不動産投資はコネが大事！失敗リスクを減らして投資を有利に進めよう

これから不動産投資をしてみようという人がまず身につけなければならないことは、「知識」「計画性」「人脈（コネ）」。大きく分けてこの3つです。

 

不動産投資はリスクがありますが、うまくいけば長期的に安定して所得を得られる投資法です。

 

不動産投資は2012年、東京オリンピック開催が決定した後に流行して、一般化しました。

 

この約10年のあいだに成功した人もいれば、失敗して自己破産に追い込まれたケースもあります。

 

これから不動産投資を始めるあなたが失敗を回避して成功率をあげるにはどうするべきか。

 

それは、不動産投資についてよく勉強し、失敗事例を教訓とすること。

 

不動産業者の質を見抜く目としっかりした計画性を身につけ、さらには人脈を築くことです。

 

不動産業者に勧められたこの物件、あなたならどう判断しますか？

まずは、あなたの不動産投資学習レベルをチェックしてみましょう。まずはこちらの文章をお読みください。

 

Aさんは不動産投資に興味がある30代会社員です。不動産投資のノウハウやトラブル事例をインターネットで読み漁り、独学していました。ある日、大手不動産業者の投資物件をインターネットで見つけ、気になったAさんは、その不動産業者に思い切って連絡しました。後日不動産業者を訪れると、目当ての物件は売れてしまったとのことでしたが、もっといい情報があると言って、別の物件をいくつか提案されました。説明を聞くうちに、自分も不動産投資をうまくやれる気がしてきました。そして、次の３件のうち、どれかを購入しようと検討を始めたところです。

 

物件A：関東圏東横線主要駅、徒歩10分圏内の中古ワンルーム。賃貸保証付き。

…物件価格1000万。将来的に1つずつ買い足して規模を拡大していく考え。

 

物件B：地方主要駅、利回りのいい中古20年の木造アパート一棟買い。

…利回りの良さを重視。6部屋3000万円。

 

物件C：中古区分マンション（融資が引きやすい）

…物件価格が高いため、それほど具体的に検討していない。

 

さて、ここで質問です。Aさんはどの物件を購入するべきでしょうか。また、投資に成功する可能性はどれくらいあるでしょうか。あなたはどう判断しますか？

＜解説＞

物件A→おすすめしない。

融資を受けて物件を購入するなら、運営はかなり厳しくなる可能性が高いです。

 

家賃保証を当てにすると、思わぬところで落とし穴にはまります。

 

家賃保証は、相場の家賃の8～９割程度。「９割保証なら許容範囲かな」。こう思った方は、要注意です。

 

この場合の相場とは、地域の家賃相場ではなく、保証する業者の相場を指します。

 

仮にその地域の家賃相場が９万円だとしても、保証する業者の相場が７万円なら63,000円しか保証されません。

 

悪質な業者ならば、あなたから63,000円で借り上げて9万円で貸し出し、差額を業者の利益にします。

 

この差額があなたの手元に入ることはありません。

 

また、状況によっては保証家賃の金額が変更になる可能性もあります。

 

当初保証されていた金額から大幅に減額されれば、毎月の収入が激減し、場合によってはローンを返済できなくなることもあるでしょう。

 

不動産投資で長期的に安定した収益を得るためには、賃貸の需要が高いエリアの物件に投資することです。

 

業者が空室を保証してくれるといっても空室リスクがなくなるわけではありません。

 

築年数が浅いうちは不動産業者も空室リスクを負担していられますが、築年数が進むと、その空室リスクは保証家賃の減額という形でオーナーに跳ね返ってきます。

 

賃貸需要が高いエリアの物件ならば、この家賃保証契約を結ぶ必要はなく、その分収益性がよくなります。

 

Aさんの場合、人気の東横線といっても「自由が丘駅徒歩5分」「代官山駅徒歩5分」といった物件なら、間違いなく入居者は途切れないでしょう。

 

しかし、そういう物件は価格が高いので利回りはかなり低くなります。

 

ここでは、Aさんが自己資金をどれだけ用意できるかで判断が変わってきます。

 

