【不動産投資の物件比較】新築と中古のメリット・デメリットを徹底比較
【不動産投資の物件比較】新築と中古のメリット・デメリットを徹底比較
不動産投資を会社員の方が副業で始める場合、いざ物件を購入しようと思っても、「新築物件と中古物件どちらがいいのか？」と不安になる方も多いと思います。
不動産会社の営業マンからは「不動産投資には新築マンションから始めましょう」と言われ、また別の営業マンからは「新築物件はやめておいたほうがいいでしょう」と言われてどちらが正しいか戸惑ってしまうのではないでしょうか。
そこで今回は、会社員の副業として不動産投資を検討されている方向けに、新築物件と中古物件どちらが良いのか徹底比較をしてみました。新築と中古のメリットやデメリットの違いを理解して、あなたに適した不動産投資について考えていきましょう。
不動産投資の「新築物件」と「中古物件」の違い
不動産投資を始めるには、購入した物件が今後の収益にどのように関わっていくかが気になりますよね。不動産投資で物件を比較するときには、立地や築年数、間取りなどさまざまな条件が関わってきますが、まずは新築にするか中古にするかという段階で迷われている方も多いと思います。
そもそも、新築物件と中古物件の違いとは何なのでしょうか。中古物件とは、誰かが住んだ物件と思われる方も多いと思いますが、実は人が住んでいない物件も中古物件となることがあります。
「住宅の品質確保の促進に関する法律」の第2条2項では、新築住宅について定義されています。この法律によると、「新築住宅」とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住のように供したことがないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。」と定義されています。
この法律の「建設工事の完了の日から起算して一年を経過したもの」という文がポイントです。言い換えれば、人が住んだことのない物件だとしても、築1年を経過したところから、新築物件ではなく中古物件として扱われるということです。
なぜ、不動産投資で営業が新築物件を勧めるのか？
不動産投資を始めよう際に不動産会社の営業マンから、新築物件を勧められることがあります。そういった場合に、営業マンがよく使う言葉は３つあります。
営業マンは不動産投資を検討しているあなたに、「生命保険の代わりになります」「家賃保証なので空室リスクはありません」「税金対策になります」とそれぞれについて詳しく解説していきましょう。
新築物件が生命保険の代わりになるのか？
確かに不動産投資は生命保険の代わりとして使うことができます。もしあなたにご家族がいる場合は、契約者本人であるあなたが亡くなったとしても残されたご家族には借入のない物件を相続財産として残しておくことができます。
あなたが新築物件を購入しており、家賃収入が毎月８万円の場合には、相続人である残されたご家族にそのまま受け継がれます。この仕組みは、住宅ローンに組み込まれている団体信用生命保険の効果によるものです。
団体信用生命保険とは、不動産投資で新築物件を購入した際の住宅ローンの契約者であるあなたが、病気や不慮の事故で亡くなってしまったとき、あなたが組んでいたローンの借入がなくなるという保険です。
しかし、団体信用生命保険は新築物件だけではなく、中古物件でも適用できる金融機関も多いです。
そのため、不動産会社の営業マンは、あなたが新築物件の検討をしているときに、「生命保険の代わりになります」と提案してきますが、実際には、新築物件と中古物件で同じように生命保険の代わりになるなら、残存耐用年数が長くなる新築物件のほうが良いという提案になっています。
このとき、新築物件と中古物件を比較すると、「確かに新築物件のほうがメリットは大きいな」と思ってしまいますが、新築物件の場合には生命保険の代わりとして使えるというメリットが大きい分、毎月のキャッシュフローがマイナスとなることも少なくありません。
不動産投資としてキャッシュフローがマイナスになってしまうと、投資を始める側としては購買意欲が下がってしまいますよね。
