【法人化のタイミング】不動産投資の法人化で節税する方法

2020.09.16 554

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【法人化のタイミング】不動産投資の法人化で節税する方法

不動産投資をこれから始めようと考えている方はインターネットなどで情報収集をされているのではないでしょうか。その中で、不動産投資を法人化したほうが良いという記事を目にすることが多くあると思います。

「不動産投資は節税になる」という記事や、法人化のタイミングは「３～４棟以上買った後に法人化したほうがよい」もしくは「１棟目の購入から法人化したほうがよい」などの記事です。

そこで今回は、不動産投資を法人化するメリットを節税中心に解説していきます。また、不動産投資を法人化するにあたってタイミングはいつがよいのかについてもお伝えしていきます。

そもそも不動産投資を法人化するとは？

そもそも、不動産投資を法人化するとは具体的にどういったことなのでしょうか。法人化について詳しく知らないという方へ向けて、解説していきます。

法人化とは、個人で事業を行っている方が、会社つまり法人を設立して、その法人組織の中で事業を行うことを指します。簡単に言うと、法人化とは会社を立ち上げるということです。

不動産投資を法人化するということは、投資家であるあなたと融資をする金融機関の間に「資産管理会社」として法人を設けることです。設立した資産管理会社には、金融機関から受けたローンの返済ができず倒産してしまうといったリスクに備えて、法人の代表者が連帯保証人となります。

多くの場合は、不動産投資を行っているあなた自身が法人の代表となります。

個人で不動産投資をするのであれば、投資家であるあなたが物件の購入や保管、管理を行います。

しかし、会社を設立すると、投資家であるあなたは会社に資本を出資する存在となり、実際に物件の購入や保管、管理を行うのは会社となります。会社の代表であるあなたは、会社から役員報酬という形で不動産投資から利益を得るという仕組みです。

節税が不動産投資を法人化する最大の目的

不動産投資を法人化する最大の目的は節税効果です。不動産投資の利益にかかる税金は個人では所得税ですが、法人化すると法人税に変わります。個人にかかる所得税と法人にかかる法人税には、税率の違いがあり、所得が少なければ個人のほうの税率が低くなりますが、一定以上になると法人の税率のほうが低くなります。

つまり、不動産投資での収入が増えるほど、法人化したほうが節税効果を期待できるということです。

家賃収入における節税効果の違い

不動産投資における家賃収入は、個人なら所得税です。所得税は「累進課税制度」で決まります。累進課税では、収入が多いほど税率が高くなり、最大で収入の45%を税金として収めるということになります。

課税所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円超～330万円以下	10％	97,500円
330万円超～695万円以下	20％	427,500円
695万円超～900万円以下	23％	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

また、所得税のほか10%程度の住民税もかかるため、年収次第では最大55%の税金がかかることになります。

その一方で、法人税には累進課税が適用されません。その法人で得た収益の大きさにほぼ左右されず、固定で23%程度の税金がかかります。ここに法人住民税が加算されます。東京23区の法人住民税は13%程度なので36％ほどの税金となります。

不動産投資の収入が1,000万円あるとして簡単に計算してみましょう。

個人では33%の所得税に10%の住民税がかかるとして、合計43％の税金がかかります。その結果、手元に残るのは570万円です。

法人化すると36%ほどの税金がかかるとして、手元に残るのは640万円となります。

つまり、法人化することで70万円ほど不動産投資にかかる税金が節税できることになります。

一般的には、所得が330万円を超える場合には、不動産投資を法人化したほうが節税効果は高くなると言われています。サラリーマンとしての本業の年収が500～600万円で不動産投資の収入が800万円以上となるときは、不動産投資の法人化を検討してみてもよいのではないでしょうか。

もちろん、今回の計算は単純化したシミュレーションですので、実際の数値とは異なるため注意してください。

不動産投資物件の売却における節税効果の違い

不動産投資物件を売却するときには、個人では所有期間によってかかる税金が変わりますが、法人では所有期間に関わらず税金が課せられます。

個人で不動産を売却するとき、売却した年の1月1日時点での所有期間が５年を超えれば、長期譲渡所得に該当します。５年以下では短期譲渡所得に該当します。売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定されるということがポイントとなります。

