不動産投資は物件の探し方が重要！優良物件を探すポイントと探し方のコツを徹底解説
不動産投資は物件の探し方が重要！優良物件を探すポイントと探し方のコツを徹底解説
会社員の副業として、不動産投資はとても魅力的です。不動産投資を不労所得として成功させるためには、リスクの少ない物件の探し方を知り、運用していくことが重要です。
しかし、不動産投資を始めたいと思っても、なかなか良い物件を探すことは難しいものです。探し方を間違えてリスクの多い物件へ投資してしまうリスクを不安に思う方も多いのではないでしょうか？
今回は、不動産投資を始めたいと考えている会社員の方のために、物件を選ぶポイントと探し方のコツを詳しく解説していきます。
不動産投資を始めようと考えている方、物件の探し方に悩む方は必見です！
優良物件を探す4つのポイント
ここでは、優良物件を探すために必要な4つのポイントを紹介します。
優良物件とは、空室になりにくい物件のことです。不動産投資では毎月安定した家賃収入を得るために、空室リスクを避ける必要があります。
空室リスクの低い優良物件の探し方としては「物件が割安であるかどうか？」、「物件が空室になりにくいかどうか？」、「物件の資産価値が高いかどうか？」、「物件の利回りが高いかどうか？」といったポイントが挙げられます。
①物件が割安であるかどうか？
不動産投資を始めるには、まず不動産を購入することから始まります。不動産を購入するときには、その物件が割安であるかどうかを判断することがポイントになります。物件が割安であるかどうかを判断するには、その不動産価値を知ることが大事です。
①-1 不動産投資の収益価格とは
不動産価値を知るためには、不動産の「収益価格」を計算することから始まります。収益価格とは、収益還元法により算出された「対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純利益」と「現在価値を統合した評価額」のことを指します。
計算方法には、計算が単純な直接還元法と、現在の価値を割り引くことで正確に計算するDFC法の2種類があります。
算出された収益価格が適正であるかどうかを判断するには、収益価格を実際の取引価格の相場と比較していきましょう。
①-2 不動産投資は収益価格か？積算価格か？
不動産価値には、収益価格以外にも積算価格というものがあります。収益価格と積算価格の違いは何かというと、算出方法が違うということです。
収益価格が収益還元法という算出方法で計算されているのに対して、積算価格は原価法という算出方法で計算されており、土地と建物の現在の価値を個別に計算した上で、それらの評価額を合計して不動産価値を決めていきます。
また、収益価格と積算価格では評価項目が違うということも挙げられます。収益価格は、対象となる物件から得られる家賃といった収益の面から不動産価値を算出しており、不動産投資における不動産価値の判断基準として主に使われています。
対して、積算価格は、物件を建て替える場合の費用の面から不動産価値を算出しており、自分の住居として物件を使用する場合における不動産価値の判断基準として主に使われています。そのため、不動産投資における物件の探し方としては、積算価格ではなく収益価格から物件を判断していきましょう。
②物件が空室になりにくいかどうか？
物件が空室になりにくいかどうかの判断は、物件を借りる立場で考えてみるとよいでしょう。空室になりにくい物件とは、需要が高く、入居希望者に「借りたい！」と思われるような物件です。
条件としては、「利便性のよい物件であること」、「メンテナンスや管理が行き届いた物件であること」、「設備や雰囲気が古臭くないこと」が挙げられます。
1つめの「利便性のよい物件であること」は、投資物件が事務所でも住居でも大切な要素です。具体的には、最寄り駅から徒歩10分以内であることです。
徒歩10分圏内の物件は希少性が高いため、競争相手が少ないことが利点となります。徒歩１分は物件図面上では80メートルに換算されます。徒歩１分と２分では、半径が２倍となりますが、面積は４倍に増えてしまいます。
つまり、エリアが広がれば広がるほどに、競争相手が増えていきます。また、物件の利便性には、周辺の環境も大切です。例えばコンビニが近くにあるかどうか、ドラックストアがあるかどうか、飲食店が近くに多いかどうかといった利便性を確認しておきましょう。
また、公共施設として病院や公園、学校などが近いこともファミリー層向けの物件では大事なポイントになります。
2つめの「メンテナンスや管理が行き届いた物件であること」も大切です。メンテナンスや管理が行き届いた物件は空室になりにくいです。物件を探すときは、管理人が常駐しているかを確認して、共有部分の状態や修繕の計画を確認しておきましょう。
