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中古マンション投資で地方は危険!東京23区内で投資すべき理由やおすすめエリアを紹介

2021.06.09 576
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中古マンション投資で地方は危険!東京23区内で投資すべき理由やおすすめエリアを紹介

不動産投資で「地方の物件は利回りが高い」や「初期費用が都市圏の物件に比べかからない」などの言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

 

しかし、地方物件には利回りや初期費用の安さに騙されてはいけない大きな落とし穴やリスクが多く潜んでいます。

 

今回は、地方の物件に投資する危険性や、地方物件に投資する代わりに東京23区の中古マンションをターゲットにして投資すべき理由もお伝えしていきます。

 

地方の中古マンションがおすすめできない理由

まず、地方の中古マンションに投資することがなぜおすすめできないのか、その投資の危険性などを踏まえて紹介します。

 

地方ではグランドデザインが破綻

地方では、高齢化が進んでいる地域も多くあります。

 

そういった地域では自治体をあげて、若い世代のUIターンの支援に積極的なところもありますが、財政が逼迫し交通網も制限されるところも少なくありません。

 

車社会で高齢化が進むと、バスの停留所や駅周辺以外の商業施設は撤退を余儀なくされ、地方のマンションやアパートの新築時のグランドデザインが破綻し、それが資産価値の低下にも直結します。

 

出口戦略を取ることが難しい

賃貸経営に失敗した先のことも、経営を始める前に考えなくてはなりません。

 

賃貸住宅の場合、最悪物件を売って借金を返済することができますが、賃貸需要の低い地方のマンションでは、物件を売りたくても売れない状況に陥る可能性もあります。

 

地方の中古マンションは所有するだけでも管理費などで赤字が出る上に、手放すことも難しいとなると残された道は破産のみです。

 

地方の物件は東京23区などの都市圏の物件に比べて圧倒的に需要が少ないので、出口戦略を立てることが難しいという事情も投資前にはよく理解しておきましょう。

 

投資用に購入したマンションの売却のタイミングが掴めない、分からない方は以下の記事をご覧ください。

 

融資を受けにくい

「大都市に住みながら、地方の中古マンションに投資を行いたい」と考えている方も多いでしょう。

 

しかし金融機関の中には、支店から近距離に申請者の居住地か勤務地、投資対象物件がないと融資してくれないこともよくある話です。

 

結局、地方の中古マンションを買うのはその地方に住む人だけになってしまい、競争率が下がり物件の価格も安くなっているのです。

 

人口が少ないエリアや減少しているエリアは空室リスクが大きい

中古マンション投資において「エリア選び」や「安定的に収益を上げる」難易度は、東京23区の物件より地方都市の方が高いといえるでしょう。

 

投資する物件のエリアを選ぶ際には、満室稼働できるかどうかを現在の賃貸需要だけではなく長期的な需要を読んで判断する必要があるからです。

 

最新の「賃貸住宅市場レポート」によれば、東京都全域の空室率が13.35%のところ、神奈川県17.04%、埼玉県15.68%、千葉県15.48%、愛知県15.30%、静岡県23.62%といずれも東京都より高くなっています。

 

一方、大阪9.20%、京都12.83%、兵庫県12.59%、福岡県10.22%と東京より空室率が低い値となっている地域もあります。

 

しかしながら、地方都市は人口減少が続いているエリアも多いので、たとえ現状は満室稼働していても、将来的に近隣の学校施設の閉校や労働需要がある工場、商業施設の閉鎖などによって一気に周辺人口が少なくなることも考えられます。

 

駅から離れている地方の中古マンションは特にリスクが高いといえるでしょう。

 

家賃保証には大きな家賃下落のリスク

一般的に、地方のマンションでもよく用いられる「家賃保証」にはおよそ2年ごとに家賃の見直しがあります。

 

それによって家賃が大きく下がる可能性があり、そうなると当初予定していた家賃が入らなくなります。

 

ハウスメーカーに建築してもらう場合、「家賃保証」付きの場合も少なくありません。

 

ハウスメーカーは保証家賃が下がらない前提でシミュレーションを立ててきますので、家賃を保証する契約書があっても地方のマンションに投資する場合、決して安心できるものではないことを認識しておく必要があるでしょう。

 

将来的な展望を見ても、少子高齢化が進み、地方の物件の需要は低下していくことが続きます。

 

