不動産投資ではキャピタルゲインとインカムゲインはどちらが得？メリット・デメリットなどを徹底解説

2020.05.02 786

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不動産投資ではキャピタルゲインとインカムゲインはどちらが得？メリット・デメリットなどを徹底解説

不動産投資を行う場合に、投資で得られる利益としては、キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（家賃収入）の２種類が挙げられます。今回は、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらが不動産投資においては得なのか、メリット・デメリットなども含めて徹底的に解説します。

不動産投資のキャピタルゲインとは？

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産が値上がりしたときに、物件を売却することで得られる利益（売却益）のことを意味しています。

たとえば、1500万円で購入した不動産投資用物件が、2,000万円の価値になったときに売却することにより、500万円のキャピタルゲインを得ることができるのです。

ただし、キャピタルゲインを得る場合には、売却して利益を得た時点で、利益は確定してしまいます。そのため、その不動産投資用物件における投資は、その時点で完了となりますので、その点は留意する必要があるでしょう。

不動産投資のインカムゲインとは？

不動産投資におけるインカムゲインとは、マンションやアパートなどの不動産投資用物件を人に貸すことによって得られる利益のことを意味しています。

たとえば、1,000万円で購入した不動産投資用物件を賃貸し、年間で100万円の家賃を得られるとすると、20年にわたって貸し続け、空室が一度も出なければ、合計2,000万円のインカムゲインを得ることができるという計算になります。

このように、家賃収入を表すインカムゲインは、不動産投資用物件を購入した投資費用の回収に貢献する重要な収益源だといえるでしょう。

なお、家賃収入で得られるインカムゲインにより、投資の元本を無事に回収できた場合には、その後も入居者が途切れずに家賃が入り続ける限り、その家賃が安定的な収益となり、資産形成を続けることが可能となります。

なお、不動産投資用物件を購入するために、銀行などの金融機関で不動産投資ローンを借り入れた場合でも、その返済に入居者が支払う家賃収入のインカムゲインでまかない、自己資金による投資も加えて、早期に自分自身の資産を作り上げていく「複利」と呼ばれる資産形成の方法をとることも可能です。

不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインの違いとは

ここまでご説明したとおり、不動産投資におけるキャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（家賃収入）には、それぞれ異なる役割や特徴があることがお分かりいただけたかと思います。

なお、不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの違いについては、特に不動産投資の税率の面で、大きな違いがみられます。税率の違いは、具体的には以下のとおりとなっています。

- 不動産投資のキャピタルゲインに発生する税率：短期41.1%・長期22.1%

- 不動産投資のインカムゲインで発生する個人の所得税率：5～40%

インカムゲインについては保有期間が特に定められていないものの、キャピタルゲインには不動産の保有期間と呼ばれる期間が定められており、不動産を所有して6回目の1月1日（正月）を迎えると長期保有となり、まだ迎えていない場合には短期保有と分類される仕組みになっています。

不動産投資のキャピタルゲインの対象となるものとは

先ほどもお伝えしたとおり、不動産投資では、毎月の安定収入が見込める家賃収入についてはインカムゲインに分類され、一方、不動産を売買して得た利益についてはキャピタルゲインに分類されます。

土地転がしや、空中族などと呼ばれる不動産投資用物件を売り抜くことで商売をしている人達は、基本的に、不動産によるキャピタルゲインで利益を得ていることになります。

しかしながら、数あるキャピタルゲインの対象となる投資商品の中でも、不動産投資用物件の売買については、一度に動く金額が非常に大きいため、必然的に、キャピタルゲインの利益額も大きくなりますが、その分、リスクも覚悟する必要があります。

そのため、不動産投資のキャピタルゲインを目当てとした運用は、ハイリスク・ハイリターンな一面も持っていることを意識しておかなければならないでしょう。

不動産投資のインカムゲインの対象となるものとは

不動産投資のインカムゲインの対象となるものは、ずばり家賃収入です。

不動産投資を行う上で、家賃収入を得ることはもっとも重要なことであると言えるでしょう。なぜならば、家賃収入が得られなければ、不動産投資用物件からは利益はまったく生まれないからです。

そのため、不動産投資を行うオーナーは、家賃収入を得るための入居者を募集し、空室になることがないように、常に魅力的な価値をマンションやアパートなどの不動産投資用物件に与える必要があります。