３つめの「設備や雰囲気が古臭くないこと」も大切です。入居者は物件を探すときに、部屋の間取りや住みやすさを重視しています。また、それだけではなくオートロックや防犯カメラといったセキュリティがきちんと設置されているかどうかも大事なポイントになります。
③物件の資産価値が高いかどうか？
不動産投資での物件の探し方として、資産価値が高いかどうかを意識する必要があります。算出する収益価格も大事ですが、地価の高いエリアに物件があることや、しっかりと管理されていることも資産価値が高いかどうかに影響します。
空室になりにくい物件の探し方としてだけではなく、不動産をローンで購入する場合も審査基準になります。金融機関は、融資のときにローンが返済できなくなるリスクを考慮して、資産価値の高い物件にしか融資をしないものです。
そのため、資産価値が高いかどうかを判断するために金融機関からの融資額も考慮して物件を探していきましょう。
④物件の利回りが高いかどうか？
あなたが不動産投資を始めるにあたって、赤字の物件では困りますよね。利回りの高い物件を探していくことも肝心です。収益性の高い優良物件を探すには、販売図面に載っている表面利回りだけではなく、実際の収益を算出していきましょう。
表面利益から、税金や管理費といったランニングコストを差し引いた額が実際の収益となります。不動産投資などに興味がある方、物件の探し方に悩んでいる方は、インターネットの検索だけで学ぶだけではなく、当サイトのようにLINE公式アカウントでクローズな限定情報を配信しているメディアに登録することも手段のひとつです。
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不動産投資で物件の探し方を考える
優良物件の探し方のポイントを理解したところで、実際に物件の探し方を考えていきましょう。
ポータルサイトでの物件の探し方
物件の探し方として、最も手軽なものがポータルサイトです。大手不動産会社が運営しているサイトや収益物件に特化したサイトなどがあります。
まずは、そういったポータルサイトから探してみるのもよいでしょう。できるだけ多くの物件を見ていくことで、優良物件を探す上での自分の中の基準や条件を見つけることができます。
不動産会社での物件の探し方
不動産の購入というと、不動産会社に訪問するという探し方もあります。不動産会社への訪問は始めのうちはハードルが高いと思う人も多いでしょう。
ポータルサイトで見つけた気になる物件を掲載している不動産会社へ訪問し、詳細を教えてもらうというくらいの考えでも大丈夫です。ポータルサイトで見つけた物件が実際に気に入らなくても、担当者とは連絡先を交換しておくことがおすすめです。
今すぐに物件が見つからなくても、今後不動産会社のほうから、物件を紹介してもらえる可能性が高まります。ここで注意しておきたいことは、不動産投資への意志があることを相手に伝えておくことです。
具体的な不動産投資の計画や、投資物件への条件を明確にしておくことで、担当者から「この人は購入の意志がある」と思ってもらうことが大切です。
購入の意志があると、不動産会社の担当者から信頼してもらうことができ、ポータルサイトに掲載されていないような優良物件を紹介してもらえる可能性が高くなっていきます。
情報誌や広告での物件の探し方
不動産会社の全てが、ポータルサイトに掲載しているというわけではありません。そのため、地方紙などの情報誌や広告といった紙媒体で物件情報を提供している不動産会社もあります。
多くの人がポータルサイトを活用する現代だからこそ、狙っているエリアの情報誌から優良物件が見つかることもあるため、情報収集に紙媒体を活用してみましょう。
競売物件から探してみる
不動産投資をこれから始めたいと思っている人にとってはおすすめしづらいですが、自己破産などで競売に出されてしまっている物件から探してみるというのも探し方の１つです。
ただし、入札価格を自分で決める必要があり、物件の資料と実際に見た物件の状況が違っている場合もあるため、初心者には難しいです。あくまでも、不動産投資における物件の探し方の１つとして頭の片隅に留めておいてください。
知人から物件を紹介してもらう
不動産投資は投資家に向けてセミナーが開かれていることもあります。セミナーで知り合ったベテラン投資家や地主の方から直接物件を紹介してもらうというのもよい探し方です。
ポータルサイトや不動産会社の広告では公開されていない掘り出し物を見つけることができるでしょう。ただし、この探し方も初心者には少しハードルが高いです。
なぜなら、不動産の売買取引が不動産会社を仲介せずに直接契約となるため、トラブルが生じた場合に解決が困難になることもあります。