営業マンの提案の裏側には、そういった購買意欲の低下を防ぐという目的があります。そのため、現在あなたが加入している生命保険の代用として考えれば、毎月数千円から数万円のマイナスは問題ないという話をするのです。
不動産投資を始める場合に、新築物件の提案で注意する点は、新築物件の比較に不動産とは関係ない保険を用いてくることです。生命保険や医療保険、がん保険などと比較して、不動産投資の物件に生命保険の効果があるからマイナスでも大丈夫と思ってしまうと危険です。
会社員の副業として不動産投資を検討するあなたの目的は、本業に加えて収入を得ることです。その目的を見失ってしまうと、不動産投資の話を聞きにきたはずなのに、生命保険ばかりに気を取られてしまいます。
そのため、新築物件は生命保険の代わりになりますが、提案されている商品が投資物件として利益を得られるのかというところを意識して不動産物件を比較検討してください。
新築物件に空室リスクはないのか？
不動産投資において物件に空室があると、あなたの家賃収入が減少してしまいます。そんな不安に対して不動産会社の営業マンは「家賃保証なので空室リスクはありません」と提案することもあります。
新築物件と中古物件を比較した場合の新築物件の特徴の１つとして、家賃保証制度があります。家賃保証制度はサブリースとも呼ばれます。サブリースとは、マンションやアパートといった集合住宅形式の不動産投資物件において、不動産会社が一括で借上を行うという仕組みになります。
この保証制度を活用すると、空室になっても不動産投資物件の所有者には満室時を想定した家賃収入の80～90％が定額で得ることができます。物件が空室でも満室でも一定の家賃収入が保証されるため、「一括借上制度」や「家賃保証制度」と呼ばれており、空室リスクを回避するための１つの方法です。
しかし、空室リスクを避けるサブリース契約にもデメリットがあります。家賃収入の80～90％を定額で得ることができますが、言い換えれば、通常の不動産投資で得られる物件の家賃収入と比較して、得られる額は少なくなってしまうということです。
また、サブリースは気軽に契約してしまうと後々トラブルを引き起こしてしまう可能性があります。
例えば、知識の少ない不動産投資家に向けて、サブリースの詳細をあえて伏せたまま契約を行う悪質な業者もいます。高利回りの家賃保証でも、契約を改めて確認すると物件を購入した初期のみ高利回りになっている場合もあります。
通常、サブリースの契約は２年や５年といった期間で、家賃保証の金額に段階的に下がっていくケースが非常に多いです。一定の家賃収入が得られるとはいえ、段階的に収入が下がってしまっては、キャッシュフローは年々マイナスに近づいていきます。
不動産投資の物件において、新築物件は中古物件よりも入居者が決まりやすいです。そのため、そもそも本当に家賃保証が必要であるのかを考慮して、新築物件と中古物件を比較していきましょう。
新築物件で税金対策ができるのか？
不動産投資を検討するにあたり、中古物件と比較して新築物件のほうが節税効果は高いです。物件にかかった経費を確定申告することによって支払う税金を抑えることができます。なぜ、新築物件のほうが節税効果は高くなるのでしょうか。
その理由としては、そもそも中古物件に比べて新築物件は価格が高く、支払うべき経費の額も高くなるからです。経費が高くなった分、確定申告できる経費が多く、支払う税金を抑えることができるのです。税金対策の中でも効果が高いのは「減価償却費」です。
減価償却とは、不動産投資で購入した物件の購入費を定められた期間で均等に経費として算出できるという税金の仕組みです。
新築物件の場合は、この減価償却で定められた償却期間が長くなります。そのため必要経費として税金対策できる期間も長くなるということです。
対して、中古物件を薦めてくる営業マンは節税効果について提案してくることは少ないですが、中古物件でももちろん確定申告によって節税することはできます。新築物件と比較して中古物件は耐用年数が短いため、償却期間も短くなります。
不動産投資で中古物件を検討する場合は覚えておきましょう。不動産投資で営業マンから「税金対策になります」と新築物件を提案された場合に注意しておくことは、「営業マンの言われた通りにすれば大丈夫だ」と甘く考えてはいけないということです。