また、上記のような危険性もはらんでいることを考えると、地方のマンションなどの物件に投資すべきではないのです。

 

東京23区の中古マンション投資がおすすめできる理由

地方の不動産投資の危険性について紹介したところで、なぜ、地方の中古マンション投資より東京23区の中古マンション投資がおすすめできるのか、その理由について紹介していきます。

 

安定的に収益が得られる

不動産投資は、購入する物件や投資スタイル次第で安定した収益を得ることができます。

 

例えば、投資用の中古マンションを東京23区に購入した場合は、毎月定期的な家賃収入があります。

 

また、投資用に購入した土地を時間貸し駐車場や月極駐車場にした場合も同様です。

 

賃貸マンションの家賃収入は、貸室の入居率が大きく影響してきますが、管理会社と相談して客付け(入居者を見つける)対策をとることや、東京23区の住環境の良さで入居率が改善し、地方の中古マンションより安定した家賃収入になります。

 

特に管理会社は、賃貸マンションの運用管理の実績を基に賃料査定を行っているところも多く、東京23区の中古マンションならばある程度の家賃収入予測を付けることができます。

 

現物、現地を確認できる

図面やモデルルームなどを参考に購入を決める新築マンションに対して、中古マンションは実際の建物を現地で見ることができます。

 

外壁の老朽化具合や建物のエントランス・植栽が適切に管理されているか、ゴミ捨て場が汚れていないかなど、マンションの運営状態は現地に赴いて外側から見るだけでも得られる情報があります。

 

よく「マンションは管理で買え」と言われますが、管理の良し悪しはそのマンションの歴史そのものです。

 

マンションのこれまでの修繕履歴や現在の修繕積立金の額、今後の修繕予定がどのように計画されているかを知ることで、そのマンションを買うべきかどうかの重要な判断材料が得られることになります。

 

新築マンションより価格が安い

新築マンションを購入した時点で価値が2割下がってしまうと言われています。

 

その分値下がりしても築20年で下げ止まり横ばいになると言われています。

 

東京23区のような人気のエリアや地域では、中古マンションでも地方のように大幅に価値が下落することはないため、非常に投資しやすいといえます。

 

住宅の場合、年月が経過するともに住宅の価値は下がっているイメージでしたが、常にマンション管理会社に修繕積立をしているマンションは、定期的に外壁の掃除を行ってくれるので古くなったイメージがあまりありません。

 

価格がリーズナブルな分、生活しやすいエリアを選ぶことや間取りを増やした物件を選ぶことが可能です。

 

資産価値の落ちにくい東京23区の中古マンションの条件

東京23区で中古マンションに投資する際、重要視したいのがその不動産の持つ資産価値です。

 

この資産価値が高いほど安定した利回りを保ち、不動産投資で失敗しづらくなりますが、資産価値が落ちにくい東京23区の中古マンションの条件について紹介していきます。

 

建物自体と街全体の居住快適性

居住快適性は、建物自体の快適性街全体の快適性の大きく2つに分けられます。

 

建物自体の居住性とは、例えば中古マンションであれば長期修繕計画が導入されていて管理がしっかりしている、エレベーターやエントランスなど共有部分のメンテナンスが定期的に行われている、といったことが挙げられます。

 

街全体の居住性とは、交通アクセスや商業施設などの生活利便施設に加え、街の治安や安全性、緑の豊富さといったものが加味されます。

 

生活の利便性では、学校・病院・公園といった施設が近くにあることが重要であるとお話しました。

 

しかし、街の居住性とは、緑豊かな公園など景観・環境の良さを感じさせるものが近くにあることです。

 

また、例えばおしゃれなレストランや、老舗の和菓子屋、有名なケーキ屋、品ぞろえのよいリーズナブルなスーパーなど、風格や風情を持った店舗があればより環境居住性が高まり、街としての価値も高まっていくことでしょう。

 

自然災害はもちろん犯罪率の低い安全な立地

安全性も資産価値を高めるポイントの1つです。

 

安全性は自然災害に対するもの、そして犯罪に対するものの2つがあります。

 

自然災害に関しては、地震や台風の影響を受けにくい立地であることが重要です。

 

近年は、ゲリラ豪雨や台風といった水害が多いため、高台が望ましいでしょう。

 

さらに地盤がしっかりした地域であることは、資産価値を高めるうえでは欠かせない条件です。

 