例えば、2014年９月１日に不動産を購入して、2020年の9月1日に売却したとします。この場合は５年以上経過しているため、長期譲渡所得に該当します。

しかし、2015年2月1日に不動産を購入して、2020年の9月1日に売却すると長期譲渡所得には該当しません。所有期間は5年以上ですが、売却した2020年1月1日で長期譲渡と短期譲渡は判断されるため、2020年1月1日の時点では5年以下となります。その結果、短期譲渡に該当します。

不動産投資を個人で行っていると、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が変わっていきます。

短期譲渡所得（5年以下所有）長期譲渡所得（5年超所有）

39％（所得税30％、住民税9％）20％（所得税15％、住民税5％）

それに対し、不動産投資を法人化した場合は、所得の種類に関係なく全ての所得を合わせて税金を算出します。法人の税率は36％程度のため、不動産投資物件を５年以下で売却するときは、法人のほうが節税効果は高いということになります。

役員報酬における節税効果の違い

不動産投資を法人化すると役員報酬が発生するという違いがあります。個人では自分自身に給与を支払うことはないため、そのまま所得となります。しかし、法人から給与を支払うと、法人側では給与が損金扱いとなり、法人から給与を受けた側は、給与所得控除が使えるため節税効果が期待できます。

会社員の副業で不動産投資を法人化する場合、配偶者を役員にすることが多いです。そのとき、役員報酬の金額を決める水準は難しいですが、配偶者に役員報酬を出して節税するのであれば、年収100万円以下がおすすめです。

年収が100万円を超えると配偶者に住民税が発生し、103万円を超えると所得税も発生するためです。さらに、配偶者の年収が130万円を超えた時点で扶養から外れてしまい、社会保険料の扶養控除がなくなります。

会社員の方は、本人に出す役員報酬は個人の所得税との兼ね合いで水準を決める必要があります。

生命保険料控除による節税効果の違い

不動産投資の法人化をすると生命保険料控除の金額が変わります。

個人では生命保険料控除は年間12万円が上限となり、各保険料の上限は4万円までとなります。しかし、法人では、生命保険を経費として1契約につき年間３０万円まで計上できます。そのため、法人のほうが、個人の生命保険料控除額よりも大きくなり、節税効果につながります。

減価償却費による節税効果の違い

そもそも減価償却とは、不動産投資物件の購入にかかった費用を何年間かに分けて経費計上していくということです。通常の経費とは、発生した年に関わるものであり、次の年度に繰り越して経費計上することはできません。

しかし、不動産投資における物件の購入は、その購入費を経費として所定の年数で分割していくことができます。この分割できる年数を太陽年数といって、物件が木造かコンクリートかといった建築様式によって年数が定められています。

不動産投資の個人と法人における減価償却費の違いは、強制償却か任意償却かという点です。

個人の場合では、強制償却として、毎年決まった額は全額償却しなければなりません。しかし、法人では、任意償却で経費計上する金額を自由に決めることができるため、利益の調整ができます。

個人では減価償却費によりその年の収入が赤字になってしまったとき節税効果を期待できます。しかし、今後不動産投資を継続していくのであれば、金融機関から次の融資を受けやすいように赤字をなくしておくということも大切です。法人化することによって減価償却費で赤字を出さないように調整できるため、長期的な不動産投資を考えていくと法人化のほうがおすすめです。

ただし減価償却費を任意償却して赤字をコントロールしたからといって、必ずしも融資審査が通るというわけではありません。そのあたりは、税理士などの専門家や、すでに不動産投資で成功している先人に相談してみるとよいでしょう。

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損失の繰越による節税効果の違い

上記の減価償却費の話に近いですが、赤字の繰越も法人のほうが長いです。損失の繰越年数は、個人の場合は3年ですが、法人の場合は10年となっています。そのため、損失の繰越という観点からしても不動産投資の法人化はおすすめです。