営業マンが言ったとおりに確定申告をしても、違法であった場合は不動産投資をしているあなたの責任です。そのため、営業マンが提案する不動産投資の物件シミュレーションの内容を把握し、場合によっては専門の知識を持つ方や税理士などに依頼して数値を精査してもらいましょう。
新築物件と中古物件のメリット・デメリット比較
会社員の副業として不動産投資を始める場合、投資物件が新築物件でも中古物件でも不労所得を得ることはできます。しかし、それぞれメリットとデメリットが生じてきますので、新築物件と中古物件を比較してあなたに合った不動産投資物件を決めていきましょう。
新築物件のメリット
不動産投資で新築物件を選ぶメリットは３つあります。「自己資金なしで始められること」「家賃を高く維持しやすいこと」「急な修繕が生じないこと」です。
１つめの「自己資金なしで始められる」ということは、言い換えるとフルローンで不動産投資を始められるということです。不動産投資家に向けた投資用の新築物件では、自己資金なしで物件を購入できるプランを用意している不動産会社は多く存在します。
会社員として働くあなたは、金融機関から融資を受けやすいです。なぜなら、金融期間の審査基準は年収や所属する企業と在籍年数、年齢や貯金額といったあなたの情報から判断されるからです。会社員として働く方は、この基準を満たしやすく、フルローンでも投資物件の購入が可能です。
２つめの「家賃を高く維持しやすいこと」も、不動産投資で新築物件を選ぶメリットになります。新築物件はマンションなど、その高級感のある外観や設備の充実度から、賃貸物件として非常に人気が高いです。中古物件と新築物件では、立地や間取りといった条件が同じであれば、多くの人が新築物件を選ぶため、特に都心部の新築ワンルームマンションの需要は高くなります。
そのため、新築物件は入居者探しがとても楽で、購入後10年間くらいは空室の不安もほとんどありません。新築物件は、空室の不安が少ないだけではなく、家賃を高く設定することもできます。新築当初のみですが、中古物件にはないメリットとなります。新築物件と比較して中古物件では、空室が続いてしまう恐れがあるため家賃を下げなければならないことがあります。しかし、新築物件の場合には設備が充実しており、都心であれば立地の良さなどからも家賃を下げずに、比較的早く入居者が決まります。そのため、中古物件と比較して家賃を下げることもなく、高い家賃を維持しやすいです。
３つめの「急な修繕が生じないこと」も、新築物件のメリットとなります。新築物件は、不動産投資を始めた直後に修繕費やメンテナンス費がかかる可能性は少ないです。それと比較して中古物件の場合は、古くなった設備の交換や、流行、居者の好みに合った最新の設備を導入するなど費用がかさんでしまいます。新築物件には急な修繕費がかからないため、投資計画を立てやすく、安定した不動産投資を進めることができます。
新築物件のデメリット
不動産投資で新築物件を選ぶデメリットは３つあります。「物件が高価格であること」「資産価値の大幅な下落があること」「キャッシュフローが低いこと」の３つです。
１つめの「物件が高価格であること」は、不動産投資で新築物件を選ぶデメリットとなります。中古物件と比較して新築物件は割高です。なぜなら、物件の価格に加えて、人件費や販売促進の費用がかかってしまうからです。物件を販売する不動産会社も利益を得る必要があるため、価格が割高になり投資効率が下がってしまうのです。
２つめの「資産価値の大幅な下落があること」も意識しておきましょう。新築物件が「新築」であるのは、誰かの所有物となるまでの話です。物件を購入するときは新築物件でも、売却をするときは中古物件になってしまいます。いくら築年数が浅くても中古は中古です。物件の資産価値は大幅に下落してしまいます。
加えて、資産価値は新築から数年間までの下落率が大きく、そこからは次第に緩やかになっていきますが、築20年くらいまでは下落し続けます。資産価値の下落とともに家賃も徐々に下がっていき、不動産投資の開始当初と比較して年間の家賃収入も下がっていくことでしょう。新築物件の購入を検討する場合は、20年や30年と長期的に所有するのであれば問題ありませんが、5年、10年で売却を考えているのであれば注意しましょう。