不動産投資用物件は、年月が経つごとに、経年劣化がみられます。そして、周りの競合の物件にも、新築物件やリフォーム物件などが現れて、入居者をめぐる価値競争が行われることになるため、不動産投資の家賃収入＝インカムゲインをいかに恒常的に得ることができるかは、大きな課題であると言えるでしょう。

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不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインのメリット比較

ここでは、不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインのメリットを比較していきましょう。

① 安定する資産形成の方法として魅力があるのはインカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインに該当するのは家賃収入ですが、これは安定する資産形成の方法として魅力があります。入居者が途切れなければ、家賃収入はそれだけ継続的に得ることができる利益であるため、この点は大きなメリットだと言えるでしょう。

不動産投資の運用方法として、昨今スタンダードとなっているのは、この家賃収入＝インカムゲインをいかに継続して得ることができるかという投資方法です。過去には、キャピタルゲインを得ることを目的とした不動産投資の運用方法も人気がありましたが、昨今の不景気や将来の見通しの不安などから、不動産投資で得られるインカムゲインの安定した収益性に注目が集まっています。

② 大きく稼ぐ収益性を重視したい場合にはキャピタルゲイン

「大きく稼いで収益を出したい」と考える場合には、不動産投資におけるキャピタルゲイン＝売却益は魅力的だと言えるでしょう。また、不動産投資用物件は、株式投資などの様々な投資分野の中でも、特に動かす金額が大きいため、購入時点よりも物件の価値が上がった状態でうまく売却することができれば、多額の利益を得ることができる可能性があり、これはメリットだと言えます。

不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインのデメリット比較

ここまで、不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインのメリットをご紹介してきましたが、一方で、デメリットにはどのようなものがあるでしょうか。

① 元本割れの危険性をはらんでいるのがキャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインは売却益を意味していますから、「安く買って高く売る」という商売の根本原理に則って、利益が確定します。

そのため、狙い通りに購入価格よりも売却価格の方が高騰しているタイミングで売り抜くことができれば大きな利益を得られる可能性がありますが、一方で、まったく売れなかったり、物件の価値が経年劣化などの影響で下がったりした場合には、せっかくかけた不動産投資の資産が元本割れしてしまう危険性もあります。

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法であると言われており、値下がりのリスクも株式投資やFXなどと比べれば緩やかではあるものの、経済変動・自然災害・経営不振など、予想外のトラブルによって不動産投資用物件の価値が下がってしまう可能性は否定できません。

そのため、不動産投資でキャピタルゲインを得たいとお考えの方は、このような元本割れのリスクについても理解したうえで、運用を行うことが重要です。

② 収益性の安定が予測できないのがインカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインは家賃収入のことを指しますが、安定した家賃収入を得るためには入居者が途切れずに賃貸の料金を支払ってくれることが大前提です。

しかしながら、実際のところ、入居者をきちんと確保できるかどうか、収益を途切れることなく得られるかどうかについては、運用してみなければわかりません。

もちろん、不動産会社が過去に蓄積したデータによってシミュレーションを行うものの、収益性の安定を完全には予想できないのが、インカムゲインのデメリットです。

ただし、投資というものは、常に不確定な要素をはらんでいるものであり、完璧に儲かる投資・まったく元本割れの可能性がない投資というものは存在しません。

不動産投資用物件を扱う不動産会社の中には、サブリース（家賃保証）などをうたい文句に「元本割れの危険性がない」とアピールする会社も存在します。

とはいえ、サブリースについても永久的な契約ではなく、物件の劣化や様々な状況の変化などによって見直しが入るため、「不動産投資は元本割れの危険がない投資だから完全に安心だ」などと思い込んでしまうと、後々痛い目を見る可能性もあります。

不動産投資におけるキャピタルゲインの課税率とは

不動産投資における課税率については、キャピタルゲインもインカムゲインも税率の違いはありません。しかしながら、売買頻度が多いキャピタルゲインについては、課税の金額も高くなることは留意しておきましょう。

ここでは、キャピタルゲインの課税率と課税のタイミング、節税の方法などについてお伝えしていきます。

キャピタルゲインの税率とは

キャピタルゲインの税率については、不動産投資は短期：41.1%、長期：22,1%となっています。その他、株式投資・投資信託・FXなどについては、一律で20.315%の税金が課せられることになっています。

課税されるタイミングとは

ここで、課税されるタイミングについてもみていきましょう。具体的な課税のタイミングとしては、資産の売却時です。キャピタルゲインの売却の所得は譲渡所得に分類されます。資産の種類は申告分離課税と、総合課税によって課税されることになります。