物件B→オススメしないが経営手腕によってはうまくいく。

投資効率を考えると、アパート一棟買いは区分所有よりも大きい利益をのぞめます。

 

将来は家賃収入だけで生計を立てるのが目標ならば、区分所有だと収入が少なく実現は厳しいでしょう。

 

もし区分所有で生計を立てようと思ったら、複数所有しなければなりませんが、手間も費用もかさみます。

 

一棟買いと区分所有のキャッシュフローを比較した場合は、一棟買いの方が利回りが高くなる傾向にあり、毎月のキャッシュフローがプラスになりやすくなります。

 

部屋が複数あれば、一室が空室になったとしても他でカバーできます。

 

ただし、なかには家賃滞納をする人や近隣トラブルを起こす人が出てくるリスクをはらみます。

 

一棟買いは融資の金額が大きいので、この事業を一度始めたら引くに引けなくなるうえ、失敗すると家計に大きな影響がでます。

 

家賃需要、家賃設定、リフォーム費用、管理会社選定など、対策すべき点が多いことを覚悟しなければなりません。

 

Aさんの場合、その都市の人口が今後も確実に増えるのならば、うまくいく可能性はあります。

 

少子高齢化が進む中、郊外の小規模な市町村は人口減少の可能性があります。

 

30万～50万世帯の都市を選べば、空室リスクを低く抑えられるでしょう。

 

築20年の築古物件は、前のオーナーが自分の運用を終えて売りに出された物件です。

 

リフォームやメンテナンスなど不要な支出が多く、年々お金がかかるうえに家賃は下がっていくので、将来的に収入は減っていきます。

 

また、築古物件は融資がつかない場合がありますので、自己資金（現金）が用意できるかどうかがポイントとなります。

 

賃貸アパートを運用するならば、売却しやすい物件を選ぶことも大事なポイントです。

 

一棟買いのアパート経営をするならば、現金で安く購入する。自分もその物件に住んで管理までやる。

 

これくらいの覚悟をした上で、将来売却しやすい良い物件に巡り会えるまで、自己資金を貯めて待ったほうが懸命です。

 

物件C→やり方によってはうまくいく。

中古区分マンション投資は、やり方によってはうまくいく可能性があります。

 

大きく儲けは出ませんが、手堅くやれば破綻リスクは低めといえます。

 

この場合、立地や物件をしっかりと見定めて選ばなければなりません。

 

不動産投資の最も基本的なことは、賃貸需要が高いところ、つまり人が集まっているところを狙うことです。

 

最新（2020年）の国勢調査によると、日本の人口は1億2565万人で、前回調査（5年前）から1.1％減少しています。

 

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した推計によれば、日本の人口は2030年以降に全都道府県で総人口が減少し、2045年には、東京都を除いたすべての道府県で2015年（前回国勢調査の数字）を下回るとしています。

 

ここで注目したいのは「東京を除いた」という表現です。

 

人口減少の一途をたどる状況においても、唯一、ヒト・モノ・お金・情報が集まる経済の中心地。それが東京です。

 

東京には日本の全人口の1割を超える1,380万人が生活し、都内総生産額（107兆円）は全国の約2割を占めます（2019年）。

 

東京の経済規模は主要国の国内総生産と比較するとメキシコに次いで16位で、オランダを上回っています。東京は一国に匹敵する巨大な経済圏なのです。

（https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/02/24/04.html）

 

大企業の本社機能もいまだ東京に集中しており、就業面を考えると企業・求職者双方にとって東京に集まることには利点があります。

 

また、東京は土地の利用価値が高く、古い物件でも比較的高い家賃がつきます。築年数が古くなるごとに家賃が下がるのは通常のことですが、東京の物件は築20年を過ぎると下げ止まり、家賃が安定する傾向があります。

 

大阪や名古屋ではこうはいきません。築25～30年くらいまで家賃は下がり続けます。東京の物件は他に比べて家賃の下落幅が小さいのです。

 

これらの理由から、Aさんの場合、物件A、B、Cの中ではCの物件、特に東京の中古区分マンションに投資するのが手堅いと言って良いでしょう。

ここで注意しておきたいのは、融資額が大きくなると利回りが低くなり失敗するリスクが高まるということです。

 