3つめの「キャッシュフローが低いこと」もデメリットとなります。新築物件は中古物件と比較して販売価格が高いです。加えて自己負担なくフルローンで投資物件の購入をする場合は、月々のローンの支払いも上乗せされていきます。そのため、中古物件の購入と比較して、不動産投資としての利益は小さくなってしまいます。さらに、家賃保証制度を活用する場合には、収入が減ってしまうため、リスクを抑えた分、毎月のリターンも小さくなってしまうのです。
中古物件のメリット
不動産投資で新築物件を選ぶメリットは３つあります。「物件価格が安いこと」「過去の状態を把握できること」「リスク分散ができること」の３つです。
１つめの「物件価格が安いこと」は、新築物件と比較して高利回りで運用することができるということです。中古物件は販売時の人件費や販売促進にかかる費用がないため割安で購入することができます。
不動産投資で特に狙い目なのは築浅の中古物件です。新築物件は誰かが一度所有してしまうと中古物件になってしまい、新築時よりも資産価値が下落していきます。これは新築物件の購入者としては損ですが、中古物件の購入者としてはチャンスです。比較的安価で購入でき、高利回りである中古物件は魅力的です。
新築物件と比較しても築浅の中古物件は、物件価格こそ大きく違っていても家賃設定としてはそれほど大きな差がありません。そのため、不動産投資の効率を求めるなら、新築物件よりも中古物件のほうが適しています。一般的な中古物件の利回りは5%前後であり、株式投資や定期預金と比べて非常に効率の良い投資となります。
リスクの高い株式投資でも配当利回りは2～4%ほどで、リクスの低い定期預金でも利回りは0.1%です。不動産投資においてできるだけ安く物件を購入することは、利益を得るために重要です。そのため、中古物件、特に築浅の中古物件は大きなメリットを持っていると言えます。
２つめの「過去の状態を把握できること」も中古物件のメリットとなります。不動産投資を始めようとしているあなたにとって、「中古物件で空室が長引いてしまったらどうしよう」と不安に思うこともあるでしょう。
もちろんこれは中古物件だけではなく新築物件でも起こってしまうことです。しかし、このような未知の不安に対して、中古物件は過去の状態を把握することができます。入居状況から物件の管理状態まで、その物件情報を知ることができます。
そのため新築物件よりも、空室リスクを回避しやすいです。立地の良さだけで新築物件を購入してしまうより、いくらの家賃設定で何年間入居者がいたのか？空室の期間はどのくらいあったのか？物件の修繕は定期的に行われていたか？というような情報を見て、物件を比較検討していくことができます。
３つめの「リスク分散ができること」もメリットです。これは中古物件の中でも、中古アパートの一棟買いのメリットとなります。不動産投資において、新築でワンルームマンションを購入しても空室の場合は家賃収入がゼロになってしまいます。対して、中古アパートの一棟買いであれば、全ての部屋が空室になるというリスクは低くなります。
また、同じワンルームマンションでも、新築物件では物件の価格が高いためなかなか投資物件を複数所有することが難しいですが、割安な中古物件なら条件の異なる物件を複数所有して、リスクを抑えることもできます。
中古物件のデメリット
不動産投資で新築物件を選ぶデメリットは３つあります。「自己資金が必要なこと」「管理コストが高いこと」「利回りの計算が複雑になること」の３つです。
１つめの「自己資金が必要なこと」が最大のデメリットにもなります。新築物件の購入と比較して、中古物件でフルローンを受けられるのは稀なケースになります。
そのため、中古物件を購入する際には、ある程度まとまった自己資金を用意しなければなりません。まとまった自己資金は必要ですが、フルローンで新築物件を購入する場合とは対照的に中古物件は割安です。
なぜなら、新築物件は融資可能額に合わせて販売価格設定しているため割高になりますが、中古物件の場合にはそのような販売価格の設定ではないため、割高になりにくいからです。