そのため、不動産投資におけるキャピタルゲインで課税されるタイミングとしては、物件を他の人に売買する際に発生するものだと覚えておくと良いでしょう。

節税を行うためには

先ほど、キャピタルゲインの課税タイミングは、売却時であると述べました。しかし、つまりこれは、利益を確定していない含み益の状態であれば、課税されないということになります。

キャピタルゲインのメリットには複利の効果があるので、長期運用によって節税を狙い、利益も手にすることが可能です。

ちなみに、複利とは、元金によって生じた利益を次期の元金に組み入れる方式のことを意味します。つまり、元金だけでなく、すでに得た利益にも次期の利益が加算されていくということです。

したがって、各期の利益が次第に増加していくため、投資では、雪だるま式に利益が増えていくことになります。

不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインの計算の違いについて

キャピタルゲインの計算方法は、１度の取引で完結するため、それほど難しくはありません。一方で、インカムゲインの計算方法は、数十年にわたる長期運用ということもあり、利回りといった言葉を用いて、損益を計算します。そのため、キャピタルゲインと比べると、インカムゲインの方が、計算が複雑になります。

このような、不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの計算の違いは、売買の方法が異なることが関係しています。

ここでは、それぞれの計算方法を「収益」と「損益」の計算式から解説していきます。

キャピタルゲインの収益と損益の計算

キャピタルゲインの収益と損益の計算においては、キャピタルロス（※）が発生した場合も考慮しておかなければなりません。

※そもそも、キャピタルゲインの語源となっている、キャピタル(capital)という英単語には、資本・資産という意味があります。また、ゲイン(gain)には、収益・利益という意味が含まれています。このことから、キャピタルロスとは「購入価格から売却価格で生じた損失」ということを表します。

キャピタルゲインを算定するための計算式は、不動産をはじめ、株式や債券などでも、基本的に考え方は同じとなっていますので参考にしてみてください。

① 収益の計算

キャピタルゲインの収益計算としては、

「購入価格−売却価格」

と考えられる傾向にあります。

しかしながら、実際には税金や手数料がかかるため、計算式は

「売却価格-(購入価格＋税金＋手数料)」

となります。

② 損益の計算

キャピタルゲインの収益について、上記のとおり、その計算方法式を述べました。

しかしながら、キャピタルゲインではなく、キャピタルロスが発生した場合の計算式は、また別の考え方となりますので注意してください。

まず、必要となるのが、税金についての考え方です。基本的に、不動産投資のキャピタルゲインにおける短期41.1%・長期22.1%（株式などの場合は20.315%）の課税というのは、キャピタルロスが発生した場合は課税されないことになっています。

したがって、損失が生じた場合は「売却価格-(購入価格＋手数料)」の計算式となり、税金を抜いて損益を算出することになります。

インカムゲインの収益計算に必要な実利回りと表面利回り

インカムゲインの収益と損益計算においては、キャピタルゲインとは異なり、長期的な算定方法を基準にしています。

また、不動産投資に関するインカムゲインの収益の計算については、「表面利回り」と「実利回り」の２つを考えなければなりません。それぞれの数値を把握するための数式は、以下のとおりとなっています。

① 表面利回り

表面利回りは、年間家賃収入を単純に物件の購入費用によって割った数値のことを意味しています。取り急ぎ、どれくらいの家賃収入の利益が見込めるのかを簡単に計算したい場合には便利です。

「（年間家賃収入÷物件価格）×100」

② 実利回り

実利回りとは、年間家賃収入から、固定資産税・火災保険料・各種管理修繕費用・その他の手数料など、諸々を引いた額をベースとして計算を行います。実利回りのほうがより正確な家賃収入の収益性を知ることができるため、実際に不動産投資を行うことをシミュレーションしながら検討する場合には、必ず計算しておきたい数値です。

「｛（年間家賃収入−年間支出）÷物件価格｝×100」

このように、キャピタルゲインとインカムゲインでは、同じ不動産投資でも、計算の仕方はまったく違います。それぞれの見立てに合った計算方法を採用して、できる限り正確な情報を不動産投資用物件の購入の前段階で集め、その情報をもとに、実際に不動産投資用物件を購入するのか、それとも見送るのかを見定めていきましょう。

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不動産投資以外でキャピタルゲインとインカムゲインを得られる投資方法とは