特に、中古マンションで不動産投資を始めている方は、減価償却費が大きくなり赤字になってしまうことが多いです。個人では３年間の繰越だけでは損失を控除しきれないこともありますが、法人では損失の繰越期間が長いため、控除しきれないという失敗を防ぐことができます。そのため、法人のほうが節税効果はあるといえます。

不動産投資を法人化するメリットとデメリット

不動産投資を法人化することで多くのメリットがありますが、不動産投資を行うにはデメリットもあります。これまでに解説した不動産投資の個人と法人の違いから、メリットとデメリットを確認していきましょう。

不動産投資を法人化するメリット

不動産投資の法人化によるメリットは大きく5つあります。

①法人税は所得税より節税効果がある

②法人は節税効果を得られる幅が広い

③短期売却で節税対策ができる

④金融機関からの融資が受けやすくなる

⑤相続税や贈与税対策ができる

それぞれについて詳しく解説していきます。

法人化のメリット①：法人税は所得税より節税効果がある

前述の「家賃収入における節税効果の違い」でもお伝えしたように、個人では累進課税制度によって所得税と住民税を合わせて最大55%となります。しかし、法人では、36%ほどの税金となるため、相対的に低くなります。

そのため法人化の最大のメリットは、収入に対する節税効果といえます。

法人化のメリット②：法人は節税効果を得られる幅が広い

法人は個人に比べて、節税対策の選択肢が幅広いということもメリットになります。

不動産投資を法人で行うことで、投資にかかる様々な出費を物件の管理のための経費として計上することができます。例えば、自宅や事務所の家賃や生命保険、交通費や自動車の購入費や維持費などが挙げられます。

また、法人化して家族や配偶者を役員とし、給与を役員報酬として経費計上できることも節税につながります。あなた本人や世帯全体にかかる所得税・住民税をコントロールすることができるからです。

法人化のメリット③：短期売却で節税対策ができる

前述の「不動産投資物件の売却における節税効果の違い」でもお伝えしたように、不動産投資物件を売却するときには、個人では所有期間によってかかる税金が変わりますが、法人では所有期間に関わらず税金が課せられます。

個人では5年以下所有した物件では、短期譲渡所得として所得税と住民税を合わせて39%がかかりますが、5年以上所有した物件では、長期譲渡所得として所得税と住民税を合わせて20％がかかります。

対して、不動産投資を法人化すると、所得の種類に関係なく全ての所得を合わせて税金を算出します。法人の税率は36％程度となります。

よって法人では、５年以下の短期売却では個人よりも課せられる税金が少なくなるため、節税効果が期待できます。

しかし、売却で利益を得ることを狙った短期間の売買は、不動産投資を始めたばかりの方にとっては有効な方法とは言えません。なぜなら、短期売買で利益を得るには豊富な知識や経験が必要となるからです。不動産投資で利益を生み出すには、すでに不動産投資で成功している先人に相談してみるとよいでしょう。

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法人化のメリット④：金融機関からの融資が受けやすくなる

個人よりも法人のほうが融資を受けやすく、融資上限額が大きいことがあります。なぜなら、一般的に法人は信用力が高く評価される傾向にあるからです。また、決算書を作成するために数値の管理がしっかりとできているため、信用力が高いです。

金融機関としては、決算書を見れば申請者の事業が軌道に乗っているか、経営状況が悪いのか判断しやすく、信用の基準にできます。そのため、法人化することで金融期間からの融資が受けやすくなることはメリットとなります。

法人化のメリット⑤：相続税や贈与税対策ができる

不動産投資を法人として行うことで、相続税や贈与税がかからないこともメリットです。

不動産投資を個人で行っている場合は、物件や家賃収入といった財産はあなた個人のものです。そのため、相続や贈与には相続税や贈与税が課せられてしまいます。しかし、法人化すれば物件や家賃収入といった財産は会社の資産となります。経営者が亡くなったとしても、会社の財産が新しい社長に個人的に相続されるということはありません。