不動産投資は自己資金がいくらかによって成功率は変わってきます。

 

資金「ゼロ」からでも不動産投資を始めることは可能ですが、その場合はキャッシュフロー計画をしっかり練っておかなければなりません。

 

Aさんのケースを例に物件選びの判断ポイントをいくつか解説しました。ここでの判断はほんの一例です。

 

実は、不動産投資に「これが正解」というものは存在しません。年齢、収入、資産状況、将来の目標などは人によってさまざまです。

 

その人の物件選びの正解は、その人のライフプランに合ったもの、ということになります。

 

たとえば、「年金程度の収入が老後も安定的に入ればいい」という人と「ガッツリ不労所得を得てセミリタイアしたい」という人、「実家暮らしの人」と「一人暮らしの人」などでは、選ぶ物件も投資戦略も全く違ってくるのです。

 

不動産投資をするならば、「勉強」「計画性」「人脈（コネ）」が必要

不動産投資に失敗する人の共通点は、勉強不足、計画不足、人脈不足だということです。

 

不動産業者に勧められるままに買った物件が利益を生まないクズ物件だった。いざ投資を始めたら思わぬ出費がかさんで赤字になった。売却損が大きくて売りたくても売れない。買い増ししようにも融資が下りない。例を挙げたらきりがありません。

 

勉強不足

不動産投資に必要なノウハウや知識は、インターネットでも簡単に得られます。

 

ローンの借り方、物件の選び方、悪質な不動産業者の見分け方や失敗事例の分析など、数々の情報をタダで入手できます。

 

独学する姿勢自体は悪いことではありません。

 

問題は、これらを片端から読んで、「分かった気になる」ことです。

 

成功者の言うとおりにやれば成功する、失敗談を読んで同じ轍を踏まなければ大丈夫。そう思ってしまうことが危険なのです。

 

不動産投資は数百万、数千万、場合によっては億という高額を動かす投資です。

 

それにもかかわらず、ろくな勉強もせずに投資を始めたところで成功するはずがありません。

 

インターネットから集めた情報を鵜呑みにするのは、見ず知らずの他人の頭を借りているだけで、自分の頭では考えていません。

 

自分の頭で考えてない人は、いざ投資の現場に立ったとき、簡単に騙されます。

 

独学には限界があります。おすすめは、その道のプロや成功者に直接教わること。

 

彼らの豊富な知識や実体験に基づく話には血が通っていて、リアルです。

 

成功の鍵は何か。失敗の教訓は？成功者のマインドを感じ取ることもできるでしょう。

 

インターネットからは得られない貴重な教えを受けることができるはずです。

 

計画性不足

不動産投資は、しっかり勉強するだけでなく、十分な計画性を持って取り組むことが大切です。

 

ここでいう計画性とは主に、資金、予算、キャッシュフローなどを指します。リスクに備え、先を見越して準備することが必要です。

 

不動産投資用の資金を蓄える

月々の融資返済額はキャッシュフローに影響します。不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法は次のとおりです。

 

キャッシュフロー＝家賃収入−（ローン返済額＋運営経費＋税金）

 

このように、借り入れをして不動産投資を始める場合、返済額が少ない方がキャッシュフローは良くなります。

 

自己資金0円でも満額融資を受ければ不動産投資はできますが、あらかじめ投資資金を用意すれば、その後の運営が有利になるでしょう。

 

予算を決めておく

「あなたなら〇〇万円まで融資できますよ」「この物件なら利回り○○％はかたいので、返済は十分可能です」などと不動産業者の話を鵜呑みにして、身の丈に合わない額の融資を契約してしまうケースがあります。

 

有名な「スルガ銀行の不正融資問題」では、不動産業者と銀行が結託して書類を改ざんし、返済能力を超えた融資額の審査を次々と通しました。

 

この裁判はいまだに決着していません。

 

また、物件の価格が予算オーバーで、購入後の運転資金まで物件の購入資金に充ててしまい、突然の修繕など突発的な支出に対応できなくなった、というケースもあります。

 