２つめの「管理コストが高いこと」も中古物件では考慮しなければなりません。中古物件は新築物件と比較して管理にかかる費用や修繕費が高くなっていきます。
言うまでもありませんが、古い物件になればなるほどメンテナンスにお金がかかってしまうからです。新築と中古では、エレベーターなどの共有部分やエアコンなどの室内の設備だけではなく、モニター付きのインターホンなどセキュリティ面でも違っていきます。
さらに、宅配ボックスなど入居者のニーズに合わせて設備を変更していかなければなりません。管理コストが高いというデメリットを回避するためには、投資物件を購入してすぐに大規模な修繕が必要かどうか確認しておくことです。
どんなに不動産投資の計画を綿密に立てても、物件を購入してすぐに管理費や修繕費で莫大なコストがかかってしまうと、その後の投資計画にも影響が出てきてしまいます。
購入する前に、大規模な修繕が直近で行われたかどうか、今後大規模な修繕の予定があるのかどうか、そういった部分にも注目しておきましょう。
３つめの「利回りの計算が複雑になること」とは、表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすいということです。利回りは不動産投資における利益率のことで、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りとは、文字通り不動産投資の表面的な利回りで、年間の家賃収入と物件の購入価格で計算されます。しかし表面利回りでは本来発生するはずの管理費や修繕費、支払う税金などの諸経費は考慮されていないため、それらを差し引いた実質利回りで計算されなければなりません。
不動産投資で物件の購入を検討する場合に、不動産会社の広告に表示されているのは表面利回りが多いです。しかし、実際に購入を検討する段階では実質利回りを計算します。
そのとき、中古物件は新築物件と比較して管理費用や修繕費が高くなってしまうため、表面利回りと実質利回りの差が大きくなりやすいです。
例えば、表面利回りが９％と書かれている物件であっても、いざ実質利回りを計算してみると6%を切ってしまうということも少なくないため、中古物件の購入の際には、見かけの表面利回りだけで判断しないようにしましょう。
新築物件と中古物件を失敗例で比較してみる
新築物件は、物件自体の安心感は高くフルローンで購入することで自己資金なしでも始められますが、その分、中古物件と比較してキャッシュフローが小さくなります。
また、中古物件はフルローンが難しいため、まとまった自己資金が必要になりますが、新築物件よりも割安で利回りの良い物件を購入することができます。不動産投資の物件購入では、新築物件と中古物件を比較してきましたが、メリット・デメリットだけではなく、実際の失敗例についても知っておきましょう。
先人たちがなぜ失敗してしまったのかという理由を学ぶことで、これから不動産投資を始めるあなたが同じ失敗をすることを防ぐことができます。
新築物件の不動産投資での失敗例
１つめの失敗例は、賃貸需要が予測できていなかったというものです。新築物件は新築であるということが大きな魅力となりますが、中古物件と比べ過去の運用実績がないことがデメリットになります。
そのため、想定どおりの不動産投資運用できず、利益がマイナスになってしまうこともあります。また、需要が高い都心部の新築物件とは違いと比較して、地方都市では新築物件であっても、立地や家賃相場が合わなければ、入居者が見つからず、空室が生じてしまうという失敗につながります。
この失敗を防ぐためにも、立地条件や家賃相場について事前に調査しておきましょう。
２つめの失敗例は、節税効果という営業マンのセールストークに期待しすぎてしまったというものです。新築物件は中古物件と比較して、購入価格が高いため節税効果も大きくなります。
しかし、不動産会社の営業マンが提示するシミュレーションの全てがあなたに適用できるものでもありません。不動産投資によって節税効果を得るにはいくつかの条件があり、節税になる場合とならなない場合があるため、営業マンの話を鵜呑みにせず、ご自身でしっかり比較検討しましょう。