これらの紹介した探し方以外にも、当サイトのようにLINE公式アカウントでクローズな限定情報を配信しているメディアに登録することも手段のひとつです。
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不動産投資で物件の探し方7つのコツ
不動産投資が成功につながるには、どれだけ多くの優良物件に出会えるかが重要になっていきます。そのため、不動産投資は物件を購入する地点で決まっているといっても過言ではないでしょう。
もちろんここで優良物件かどうかの選択を誤ってしまうと、不労所得を得るどころか、管理費やメンテナンス費から赤字になってしまうという危険もあります。赤字経営にならないためにも、優良物件の探し方のコツを理解しておきましょう。
1.不動産投資について知識を得ること
いざ不動産投資を始めようとしても、多くの知識が必要になっていきます。副業として不動産投資を始める方も多くいらっしゃると思いますが、不動産投資は経営に近いものです。
事業の計画をしっかりと立てて、市場調査をして、入居者のニーズを理解していく、マーケティングの知識が必要不可欠になります。
そして、物件の価値は一定なものではなく、日本や世界の経済状況や景気の変動によっても変わり続けます。経済に対する意識として経済学の知識も必要になります。
また、実際に運用していくにあたり、収入と支出が計画通り進んでいるかどうが、キャッシュフローはどうなっているか計算して改善していくためには、経理の知識もあるとよいでしょう。他にも、不動産投資とは一見関係がなさそうに思える知識や技術も大いに役立つことがあります。
例えば、DIYの知識を身につけることもよいでしょう。投資をされる方の中には、未修繕の物件や築の古い物件を購入して、自分で修繕する方もいらっしゃいます。
DIYをすることで、大幅に修繕費を削減して、コストカットから黒字経営に導くこともできます。そのため、不動産投資にはいろいろな知識があることで、黒字経営の資産運用をしていくことができるでしょう。
2.表面利回りに惑わされないこと
不動産投資に失敗してしまう方の多くは、利回りに対する知識が低いです。利回りに対する知識が低いため、表面上の利回りに惑わされてしまい、購入物件の探し方を間違えてしまうのです。
ポータルサイトで投資物件を検索していると、表示されている利回りの高さが気になってしまう人も多いのではないでしょうか。
しかし、ポータルサイトなどに載せられている利回りは、表面利回りと言われるものになります。表面利回りには、運用にかかる管理費や修繕費といった費用や税金は含まれておりません。
例えば、地区の古い物件では、購入費用が低いため、表面利回りが高くなりますが、管理費やメンテナンスにかかる修繕費、家賃価格の下落といったことは考慮されていないです。
また、表面利回りは、物件が満室状態の年間収入で算出されている場合も多いですが、全ての物件が常に満室状態ということは現実には起こらないでしょう。
実際にはどれだけの入居があって、その物件に需要がどれほどあるのか調べておくことで、表面利回りではなく、現実的な利回りを算出していくことができます。
そのため、ポータルサイトなどに掲載されている表面利回りだけで判断するのではなく、あくまでも目安として考え、実際にかかるコストや需要から計算していくことで、実際の利回りを考えていくことが、投資物件の探し方のコツとなります。
3.自分が住む条件で投資物件を探さないこと
こちらも、不動産投資を始めたての方が陥りやすい失敗ですが、投資物件を探すときに、自分が住む条件で決めてしまうことはやめましょう。
投資物件の探し方のポイントは、自分の住む物件を探すのではなくターゲットに合わせた物件を探すことです。不動産投資の物件探しでは、最初にターゲットを決めておきましょう。例えば、事務所として利用されるのか、住居として利用されるのかどうか考えていきます。
また、住居として利用されるのであるなら単身者向けの物件なのかファミリー向けの物件なのかを考えなければなりません。ターゲットを考えるには、立地やエリアの周辺施設、間取りなど見るべきポイントが変わっていきます。
例えば、単身者であるなら最寄り駅から徒歩10分圏内で交通の便が良いところがいいだろうし、昼間は会社に出勤しているため、日当たりの良さといった間取りよりも、家賃が安いほうが気になるでしょう。
対してファミリー向けである場合は、駅が近くて居酒屋の多い繁華街よりも、多少駅から離れていても治安が良く、閑静な住宅街が好まれるでしょう。
また家賃が安くても日当たりの悪い物件より、多少家賃が高くても日当たりの良い間取りの物件を探されることが多いです。