会社が所有する資産を引き継ぐだけですので、相続税や贈与税の対象とはならないのです。そのため、法人化によってあなた個人の財産をできるだけ会社の資産とすることで相続税を減らすことができます。また、家族や配偶者を役員にし、不動産投資の収入を役員報酬とすることで贈与税をかけないようにすることができます。

不動産投資を法人化するデメリット

不動産投資の法人化には大きく４つのデメリットも存在します。

①法人設立には手続きに手間がかかる

②法人の維持にはコストがかかる

③長期所有物件の売却で節税効果がない

④投資ではなく副業とみなされることがある

それぞれについて詳しく解説していきます。

法人化のデメリット①：法人設立には手続きに手間がかかる

不動産投資を個人で行っていくときに、個人事業主として開業することができます。個人事業主として不動産投資を始めるには、税務署に開業届けを提出するだけで、記入する項目も10項目程度のため時間はかかりません。

しかし、不動産投資で法人を設立するには、様々な手続きが必要になります。例えば、書類や印鑑の作成、公証役場や法務局への書類の提出などです。そのため、法人化には最短でも1週間はかかるでしょう。初めて法人を設立するときは、書類の作成に時間がかかるだけではなく、複雑で面倒なため手間がかかってしまうということがデメリットになります。

また、法人の設立には資本金や手続きに費用がかかります。株式会社では25～30万円程度、合同会社でも10～15万円はかかってしまいますので、ある程度の初期費用を用意する必要があります。

法人化のデメリット②：法人の維持にはコストがかかる

不動産投資を法人化すると、初期費用だけではなく法人の維持にもお金がかかります。法人の税務処理や会計処理は複雑です。そのため、多くの方は税理士や会計士に依頼をして決算書の作成をしてもらいます。記帳代行や申告代行などを依頼して、顧問契約を結ぶ方も多いでしょう。顧問契約には、年間50～70万円ほど費用がかかりますので、法人には、個人よりも多くの維持費用が必要になります。

法人化のデメリット③：長期所有物件の売却で節税効果がない

また、法人化のメリットとして、「短期売却で節税対策ができる」とお伝えしましたが、物件の所有期間が5年を超えていると長期譲渡として20%の税金がかかります。法人の税率は36%程度のため、個人と比べ法人のほうが税率は上がってしまいます。

不動産投資を法人にするべきかどうかは、投資物件の出口戦略に合わせて考えていきましょう。

法人化のデメリット④：投資ではなく副業とみなされることがある

不動産投資の法人化では、不動産投資が「投資」ではなく「副業」とみなされる可能性があります。個人で物件を所有していると投資の範囲内とみなされますが、法人としてあなたが会社の代表となってしまうと副業とみなされる可能性が高くなります。

本業でサラリーマンとして働いているのであれば、その会社の副業規則違反になってしまうこともあるため注意してください。また、本業が公務員であれば、副業は法律で禁止されているため、法人化はやめておきましょう。

副業とならないための対策としては、配偶者を法人の代表にしておくことがおすすめです。

不動産投資を法人で行う注意点

不動産投資を法人として行っていくには、上記のメリットやデメリットの他にも注意しておかなければならないことがあります。

注意点は２つあり、どちらも役員報酬に関わることです。それぞれ確認していきましょう。

法人の注意点①：役員報酬に税金がかかる

不動産投資を法人として行うと、収入は会社のものとなります。そのため、あなた自身や配偶者、家族にお金を渡すには役員報酬という形になります。当然ながら、役員報酬にも個人の所得税がかかります。あなた自身の収入を増やすためには、役員報酬の金額を上げる必要がありますが、それに伴って税金も増えていくので注意してください。

また、法人には法人税もかかるため、会社からあなたにお金を渡そうとすると、所得税と法人税の両方がかかります。節税対策として法人で不動産投資を行っていくには、役員報酬よりも経費で節税していくほうが得策です。