建物自体の耐震性に加え、避難場所が近くにあることも災害に対する備えとして安心感につながります。

 

犯罪に対しては、基本的にどういった場所であっても「犯罪が絶対に起きない」とは言い切れません。

 

そのため対応は難しいですが、最低限、建物にはオートロック(できればダブルオートロック)、24時間のセキュリティ体制といった防犯設備が整っていることが必要です。

 

ほかにはない将来性

不動産は将来性で選ぶことが重要です。

 

おさえておきたいポイントは、(新線・新駅・再開発)の3つが当てはまる場所を選ぶことです。

 

その理由は、そこに資金が集まっている=資産性を高めるということを目的としているからです。

 

また資産価値も落ちにくいでしょう。

 

ここまでご紹介したポイントをおさえている中古マンションならば、東京23区内で比較的資産価値の落ちにくい立地や物件であるといえます。

 

東京23区の中古マンション投資でおすすめエリア

最後に東京23区の中古マンション投資でおすすめエリアはどこなのかを紹介していきます。

 

渋谷区渋谷エリア

渋谷区渋谷エリアは、渋谷ヒカリエの建設を皮切りに再開発が進む渋谷駅周辺から表参道方面、青山学院がある辺りまでの地域を指します。

 

渋谷駅周辺というとデパートや大型商業施設が集まっており、若者に人気の街です。

 

駅から少し離れると松濤など高級住宅街もあり、政治家や文化人たちの住まいが多く点在しています。

 

百貨店、大型商業施設、高級スーパー、飲食店、病院、銀行といった施設も充実していて生活利便性において問題はありません。

 

昔ながらの住宅地も多く、上述した教育・文化施設もあることから、「街全体の居住快適性」の高いエリアであるため、中古マンション投資にはおすすめです。

 

新宿区西新宿エリア

東京23区内で、渋谷区渋谷と並んで中古マンション投資でおすすめのエリアは新宿区西新宿です。

 

このエリアは新宿副都心として高層ビルが立ち並ぶ地域で、どちらかというとオフィス街のイメージが強いのではないでしょうか。

 

高層ビル群のある西新宿エリアは、都庁を中心に南側は新国立劇場や東京オペラシティのある初台、北側は中野坂上の近くまで続きます。

 

範囲が広いため、西新宿全体としてみれば新宿駅周辺の繁華街、高層ビル群といった都会的な景観だけではなく、新宿中央公園や神田川があるなどさまざまな表情を持っています。

 

初台や中野坂上周辺までいけば住宅地も広がり、働くだけの場所ではなく住むうえでも便利な街といえます。

 

現在、西新宿エリアでは、新国立劇場周辺の「西新宿三丁目西地区」と中野坂上に近い「西新宿五丁目の北・中央北・中央南地区」で再開発が進んでいて、それぞれ高層マンションの建設が始まっています。

 

この西新宿エリアがおすすめの理由は、中古マンションの価格が下がっていない点です。

 

中古マンションの価格が大きく変化していないということは、そのエリアの人気があり資産価値が高いということの証明です。

 

住居用として、また投資用としてマンションを購入するのに適した魅力的なエリアといえるでしょう。

 

まとめ

ここまで不動産投資で地方の物件に投資する危険性や、東京23区の中古マンションに投資すべき理由をお伝えしてきました。

 

不動産投資にはリスクがつきものです。そのリスクは日々変動していきます。予測できるリスクもあれば、予測ができないリスクもあるのが現状です。

 

今回紹介したように地方の物件に投資する場合、少子高齢化による需要の低下やそれに伴った物件の周辺環境の悪化、家賃下落のリスクや融資の受けにくさなど様々なリスクがあります。

 

このようなリスクは様々な統計から今後も悪化し続けると考えられる「予測できる」リスクです。

 

明らかに悪化する、または将来の見通しが暗い不動産投資に「利回りが良い」や「初期投資が少ない」という理由だけで地方の物件に投資するのは危険です。

 

このリスクを避けるため東京23区内の、そして新築に比べ投資額が少なく建物の状況や入居者の管理がしやすい中古マンションに投資すべきなのです。

 

もちろん、今回紹介した理由だけで不動産投資のターゲットを定めるのではなく、皆さん自身の資産状況や不動産投資に対する知識を深めて、より自分に合った投資スタイルを見つけることが大切です。

 

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