてしまうことでしょう。

 

一方で、住居用のアパートやマンションは、宿泊施設や商業施設と比較して価格は安定しており、むしろ都市部では価格は上昇傾向にあります。

 

ただし、コロナ禍により失業率が増加し収入が減少すれば、住居用の物件にも影響を与えることもあります。

 

あなた自身も本業での収入が低下し、副業での収入だけでは生活ができないという状況であれば、売却というのも一つの手です。

 

売却するか不動産投資を継続するかは、あなたの運用している物件の種類で考えていきましょう。

 

不動産投資への影響②:融資状況

不動産投資は、金融機関からの融資状況に大きな影響を受けます。融資を受けなければ、物件を購入することが難しく、結果として、ローンが必要な不動産投資の需要が減少します。

 

しかし、現状では、各金融機関のアパートローンはコロナ禍の前と同様であり、特に融資の状況が厳しくなっているというわけではありません。

 

むしろ不動産投資における金融機関の融資状況は緩和された状態が続いています。

 

ただし、セーフティネット融資などは審査に時間がかかっているようです。

 

今後は融資先の業績悪化や倒産によって融資が厳しくなる可能性があるため、融資状況の情報収集はこまめにしておきましょう。

 

不動産投資への影響③:消費市場

不動産投資を始めたばかりの副業初心者の方は、不動産投資物件の賃料や不動産価格、金融機関の融資状況が気になるかもしれません。

 

しかし、コロナ禍の影響を受けているのは、消費市場も同じことです。消費者の生活状況によって、不動産価格などは決まっていくからです。

 

コロナ禍の影響で、企業の倒産が相次ぎ、失業する人や収入が減ってしまった人が多くいらっしゃいます。

 

毎月の収入が変わらずとも、テレワークで残業が減ったという人やボーナスがカットされたという方もいることでしょう。

 

そのため、消費市場全体では景気の冷え込みから不動産の価格も低下する可能性があります。

 

また、コロナ禍においても人によっては高い所得を有している人もおり、物件の選び方によっては賃貸需要を高めることができるでしょう。

 

コロナ禍の影響がいつまで続くかはわかりません。

 

不動産投資物件を早く手放してしまいたいと思う気持ちもわかりますが、アフターコロナで物件の需要が拡大するときまで継続していくことがよいでしょう。

 

コロナ禍の影響を受けづらい不動産投資物件とは?

それでは、コロナ禍のなかでも影響を受けづらい不動産投資物件とはどういったものなのでしょうか。

 

宿泊施設や商業施設が影響を受けるなか、住居用の物件は影響を受けづらい状況にあります。

 

特に、住居用の物件のなかでも都心のワンルームマンションがおすすめです。

 

現状、東京で一人暮らしをしている人口は増加傾向にあり、コロナ禍の影響による外出自粛により、東京などの都心から地方への人の動きは縮小されています。

 

また、留学生や外国人労働者などの国外への移動も規制されていますので、都心のワンルームマンションの需要は減少しないと考えられます。

 

また、都心では人口が密集しているため、家族連れでは感染防止のために新たにワンルームの居住空間を借りるという方も増えてきています。むしろ、都心でのワンルームマンションの需要は増えていくとも考えられます。

 

さらに、一般的にワンルームマンションのような居住面積が小さい物件の賃料は変化しづらいと言われています。実際に、リーマンショックのときでも、東京の賃貸マンションの平均賃料は大幅な低下を免れました。

 

そのため、今回のコロナウイルスの影響でも賃料はあまり低下しないのではないかと考えられています。

 

現在、不動産投資を考えている副業初心者の方であれば都心のワンルームマンションに挑戦してみてはいかがでしょうか。

 

アフターコロナで不動産投資家が行うべき対策

コロナウイルスは様々な業界に影響を与えましたが、一番大きく変化したのはテレワークをはじめとした働き方です。テレワークの需要により、住宅やオフィスに対する考え方が変わり、不動産投資にも影響が出ています。