３つめの失敗例は、売却時に価格が下落しすぎて売るに売れないというものです。新築物件は、人件費や販売促進費が上乗せされるため、割高になっています。
しかし、一度購入し入居者が入ってしまうとそこからは中古物件という扱いになります。いくら築浅で売却しようとしても、築１年程度では10～20％ほど価格が下がると言われています。そのため、手放そうにも売るに売れないという状態に陥ってしまいます。
新築物件を購入する場合には、短期間で売却するのではなく、長期間保有して家賃収入を得るという不動産投資がよいでしょう。
中古物件の不動産投資での失敗例
１つめの失敗例は、安いからといって安易に購入してしまったというものです。地方の中古物件は、都心部の新築物件と比較すると驚くほど安く売られている場合もあります。
価格が安いため利回りも高くなっていきます。しかし、価格と利回りの高さだけで判断しても、そもそも入居者がいない場合は家賃収入を得られません。
中古物件を地方で購入する場合には安いからといって安易に購入せず、立地の条件や賃貸の需要など過去の管理情報を確認して、実際に入居者がいるかどうか把握してから購入を検討しましょう。
２つめの失敗例は、入居者の情報を確認していなかったというものです。中古物件では、入居者がまだいる状態で売買の取引が行われることがあります。そのような入居者の多くが、入居当時の相場から変わらない金額の家賃を支払い続けています。
その当時の家賃が現在の相場と比較して高かった場合には、次の入居者を募集する場合に、家賃を下げなければならず不動産投資としての収入が減ってしまう恐れがあります。中古物件を購入する場合に、入居者がいる場合は事前に情報を確認しておきましょう。
３つめの失敗例は、入居者のニーズを把握していなかったというものです。バブル期に建設されたワンルームマンションのような中古物件には、部屋が狭いものやユニットバスなど現代ではあまり好まれない設備も多いです。
つまり、家賃設定や立地も周囲の物件と比較して適切で、修繕や管理も問題がないような中古物件であっても、その部屋に住みたいと思われなかったら入居してもらうことは難しいでしょう。時代の流れや入居者のニーズと物件が合っているかどうか、把握して検討することが失敗の回避には必要なことです。
不動産投資は築浅の中古物件かリノベーション物件
ここまで、不動産投資における物件を新築と中古で比較してきました。どちらにもメリットとデメリット、失敗リスクがあって決められないという方もいるのではないでしょうか。
そんな方は築浅の中古物件か、リノベーション済みの中古物件を検討してみるのも１つの手です。築浅物件は、新築物件と比較して人件費や販売促進費がなくなるため、購入価格を新築より抑えることができます。
築浅の定義はありませんが、だいたい目安として築５年以内と考えている人が多いです。築５年以内であれば、セキュリティなどの設備も新築と比較しても大差はなく、リフォームの必要もありません。
そのため、物件の立地が良ければ、中古物件でも空室リスクはかなり低いでしょう。また、リノベーション済みの中古物件は、専門リノベーション業者が築古の物件の内装や設備、配管設備まで大規模に改修して新築同様に作り変えた物件です。
築浅の物件と比較して築年数が経っていても、部屋が綺麗で家賃が安いため、若者には人気があり空室リスクを抑えることができます。築浅の中古物件やリノベーション済みの中古物件は、新築よりも物件価格が安く、急な修理やメンテナンスのリスクが少ないため、安定した不動産投資に向いている物件となっています。
まとめ
今回は、会社員の副業としての不動産投資について、物件の購入は新築か中古どちらがいいのかについてお伝えしました。新築物件でも中古物件でもそれぞれメリットとデメリット、失敗リスクがあります。
不動産投資では、多くの物件を比較して検討していくことも大切です。不動産投資で物件選びに失敗しないために実際の失敗事例から学んだり、不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。
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