つまり、自分が住む前提で投資物件を選んでしまうと、ターゲットの求める物件とギャップが生じてしまいます。始めのうちはついつい自分が住む条件で不動産投資の物件を探してしまいますが、探し方のコツは常にターゲットの目線で物件を見ていくということです。
4.なるべく多くの物件を見ること
不動産投資を始めたいという方が最初に目にするのはポータルサイトになることが多いでしょう。確かに、スマホ1つで多くの情報が入るために、ポータルサイトで利用するという探し方は非常に有効です。
まずは、ポータルサイトで不動産投資に対するイメージを深めていきましょう。しかし、ある程度自分の投資計画やターゲット、対象の地域が絞れてきたら、実際に目星を付けた物件に出向いて、直接物件を見てみることも大切です。
多くの物件を見ることで、表面利回りだけでは判断できない管理費や修繕費を含めた利回りを判断する基準になり、その物件が自分の投資に向いているかどうかを見定める知識に繋がります。
物件を実際に見に行くときには、その物件だけを見るのではなく、周りの環境にも注目していきましょう。
例えば、単身者をターゲットにして物件を探しているなら、最寄り駅までの経路にコンビニなどの商業施設があって便利かどうかなど見ていくのもよいでしょう。
また、ファミリー向けの物件を探しているなら、周囲の騒音や治安の良さもしっかり確認しておきましょう。もしも、投資を検討しているエリアに土地勘がなければタクシーの運転手や近隣店舗の従業員に聞いてみるのも効果的です。
また、朝、昼、晩と時間を変えて街を見てみると、実際に入居者が生活する場合の問題点などが見えるため、できる限り他の時間帯でも物件に出向いてみましょう。
「百聞は一見にしかず」という言葉があるように、実際に物件に出向いて、周囲の環境を含めて見ていかないと得られない情報もあります。ある程度ポータルサイトでイメージを膨らませたら、実際に出向く。それが探し方のコツとなります。
5.経験者からノウハウを吸収すること
不動産投資は、副業の中でも金額の大きいものです。投資金額が大きいため、失敗はしたくないものですね。そのためには、不動産投資の経験者から成功の経験を吸収することも探し方のコツとなります。
投資家の方は本を出版していることもあるため、そういった著書から先人たちのノウハウを得ていくこともよいでしょう。例えば、不動産投資のために金融機関から融資を受けて黒字経営を成功させている方の本もあります。
不動産投資を始める前は、投資に失敗してローンが返済できなくなる心配や、そもそも金融機関から融資を受けられないかもしれないという不安もあると思います。
そういった心配や不安から不動産投資を半ばあきらめていたところから、経験者の方の書著を読むことで自分の物件探しに新たな視点を加えていくことができます。
自分の不動産投資に対して今まで思いつかなかったアイデア取り入れ、自分の投資スタイルを築き上げていくという意味でも、経験者の書籍を読むことも探し方のコツとなります。また、書籍を読むだけではなく、実際に不動産投資の成功者から話を聞いてみるというのも非常におすすめです。
6.SNSをうまく活用すること
物件の探し方についての情報は、ポータルサイトだけではなくSNS上にも大量に流れています。成功者の方のTwitterやFacebook、インスタグラムから情報を得ていくのもよいでしょう。
また、先人のノウハウを得るという意味だけではなく、不動産投資とは関係のなさそうな情報からでも、物件探しの情報を得ることができます。
例えば、Twitterでそのエリアの居住者の生の声を聞くことも、情報の探し方の1つです。駅から近いのに坂道が多くて通勤が大変であり、周囲の繁華街は深夜まで営業している店舗が多く、治安が悪くて街が汚いといった、そのエリアの居住者ならではの情報を手に入れることができます。
ここでも重要なのはターゲットと物件のイメージを先に固めておくことです。ターゲットのイメージを深めておくことで、検討している物件の周辺地域に住むターゲットに近い発信者の情報から、より明確に物件を探していくことができます。
もちろん、あくまでもSNSは参考までにしましょう。全てを鵜呑みにすることは大変危険です。SNSを活用していくことは、物件のメリットやデメリットを判断する基準になるため、有効な探し方のコツになります。
7.一緒に頑張る投資仲間を見つけること
不動産投資の経験者の方は、著書やSNSだけではなくYouTubeやブログでも情報を発信している場合も多くあります。
TwitterなどのSNSで見つけた不動産投資の成功者のYouTubeやブログから学べることは多くあります。特にYouTubeではチャンネル登録やコメントを書き込むことで相互にコミュニケーションを取ることができます。