 

では、今後迎えるアフターコロナで不動産投資家はどのような対策を練ればよいのでしょうか。

 

アフターコロナのキーワードは「テレワーク」

現在多くの企業がコロナウイルスの感染拡大を防ぐためにテレワークを推奨していますが、アフターコロナにおいても継続していく企業は多いでしょう。

 

テレワークの増加により企業は広いオフィスを借りる必要がなくなり、賃料を大幅に削減することができます。また、賃料だけではなく、光熱費や水道費、文房具やコピー代などの事務用品にかかる費用も削減することが可能です。

 

加えて、通勤がなくなれば社員に支払う交通費を削減することができ、残業代も省くことができるため、企業にとっては多くのメリットがあります。

 

実際に、東京都内ではオフィスを解約する企業も現われはじめていますが、オフィスビルの場合は解約までに6ヶ月程度の契約期間がありますので、今後1~2年後までにオフィスビルの解約が広がっていくのではないでしょうか。

 

不動産投資のアフターコロナ対策①:物件の用途の見直し

不動産投資のアフターコロナ対策では、投資先の物件の用途を見直しておく必要があります。アフターコロナのキーワードは「テレワーク」と伝えましたが、今後一番影響を受けるのがオフィスビルです。

 

企業としてもテレワークの増加により、広いオフィスが必要なくなってきたということもあり、実際に東京都内のオフィスビルの空室は増えてきています。空室が増えるということは、そのぶん賃貸需要が低下して賃料も減少します。

 

また、テレワークの増加や外出自粛によって、ネットショッピングを利用する人も増えたことから、倉庫のような物件の需要は高まっていくことでしょう。

 

そして、住宅に関しては、在宅勤務が主流となるためあまり変化はなく、安定的な投資先となっていくと考えられます。

 

不動産投資のアフターコロナ対策②:通信速度の見直し

アフターコロナでの不動産投資は、住宅用の物件がおすすめです。そのなかでも、他の物件と差別化して入居者を増やしていくためには、通信速度の見直しがカギを握ります。

 

テレワークの増加により、インターネット回線を使った会議が増えてきているため、築古の物件で通信速度が遅いと、なかなか入居者に希望してもらうことは難しいです。

 

そのため、中古のアパートやマンションで不動産投資をされているのであれば、高速のインターネット回線を導入するという対策をとってみてはいかがでしょうか。

 

しかし、古い物件のなかには、高速回線を導入できないような物件もあります。今後のアフターコロナのテレワーク需要に向けて、そのような物件は売却して新しい物件に投資してみてもよいかもしれません。

 

不動産投資のアフターコロナ対策③:敷金の見直し

コロナ禍において、敷金の重要性が改めて認知されるようになりました。敷金とは、入居者が家賃滞納をしてしまったときなどの担保となるお金です。

 

コロナウイルスの影響により家賃を滞納する方が増えたため、敷金が使用されるというケースも増加しました。

 

家賃滞納をされたとしても、不動産投資を行っているあなたは、3ヶ月以上連続して発生しなければ解約することはできません。

 

敷金を取っていれば、2ヶ月連続で家賃が滞納されても敷金を家賃に充てることができますが、敷金ゼロで貸し出していると大きな損失になってしまいます。

 

そのため、アフターコロナで住居用の不動産投資を始めるのであれば、敷金は2ヶ月以上とっておきましょう。

 

まとめ

今回は、不動産投資をこれから始めようと考えている初心者の方や、すでに副業として不動産投資をされている方にむけて、コロナウイルスが不動産投資にどのような影響を与えているのかについてお伝えしました。

 

宿泊施設や商業施設、オフィス用の物件ではコロナ禍の影響が大きいですが、住宅用のアパートやマンションといった物件はあまり影響が少ないです。

 

ただし、影響が少ないからといって、対策をしなければ不動産投資で成功することはできません。

 

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