法人は個人よりも経費として認められる範囲が広いため、不動産投資にかかる費用を経費とすることで節税対策をしていきましょう。

法人の注意点②：役員報酬が変更しづらい

不動産投資を役員として行い、役員報酬を受け取る場合はもう１つ注意しなければならないことがあります。それは、役員報酬は年に1回だけしか改定できないため、金額を変更しづらいということです。あなた自身や配偶者、家族を役員としているときに、役員報酬が少なすぎると思っても次の年まで変更できません。

正確には金額を増やすこともできますが、利益操作とみなされるため、増額は費用として認められず節税のための経費とはなりません。

しかし、減額することは可能です。役員報酬を増やすと税金が増えてしまい、役員報酬が低すぎるとあなたの収入として自由に使えるお金が減ってしまいます。役員報酬は金額の設定が難しいため、すでに不動産投資で成功している先人に相談してみるとよいでしょう。

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不動産投資で法人化を考えるタイミング

不動産投資の法人化はいつがよいのでしょうか。タイミングは大きく２つあります。不動産投資を始めるために物件を購入するときと、不動産投資を継続して収入が900万円を超えるときです。それぞれのタイミングについて解説していきます。

法人化のタイミング①：不動産投資を始めるとき

不動産投資を法人化するのにおすすめのタイミングの1つは不動産投資を始めるとき、つまり、物件を購入するときです。不動産投資を法人化しようとすると、それまで個人で投資していた物件を法人へ移行するための費用がかかります。

例えば、個人名義の不動産の登記を法人名義に変更しますので、「不動産所得税」や「登記にかかる費用」が発生してしまうのです。これらの費用は個人で物件を購入するときと、名義変更のときで2回かかるため、購入後二法人化すると無駄なお金となってしまいます。

そのため、不動産投資の規模が大きい場合は始めから法人化するのがよいでしょう。しかし、個人よりも法人のほうがメリットが大きいと判断した場合とするのが賢明です。また、不動産投資を始める前に法人化すると、法人としての事業実績がないため、融資の審査が厳しくなり、ローン金利が割高になってしまう可能性もあります。本当に法人化してあなたの収入が増えるのかしっかり検討してください。

法人化のタイミング②：収入が900万円を超えるとき

不動産投資を法人化するもう１つのおすすめのタイミングは、収入が900万円を超えるときです。

先ほど、不動産投資を始めるときに法人化することがおすすめだとお伝えしましたが、サラリーマンとして働く方は、始めから法人化はハードルが高いと考える方も多いと思います。個人から法人へ物件を移行するには費用がかかってしまいますが、不動産投資を始めたばかりで利益が少ないうちは、個人として所得税を支払うというのもよいでしょう。

また、法人の設立にはデメリットでお伝えしたように手間と時間、維持費用がかかりますので、ある程度の経験を積んで、収入が増えてから法人化を検討してみてはいかがでしょうか。

では、ある程度の経験と収入とはどのくらいなのでしょうか。それは、収入が900万円を超えるときです。前述の「家賃収入における節税効果の違い」にもあるように、個人の所得税は累進課税となり、収入が多いほど税率が高くなります。

それに対して、法人では累進課税が適用されず、固定で23%程度の税金が課せられます。

収入が900万円までは税率が23%となり、法人のほうが税率は高くなりますが、収入が900万円を超えると税率が33%となり、法人のほうが税率は低くなります。そのため、収入が900万円を超えるときに、法人化を検討してみるとよいでしょう。

また、この収入が900万円というのは、本業のサラリーマンとしての収入を含めて計算する必要があります。もともと本業での収入が900万円を超えている方は、不動産投資を始める段階から法人化したほうが節税効果につながります。

しかし、ここで注意しなければならないことは、収入が900万円超えるタイミングで法人化をすることは1つの目安にすぎないということです。法人化のタイミングは、本業との兼ね合いや今後の投資目標によっても変わるため、法人化の前にしっかりと投資計画を立てておきましょう。