ここでは、不動産投資以外でキャピタルゲインとインカムゲインを得ることができる投資方法には、具体的にどのようなものがあるのかを解説していきます。

株式投資

株式投資とは、保有する株数に応じた配当金を得たり、株そのもの売買することによって売買差益を得たりすることができる投資方法のことです。

株式投資におけるインカムゲインとは、保有している株数に応じて得られる配当金を意味します。

また、株式投資におけるキャピタルゲインとは、株式を安い時に購入し、高くなった時点で売却して得ることができる売買差益のことです。

キャピタルゲインを得られる場合の事例を見ていきましょう。

まず、1株10,000円の株式の銘柄を100株分、合計100万円を購入したとします。

取引が終わった後、購入した銘柄の株価が上がって1株15,000円になったとすると、所有している株の合計価格は15,000円×100株＝150万円となります。

そのため、この時点で保有している株を全部売却して利益確定すれば、50万円の利益を得ることができるのです。

しかしながら、株価の状況によっては、取得時点での株価を将来期待できず、キャピタルロスを多少被ってでも、売却せざるを得ない状況に陥る場合もあることが、リスクであるとも言えるでしょう。

投資信託

投資信託とは、投資家から集めたお金を、金融機関の投資のプロフェッショナルが目利きして、株式や債権などに預かったお金を投資・運用し、投資額に応じて、投資家に利益を分配・償還する金融商品のことを意味しています。

集めたお金をどうやって運用するかは、投資信託運用会社に在籍している専門家の判断に任せるかたちとなります。そのため、株式運用などの投資を自分だけで行う場合と比べ、結果が出るまで待っていれば良いだけであるため、運用は非常に楽になります。

なお、投資信託は分配金を受け取る形が主流となるので、インカムゲインに分類されます。投資信託については、少額から投資できますが、元本が保証されていないため、運用がうまくいかなかった場合には投資額がマイナスになることもある点については、留意しておく必要があるでしょう。

FX

FXにおけるキャピタルゲインとは、円やドルなど外国の通貨を売買し、価格変動による為替差益によって得られた利益のことを意味しています。

FXはレバレッジ効果が高く、最大25倍までレバレッジを効かせることができます。つまり、１万円の元本でも、25万円までの取引ができるということです。

FXについては、少額からでも始めることができますが、為替市場の価格変動性が高いため、短期間で大きな利益を得られる可能性もあるものの、一方、短期間で大きな損失が出る可能性もあるので、注意が必要となります。ハイリスク・ハイリターンの投資方法であるといえるでしょう。

一方、FXにおけるインカムゲインとは、保有する低金利の通貨を売って、高金利の通貨を買ったときに生じる金利差によって導き出されるスワップポイント（金利差調整分）と呼ばれるものです。

ここで事例をみてみましょう。

1日1万ドルあたり68円のスワップポイントが発生したと仮定すると、1年で24,820円（＝68円×365日）の利益を受け取ることができます。

ただし、金利は毎日変動するため、差額分を逆に支払わなければならなくなるケースもあり得ます。

さらに、FXについても当然のごとく元本保証されていないため、気をつけて運用を続けていかないと、トータルの投資金額がマイナスになることもあります。

定期預金

定期預金のように、銀行の金融機関にお金を預けていると、その預けている金額によって、利息を得ることができます。なお、定期預金の利息はインカムゲインに分類されます。

定期預金については、お金を金融機関に預けるのみであるため、基本的に元本割れを起こしてしまうようなリスクはありません。ただしその分、大きな利益を得ることも少ないことが難点となっています。

現在の日本では100万円を預けても、定期預金の利息は年100円にも満たないと言われています。そのため、現代のような低金利時においては、たとえ高額の預金をしても、あまり大きなインカムゲインは見込めません。

また一方で、高金利になったとしても、万が一、経済がインフレ（インフレーション：物価がある期間において持続的に上昇する経済現象）になった場合は、お金自体の価値が下がってしまうため、預けていたお金の実質的な価値も目減りしてしまう可能性があることを知っておく必要があります。

個人向け国債

個人向け国債とは、国が発行する債権のことをいいます。国にお金を投資することで、定期的に利子を得ることができます。また、満期になれば、利子と元本を両方受け取ることができます。

そのため、個人向け国債はインカムゲインに分類されます。なお、個人向けの国債については、現在３種類が発行されています。

変動金利型10年満期国債

10年で満期となる、変動金利型の国債です。金利の下限は0.05%となっており、利子の受け取りは半年ごとに年２回となっています。購入単価は最低１万円からで、その後は１万円単での受付となります。中途換金については、発行後１年が過ぎた場合、いつでも中途換金が可能です。発行月は年12回、毎月となっています。