家賃収入は使いきらない

安定した家賃収入を手にすると、気が大きくなってついパーッと使ってしまいたくなりますね。

 

あるいは、次の投資物件をすぐに買い増ししようと考える人もいるでしょう。

 

でも、ここで気持ちを引き締めておかないと後で困ることになるかもしれません。

 

不動産投資にかかる費用は購入費だけではありません。税金や修繕費、定期的なメンテナンスなど、長期的にかかる費用があります。

 

これを見越したキャッシュフローを計算し、計画的にお金を残しておきましょう。必要なときにお金が無いと慌てることのないように。

 

計画の立て方は、環境、資産、投資状況、投資スタイルなどによって人それぞれ違います。

 

インターネットや本から学んだことは、必ずしもあなたに合った方法とは限りません。

 

投資初心者の方は信頼できるメンターを探してアドバイスを受けると良いでしょう。

 

人脈不足

不動産投資では、広い人脈を持っているかどうかが成功・失敗を分ける鍵といえます。

 

不動産投資で資産を拡大している人は、たいてい何かしらの人脈（コネ）を持っています。

 

それによって物件紹介に有利だったり、好条件で融資を受けることができています。

 

では、コネを持っていない投資初心者はどうしたら良いのでしょうか。

 

それは、コネを持つ不動産業者を探して懇意にすることです。

 

良い業者が見つかるまで何件も訪ねてみるというのもひとつの方法ですが、会社勤めの人などは難しいかもしれません。

 

そこで重要になるのが、やはり「人脈づくり」です。

 

不動産投資を有利に進める人脈（コネ）作りの方法

不動産投資では、オーナー仲間をつくることによって良い業者の情報を教えてもらえたり、紹介してもらえたりします。

 

不動産投資をしている人は、「本当に良い物件は一般公開されていない」と口を揃えて言います。

 

良い情報を得るには良い情報が集まるところに行き、人脈を作る必要があるのです。

 

インターネットで「不動産投資サークル」「不動産投資勉強会」と検索すれば、数多くのコミュニティを探すことができます。

これらに参加して不動産投資の仲間をつくることで、有益な情報がたくさん入ってくるようになるでしょう。

 

なかには複数の物件をすでに持っていて、家賃収入が年間数百万円、数千万円、という人もいます。

 

成功している人から直接話を聞けたり、人脈を紹介してもらえるようになれば、不動産投資の初心者でもかなり有利に投資を進められるでしょう。

 

ファイナンシャル・プランナーへ相談してみるのもおすすめです。

 

この場合は、どこの金融機関にも属さない独立系のファイナンシャル・プランナーを選ぶことです。

 

金融機関に属していないため、中立的な立場でその顧客に最適だと思える商品を提案してくれます。

 

独立系かどうかの見極めは、特定の金融機関に属しているかどうかで判断します。

 

ファイナンシャル・プランナーは家計や保険、資産運用など守備範囲が広いので、税理士や弁護士、不動産コンサルタントなど、各分野の専門家と精通していることがほとんどです。

 

中立的な立場で活動しているファイナンシャル・プランナーであれば、相談者の利益を尊重する業者と提携していることがほとんどなので、信頼できる業者を紹介してもらえます。

 

さらに、信頼のおける業者と仲良くなることで、不動産業者が情報を一般に公開する前に、先に情報を教えてもらえる可能性も高くなるでしょう。

 

仕事でも人生でも、トライアンドエラーを繰り返すことによって経験値が上がっていくものです。

 

しかし、不動産投資は動く金額が大きいため、エラーを繰り返すわけにはいきません。

 

不動産投資はコネがなくても始めることはできますが、良いコネがあったほうが失敗リスクを減らして有利に投資を進められます。

 

人は、良い関係を築けている人には「良くしてあげよう」と思うもの。

 

良いコネを作るには、コミュニケーション力も大事になってきます。

 

不動産投資は長期間に渡る投資です。

 

その間には、空室問題や思わぬトラブルに見舞われることもあるかもしれません。

 

そんなときも、不動産や銀行、管理会社の担当者と良い関係を築けていれば、最善の方法を考えて助けてくれるでしょう。

 

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