コメントに本人から返信が来ることもあります。そこから新たな情報を得ることや、自分の抱えている悩みや不安にアドバイスがもらえることもあるでしょう。
またSNSやYouTube、ブログなどのインターネット上だけではなく、セミナーや勉強会に実際に参加して、そこに集まった人々と交流を深めることも非常に有効です。
直接会うことで、情報を得るだけではなく自分の中で新たな刺激に繋がるでしょう。成功者の話を聞くだけではなく、そこに集う方々との交流も重要となります。
例えば、不動産投資の初心者向けセミナーであるなら、そのセミナーの参加者のほとんどはあなたと同じ不動産投資を始めたい方や、始めて間もない方になることでしょう。
そういった自分と同じ目的で集まっている仲間と人脈を築き、そこから情報収集していくという意味でも最適な場となります。自分のレベルに合ったセミナーに参加してみることも、物件の探し方としては非常に有効な手段といえます。
「掘り出し物」物件の探し方
不動産投資では、「掘り出し物」の物件を探そうと書かれている記事もありますが、実際に「掘り出し物」物件を探すにはどうすればいいのかわからないという方もいらっしゃると思います。
ここからは、不動産投資での優良物件の探し方を「掘り出し物」という観点で考えてみましょう。
ダイヤの原石を掘り出していく
不動産投資で物件を探し始めると、掘り出し物を見つけたいと思う方も多いのではないでしょうか。物件の相場より安価な掘り出し物物件は、不動産会社が個人の不動産投資家より先手を打って購入してしまうことが多いです。
なぜなら、売り手から見て個人の投資家よりも業者のほうが購入する可能性が高いからです。個人の投資家の場合は、不動産の購入までに金融機関から融資を受ける必要がある場合が多です。
それに対して不動産会社は、購入期限までに現金化して物件を購入できるからです。基本的に不動産会社は現金決済で決断が早いです。個人の不動産投資家のように、借り入れで融資ができず契約が白紙に戻るというようなトラブルも起こりません。
そのため、個人の不動産投資家としては、ただ単純に掘り出し物物件を待っていてはいけません。投資物件では、投資家の目的によって優良物件が変わっていきます。
他人から見れば掘り出し物ではない物件でも、あなたにとってはダイヤの原石であるかもしれないのです。例えば、築が古くて管理の行き届いていない物件は空室も多く、一般的に避けられがちです。
しかし、管理状態が悪くても最寄り駅から近かったり、周辺に飲食店やコンビニなどの施設が整っているようなエリアであれば、管理を変えたり入居者募集の売り文句を変更することで、空室を防ぐこともできるはずです。
また、ユニットバスが設置された物件も、新しくするためにはリフォームにお金がかかるなどの理由から避けられがちです。しかし、学校から近くにある場合は、学生や外国人の留学生などは、設備や外観を気にせずに入居する可能性も高いです。
そういったダイヤの原石となりうる物件を探すには、まずあなたの投資計画とターゲットを明確にする必要が大いにあります。
掘り出し物の探し方
誰から見ても掘り出し物の物件に対して、あなたにとってのダイヤの原石は見つけやすいものです。しかし、このような物件であっても、ポータルサイトには出てこないため、自力で探すのはなかなか難しいでしょう。検索でヒットしない物件のことを「非公開物件」と呼びます。
では、ダイヤの原石になりうる非公開物件はどこにあるのでしょうか。それは、不動産会社にあります。不動産の仲介業者は、非公開物件を含めた多くの物件情報を持っているため、担当者から優先して優良物件を提供してもらえるのが、一番の近道となります。
掘り出し物の探し方のコツ
それでは、非公開物件を含めた優良物件の情報を得た、仲介業者の担当者はその情報を誰に渡していくのかというと、購入してくれる可能性の高い投資家になるわけです。
購入してくれる可能性の高い投資家とは、購入したい物件の条件が明確であり、資金力のある人のことです。対して、購入の目的や条件が明確ではない人は「この人本当に買う気あるのかな」と担当者に思われてしまいます。
担当者に買う気がないと思われてしまうと、非公開物件の情報を渡す優先順位が下がっていってしまいます。担当者に買う気があると思ってもらうためには、購入意欲をアピールしていくということが、掘り出し物の探し方のコツとなります。
まとめ
物件探しは、不動産投資の第一歩です。
しかし、優良物件を探していくことはなかなか難しいものです。優良物件の探し方にはいろいろな方法があります。
不動産投資の本や資料を読んで勉強したりすることが重要ですが、何よりもおすすめなのが、不動産投資の成功体験者から、実際のやり方を学ぶことです。
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